Субаренда земельного участка — что это такое, находящегося в муниципальной собственности, под строительство 2019 год

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности – это юридическая процедура, которая определяется законодательством, правовыми и нормативными актами. Взять в аренду землю не всегда просто, особенно если земля находится в пользовании региональных органов власти. Земельный кодекс РФ содержит все определения, которые касаются категории земель, тех участков, которые контролируются органами муниципальной власти. Земля может не использоваться, но чтобы взять её в аренду, следует соблюдать условия и правила такой сделки.

Объекты недвижимости, земельные территории, которые оформлены на баланс муниципальных органов, считаются их собственностью. В законодательстве указано, что такие объекты могут быть сданы и использоваться юридическим или физическим лицом в соответствии с договором аренды.

Если имеется несколько претендентов на аренду земли, то проводится аукцион, на котором каждый борется за это право, по результатам заключается договор. Земельный кодекс контролирует и регулирует правовые отношения, связанные с земельными участками.

Статья 22 содержит информацию о том, что брать землю в аренду могут не только физические, но и юридические лица.

Также законодательство регламентирует причины иного использования необходимой территории:

  1. Территория выдаётся гражданину или юридическому лицу бесплатно на срок, который регламентируется договором. Такое заключение принимается комиссией или местным самоуправлением, но временные рамки строго установлены, после чего заключается новый договор на платной основе.
  2. Договор аренды – это юридический документ, в котором прописаны все пункты сделки, сумма к оплате, дата погашения, размере ежемесячных отчислений.
  3. Оформление сделки по купле-продаже – то причина полностью владеть нужной территорией. В зависимости от целевого использования земли акт заключается только с учётом правовых нормативов.

Земля, которая находится в муниципальном пользовании, имеет своё предназначение, поэтому взять в аренду долю с лесного фонда можно, только если имеется такое разрешение и оно не противоречит целевому использованию.

Землю могут брать в аренду как для строительства, так и в хозяйственных целях. Без строительства заявление пишется на имя начальника муниципального органа, при одобрении запроса новый пользователь обязуется поставить участок на кадастровый учёт. После муниципалитет решает возможность осуществления аренды, если было принято положительное решение, то составляется договор об аренде, который содержит сведения, платёжную информацию по конкретному делу.

Земельное законодательство контролирует все вопросы, которые касаются манипуляций с земельными участками: продажа, покупка, аренда, целевое использование. Составляя договор, ориентируются на правовую и нормативную базу, договор имеет юридическую силу после подписания его обеими сторонами и подтверждения печатью нотариуса, юридической конторы.

В законе имеется информация и о том, кто имеет право составлять арендный договор.

Поэтому перед заключением сделки следует ознакомиться с основными правилами, которые касаются законности сделки:

  • гражданин будет заниматься садовым хозяйством, огородничеством;
  • строительство дачного дома, в договоре есть пункт о приватизации;
  • открытие собственного дела, фермерства, выращивание овощей.

При заключении сделки следует указать цель, для реализации которой необходим участок.

Особым пунктом проходит перечень действий, которые физическое лицо будет применять в отношении участка. Каждый арендатор имеет право приватизировать используемый участок или прекратить аренду по соглашению обеих сторон. Муниципальные органы имеют право составить документ о переходе земли в собственное пользование того, кто арендует участок.

Быть арендатором может любой гражданин или юридическая организация, которая имеет возможность целесообразно использовать ресурсы земли. Законодательством предусмотрена дальнейшая приватизация территории по окончании действия соглашения.

Также следует знать строгие требования к арендаторам:

  • ведение кадастрового учёта;
  • отсутствуют какие-либо ограничения для использования земель;
  • участок не имеет особой категории;
  • нет арендного соглашения с другим субъектом.

Все аспекты, которые прописаны в договоре, должны соблюдаться, при нарушении какого-либо пункта муниципальные власти могут в одностороннем порядке расторгнуть договор, при этом возможен штраф.

Заключение договора требует подтверждающей документации. Гражданин может обратиться за консультацией в муниципальные органы, там подскажут перечень всех необходимых бумаг.

Как правило, в пакет требуемой документации входят следующие бумаги:

  1. Заявление, которое пишется самим арендатором, в нём должны быть указаны личные данные, выписанные из паспорта. Сведения о земельном участке, кадастровая выписка, главные характеристики. Цель, с которой будет использована земля, адрес, номер телефона арендатора. Если арендатором выступает юридическое лицо, то необходимы дополнительные бумаги, касающиеся его деятельности.
  2. Арендный договор заключается обеими сторонами, одна выступает собственником земли. Документ состоит из основной информации обеих сторон сделки, а также сведений об участке: вписывается точная площадь, месторасположения объекта. Сроки действия договора, форма оплаты, размер платежей тоже прописываются в документе, заключение договора подтверждается подписями.
  3. Для участия в аукционе арендатор должен предоставить заявление и квитанцию об оплате задатка. При подаче прошения юридическим лицом могут потребоваться дополнительные документы, которые касаются его деятельности.
  4. Выписки из финансовых организаций об отсутствии задолженностей по объекту, обременений.
  5. При наличии на территории объектов недвижимости нужно получить выписку из кадастрового реестра, справку из БТИ.

Аукцион может проводиться, только если земля будет использоваться для строительства.

Получить право на аренду земли можно без особых проблем, это обычная юридическая деятельность, которая состоит из нескольких этапов. После соглашения муниципальных властей на возможность осуществления аренды, гражданин обязуется собрать все необходимые документы в установленный срок и заключить соглашение.

В такой деятельности заинтересованы строительные компании, для участия в аукционе следует оплатить первоначальный взнос. Договор считается действительным только при наличии подписи. При заключении договора дольше, чем на один год, следует провести регистрацию в Регистрационной палате.

Арендовать участок имеет право каждый гражданин, который укажет цель и будет её соблюдать.

Выделяют несколько этапов, которые могут применяться собственниками земли или арендаторами после завершения сделки:

  1. Пользование землёй третьим лицом может происходить только при уведомлении собственника территории и после письменного разрешения арендатора. Все манипуляции могут совершаться только во время срока, который указан договором.
  2. Совершить передачу участка в субаренду можно только при соглашении с муниципальными властями.

В законодательстве имеются и особенности заключаемой сделки, её специфика. Земельные участки могут иметь особую категорию или готовые постройки, что требует при заключении договора соблюдения особых нюансов.

Особенности могут заключаться в таких пунктах:

  1. Юридическое лицо может иметь на арендуемой земле постройку, которая принадлежит ему по праву владения. В таком случае происходит оплата за пользование объектом.
  2. Оформление арендного договора для возведения объекта недвижимости.
  3. Для упрощения налогового учёта, использования земли для дальнейшего строительства недвижимости плата за использование участка идёт отдельной графой и неполной суммой.

Для взятия земли в аренду под строительство в большинстве случаев выбирают аукцион, по результатам которого можно точно утвердить нового арендатора, сумму к оплате и сроки договора. Нюансы касаются только строительства недвижимости. Стоимость каждого участка зависит от местоположения объекта и целей, для которых он будет использован.

Аренда муниципальной земли производится в зависимости от целей её использования. Аукционы не всегда используются.

Торги полностью отсутствуют, если аренда происходит для таких целей:

  • строительство собственного жилья, ведение подсобного хозяйства;
  • для разведения животноводства, ведения сельского хозяйства;
  • для жилищных сообществ, которые не имеют коммерческой основы;
  • деятельности, которая не имеет прибыли;
  • приобретение земли владельцами уже имеющихся объектов недвижимости.

Земельные участки для таких целей могут быть расположены на территории вдали от города или села. Такие земли используются без торгов, если цели не имеют коммерческой основы, и не используются в личных целях.

Подобные сделки имеют свои нюансы, которые прописаны законодательством и имеют в основе правовую базу:

  1. Для строительства объекта недвижимости арендатор обязуется предоставить проект будущего здания, его схему. Арендодатель должен ознакомиться с конечным результатом на бумагах, схема должна быть создана архитектором и иметь все юридические отметки.
  2. Документация предоставляется в строго оговорённый срок для принятия конечного решения. Важно правильно составить заявление, которое содержит все сведения и информацию о заявителе.
  3. Конечный договор об аренде содержит все аспекты, которые касаются конкретного арендного случая, сроки, платежи конкретные пункты, особенности сделки.

Заключённый договор проходит регистрацию в Регистрационной палате, это последний этап для вступления в юридическое право сделки. Договором регламентируются обязанности и права обеих сторон, а также возможные манипуляции, что касаются арендных возможностей физического лица.

Землю можно взять в аренду не для строительства, а для хозяйственных целей, такое оформление сделки проще и доступней. Заявитель оформляет прошение, предоставляет нужную документацию и ожидает результата. При получении земли арендатор обязуется поставить её на кадастровый учёт.

Чтобы получить землю под строительство, следует пройти более длительную процедуру. На первичном этапе следует поучаствовать в аукционе. Мероприятие организовывается региональными властями и проводится в соответствии с установленным регламентом. Чтобы поучаствовать в аукционе, следует внести первоначальный взнос, от этой суммы будет зависеть общий исход всех торгов.

По окончании аукциона вносится арендная плата, составляется договор. Вся процедура имеет такой порядок:

  1. Региональные власти оповещают граждан о проведении аукциона, реклама может проводиться в газетах или на телевидении. Следует точно указать время, дату, место и требования к проведению мероприятия. Информация должна быть и о лотах, которые будут представлены.
  2. Заинтересованные лица проходят регистрацию для официального участия. К этому времени должны быть квитанции с оплатой. Выигрывает тот, кто внёс больше денег, остальные участники получают свои деньги обратно.
  3. Оставшийся гражданин оплачивает счёт, после чего составляется договор. Если срок пользования объектом больше одного года, то документ нужно зарегистрировать.
  4. Если на аукцион был только один желающий, то составляется договор в индивидуальном порядке.

Строительство объекта на арендуемой площадке требует особого внимания со стороны юридической грамотности составления договора. Существуют нюансы, которые должны быть соблюдены в обязательном порядке. Земельный кодекс содержит правовые нормативы, которые касаются строительства на арендованной земле, заключения договоров более чем на один год.

Пользование муниципальной землёй имеет свои особенности налоговых выплат и начислений. Налог, который начисляется, может не применяться при аренде участка.

Если земля сдана в аренду, то налог не оплачивается. Используя субаренду, субарендатор обязуется выплатить дополнительную сумму, которую насчитывает комиссия на общую стоимость объекта. Субарендатор получает право пользования землёй не от муниципального органа, а от второго лица.

Оплата налога – это обязанность каждого гражданина, который совершает юридическую сделку, все счета контролируются налоговой службой, поэтому манипуляции с землёй не могут пройти незамеченными. Не все сделки подлежат налогообложению, поэтому за детальной информацией можно обратиться в налоговые органы.

Возможна сложность, когда землю арендует какая-либо организация. Такие предприниматели не платят налог, который начисляется региональными органами власти. Но, следуя закону, предприниматели обязуются следить за своевременностью налоговых выплат со стороны арендодателя.

При расчётах берётся во внимание аренда и налог.

Также арендатор имеет следующие обязанности перед муниципалитетом:

  • предъявить счёт с пометкой «Без налога», зарегистрировать документ;
  • заполнить декларацию, все разделы, где нужно заявить о проводимых операциях без налога.

При несоблюдении всех обязанностей предпринимателю будут представлены штрафы. В связи, с чем важно знать все подводные камни заключения таких сделок и полностью владеть информацией, чтобы избежать штрафов.

Это интересно:  Черный список квартиросъемщиков - недобросовестных, арендаторов квартир 2019 год

Субаренда – это временное пользование участком земли, право на такое пользование передаёт другое частное лицо. Субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, возможна, если гражданин оформил аренду на себя, но при этом составил новый договор для пользования землёй вторым лицом. Порядок представления такой услуги регламентируется законом.

Субаренда – это распространённое пользование землёй, которое контролируется земельным кодексом. Частное лицо, которое имеет право на аренду муниципальных земель, может передавать это право другому частному лицу, но только на срок, установленный договором. Сумма к оплате устанавливается в зависимости от особенностей конкретного дела, а также категории земли, её использования.

Согласно законодательству арендатор имеет право передать землю в пользование другого гражданина на срок, который установлен первичным договором, при этом брать разрешение собственника необязательно. Главное, оповестить его о смене пользователя на указанный срок в документах. Брать землю во владение или во временное пользование можно и через частное лицо, которое уже арендует муниципальный участок.

Основные аспекты заключения договора субаренды:

  • субаренда заключается на срок, который не превышает первичный договор;
  • договор следует зарегистрировать;
  • обязательно следует оповестить муниципалитет о смене пользователя.

При нарушении условий договора арендодатель имеет право расторгнуть договор так же, как и муниципалитет.

Условия сделки вписываются в документ, который подписывается обеими сторонами. Обоснование для такого договора имеет юридическую базу. Государственный орган имеет право контролировать процесс использования ресурсов, а также целесообразность использования недвижимого имущества.

Продление арендного договора возможно, если имеются обстоятельства для дальнейшей деятельности арендатора.

Гражданин также может выкупить участок, цена которого устанавливается региональными властями.

Основания для оформления в частную собственность:

  • документ, который подтверждает право собственности на объект строительства;
  • подтверждение муниципалитета о передаче земли на постоянное пользование.

Если имеется хотя бы одно из условий, арендуемый участок может быть оформлен в собственность.

Выкуп участка – это длительный, сложный процесс, который зависит от внешних факторов, места расположения земли, её категории.

Главные этапы такой сделки:

  1. Составление договора с указанным сроком и стоимостью.
  2. Установление цены с учётом кадастровой стоимости.
  3. Заключение сделки купли-продажи, оформление договора.
  4. Регистрация документов, подтверждающих права собственности.

В соответствии с договором земля переходит к собственнику. При составлении соглашения присутствуют обе стороны, все заключения составляются, ориентируясь на Гражданский кодекс.

Чтобы совершить выкуп, следует представить все документы в региональную администрацию для детального изучения дела и предоставления результата. Заявление, паспорт, договор об аренде, документ об оплате госпошлины – это минимальный пакет документов, который является обязательным для заключения сделки.

Гражданин может требовать выкуп земли, если прошло три года с момента подписания аренды и были соблюдены все условия договора, участок использовался целесообразно, деятельность соответствовала цели.

Религиозные учреждения также могут совершить покупку земли, если на ней имеются религиозные постройки. Главный момент при покупке надела – это соответствие стоимости объекта, который находится на территории с уже установленной кадастровой стоимостью. Каждый запрос рассматривается комиссией, поэтому следует точно знать свои права и обязательства касательно данного вопроса. Если были проблемы с предыдущими арендными договорами, то возможен отказ.

Субаренда земельного участка представляет собой сделку, в процессе которой право пользования данным объектом передается иному лицу. В ней участвует арендатор, который наделяет своими правами в отношении земли субарендатора. Собственник объекта должен предоставить свое согласие для того, чтобы процедура стала возможной.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

На практике субаренда используется достаточно часто. В основном, она практикуется для получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

Не все граждане, столкнувшиеся с подобным понятием впервые, представляют, что такое субаренда земельного участка. Ее можно назвать сложной сделкой.

Инициатором субаренды, как правило, бывает арендатор. Он сдает в аренду участок повторно, уже другому физ-, или юрлицу.

В последующем субарендатор получает право пользования наделом. Субаренда подкрепляется соответствующим соглашением между сторонами. Все его положения не должны идти вразрез с действующими законами, а также противоречить первичному договору аренды.

Договор субаренды должен быть заключен в соответствии с нормами, определенными Гражданским кодексом.

В 2019 году понятие субаренды дается в Гражданском кодексе, а именно в 606 статье. Также в этом нормативном документе говорится в том, что уже арендованный объект может быть передан в пользование третьему лицу (ст. 615 ГК РФ).

Сделка в отношении субаренды земли должна быть подкреплена договором, заключенном в письменном виде.

После заключения соответствующего соглашения субарендатор получает следующие права и обязанности:

  • право пользования землей в течение срока, установленного по договору;
  • право осуществления деятельности на участке, которую не запрещает соглашение;
  • обязанность своевременной выплаты арендных платежей;
  • обязанность содержания участка.

Субаренда ‒ это достаточно сложная сделка. Разобраться во всех ее нюансах человеку, не имеющему опыта участия в подобных процедурах, бывает непросто. Поэтому имеет смысл обратиться к консультантам в области права за помощью.

Субаренда земли имеет некоторые риски:

  • Заключение сделки без согласия владельца. Такое возможно, если собственник земли проживает достаточно далеко и не может контролировать объект аренды.
  • Возможность порчи объекта. Высока вероятность того, что субарендатор нанесет ущерб земельному наделу. Подобные нюансы следует заранее обговорить в договоре.
  • Вероятность задержек выплат со стороны субарендатора. Многие пренебрегают официальным заключением договора субаренды. Может случиться так, что попадется недобросовестный человек, который не выплатит полностью или внесет арендную плату в частичном объеме.
  • Вероятность преждевременного расторжения договора субаренды. Этот риск особенно опасен для субарендатора. Ведь в случае расторжения основного договора аренды соглашение с субарендатором также будет расторгнуто.

Возможно взять в субаренду и какую-то часть от надела. Для этого данный участок должен быть выделен и детально описан в документах. Стороны должны согласовать между собой выделение участка под субаренду.

В качестве документов к договору субаренды должны быть приложены:

  • акт о замере выделенной части надела;
  • кадастровый план всего участка с выделением доли, сдаваемой в субаренду.

Арендовать или получить в субаренду участок, принадлежащий государству, можно только путем участия в торгах. Смысл данного мероприятия состоит в том, что арендатор выставляет самую маленькую плату и «шаг» ее увеличения, а участники предлагают свою стоимость за пользование участком. Побеждает в торгах тот, кто предложит наибольшую цену.

Арендатором или субарендатором признается лицо, которое победило в торгах на условиях их проведения.
Однако принимать участие в торгах может и только один человек.

В случае официальной регистрации на мероприятии и наличия на руках всей необходимой документации, с ним заключают договор субаренды.

Земли сельхозназначения предназначены для:

  • садоводства;
  • животноводства;
  • растениеводства;
  • ведения полевого или приусадебного хозяйства;
  • организации СНТ или ДНТ.

Такие земли довольно привлекательны для многих граждан. К сожалению, не всегда получается их выкупить, но вот аренда или субаренда таких земель вполне возможна.

Субарендатор подобных участков должен пользоваться ими в соответствии с видом разрешенного использования.

Некоторые граждане полагают, что при возведении на участке дома и оформлении его в собственность, земля автоматически переходит в их владение. Однако это не так, и субарендатор не может подобным образом оформить право собственности на земельный надел.

Возводить здание на участке, находящемся в субаренде, достаточно нецелесообразно. Это связано с тем, что после истечения периода действия соглашения придется каким-то образом решать проблему с правом владения.

В чем заключаются отличия от аренды:

  1. Субарендатор должен выполнять требования и арендатора, и собственника надела. Наниматель же, в отличие от него, имеет больше полномочий, поскольку слушается только владельца земли.
  2. В роли арендодателя при заключении договора субаренды выступает человек, не имеющий права распоряжения участком. В случае обычного договора аренды арендодателем является собственник надела.
  3. Договор субаренды не может действовать дольше, чем договор аренды.

Как заключить договор безвозмездного срочного пользования земельным участком? Смотрите тут.

Всего можно выделить несколько этапов проведения сделки:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Составление соглашения и его подписание сторонами сделки.
  3. Регистрация документа в Гос. Реестре.
  4. Получение бумаги о регистрации права пользования наделом.

Важные нюансы:

  • регистрационные действия проводятся в течение месяца, если с документами все в порядке;
  • договора, заключаемые на срок менее года, не подлежат обязательной регистрации.

Какие документы требуются для заключения сделки:

  • паспорта участников;
  • первичный договор аренды;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о регистрации первого арендного соглашения;
  • разрешение от владельца в письменном виде;
  • прочая документация на участок;
  • график, в соответствии с которым должны быть внесены платежи по аренде.

Может потребоваться и другая документация.

Владелец в любом случае должен предоставить свое согласие на заключение сделки с его собственностью.
Это можно сделать путем оговорки в договоре аренды о том, арендатор получает право сдавать объект в субаренду.

Также это становится возможным при составлении отдельного документа, содержащего согласие собственника. Такую бумагу можно приложить к договору аренды.

Договор субаренды должен составляться в письменном виде. Он не подлежит заверению у нотариуса. Документ составляется по типовой форме, схожей с формой простого договора аренды. Отличия заключаются лишь в предмете сделки.

В договоре субаренды необходимо детально описать участок, указав его месторасположение, адрес, кадастровый номер и квадратуру. Привести границы в том случае, если в субаренду сдается часть надела.

В документ следует включить пункт с оплатой для субарендатора. Она может равняться величине арендной платы или превосходить ее по размерам.

Образец договора субаренды земельного участка здесь.

Сделка подлежит регистрации в Реестре. Только после данной процедуры договор вступит в силу. Для регистрации потребуется подготовить договор в 3-х экземплярах, документацию на участок, заверенные копии договоров участников сделки и квиток об уплате госпошлины.

Перечень необходимой документации лучше предварительно уточнить в регистрационном органе.

Договор субаренды прекращает свое действие после того, как выйдет срок, на который он ранее был заключен. В другом случае соглашение о субаренде расторгается одновременно с окончанием периода действия основного договора аренды между владельцем земли и нанимателем.

Досрочно договор субаренды может быть расторгнут в двух случаях:

  1. Если есть соглашение между сторонами сделки.
  2. По решению судебной инстанции.

Минимальный срок действия договора субаренды ‒ 1 день, а максимальный ‒ 99 лет.

При подобной сделке субарендатор выплачивает арендатору оговоренную сумму в полном объеме и в установленные сроки.

Способ расчетов остается на усмотрение сторон:

  • наличные;
  • безналичный платеж;
  • расчет путем оказания каких-либо услуг;
  • передача прав в отношении определенной собственности.

Частные лица могут обговорить вопросы оплаты в ходе беседы, после чего прописать установленную сумму в договоре субаренды.

В том случае, если сделка заключается между государством и физическим или юридическим лицом, величина арендной платы определяется по следующей формуле: Плата = C × S × K1 × K2, где:

  • S ‒ площадь надела;
  • C ‒ базовая ставка;
  • K1 ‒ коэффициент, рассчитываемый на основании предполагаемой деятельности арендатора на участке;
  • K2 ‒ коэффициент, определяемый в зависимости от региона.
Это интересно:  Преимущественное право выкупа арендуемого помещения для физических лиц и субъектов предпринимательской деятельности 2019 год

Возможен ли выкуп земельного участка в собственность у государства? Информация здесь.

Какие необходимы документы для продажи земельного участка? Подробности в этой статье.

Договор субаренды может быть пролонгирован следующими способами:

  1. Путем автоматического продления. Условие об автоматическом продлении должно быть указано в первичном договоре. В этом случае соглашение продлевается на тот же период, в течение которого оно уже действовало ранее. Регистрация этой сделки не требуется. Досрочное расторжение пролонгированного подобным образом соглашения бывает затруднительно.
  2. Перезаключением соглашения. В этом случае договор заключается на новый срок, и могут быть существенно изменены его другие условия. Однако стороны договора должны быть те же самые. Такая сделка подлежит гос. регистрации. Пользоваться ей имеет смысл в том случае, если договорные обязательства должны действовать в течение длительного времени.
  3. При помощи составления доп. соглашения. Данное соглашение составляется в отношении продления первого договора. Все прочие положения первичного документа не меняются.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Некоторые граждане оформляют договор аренды земельного участка в целях его субаренды. Это передача прав на пользование участком лицом, которое уже является арендатором. При первом варианте это делается для заработка, когда цена за вторичную аренду повышается и гражданин, являющийся первичным получателем прав, оставляет себе разницу, в этом случае он также будет должен выплачивать НДС. Второй вариант — при ненадобности использования участка, но расторгнуть договор не представляется возможным, тогда для избавления от лишних затрат ищется лицо, готовое принять условия субаренды.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Составление договора повторной аренды должно учитывать условия первичной сделки. Если субарендатор не будет выполнять свои обязательства, то владелец и арендодатель получают полное право на расторжение сделки, так как оба являются правообладателями.

Субаренда – это сделка, которая подразумевает передачу уже арендуемой земли другому юридическому или физическому лицу. То есть после того, как человек получил право пользование участком на основании договора аренды, он сам заключает договор субаренды уже на другого гражданина.

Главное условие такого соглашения – его содержание не должно противоречить пунктам, определенным при аренде. Например, для того, чтобы запретить передавать уже арендуемую землю в третьи руки, в договоре может содержаться информация о запрете передачи территории в субаренду. Такой пункт не позволит арендующему гражданину заключать последующие сделки такого плана.

Обязательное условие заключение сделки субаренды – наличие оплаты или предоставление услуги взамен денежных средств. Такой договор не может быть безвозмездным.

Образец договора субаренды земельного участка:

Порядок передачи земельных участков регламентируется статьей №22 ЗК РФ, согласно которой, территории переходят в собственность арендующим в соответствии с ГК РФ. Статья №607 ГК РФ уточняет, что под собственностью может подразумеваться и земельный участок. Имущество сдается в аренду, а гражданин, получивший права на землю, должен выполнять все условия составленного договора.

Если владелец разрешил арендующему оформлять договор субаренды, то передаваемая в новые руки собственность будет возможна. Если владелец запретил оформлять такое соглашение, что прописано в документе, составляемом при сделке, то субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, становится невозможной.

Передача территории разрешается без соответствующего пункта при оформлении сделки, если договор аренды будет действителен более пяти лет, в таком случае потребуется лишь уведомить владельца о передаче его собственности, что можно сделать уже после оформления документов.

В 2019 году договор субаренды может быть составлен в свободной письменной форме. Сделка должны быть оформлена в органах Росреестра, в противном случае передача прав не будет считать законной. Если при оформлении аренды сделка заверялась нотариусом, то и договор субаренды должен будет пройти аналогичную процедуру, в ином случае этого не требуется.

Значимые моменты, которые должны присутствовать в таком договоре:

  • описание правоотношений;
  • характеристики сделки;
  • реквизиты обеих сторон;
  • обязанности субъектов;
  • права субъектов;
  • условия, которые регулируют формат прекращения действия соглашения.

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

  • нормативы качественных и количественных показателей;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • график выплат или предоставляемых услуг;
  • свидетельство на право заключения субаренды.

Обе стороны могут использовать услуги гарантов. Благодаря этому появляется возможность обеспечить безопасность заключаемого договора.

Смотрите далее, где выделяют земельные участки многодетным семьям.

Составляемый договор аренды может содержать условия передачи и эксплуатации земельного участка. Именно этим правилам должно подчиняться арендующее лицо при использовании земли, но если в договоре эти пункты не указаны, то он должен опираться на условия, указанные для вида и типа имущества. Образец будет идентичен тому, что использовался при заключении первичной аренды.

Согласно законодательным актам, арендатор может передавать имущество в поднаем, если для этого есть разрешение владельца земельного участка. Согласно договору субаренды, передается не только арендованное имущество, но и права на его пользование.

Договор аренды дает разрешение на следующие действия, если подобное занесено в пункты:

  • сдавать имущество в субаренду;
  • передавать права по такому договору;
  • передавать обязанности по договору субаренды;
  • предоставлять имущество в безвозмездное пользование;
  • отдавать арендные права как залог;
  • вносить арендные права в уставный капитал товариществ и других сообществ;
  • вносить арендные права как паевый взнос в кооператив.

Все эти пункты имеют юридическую силу, если не противоречат установленным правилам согласно ГК РФ или другими управляющими актами.

Субаренда муниципального земельного участка возможна даже без согласия владельца участка, если обратное условие не занесено в договор аренды земельного участка. Договор перенаема дает полный пакет прав.

У арендатора земельного участка, собственником которого является государство или муниципальные власти, появляется возможность передачи своим прав субарендаторам без получения разрешения, если договор оформлен более чем на пять лет. При этом составляемая сделка субаренды не должна превышать срок аренды.

Вместе с правами передаются обязанности, указанные в статье №22 ЗК РФ. Если возникнет необходимость изменения условий договора, тогда потребуется согласование с владельцем земельного участка, в противном случае договор субаренды будет считаться бессильным.

В качестве оснований могут использоваться только факты нарушения условий договора. Именно благодаря этому условию разрешается заключение договора субаренды, так как не будет иных факторов, которые потребуют расторжения сделки повторной сдачи недвижимости в аренду. Но в составляемом договоре между арендодателем и арендатором можно указать пункт, согласно которому будет наложен запрет на повторную передачу прав на пользование земельного участка.

Вторичный арендатор получает следующие права и обязанности:

  • право пользование участком в течение срока, указанного в договоре;
  • право на проведение действий, которые не противоречат условиям заключенного договора;
  • содержание участка должно соответствовать тому, в котором ему недвижимость была передана;
  • стоимость найма должна оплачиваться в полном объеме, который указывается в договоре аренды.

Если же вторичный арендатор не платить исправно необходимую сумму, то владелец и первичный арендатор могут составить коллективный иск для применения санкции в отношении лица, которое не выполняет свои обязательства.

Риски наступают только в случаях, когда документация оформляется незаконными путями. Тогда арендодателю будут грозить серьезные штрафы, а не только разрыв отношений с владельцем земельного участка.

Заключение договора субаренды не накладывает никаких обязательств на владельца территории, так как он не является контрагентом в сделке. Если же собственник не хочет, чтобы на его участок мог получить какие-либо права другой гражданин без его ведома, то стоит включить соответствующий пункт в договор.

Если же у субарендатора, который получит права на недвижимость путем торгов, возникнут проблемы, то он может нанять юридическую экспертизу для определения правонарушений при составлении договора, основываясь на сделке, которая была заключена между владельцем и первичным арендатором.

Субарендатор должен выплачивать полную сумму, оговоренную при заключении сделки. Оплата может производиться любым удобным способом для обеих сторон, в том числе передачей прав на собственность или предоставлением услуг. Если договор заключен между частными лицами, то стоимость определяется в устной беседе, после чего сумма заносится в соответствующий пункт документа.

Если договор заключается между частным лицом и государственными или региональными органами, то для расчета будет применяться следующая схема:

Сроки выплат устанавливается в стандартном порядке. Вторичный арендатор должен соблюдать установленные в договоре условия.

Как оформляется продление договора аренды земельного участка — смотрите тут.

Что гласит закон о земельных участках — мы расскажем далее.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2014 года.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю Санамяну Р.А. (далее — предприниматель) с иском о возложении на ответчика обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и привести в пригодное для использования состояние самовольно занятый земельный участок на территории «Парк им. 30-летия Победы» по ул. Береговой, 146 в Западном внутригородском округе города Краснодара, площадью 1386 кв. м (с определенными координатами) путем демонтажа навесов из сборно-разборных конструкций площадью 56 кв. м, 51 кв. м, 11 кв. м, 11 кв. м. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов (предмет заявленных требований изменен).

Иск мотивирован тем, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля администрация выявила факт использования ответчиком земельного участка площадью 1386 кв. м в отсутствие установленных законом или сделкой оснований.

Это интересно:  Как получить земельный участок в аренду или собственность? 2019 год

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУП «Парк им. 30-летия Победы» (далее — парк).

В кассационной жалобе предприятие просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что предприниматель самовольно занимает земельный участок площадью 1386 кв. м согласно акту проверки. Арендные платежи ответчиком не внесены с 2010 года. Суды не учли, что уведомлением от 12.12.2013 N 03 договор субаренды земельного участка от 01.03.2007 N 26 расторгнут. Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон N 161) муниципальное предприятие не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия собственника имущества муниципального предприятия.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить состоявшиеся по делу судебные акты без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, подчеркнув, что все спорные объекты находятся на земельном участке площадью 450 кв. м. Истец не доказал факт размещения строений на территории, выходящей за пределы земельного участка, переданного по договору субаренды. Общая площадь сборно-разборных конструкций (129 кв. м) не превышает размеры земельного участка, переданного в субаренду. На момент заключения договора субаренды отсутствовали нормы права, запрещающие муниципальным унитарным предприятиям передачу находящихся у них в аренде земельных участков в субаренду.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Третье лицо разделяет позицию подателя жалобы.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд.

По акту от 12.05.2006 земельный участок передан арендатору с указанием на расположение на нем временных строений и ограничений в использовании участка путем обременения охранными зонами инженерных коммуникаций и водоохранной зоны реки Кубань (т. 1, л. д. 53).

Часть земельного участка площадью 450 кв. м передана субарендатору по акту от 01.03.2007 (т. 1, л. д. 64), в котором зафиксировано отсутствие строений на участке.

Срок использования предпринимателем земельного участка продлен на основании дополнительных соглашений, в числе которых последнее от 26.12.2009, продлившее срок субаренды до 25.12.2010.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля администрация установила, что предприниматель самовольно использует часть арендуемого земельного участка площадью 1386 кв. м, на котором расположены четыре сборно-разборные тентованные конструкции (навесы) площадью 56 кв. м, 51 кв. м, 11 кв. м и 11 кв. м, под беседки летнего кафе, а также капитальный мангал площадью 6 кв. м и капитальное строение (сцена), что зафиксировано в актах от 22.06.2012 N 308, от 11.10.2013 N 1547 (т. 1, л. д. 5 — 8; т. 2, л. д. 3 — 4).

Ссылаясь на использование предпринимателем земельного участка на территории парка в отсутствие правовых оснований, администрация обратилась с иском об освобождении части арендуемого парком земельного участка от движимого имущества ответчика.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу — нарушителю права собственности (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено в статье 11 Земельного кодекса, Федеральном законе от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и Градостроительном кодексе Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет ( статья 76 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 названного Кодекс ).

Поскольку после его прекращения ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, суды пришли к выводу о том, что договор субаренды возобновлен на неопределенный срок.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Кодекса, в том числе, договор аренды, субаренды, суды констатировали, что доказательств возврата предпринимателем земельного участка арендодателю по акту приема-передачи либо утраты фактического владение земельным участком, не предоставлено. Парк не отказывался от бессрочного договора субаренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. Доказательства, свидетельствующие об изъявления предприятием воли на прекращение договора субаренды от 01.03.2007, отсутствуют. Заключение предпринимателем и парком договора на содержание территории от 01.07.2013 N 4-07/13, а также договоров аренды беседок свидетельствует о наличии у предприятия воли на продолжение арендных отношений с предпринимателем, где оно содействует в пользовании субарендатором земельным участком. Апелляционный суд отметил, что заявитель не указал, каким образом наличие либо отсутствие договорных правоотношений субаренды между парком и предпринимателем повлияло на нарушение законных прав и интересов администрации, когда стороны договора субаренды не указали на отсутствие воли в продолжение договорных правоотношений.

В то же время, отказывая в удовлетворении иска, суды не учли следующее.

Как пояснила представитель ответчика, фактически спорные конструкции занимают площадь, не превышающую размеры земельного участка, переданного в субаренду предпринимателю, то есть 450 кв. м.

Вместе с тем координаты поворотных точек (система координат МСК-23) фактически используемой предпринимателем части участка парка определены администрацией с использованием программного комплекса «Версия», модуль «Геодезические измерения» и указаны в просительной части измененных исковых требований (площадь составила 1386 кв. м), что превышает площадь, переданную в субаренду.

Наличие указанных противоречий свидетельствует о том, что выводы судебных инстанций не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Кроме того, в пункте 9 постановления от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся разъяснения, касающиеся возможности передачи в аренду не всей вещи (объекта аренды) в целом, а только ее отдельной части. В нем указано, что положение статьи 607 Гражданского кодекса не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь (земельный участок, здание, сооружение, помещение) в целом, а только ее отдельная часть. Если права на указанные недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Вместе с тем, необходимо учитывать, что глава V Земельного кодекса содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается. Арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором — пятом настоящего пункта.

В пункте 1.1 договора субаренды от 01.03.2007 N 26 указано, что границы арендуемого участка согласованы сторонами на прилагаемом к договору плане, который является неотъемлемой частью договора. Однако указанный документ в материалах дела отсутствует. Не представлены суду и какие-либо иные доказательства, позволяющие идентифицировать (определенно установить) ту часть арендуемого парком земельного участка, которая была передана в субаренду предпринимателю.

Данные разъяснения и обстоятельства не приняты во внимание судебными инстанциями при разрешении спора, тогда как они имеют существенное значение.

Пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, установить площадь фактически занятую строениями предпринимателя и соотнести ее с площадью участка, указанной в договоре субаренды, дать оценку договору субаренды на предмет его заключенности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Статья написана по материалам сайтов: zhiloepravo.com, realtyurist.ru, 1kvartirka.ru, www.garant.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий