Договор аренды предприятия 2019 год

Договор аренды предприятия выделен в отдельный вид договора аренды так же, как и договор аренды зданий и сооружений, исходя из особенностей предмета.

Наличие специальных норм, регулирующих аренду предприятия, не является новаторством современного российского законодательства.

ГК РСФСР 1922 г. содержал целый ряд правил (например, статьи 153, 162, 164, 171), регламентирующих имущественный наем государственных или коммунальных предприятий как особого вида имущества.

ГК 1964 г. уже не рассматривал предприятие как объект права и не включал каких-либо норм об имущественном найме предприятия. Социалистические организации как хозяйствующие субъекты вправе были сдавать внаем лишь отдельные виды имущества, входящего в состав предприятия.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. вновь допускалась сдача в аренду предприятий.

Действующий ныне ГК РФ впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды и предусмотрел комплекс специальных правил, регулирующих отношения, связанные с арендой предприятия.

Понятие договора аренды предприятия. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам, а арендатор обязуется принять предприятие по передаточному акту, поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, своевременно вносить арендную плату и возвратить предприятие по истечении срока аренды.

Правовое регулирование договора аренды предприятия. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды предприятия, закреплены в § 5 главы 34 ГК РФ.

К отношениям, связанным с арендой предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор аренды зданий и сооружений (§ 4 главы 34 ГК РФ), если иное не предусмотрено нормами ГК РФ об аренде предприятия, а при отсутствии таких правил в § 4 главы 34 ГК РФ — общие положения о договоре аренды (§ 1 главы 34 ГК РФ).

Кроме того, к договору применяются общие положения ГК РФ о сделках, обязательствах и договорах.

При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 663 ГК РФ правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Данная норма подлежит применению, как правило, если предприятия являются объектами социально-культурного назначения, включают в свой состав общежития, которые арендодатель в случае реституции не сможет содержать, что повлечет за собой ухудшение жилищных прав граждан, и т.п.

Правовая характеристика договора аренды предприятия. Договор аренды предприятия является формальным, возмездным, взаимным.

Существенные условия договора аренды предприятия. К условиям, при отсутствии которых договор аренды предприятия признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене (размере арендной платы).

Предмет договора аренды предприятия. Предметом договора является предприятие. Напомним, что под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью в целом и используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ):

1) все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе имущественные права. Специфика договора аренды предприятия состоит в том, что земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, а запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием, — только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Кроме того, особенностью договора аренды предприятия является положение о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В ст. 132 ГК РФ такое правило отсутствует. То есть ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета. Так, если объект принадлежит собственнику предприятия на праве аренды, действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которой, если правовыми актами не предусмотрено иное, передача арендодателем прав владения и пользования арендованным имуществом другому лицу может осуществляться лишь с согласия собственника. Без согласия собственника имущества по правилам субаренды может передаваться, в частности, право аренды в отношении транспортных средств (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК РФ);

2) долги (обязанности). Специфика договора аренды предприятия состоит в том, что долги, относящиеся к предприятию, также переводятся только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ);

3) средства индивидуализации также по договору аренды переходят только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ). В ст. 132 ГК РФ такая оговорка отсутствует;

4) другие исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные права, смежные права и т.д.) также переходят только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ). В ст. 132 ГК РФ такой оговорки нет. Согласно п. 2. ст. 656 ГК РФ права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Предметом договора аренды может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом передаваемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Комплексы вещей (станки, здания), не обладающие свойствами замкнутого производства, не образуют предмет рассматриваемого договора. К передаче таких вещей будут применяться общие положения об аренде.

Существенным признаком договора аренды предприятия является то, что предмет договора передается во владение и пользование арендатора. То есть арендодатель в период действия договора аренды предприятия не может сохранить за собой право владения по общим нормам о договоре аренды (см. ст. 606 ГК РФ). Однако общие нормы о договоре аренды не исключают права арендодателя владеть вещью (предметом договора).

Срок договора аренды предприятия. К сроку договора аренды предприятия применимы общие положения о сроке договора аренды зданий и сооружений (см. главу 16).

Цена договора аренды предприятия. Цена в договоре аренды предприятия понимается как арендная плата и является существенным условием.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным. При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Арендная плата может устанавливаться в любой из форм, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Установленная в договоре аренды предприятия арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной.

Стороны договора аренды предприятия. Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.

Арендодателем, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Поскольку предприятие — имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности, арендодателем являются предприниматели (либо коммерческая организация, либо некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность для достижения уставных целей и соответствующую этим целям, либо индивидуальный предприниматель).

Арендатором, исходя из предмета договора, также являются предприниматели.

Форма договора аренды предприятия.

К форме договора аренды предприятия предъявляются специальные требования.

Согласно п. 1 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается в письменной форме.

При этом устанавливается, что договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Кроме того, договор аренды предприятия независимо от его срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды предприятия влечет его незаключенность.

Обязанности арендодателя по договору аренды предприятия.

Арендодатель по договору аренды предприятия обязан:

1. Передать предприятие арендатору.

Согласно ст. 659 ГК РФ передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды предприятия, обязательство арендодателя передать предприятие арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, признается отказом от исполнения обязанности передать имущество.

Из содержания п. 3 ст. 611 ГК РФ следует, что арендодатель должен предоставить арендатору сданное внаем предприятие в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче предприятия арендатор вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12).

Содержание следующих обязанностей и последствия их неисполнения подчиняются общим положениям о договоре аренды и были нами рассмотрены (см. главы 12, 16), в связи с чем их повторный анализ нецелесообразен. Остановимся лишь на их перечислении, сделав некоторые замечания, связанные со спецификой договора. Итак, арендодатель также обязан:

2. Передать предприятие вместе со всеми принадлежностями и документами.

3. Передать предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду предприятие.

5. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

Спецификой договора аренды предприятия является то, что арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ).

Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет (ст. 662 ГК РФ):

  • что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;
  • или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Это интересно:  Как правильно сдать квартиру в аренду: документы, правила и тонкости 2019 год

6. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

7. Письменно уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи.

Данную обязанность арендодатель несет не по отношению к арендатору, а по отношению к своим кредиторам (ст. 657 ГК РФ). В целом нормы ст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию п. 1 ст. 391 ГК РФ, согласно которому перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Если кредитор был уведомлен о передаче предприятия в аренду, но письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать (п. 2 ст. 657 ГК РФ):

  • прекращения или досрочного исполнения обязательства;
  • возмещения причиненных этим убытков.

Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, то он вправе предъявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК РФ).

Кроме того, интересы кредитора гарантируются нормой, согласно которой после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ).

В договоре аренды предприятия существует ряд дополнительных прав арендатора по сравнению с общими положениями о договоре аренды. Так, арендатор вправе без согласия арендодателя:

  • продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это: а) не влечет уменьшения стоимости предприятия и б) не нарушает других положений договора аренды предприятия (абз. 1 ст. 660 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной, и в договоре можно предусмотреть необходимость получения согласия арендодателя. Кроме того, норма не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом;
  • вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (абз. 2 ст. 660 ГК РФ). Данная норма также является диспозитивной, ее содержание можно изменить в договоре.

Арендатор по договору аренды предприятия обязан:

1. Пользоваться арендованным предприятием в соответствии с условиями договора.

Содержание указанной обязанности и правовые последствия ее неисполнения подчиняются общим положениям о договоре аренды (см. главу 12), в связи с чем мы не будем проводить их повторное рассмотрение.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование предприятием.

Данная обязанность также была проанализирована в главе 12.

3. Поддерживать арендованное предприятие в надлежащем состоянии.

Спецификой договора аренды предприятия согласно ст. 661 ГК РФ является также обязанность арендатора по проведению не только текущего, но и капитального ремонта.

Неисполнение арендатором данной императивной обязанности дает арендодателю право требовать:

  • расторжения договора (если неисполнение влечет существенное ухудшение предприятия). При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
  • применения меры ответственности (возмещение убытков).

4. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Данная обязанность является диспозитивной и может быть изменена договором. При ее неисполнении, если это влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель вправе:

  • требовать расторжения договора. При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
  • требовать в судебном порядке осуществления страхования (если арендодатель является выгодоприобретателем);
  • при наступлении страхового случая требовать выплаты сумм на тех же условиях, на каких должно было быть выплачено страховое возмещение при надлежащем страховании (если арендодатель является выгодоприобретателем);
  • застраховать имущество, входящее в состав предприятия, и потребовать возмещения суммы страховой премии;
  • требовать применения мер ответственности (возмещение убытков, уплата процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ на суммы, неосновательно сбереженные, благодаря неисполнению обязанности по страхованию. Кроме того, по иску Росстрахнадзора могут быть взысканы сами неосновательно сбереженные суммы).

5. При прекращении договора аренды вернуть предприятие арендодателю.

Согласно ст. 664 ГК РФ возврат предприятия арендодателю осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами.

При этом подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Уклонение арендатора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от возврата предприятия.

Последствия неисполнения данной обязанности подчиняются общим положениям о договоре аренды и были рассмотрены в главе 12.

  • Свобода договора
  • Договор и порядок его заключения
  • Государственный и муниципальный контракт

Пo договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения. индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Сторонами договора являются предприниматели.

Существенными условиями договора являются его предмет и размер арендной платы (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Объект договора — предприятие как имущественный комплекс.

Поскольку предприятие является сложным объектом, его состав и стоимость определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения о его стоимости, баланса, отражающего активы и пассивы предприятия, а также перечня обязательств, в частности долгов.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Арендодатель обязан уведомить кредиторов предприятия о передаче в аренду своего предприятия. Кредитор, получивший от арендодателя извещение о передаче своего предприятия в аренду, имеет право в течение трех месяцев предъявить требование к арендодателю о расторжении с ним кредитного договора.

Арендатор предприятия имеет широкие права в отношении предмета договора: он вправе без согласия арендодателя совершать сделки с имуществом (сдавать в субаренду, продавать, обменивать арендованное имущество, однако эти права не распространяются на природные ресурсы), совершать действия, направленные на увеличение стоимости арендуемого имущества (ст. 660 ГК РФ).

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества (ст. 662 ГК РФ).

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Данный договор — консенсуальный, возмездный и взаимный.

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, относящийся к объектам недвижимости и включающий права пользования природными ресурсами, основными и оборотными средствами, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, а также права требования и долги.

Особый характер предмета договора указывает на некоторые сходства с элементами других договоров, в частности:

  • договора аренды по передаче непотребляемых вещей;
  • договора займа (осуществляется передача сырья, материалов, денежных средств, т. е. вещей с родовыми признаками);
  • договора цессии и перевода долга (на арендатора переходят долги и права требования арендодателя);
  • договора коммерческой концессии (арендатору предоставляется комплекс исключительных прав: право на товарный знак, знак обслуживания, секрет производства (ноу-хау), коммерческое обозначение).

Все это позволяет говорить о данном договоре как о смешанном, включающем элементы разных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предусмотрен в ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Существенными условиями договора являются его предмет и цена (арендная плата). Отсутствие арендной платы позволяет считать договор аренды предприятия незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Содержание договора составляют права и обязанности сторон.

  • предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению, порядок передачи регламентирован в ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия оформляется передаточным актом. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, также является обязанностью арендодателя (ст. 659 ГК РФ);
  • возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения на их производство со стороны арендодателя (п. 1 ст. 662 ГК РФ).
  • в течение всего срока договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ);
  • вносить арендную плату в соответствии с договором;
  • после прекращения договора аренды предприятия вернуть предприятие как имущественный комплекс. Порядок возврата аналогичен порядку передачи во временное владение и пользование арендатору. Расходы на подготовку предприятия к передаче, представление и подписание передаточного акта несет арендатор.

Тип документа: Договор аренды предприятия

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 12,3 кб

Заключение данного вида договора происходит между двумя юридическими лицами, одно из которых является собственником предприятия, а другое – принимает это предприятие во владение на определенное данным документом время (четкий срок оговаривается в Предмете договора).

Особенностью данного соглашения является и то, что оно предусматривает передачу предприятия в целом, а не частично, т.е. как одного имущественного комплекса и предусматривает продолжение ведения на нем Арендатором предпринимательской деятельности.

При подготовке данной части соглашения, в ней необходимо перечислить все дополняющие документы (которые становятся приложениями), в их перечень будет входить:

  • документация по земельному участку;
  • возведенным зданиям и сооружениям;
  • перечень всего передаваемого оборудования;
  • опись оборотных средств;
  • информация о сырьевом запасе;
  • документация, подтверждающая права пользования ресурсами;
  • документация о переводе долгов, прав на временное владение (она оформляется отдельно, предусмотренным законом порядком)
Это интересно:  Особенности договора аренды квартиры с правом выкупа 2019 год

В этом же разделе необходимо указать сумму ежемесячной платы за аренду, которую обязуется выплачивать Арендатор, и срок ее перечисления на банковский счет Арендодателя.

1.1. В соответствии с настоящим договором Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.

1.2. В составе указанного имущественного комплекса Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определенных в приложениях № , являющихся неотъемлемой частью настоящего договора:

  • земельный участок;
  • здания;
  • сооружения;
  • оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
  • запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
  • права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права Арендодателя, связанные с предприятием;
  • права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить его права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей производится в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

1.3. Права Арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие не подлежат передаче Арендатору. Включение в состав передаваемого по настоящему договору аренды предприятия обязательств, исполнение которых Арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает Арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

1.4. Арендодатель до передачи предприятия Арендатору письменно уведомляет кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о передаче предприятия в аренду*.

1.5. Настоящий договор заключается на срок года.

1.6. Размер арендной платы составляет: рублей в месяц.

1.7. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: .

2.1. Арендодатель обязуется:

  • за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление передаточного акта;
  • передать Арендатору во владение и пользование имущественный комплекс в составе, определенном в подпункте 1.2. настоящего договора в следующий срок: по передаточному акту.

2.2. После передачи предприятия в аренду Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора**.

2.3. Арендатор обязуется:

  • своевременно вносить арендную плату;
  • в течение всего срока действия настоящего договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт;
  • нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества;
  • подготовить предприятие к передаче Арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта;
  • возвратить Арендодателю арендованный имущественный комплекс при прекращении настоящего договора с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ.

2.4. Арендатор вправе без согласия Арендодателя:

  • продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему договору в отношении таких ценностей другому лицу, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора (указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов);
  • вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

3.1. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такие улучшения.

3.2. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить Арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки Арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

4.1. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством России, которое будет применяться и во всех других случаях, не урегулированных в договоре, но возникающих в связи с ними.

4.2. Настоящий договор составлен в экземплярах и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Источники правового регулирования:

— §4 гл. 34 ГК РФ, если это не противоречит §5 гл. 34 ГК РФ;

— правовой режим предприятия также регулируется ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», «Об ипотеке», «О несостоятельности (банкротстве)» и др.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией (ст. 658 ГК РФ).

Срок договора не является существенным условием. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца, в соответствии с общими положениями о договоре аренды.

Существенные условия договора: предмет и цена.

Предметом договора выступает предприятие (любой формы собственности) как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.

В состав предприятия могут входить:

— основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.);

— оборотные средства (сырье, материалы, продукция);

— исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания);

— права требования и долги. Не могут передаваться по договору аренды права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

Цена устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. В соответствии со ст. 654 ГК РФ, ее отсутствие влечет признание договора незаключенным.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду (ст. 657 ГК РФ). Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, не уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия.

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются Трудовым кодексом.

— без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценности и т.п., но с условием, чтобы не уменьшать стоимость предприятия (ст. 660 ГК РФ);

— без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения;

— возмещать расходы на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620).

Как отмечает Михайлов Н. И. в своей работе «Аренда предприятий :Проблемы и перспективы»:

О проблемах аренды предприятий пока наиболее полно можно судить по аренде предприятий государственного сектора, хотя в законодательстве нет прямого ограничения на сдачу в аренду предприятий, покоящихся на иных формах собственности. Складывающееся положение обусловлено прежде всего тем, что ныне подавляющая часть хозяйствующих субъектов в ведущих отраслях экономики представлены государственными предприятиями, для многих из которых переход на аренду является своеобразным перекидным мостиком к работе трудовых коллективов в рыночных условиях на принципах самоуправления.

Перевод какого-либо отраслевого предприятия на арендную форму хозяйствования, как показывают многочисленные примеры, сопряжен с решением ряда организационных проблем. Например, для предприятий с устойчивыми показателями в работе особо следует выделить характер их взаимодействия с органом, который уполномочен государством представлять его интересы как собственника имущества данного предприятия. На этапе развертывания аренды эта стадия такими предприятиями преодолевалась с трудом. Одна из основных причин состоит, как правило, в попытках удержать трудовые коллективы первичных звеньев в объятиях жесткого отраслевого контроля без какого-либо допущения в отношения по вертикали договорных средств, предполагающих необходимость достижения обоюдного согласия и гарантий во взаимодействии. В результате коллективы предприятий нередко вынуждены в ущерб и своим, и государственным интересам вести затяжную борьбу за подписание договора на аренду предприятия. Это стало возможным прежде всего из-за отсутствия в законодательстве детального урегулирования механизма рассмотрения вопроса о передаче предприятия в аренду с момента изъявления соответствующей воли трудового коллектива и до заключения договора.

В пункте 1 статьи 656 ГК РФ говорится, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие основные средства.

Что касается оборотных средств (запасов сырья, топлива, материалов и т.п.), то они также передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре. Следовательно, арендодатель сам решает, какие товарно-материальные ценности передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата и т.д. На арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от арендодателя оборотными средствами. Условия, на которых арендатору предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны.

Вместе с основными и оборотными средствами арендатору передаются:

— имущественные права (например, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами);

— права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки, индивидуальные обозначения, нематериальные активы).

Условия и порядок передачи и тех и других прав также оговариваются сторонами при заключении договора.

На арендатора переводятся права требования и долги предприятия, то есть дебиторская и кредиторская задолженность предприятия. Передача кредиторской задолженности проводится только с письменного согласия кредиторов. Арендодатель должен еще до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о предстоящей аренде (п.1 ст.657 ГК РФ). Известить кредиторов о том, что задолженность перед ними будет передана другому лицу, надо как минимум за три месяца до передачи предприятия арендатору. Этот срок оговорен как период, в течение которого кредиторы, не согласившиеся с такой передачей задолженности, могут потребовать от должника прекращения или досрочного выполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков (п.2 ст. 657 ГК РФ).

Это интересно:  Доп соглашение к договору аренды нежилого помещения, возможность изменить условия аренды на законных основаниях 2019 год

Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, они вправе предъявить иск об удовлетворении требований. Для этого в распоряжении кредиторов будет целый год с того момента, как им станет известно о передаче предприятия-должника в аренду (п.3 ст. 657 ГК РФ). Отвечать перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору. Виновными в нарушении требований гражданского законодательства признаются они оба, потому что несут солидарную ответственность по долгам, которые без согласия кредиторов были переведены на третье лицо при передаче предприятия в аренду. Об этом гласит пункт 4 статьи 657 ГК РФ.

Отдельно следует сказать о дебиторской и кредиторской задолженности перед бюджетом и внебюджетными фондами. Она не может быть передана арендатору. Дело в том, что к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется (п.3 ст.2 ГК РФ). Налоговое законодательство также не предусматривает возможности передачи налогоплательщиком своих долгов другому лицу (кроме случаев реорганизации).

Арендатор получает вместе с предприятием все его активы и пассивы, все его плюсы и минусы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору, — это права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии (п.2 ст.656 ГК РФ). Поэтому арендатор предприятия не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить обязательства перед ними без соответствующей лицензии. Прежде чем передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.

Что происходит с работниками предприятия, которое передается в аренду?Они заключали трудовые договоры с организацией-арендодателем. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому юридическому лицу. Но работников передать вместе с предприятием нельзя. Их можно лишь перевести на работу в другую организацию, но только при условии их письменного согласия (ст.72 ТК РФ).

В Трудовом кодексе не прописан механизм взаимоотношений работодателя с работниками в случае передачи предприятия в аренду. Поэтому арендодателю и арендатору придется самим вырабатывать политику в отношении работников предприятия. В случае возникновения спорных моментов во взаимоотношениях с работниками придется разрешать их в судебном порядке.

Исходя из общей направленности норм Трудового кодекса можно посоветовать арендатору и арендодателю следующее. Они должны заранее согласовать между собой вопрос о переводе работников предприятия, передаваемого в аренду, на работу в другую организацию. Затем арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Такое предупреждение должно быть оформлено в письменной форме и сделано не позднее чем за два месяца до момента передачи предприятия в аренду.

Работники могут согласиться на перевод в другую организацию, а могут и отказаться. В любом случае необходимо получить от них письменное заявление.

Работники, согласившиеся на перевод, подлежат увольнению на основании пункта 5 статьи 77 ТК РФ в момент передачи предприятия в аренду. Новый работодатель (организация-арендатор) должен заключить с ними трудовой договор. Обращаем внимание, что для переведенных работников нельзя устанавливать испытательный срок (ст.70 ТК РФ).

Работники, не согласившиеся на перевод, подлежат увольнению. С этими работниками возникнут большие проблемы. В Трудовом кодексе не предусмотрено такого основания для увольнения, как отказ от работы в связи с передачей предприятия в аренду другой организации. Напрямую ни одну из статей ТК РФ в данном случае применить нельзя. Не исключено, что арендодателю придется увольнять строптивых работников по пункту 2 статьи 81 ТК РФ (расторжение трудового договора в связи с сокращением штата) с выплатой соответствующего выходного пособия.

В отношении работников предприятия, передаваемого в аренду, возникает еще один интересный вопрос: вправе ли арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной плате? Исходя из вышеизложенных норм гражданского законодательства, стороны договора аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном случае работников. Если работники не согласятся на такой перевод долга по зарплате, то арендодатель должен рассчитаться с ними сам.

Ни в одном нормативном акте по бухучету не раскрыты особенности бухгалтерского учета операций, связанных с договором аренды предприятия как имущественного комплекса.В документах Минфина России по интересующей нас проблеме встречаются лишь отрывочные сведения и ряд мимолетных замечаний.

Так, сказано, что имущество по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса учитывается арендатором по стоимости, определенной в соответствии с передаточным актом и договором аренды предприятия». Про методологию учета арендатором основных средств, полученных по договору аренды предприятия, не сказано ничего.

Сообщается также, что амортизация по объектам основных средств, полученным по договору аренды предприятия, начисляется арендатором. Причем он должен начислять амортизацию по тем же правилам, которые установлены для основных средств, находящихся в собственности организации.

Это положение позволяет сделать вывод, что основные средства, полученные в составе арендованного предприятия, учитываются на балансе арендатора. Ведь арендатор не может начислять амортизацию по основным средствам, которых нет на балансовых счетах.

Данный вывод косвенно подтверждается нормами Гражданского кодекса. Арендатор предприятия наделен большими правами в отношении арендованного имущества. Статья 660 ГК РФ разрешает ему без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия. Главное, чтобы его действия не привели к уменьшению стоимости арендованного предприятия.

В соответствии с нормами этой же статьи Гражданского кодекса арендатор вправе вносить улучшающие изменения в состав арендованного предприятия. Он вправе проводить его реконструкцию, модернизацию, расширять производственные мощности. Он вправе осуществлять любые мероприятия, увеличивающие стоимость имущественного комплекса, лишь бы это не шло вразрез с условиями договора аренды.

Для реализации столь широких полномочий в отношении арендованного имущества арендатор предприятия должен учитывать его не иначе как на балансе. Во всяком случае, нельзя продать или обменять без разрешения собственника имущество, которое числится за балансом. Провести модернизацию и техническое перевооружение предприятия, причем с увеличением его стоимости, без согласия собственника также не удастся, если имущество будет отражаться на балансе арендодателя.

Ведет ли операция по передаче предприятия в аренду к каким-либо налоговым последствиям для арендодателя и арендатора?Этот вопрос возникает потому, что активы и обязательства списываются с баланса одной организации и появляются на балансе другой. Такое перемещение прежде всего наводит на мысль о реализации или безвозмездной передаче. Но не следует торопиться с подобными выводами. В данном случае «переброска» активов и обязательств с баланса на баланс еще не означает, что произошла реализация. Именно поэтому при отражении операции по передаче предприятия в аренду не используются счета реализации.

Подтверждением тому, что при передаче предприятия в аренду не возникает ни реализации, ни безвозмездной передачи, служит то, что имущественный комплекс как совокупность имущества, активов и обязательств передается арендатору лишь на время. Собственником предприятия остается арендодатель. А если перехода права собственности нет и не предвидится, то ни о какой реализации или безвозмездной передаче не может быть и речи.

Следовательно, ни у арендодателя, ни у арендатора в момент передачи предприятия в аренду не возникает обязательств по налогу на прибыль. Но участникам договора аренды предприятия не миновать этого налога в дальнейшем, когда каждая из сторон начнет получать свою выгоду от совершенной сделки.

К сожалению, нельзя столь же однозначно заключить, что у арендодателя при передаче предприятия в аренду не появляется никаких обязательств по НДС. Операция по передаче предприятия в аренду, естественно, не является объектом налогообложения, поскольку это не реализация. Но если рассматривать каждый элемент передаваемого имущественного комплекса по отдельности, то возникает ряд проблем с НДС.

Как уже говорилось, арендодатель может передать арендатору в составе арендованного предприятия материалы и сырье. То есть эти материалы не будут использоваться арендодателем для осуществления налогооблагаемых операций. Если он уже произвел вычет «входного» НДС по сырью и материалам, передаваемым арендатору, то теперь ему придется восстановить сумму налога. Такой позиции придерживается МНС России.

Казалось бы, в таком случае право на вычет «входного» НДС по сырью и материалам, входящим в состав имущественного комплекса, должно появиться у арендатора, который будет использовать их для производства облагаемой продукции. Но ему вряд ли удастся произвести вычет НДС, относящегося к полученным в составе предприятия сырью и материалам. У него отсутствует одно из обязательных условий для вычета НДС — он не уплачивал налог поставщику.

Нестандартная ситуация с НДС складывается при передаче арендодателем арендатору чужой кредиторской задолженности. Если арендодатель будет передавать арендатору вместе с имущественным комплексом кредиторскую задолженность перед покупателями по суммам уплаченных ими авансов, то прежде всего он должен восстановить НДС, который ранее был исчислен с авансов и перечислен в бюджет. Иначе он не сможет передать арендатору полную (с учетом налога) сумму кредиторской задолженности перед покупателями.

Согласно позиции МНС России, восстановленная сумма к вычету не принимается и в расходы, учитываемые для целей налогообложения прибыли, не включается. Это объясняется тем, что налог с авансов принимается к вычету после реализации товаров (работ, услуг). В нашем же случае реализации нет, следовательно, нет и права на вычет.

Должен ли арендатор, получивший вместе с арендованным предприятием кредиторскую задолженность перед покупателями, начислить НДС к уплате?У него не возникает такой обязанности. Он получит от арендодателя не денежные средства в сумме авансов, перечисленных покупателями, а только «голую» сумму задолженности перед ними. Обязанность по уплате НДС возникнет у арендатора при отгрузке покупателям продукции в счет авансов, полученных от них арендодателем.

3.Гражданское право. Часть 2. / Под ред. Ю. К. Толстого и д. ю. н., проф. А. П. Сергеева.

4. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект (О.А. Красноперова, «Гражданин и право»)

5. Михайлов Н. И. «Аренда предприятий : Проблемы и перспективы»

Статья написана по материалам сайтов: be5.biz, www.grandars.ru, dogovor-obrazets.ru, studfiles.net.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий