Преимущественное право выкупа арендуемого помещения для физических лиц и субъектов предпринимательской деятельности 2019 год

Среди мер государственной поддержки малого и среднего бизнеса (далее — МСБ) законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей (ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»). Так, субъектам МСБ может передаваться во владение и (или) пользование движимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной форм собственности (ч. 1 ст. 18). При этом продажа такого имущества, переуступка, передача в залог или внесение в уставной капитал других организаций прав пользования на него запрещено, за исключением продажи субъектам МСБ в установленном порядке (ч. 2 ст. 18). Установлено целевое назначение переданного имущества, и при нарушении этого условия арендодатель может обратиться в суд с требованием о прекращении прав владения (пользования) этим имуществом (ч. 3 ст. 18).

Перечень недвижимого федерального имущества для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства во владение и (или) пользование (скачать)

Изменения в Перечень от 17 сентября 2012 г. (скачать)

Изменения в Перечень от 16 марта 2012 г. (скачать)

Изменения в Перечень от 2 декабря 2011 г. (скачать)

Органы государственной власти и местного самоуправления формируют и публикуют специальные перечни имущества для целей передачи его субъектам МСБ во владение и (или) пользование (ч. 4 ст. 18). На федеральном уровне эти полномочия возложены на Росимущество. Перечень недвижимого федерального имущества, предназначенный для этих целей, опубликован на его официальном сайте. В договорах аренды такого имущества с представителями МСБ предусматриваются следующие условия:

а) срок договора аренды составляет не менее пяти лет;
б) арендная плата вносится в следующем порядке:
в первый год аренды — 40% размера арендной платы;
во второй год аренды — 60% размера арендной платы;
в третий год аренды — 80% размера арендной платы;
в четвертый год аренды и далее — 100% размера арендной платы (постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества»).

Региональные и местные исполнительные органы формируют аналогичные перечни недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов федерации и муниципалитетов, и размещают их на официальных сайтах. Такое имущество не обременено правами третьих лиц и предназначено специально для предоставления в аренду субъектам МСБ.

В 2008 году был принят специальный Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 159-ФЗ). Он конкретизировал порядок преимущественного отчуждения в собственность субъектами МСБ арендуемых ими помещений у государства или муниципалитетов.

Каковы условия для реализации преимущественного права выкупа помещения?

Таблица 1. Условия реализации субъектами МСБ преимущественного права выкупа арендуемых ими помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Выкуп арендуемого имущества при объявлении о его приватизации

Выкуп арендуемого имущества по своей инициативе

Нахождение имущества в перечне государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам МСБ

По состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

По состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

а) по состоянию на 1 июля 2012 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

б) арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Исполнение обязанности по своевременному внесению арендных платежей

Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества

Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества

Следует иметь в виду, что перечень необходимых для реализации преимущественного права условий закреплен в Законе исчерпывающем образом, и региональные и местные органы не вправе вводить иные ограничения или дополнительные условия. Так, при решении вопроса о предоставлении субъекту МСБ арендуемого им помещения в собственность, властный орган не может ссылаться на отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Для обращения с требованием о применении упрощенного порядка выкупа помещения субъектами малого и среднего предпринимательства имеет значение тот факт, каким статусом обладает арендуемое им помещение, то есть зарегистрировано ли оно как обособленный объект. Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объектом договора купли-продажи может быть только недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрировано соответствующее вещное право. В связи с этим реализация права на приобретение части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Нижестоящие суды подчеркивают, что возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли на это волеизъявление собственника имущества (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. № 20АП-6587/11). Иными словами, предприниматель может обратиться за проведением проведением процедуры кадастрового учета и государственной регистрации права государственной (муниципальной) собственности без предварительного согласия арендодателя. Суды же при оценке возможности выделения арендуемого помещения как обособленного объекта исходят из таких параметров, как изолированность, наличие самостоятельного выхода на улицу и т. д. (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. № 05АП-11865/12).

Оплата по договору купли-продажи может осуществляться единовременно либо в рассрочку (ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ). В последнем случае на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

Ситуация 1. Арендуемое вами помещение продано третьему лицу с нарушением вашего преимущественного права выкупа. Вы можете обратиться в арбитражный суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в течение двух месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего преимущественного права. При этом надлежащими ответчиками будут являться продавец и покупатель такого помещения (п. 11 информационного письма).

Ситуация 5. Вы хотите реализовать свое право преимущественного выкупа в отношении сразу нескольких арендуемых помещений. Президиум ВАС указал, что никаких законодательных препятствий к этому нет. Необходимо только удостовериться, что имущество находится именно в государственной или муниципальной собственности, а не принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, иначе реализовать право преимущественно выкупа такого помещения будет невозможно (п. 12, 13 информационного письма).

Таблица 2. Изменения в порядке преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, переданных им по договору аренды.

АДВОКАТ НАУМОВ ВИТАЛИЙ НИКОЛАЕВИЧ
Коллегия адвокатов «ЮрПрофи»

Москва, ул. М. Ордынка, д. 5/6, оф. 26

Возможность выкупа недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной и муниципальной собственности предусмотрена Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В настоящий момент субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие государственное или муниципальное имущество, могут воспользоваться преимущественным правом его выкупа до 01 июля 2018 года.

Закон № 159-ФЗ распространяется на недвижимости имущество, находящееся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности. И не распространяется на имущество, являющееся федеральной собственностью. Законопроект предусматривает исключение такого ограничения. В случае его принятия Закон № 159-ФЗ будет распространяться и на имущество, находящееся в федеральной собственности.

Ознакомиться с Законопроектом, стадией его рассмотрения можно на сайте Государственной Думы и на Федеральном портале проектов нормативных актов.

I. Условия выкупа и требования к субъектам малого и среднего предпринимательства

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при следующих условиях:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

Это интересно:  Арендатор (квартиросъемщик) квартиры не платит и не освобождает помещение 2019 год

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) арендуемое имущество не включено в специальный перечень имущества, предназначенного для передачи только во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»);

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

1.1. Требование о непрерывности владения в течение двух и более лет на 1 июля 2015 года и об отнесении к СМП

Законопроектом предусмотрено исключение требование о владении на определенную дату.

В новой редакции будет требование о непрерывности владения в течение двух лет на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, если в настоящий момент Вы отвечаете требованию владения 2 года на 01.07.2015, тогда нет необходимости ждать изменений, необходимо обращаться до 1 июля 2018 года с заявлением о выкупе, так как изменения еще не приняты, а их итоговая редакция может измениться. В частности, Правительство Москвы лоббирует правки в Законопроект в части запрета спора о цене.

Если же срок владения менее 2 лет на 1 июля 2015 года, то иного выбора, как ждать изменений нет. Но если вы планируете выкуп, тогда Вам необходимо не допускать просрочек по арендной плате, а также соблюдать целевое назначение аренды.

Условия отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – СМП) установлены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

К СМП относятся хозяйственные общества (ООО, АО), хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели (далее – ИП).

Юридические лица иных организационно-правовых форм и физические лица, не являющиеся ИП, не могут воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых нежилых помещений.

Также установлены ограничения, при которых юридическое лицо не является СМП, в частности:

— суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном капитале ООО не должна превышать 25 %, а суммарная доля участия иностранных юридических лиц и (или) юридических лиц, не являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать 49 %;

— среднесписочная численность работников – не более 250 человек;

— доход — не более предельных значений, установленных Правительством РФ. Такие значения установлены постановлением Правительства РФ от 04.04.2016 № 265 «О предельных значениях дохода, полученного от осуществления предпринимательской деятельности, для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства», а именно: микропредприятия — 120 млн. рублей; малые предприятия — 800 млн. рублей; средние предприятия — 2 млрд. рублей.

Реестр субъектов СПМ ведет ФНС. С ним можно ознакомиться на сайте https://rmsp.nalog.ru/.

Исключение по видам деятельности

Исходя из видов деятельности, не могут претендовать на выкуп следующие лица:

(1) кредитные организации, страховые организации (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, профессиональные участники рынка ценных бумаг, ломбарды;

(2) участники соглашений о разделе продукции;

(3) осуществляющие деятельность в сфере игорного бизнеса;

(4) осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Спорными вопросами являлись:

(1) Должен ли заявитель относиться к СМП весь установленный период до обращения о выкупе или только на момент обращения;

(2) Допускается ли обращение в случае правопреемства.

Судебной практикой (в частности, в пунктах 6, 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134) на первый вопрос дан утвердительный ответ.

Арендатор должен соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства весь период в течение двух и более лет до 1 июля 2015 года (исходя из будущей редакции закона, соответственно будет двух и более лет до обращения).

Если арендатор не соответствовал весь необходимый период к СМП, например, в силу своей организационно-правовой формы (являлся некоммерческой организацией) или установленным ограничениям, то в выкупе будет отказано. Единственная возможность – это ждать необходимый период и вышеуказанные изменения в закон об отмене привязки к дате – 01.07.2015.

Ответ о возможности правопреемства также дан в пункте 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134:

включается срок владения и (или) пользования имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем. Переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), НО прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

1.2. Требование об отсутствии имущества в специальном перечне

Арендуемое имущество не должно быть включено в специальный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

Включение имущества в такой перечень не является безусловным основанием для отказа в выкупе.

Во-первых, включение имущества в указанный перечень позволяет воспользоваться преимущественным правом, но предусмотрены более строгие условия (пункт 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ):

(1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится во временном владении в течение трех и более лет;

(2) арендуемое имущество включено в утвержденный перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Во-вторых, необоснованное включение имущества в указанный перечень может быть оценено судом как недобросовестное поведение, имеющее цель воспрепятствование в осуществлении прав.

Так в пункте 5 информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 указано, что суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ (то есть после 25.07.2008) были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации права на приобретение, например, включено в специальный перечень.

Таким образом, отказ в отчуждении имущества в связи с его включением в перечень может быть обжалован. При оценке законности таких отказов будет приниматься во внимание наличие доказательств, свидетельствующих о необходимости включения арендуемых помещений в соответствующий Перечень, а также тот факт, что включение помещений в Перечень происходило после опубликования Закона № 159-ФЗ.

В Москве формирование такого перечня регламентируется Постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП «Об утверждении Порядка формирования, ведения и опубликования Перечня государственного имущества, свободного от прав третьих лиц, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, и Перечня государственного имущества, переданного во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».

II. Порядок выкупа и утрата права выкупа

2.1. Порядок выкупа установлен пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

(1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;

(2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

(3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На уровне субъектов РФ и муниципальных образований принимаются нормативные акты, уточняющие данный порядок, которые не могут противоречить указанным правилам.

Порядок выкупа в г. Москве регламентирован Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 года № 199-ПП.

2.2. СМП утрачивают право выкупа в следующих случаях (часть 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ):

(1) с момента отказа СМП от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

(2) по истечении тридцати дней со дня получения СМП предложения и (или) проекта договора купли- продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан СМП в указанный срок;

(3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий СМП.

III. Защита прав СМП в связи с незаконным отказом в выкупе, разногласия по цене выкупа

3.1. Незаконный отказ в выкупе или уклонение уполномоченного органа необходимо обжаловать в арбитражном суде.

Предметом исковых требований могут быть:

(1) об обязании уполномоченного органа совершить в отношении арендуемого нежилого помещения действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества;

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки;

Это интересно:  Как получить земельный участок в аренду для индивидуального пользования? 2019 год

направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

(2) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях прилагаемого проекта договора.

Для второго способа защиты необходимо нарушение уполномоченным органом установленного порядка выкупа; самостоятельное обеспечение оценки стоимости нежилого помещения и направление проекта договора в уполномоченный орган.

В данном случае судом с большой долей вероятности будет назначена судебная экспертиза оценки стоимости.

Согласно статье 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора должны быть переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения.

3.2. Уполномоченные органы, стремясь отказать в выкупе, используют такую «лазейку» в Законе № 159-ФЗ, как передачу нежилого помещения в оперативное управление государственным (муниципальным) учреждениям либо в хозяйственное ведение унитарных предприятий.

Согласно пункту 2 статьи 1 действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на:

— отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

— недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

В случае если такие действия осуществлены после опубликования Закона № 159-ФЗ (25.07.2008) и осуществлены в отношении имущества, находящегося в аренде, то суды признают такие действия нарушающими права и законные интересы СМП, имеющими цель воспрепятствовать в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого спорного помещения. И признают право СМП на выкуп имущества независимо от его передачи в оперативное управление или хозяйственное ведение.

3.3. В том случае если СМП считает, что предложенная цена выкупа является завышенной, то он вправе передать спор для рассмотрения судом.

В данном случае СМП имеет возможность провести самостоятельную оценку нежилого помещения, направить в уполномоченный орган разногласия к предложенному проекту договора в части установленной цены договора. После чего обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.

В данном случае в суде будет проведена судебная экспертиза стоимости имущества.

Обращайтесь за юридическим сопровождением процедуры выкупа и юридической помощью в разрешении споров!

Преимущество на выкуп арендуемого объекта имеют лица, которые установлены таковыми в договоре или законе. В сделках между частными лицами применяются нормы гражданского договорного права. Если же владельцем помещения выступает государство или муниципалитет, то действуют нормы специальных нормативных актов, которые имеют императивные требования к будущим покупателям.

Преимущественное право на получение в собственность арендуемого помещения означает, что лицо, которое некоторое время арендует объект, вправе в дальнейшем при его продаже быть первым и единственным претендентом на покупку. Такие правоотношения могут сложиться как между частными лицами, так и между организациями. Порядок нормативного регулирования вопроса зависит от вида субъектов, которые фигурируют в сделке:

  1. Если сторонами контракта (арендодателем и арендатором) выступают частные лица – физические и юридические, то применяются положения ст. 624 ГК РФ.
  2. Если же арендодателем является государственный или муниципальный орган, применяются положения ст. 217 ГК РФ, ст. 3 и 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…»

Так, в ст. 3 закона 159-ФЗ перечислен перечень условий для получения преимущественного права на приватизацию государственного или муниципального объекта аренды:

  • арендатор пользуется или временно владеет помещением на протяжении двух и больше лет согласно с соответствующим договором;
  • на момент выкупа/подачи заявления арендатор не имеет задолженности перед арендодателем в отношении арендуемого объекта;
  • здание не должно быть включено в государственный перечень объектов, которые передаются для работы малого и среднего бизнеса, кроме ч. 2.1 ст. 9 закона 159-ФЗ;
  • в реестре субъектов малого и среднего бизнеса должны быть данные о последнем.

Порядок реализации преимущественного права покупки помещения некрупным субъектам хозяйствования устанавливается частью 2 ст. 9 закона 159-ФЗ.

В качестве дополнительных источников также можно использовать сведения из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 (далее – Письмо № 134) и Обзора судебной практики ВС РФ N 5 (2017 года), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, пункт – «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав».

Для того, чтобы начало действовать преимущественное право выкупа помещения, арендатор должен доказать, что он имеет на него право. В случае заключения сделки между частными субъектами, условия устанавливаются в договоре между участниками. Так, в договоре аренды должно указываться условие, что:

  • недвижимость по завершении действия договора аренды передается в собственность арендатора;
  • здание или его часть передается в собственность арендатора до завершения действия договора, при условии, что будет выплачена полная сумма.

Сложность заключается в том, что договор аренды в таком случае должен быть составлен юридически грамотно и в письменной форме. Если же договорные отношения держаться на «честном слове», арендодатель не имеет право рассчитывать на возникновение права «первого покупателя».

Если же дело касается преимущественного права государственного и муниципального имущества, то арендатор в виде субъекта малого бизнеса должен соответствовать вышеназванным критериям, которые позволяют получить привилегию.

При подаче заявки на приватизацию, предприниматель или малое предприятие должны подтвердить свой статус документально. В Письме № 134 указывается также, что арендатор должен владетьпользоваться имуществом на основании действующего договора аренды на момент принятия решения о выкупе. Нужно документально подтвердить беспрерывное владения/пользование объектом по договору аренды длительностью от двух лет.

Между частными лицами процедура ограничивается выполнением условий договора в части оплаты полной стоимости до завершения действия договора аренды или по окончанию срока сделки. После этого производится государственная регистрация права собственности и передача имущества новому собственнику.

Для реализации преимущественного права выкупа государственного или муниципального объекта используется конкретная процедура. Она установлена в ст. 4 закона 159-ФЗ и предполагает такие этапы:

  1. В течение 10 дней после принятия решения о приватизации, арендодатель направляет арендатору предложение выкупить объект с перечнем условий сделки.
  2. Цена помещения устанавливается по рыночной стоимости, а оценка производится согласно закону 135-ФЗ «Об оценочной деятельности…».
  3. Если предложение оказалось приемлемым и арендатор дает согласие, в 30-дневный срок со дня получения оферты производится продажа объекта. Если субъект малого предпринимательства посчитает, что цена завышена, он вправе оспорить размер стоимости в суде. В таком случае 30-дневный срок прерывается до дня установления реальной цены объекта в решении суда, п. 4 и 4.1 ст. 4 закона 159-ФЗ.

Для заключения сделки арендатор должен предоставить квитанцию об уплате задолженности, если таковая была, и остальных платежей.

Согласно ст. 9 закона 159-ФЗ, субъект малого бизнеса-арендатор вправе самостоятельно предложить арендодателю приватизировать имущество. В таком случае компетентный орган должен:

  • в 2-месячный срок провести оценку объекта и составить проект договора купли-продажи;
  • продумать условия выкупа имущества, исходя из результатов оценки в течение двух недель после ее проведения;
  • после принятия решения о приватизации, направить арендатору проект соглашения.

Если субъект, выступивший с предложением выкупа, не соответствует требованиям закона, компетентный орган дает письменный отказ с обоснованием причины в течение 30 дней со дня поступления заявления.

Произведение выкупа арендованной недвижимости производится согласно ст. 624 ГК РФ, если имущество находится в собственности частного лица. В таком случае составляется договор аренды с условием о выкупе. Если изначально такого пункта в контракте не было, можно составить новый договор, согласно которому зачесть выплаченные суммы в стоимость приобретаемого объекта, ч. 2 ст. 624 ГК РФ. Инициатива может исходить от обеих сторон, главное — прийти к согласию о существенных условиях сделки: цене, объекте и порядке проведения расчетов.

Приватизация муниципального объекта производится согласно закону 159-ФЗ, правила которого уже были изложены выше. Аналогично производится предложение арендодателя или заявление арендатора на приватизацию, после чего стороны оговаривают цену и условия сделки. Сроки применяются также те, что указаны в ст. 4 закона 159-ФЗ. Особенности проведения сделки следующие:

  • решение принимают органы исполнительной власти региона;
  • государственный объект обычно стоит дороже муниципального;
  • порядок приватизации земель возле объекта регулируется согласно региональным правилам, установленным муниципальными органами.

В обоих случаях обойти привилегию на выкуп арендованной недвижимости можно посредством расторжения договора аренды. Арендатор с желанием приобрести имущество вряд ли добровольно согласиться расторгнуть соглашение, поэтому арендодателю нужно подумать, как законно в одностороннем порядке разорвать правоотношения.

Для этого нужно знать основания одностороннего отказа от обязательства. Они описаны в статьях 450 и 451 ГК РФ:

  • если контрагент нарушил существенные условия сделки;
  • если в контракте предусмотрена возможность одностороннего отказа – ст. 450.1 ГК РФ;
  • если обстоятельства, которые были на момент заключения договора, существенно изменились — ст. 451 ГК РФ.

Как видно, будет проблематично обойти преимущество арендатора на выкуп, так как придется доказывать факт вины другой стороны или изменение обстоятельств. И то, и другое занятие будет нелегким, нужны веские основания для одностороннего расторжения сделки.

Нарушение арендодателем права на преимущественный выкуп влечет признание следки купли-продажи с другим покупателем недействительной. Для этого пострадавший должен обратиться в суд с документами, которые подтверждают его привилегию.

Пункт 11 Письма № 134 определяет, что сделки купли-продажи на льготных условиях с субъектами, которые не отвечают требованиям закона 159-ФЗ, признаются никчемными, то есть не порождают никаких последствий. Субъект, который имеет преимущество, должен обратиться в арбитражный суд за восстановлением справедливости.

Подробнее о судебной практике оспаривания преимущественного права на выкуп для арендатора муниципальной недвижимости рассказано в следующем видео.

Это интересно:  Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности 2019 год

В июле были внесены изменения в закон №159-ФЗ, по которому любой предприниматель имеет право выкупить помещение, арендуемое у государства.

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе.

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор.

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

  • «Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
  • Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
  • Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Отсутствует задолженность по арендной плате.
  • Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
  • На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, legal-union.ru, znaybiz.ru, www.intellectpro.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий