Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения 2019 год

_________________, именуем__ в дальнейшем Арендодатель», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с одной стороны, и _________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (или: временное пользование) Имущество вместе со всеми его принадлежностями и необходимой для использования документацией, в состав которого входят:

1.1.1. Объект(ы) недвижимости ____________________________.

1.1.2. Движимое Имущество ___.

1.2. Передаваемое в аренду Имущество является собственностью Арендодателя.

1.3. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора Имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

1.4. Передача Имущества Арендатору осуществляется по передаточному акту (Приложение N _____). Подготовка Имущества к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью ______________ (Арендодателя/Арендатора) и осуществляется за его счет.

1.5. Арендуемое Имущество подлежит страхованию в следующем порядке:
___.

(виды страхуемого имущества, условия страхования)

2.1. Договор заключен на срок до «___»__________ ____ г. (или: на неопределенный срок) и вступает в силу с даты его подписания Сторонами (вариант в случае заключения Договора аренды здания или сооружения на срок не менее года: с момента его государственной регистрации).

2.2. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее _____ дней до окончания срока действия Договора.

3.1.1. Подготовить Имущество к передаче, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора.

3.1.2. Передать Арендатору Имущество вместе со всеми принадлежностями и документацией по акту в срок до «___»__________ ____ г.

3.1.3. При необходимости оказывать Арендатору содействие в монтаже, наладке и вводе Имущества в эксплуатацию, а также соответствующую консультационную и информационную помощь.
Вариант дополнительно, в случае если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта не возложены на Арендатора: 3.1.4. Производить за свой счет капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в __________ (или: капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в _________________, а также его текущий ремонт не реже чем __________ в __________; текущий ремонт Имущества не реже чем __________ в __________.

3.2. Арендодатель дает свое согласие (или: не дает своего согласия) Арендатору на сдачу Имущества в субаренду, на предоставление его в безвозмездное пользование, на передачу арендных прав в залог и внесение их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность без дополнительного получения письменного одобрения по каждому такому факту.

3.3.1. Перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть Имущество и проверить его состояние.

3.3.2. Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные настоящим Договором.
Вариант дополнительно, в случае если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта не возложены на Арендодателя: 3.3.3. Осуществлять за свой счет капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в __________ (или: капитальный ремонт Имущества не реже чем __________ в _________________, а также его текущий ремонт не реже чем __________ в __________; текущий ремонт Имущества не реже чем __________ в __________.

3.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования Имущества в соответствии с Договором, являются его собственностью.

3.5. Арендатор вправе выкупить арендованное Имущество.

4.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения Имущества являются собственностью _______________ (Арендатора/Арендодателя).

4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения Имущества. После прекращения Договора Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений (или: стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается).

5.1. Арендная плата за все передаваемое Имущество устанавливается в размере _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей, за __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

5.2. Арендная плата вносится не позднее _____ дней по истечении очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).
(Или:
— не позднее _____ дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.);
— в следующем порядке: _____ процентов арендной платы, установленной п. 5.1 Договора, что составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей;
— не позднее _____ дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.), _____ процентов арендной платы, установленной п. 5.1 Договора, что составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей;
— не позднее _____ дней по истечении очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.);

— в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение N 1).)

6.1. Арендатор вправе выкупить Имущество по истечении срока аренды или до его истечения.

6.2. При выкупе Имущества по истечении срока аренды выкупная цена составляет ____ (_________) рублей, в том числе НДС ____ (_________) рублей.

6.3. При выкупе Имущества до истечения срока аренды выкупная цена, обусловленная п. 6.2 Договора, увеличивается (или: уменьшается) на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

6.4. После внесения выкупной цены в соответствии с п. 6.2 или п. 6.3 Договора, а также при условии уплаты арендной платы за весь период пользования Имущество переходит в собственность Арендатора.

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю Имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если п. 6.1 Договора не предусмотрено право Арендатора на выкуп Имущества либо такое право предусмотрено, но не реализовано Арендатором.

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Имущество к возврату Арендодателю, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

7.3. В случае несвоевременного возврата Имущества Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.

8.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

8.3. За несвоевременную передачу Имущества Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере __________ руб.

8.4. Взыскание неустоек и процентов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

8.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: ________________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

9.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.

9.3. Документ, выданный ____________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

9.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _________________, то каждая Сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

10.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

10.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

11.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

11.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

12.1. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

12.2. К Договору прилагаются:
— График платежей (Приложение N 1) (при выборе соответствующего условия в рамках п. 5.2 Договора);
— _________________________ (перечень документации, передаваемой вместе с Имуществом: техпаспорт, инструкция по эксплуатации, сертификат и т.д.).

г. Москва (место заключения договора) (число, месяц, год)

Общество с ограниченной ответственностью ХХХ (полное наименование организации), в лице (должность, Ф. И. О. руководителя организации), действующего на основании (наименование документа, подтверждающего полномочия, например, Устав), именуемое в дальнейшем

«Арендодатель», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью YYY (полное наименование организации), в лице (должность, Ф. И. О. руководителя организации), действующего на основании (наименование документа, подтверждающего полномочия, например, Устав), именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Предмет договора. Общие положения
Это интересно:  Договор мены квартир 2019 год

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение: (указать наименование или номер нежилого помещения), площадью (цифрами и прописью) кв. м. расположенное на (вписать нужное) этаже (указать характеристику здания например, административное и т. д.) здания общей площадью (цифрами и прописью) кв. м., расположенного по адресу: (вписать нужное), кадастровый № (вписать нужное).

Площадь нежилого помещения, предоставляемого в аренду, его расположение (местонахождение) в составе нежилых помещений, принадлежащих (вписать нужное), определяются согласно экспликации и поэтажному плану технического паспорта (Инв. № (вписать нужное)), выданного (вписать нужное).

Площадь и границы арендуемого нежилого помещения отмечена на плане красным цветом.

Экспликация и поэтажный план технического паспорта является приложениями и неотъемлемыми частями настоящего договора.

1.2. (вписать нужное) здание общей площадью (значение) ((вписать нужное)) кв. м., расположенное по адресу: (вписать нужное), кадастровый № (вписать нужное) принадлежит (указать полное наименование Арендодателя) на праве собственности на основании (указать наименование правоустанавливающих документов, дату выдачи документов). Право собственности (указать полное наименование Арендодателя) на (вписать нужное) здание общей площадью (указать цифрами и прописью) кв.м, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (число, месяц, год) за № регистрации (вписать нужное) согласно Свидетельству о государственной регистрации права серии (вписать нужное) № (вписать нужное), выданного (вписать нужное) (число, месяц, год).

1.3. Указанное в пункте 1.1. настоящего договора нежилое помещение будет использоваться Арендатором для (указать целевое назначение арендуемого недвижимого имущества, например, для размещения офиса и т. д.).

1.4. Арендатор не имеет право сдавать арендуемое нежилое помещение в субаренду третьим лицам без предварительного письменного согласия Арендодателя.

1.5. Арендодатель гарантирует, что сдаваемое в аренду нежилое помещение свободно от любых имущественных прав третьих лиц; в отношении сдаваемого в аренду нежилого помещения отсутствуют споры, не разрешенные вступившим в законную силу решением суда, о которых в момент заключения настоящего договора Арендодатель знал или не мог не знать.

  1. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. В период действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере (значение) ((вписать нужное)) рублей ежемесячно в срок до (вписать нужное) числа месяца следующего за оплачиваемым путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или внесения наличными в кассу Арендодателя.

2.2. Арендная плата может пересматриваться сторонами по требованию одной из сторон, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону за (вписать нужное) путем направления другой стороне письменного уведомления.

2.3. Все произведенные Арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются его собственностью.

  1. Выкуп арендованного нежилого помещения. Выкупная цена. Переход права собственности на арендованное нежилое помещение

3.1. Арендатор имеет право выкупить в собственность арендованное нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты Арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены. Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены.

3.2. Выкупная цена арендованного нежилого помещения, указанного в п. 1.1. составляет (сумма цифрами и прописью) рублей. Сумма выкупной цены не подлежит изменению.

3.3. В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в уполномоченном органе. Право собственности Арендатора, переход права собственности и прекращение права собственности Арендодателя на арендованное нежилое помещение при выкупе его Арендатором по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты Арендатором всей выкупной цены, подлежит обязательной государственной регистрации в (указать наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество). Право собственности у Арендатора на нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора возникает с момента государственной регистрации.

  1. Права и обязанности сторон

4.1. В период действия настоящего договора Арендодатель имеет право:

4.1.1. контролировать целевое использование, правильность эксплуатации и техническое состояние арендованного недвижимого имущества;

4.1.2. на возмещение убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендатором своих обязательств по настоящему договору.

4.2. В период действия настоящего договора Арендатор имеет право:

4.2.1. произвести без предварительного согласования с Арендодателем (указать какой вид ремонта: капитальный, косметический и т. д.) ремонт и отделку по своему усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и перепланировку арендуемого помещения;

4.2.2. на выкуп арендованного нежилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных разделом 3 настоящего договора;

4.2.3. на возмещение причиненных убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Арендодателем своих обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

4.3. В период действия настоящего договора Арендодатель обязан:

4.3.1. предоставить Арендатору в течение (значение) дней (месяцев) с момента подписания настоящего договора нежилое помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением и условиями настоящего договора, предупредив о недостатках, которые Арендодатель обязан оговорить в передаточном акте согласно Акту приема-передачи. Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были им оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра нежилого помещения при передаче его в аренду;

4.3.2. обеспечить беспрепятственное использование и эксплуатацию Арендатором арендуемого нежилого помещения на условиях настоящего договора;

4.3.3. выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора;

4.3.4. в случае расторжения настоящего договора по любым основаниям принять недвижимое имущество от Арендатора по Акту приема-передачи в срок (вписать нужное);

4.3.5. в течение (значение) дней после истечения срока настоящего договора аренды или до его истечения в течение (значение) дней с момента уплаты Арендатором всей установленной п. 3.2. настоящего договора выкупной цены передать в собственность Арендатора арендованное нежилое помещение в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, исправными сетями и сантехническим оборудованием.

4.4. В период действия настоящего договора Арендатор обязан:

4.4.1. использовать арендуемое нежилое помещение строго в соответствии с его целевым назначением, указанным в п. 1.1. настоящего договора;

4.4.2. своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, установленном разделом 2 настоящего договора;

4.4.3. поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести возникающие в связи с эксплуатацией арендованного нежилого помещения расходы; соблюдать меры пожарной безопасности, санитарные нормы и правила; обеспечить сохранность инженерных сетей отопления, коммуникаций и оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации и т.д.);

4.4.4. соблюдать правила внутреннего распорядка Арендодателя. Указанные правила касаются безопасности, использования мест общего пользования, входа и выхода из здания, использования оборудования и коммуникаций, рабочего времени, использования парковки и других вопросов, касающихся общих интересов Арендатора и Арендодателя;

4.4.5. обеспечить беспрепятственный доступ в арендованное помещение уполномоченных представителей Арендодателя, службы государственного пожарного надзора и других служб, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования и эксплуатации зданий, и в установленные ими сроки устранять зафиксированные нарушения;

4.4.6. в случае возникновения любых аварийных ситуаций немедленно уведомить Арендодателя (указать каким образом: по телефону, электронной почте и т. д.), принять соответствующие меры по устранению аварий или неполадок, а также сообщить службам и обеспечить им беспрепятственный доступ в арендованное помещение для устранения аварий и неполадок.

4.4.7. возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного имущества, если Арендодатель докажет, что повреждение имущества произошло в результате наступления обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ или условиями настоящего договора аренды.

  1. Ответственность сторон

5.1. Ответственность Арендатора:

5.1.1. В случае нарушения Арендатором сроков и порядка внесения арендной платы, установленного разделом 2 настоящего договора последний уплачивает пени в размере (значение) % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

5.1.2. В случаях грубого нарушения Арендатором условий настоящего договора, а именно:

  • использование нежилого помещения не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 настоящего договора;
  • передача нежилого помещения или его части третьим лицам в субаренду без соответствующего письменного согласования с Арендодателем;
  • умышленное ухудшение Арендатором состояния арендуемого недвижимого имущества;
  • невыполнение требований Арендодателя, предусмотренных п.п. 4.4.4.-4.4.7. настоящего договора Арендатор уплачивает неустойку в виде штрафа в размере (вписать нужное) кратной месячной арендной платы, существующей на день выявления нарушения комиссией Арендодателя.

5.2. Ответственность Арендодателя:

5.2.1. В случае нарушения Арендодателем обязательств, предусмотренных п. 4.3.1. и п. 4.3.2. настоящего договора Арендодатель обязан уплатить Арендатору штраф в размере (значение) рублей, а также полностью возместить Арендатору ущерб, причиненный неисполнением, в части не покрытой неустойкой;

Это интересно:  Договор купли-продажи земельного участка и строений 2019 год

5.2.2. В случае нарушения Арендодателем обязательства, установленного п. 4.3.5. настоящего договора, Арендодатель уплачивает Арендатору неустойку в виде пени в размере (значение) % от выкупной цены нежилого помещения, установленной в п. 3.2. настоящего договора за каждый день просрочки, а также Арендодатель обязан полностью возместить Арендатору убытки, причиненные неисполнением обязательства по договору.

5.3. Уплата неустойки, установленной настоящим договором не освобождает Арендатора и Арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору в натуре.

  1. Порядок изменения и расторжения договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь в случае их оформления в письменном виде и подписания обеими сторонами. Сторона направляет проект изменений в договор в виде дополнительного соглашения к договору (вписать нужное), другая сторона обязана рассмотреть представленный проект изменений и в течение (значение) дней с момента получения направляет подписанный экземпляр дополнительного соглашения либо мотивированный отказ от внесения представленных изменений в письменной виде.

6.2. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон.

6.3. По требованию Арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения недвижимого имущества, указанного в п. 1.3. настоящего договора, либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает состояние нежилого помещения.

6.4. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  • Арендодатель не предоставляет нежилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора;
  • переданное Арендатору нежилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра нежилого помещения или проверки его исправности при заключении настоящего договора;
  • нежилое помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования в соответствии с назначением, указанным в п. 1.3. настоящего договора.
  1. Срок действия договора. Заключительные положения

7.1. В соответствии со ст. 131 и ч. 2 ст. 651 ГК РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации.

7.2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до (число, месяц, год) (не менее года). Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются Арендатором в полном объеме.

7.3. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7.4. Реорганизация Арендодателя, а также переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на арендуемое нежилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды.

7.5. Все споры и разногласия, возникающие между сторонами по вопросам исполнения обязательств по настоящему договору, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота.

7.6. В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

7.7. В случае изменения наименования, местонахождения, банковских реквизитов и других данных каждая из сторон обязана в (вписать нужное) срок в письменной форме сообщить другой стороне о произошедших изменениях.

7.8. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах (наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним), а остальные два выдаются Арендатору и Арендодателю.

  1. Акт приема-передачи нежилого помещения от (число, месяц, год) (Приложение N 1);
  2. Экспликация нежилых помещений (вписать нужное) этажа (Приложение N 2);
  3. План расположения нежилых помещений (вписать нужное) этажа здания (копия плана (вписать нужное) этажа Технического паспорта здания (Приложение N 3);

8. Подписи, адреса и реквизиты сторон.

Среди различных способов приобретения имущества, которые используются в современной гражданско-правовой практике, особое место занимает аренда с последующим правом выкупа недвижимости.

Такой способ является очень выгодным для покупателя, поэтому условия и особенности его использования стоит рассмотреть более подробно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Аренда с правом выкупа — это сделка, при помощи которой определенное имущество передается собственником третьему лицу во временное пользование и на условиях оплаты. В свою очередь, соответствующий договор аренды является документальным закреплением этой сделки. Ее сторонами выступают:

  • арендодатель и продавец — собственник имущества;
  • арендатор и покупатель — третье лицо, которое получает его в пользование.

Особенностью данной сделки является тот факт, что в дальнейшем это имущество переходит в собственность арендатора. Происходить это может в двух случаях:

  1. после внесения определенной суммы денежных средств в счет оплаты полной стоимости.
  2. После истечения установленного срока.

Возможность выкупа арендованного имущества установлена действующим гражданским законодательством. В частности, в ст. 624 ГК РФ говорится о том, что это возможно в следующих случаях:

  • когда соответствующее положение содержится в договоре аренды или другом нормативно-правовом документе;
  • когда стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе объекта аренды.

Кроме этого, законодательное регулирование осуществляется и некоторыми отдельными нормативно-правовыми актами. Например, ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» устанавливает порядок и правила выкупа арендованных объектов, которые находятся в собственности государственных и муниципальных органов власти.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды, в котором имеется пункт о дальнейшем выкупе имущества, заключается в той же форме, что предусмотрена и для его купли-продажи.

В частности, это должна быть обязательная письменная форма, которая может быть как простой, так и нотариальной (если это предусмотрено законом или соглашением сторон).

В большинстве случаев такой вид сделки имеет довольно длительный срок действия (до нескольких лет), что обязательно должно быть зафиксировано в договоре. В связи с этим обязательной является и его государственная регистрация, которая полагается для всех сделок продолжительностью больше года.

Кроме этого, стоит выделить ряд обязательных условий и требований, которые должны выполняться при заключении договора:

  1. у собственника должны иметься все необходимые правоустанавливающие документы на имущество.
  2. Собственник обязан уведомить арендатора обо всех ограничениях и обременениях, которые установлены в отношении объекта недвижимости (это может быть залог, арест, права собственности третьих лиц и т. п.).
  3. Договор должен быть составлен правильно, в том числе включать в себя все существенные условия.

Хотя нотариальное удостоверение сделки в большинстве случаев не является обязательным, для снижения возможных рисков лучше все-таки привлечь к ней опытного юриста. Поскольку договор аренды с правом выкупа является смешанным и имеет в себе признаки нескольких сделок, составить его грамотно самостоятельно будет довольно сложно.

Далее о том, какие документы необходимо собрать для продажи права аренды нежилого помещения.

Для составления договора и его дальнейшей регистрации сторонам сделки понадобится подготовить и предоставить определенный пакет документов, который зависит от того, кто принимает участие в сделке — физическое или юридическое лицо. Стандартным является такой набор бумаг:

  • паспорта собственника и арендатора (или их законных представителей) — понадобятся оригиналы или заверенные у нотариуса копии;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • доверенность, заверенная нотариально (если в сделке принимает участие доверенное лицо);
  • акт приема-передачи помещения;
  • выписка из паспорта БТИ;
  • поэтажный план здания;
  • экспликация;
  • документ о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
  • копии учредительных документов юр лица;
  • копия приказа о назначении руководителя или трудового договора с ним;
  • выписка из реестра юр лиц;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора.

Проведение сделки аренды с правом выкупа проходит в несколько этапов, которые включают в себя:

1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.

2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:

    реквизиты сторон. В этой части прописываются:

  • ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
  • дата заключения;
  • место заключения;
  • контактные данные сторон (адрес, телефон).
  • Предмет договора. Необходим указать наиболее полные и точные характеристики объекта недвижимости, который передается арендатору, а именно:

    Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.

    Это интересно:  Договор мены при переселении из аварийного жилья - образец, 2019 год

    • периодичность ее внесения;
    • способ оплаты;
    • порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
  • Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:

    • размер выкупной цены;
    • величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
    • срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
    • способ их уплаты.

    Права арендатора нежилого помещения так же должны быть прописаны в договоре.

  • Срок действия. Данное условие определяется сторонами. Если срок не установлен, то считается, что договор заключен бессрочно (в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ).
  • Права и обязанности. Основной их набор предусмотрен в Гражданском кодексе РФ. Кроме этого, стороны могут установить любые дополнительные права и обязанности, если они не противоречат действующему законодательству.
  • Ответственность сторон. В этом случае стороны также могут внести в документ дополнительные меры ответственности помимо тех, что установлены законодательно.
  • Основания для расторжения. Этот пункт содержит основания для прекращения сделки в одностороннем порядке, по желанию сторон или помимо их воли. Условия те же — данные основания не должны противоречить законодательству.
  • Заключительные положения.

    Здесь обычно указывается, когда договор вступает в силу, подлежит ли он государственной регистрации и нотариальному удостоверению, а также какие документы к нему прилагаются. В конце стороны ставят свои личные подписи и печати (при наличии).

    В договор могут быть включены и другие дополнительные условия и пункты, если этого требует конкретная ситуация.

    Главное, чтобы в нем присутствовали существенные условия — без них документ будет считаться недействительным. Также можно более подробно ознакомиться с образцом документа.

    3 шаг — регистрация договора. Как уже отмечалось, она обязательна для случаев, когда его срок действия превышает один год. Для регистрации представитель одной из сторон подает три экземпляра договора и пакет необходимых документов в один из следующих органов:

    В течение срока, установленного законом, поданные документы проверяются на подлинность и правильность оформления, после чего заявитель получает на руки два договора с отметкой о регистрации. Еще один предоставленный экземпляр остается в регистрационном органе.

    После подачи документов на регистрацию они проверяются в течение срока, установленного законодательно. Данный срок составляет 10 рабочих дней и начинает исчисляться:

    • с момента подачи документов, если обращение происходило в отделение Росреестра;
    • с момента передачи документов в ответственный орган (если заявление подавалось в МФЦ).

    Величина государственной пошлины, которую необходимо при этом уплатить, зависит от категории заявителя:

    • для физических лиц — 2 тыс. руб.;
    • для юридических лиц — 22 тыс. руб.

    В заключение стоит сказать, что аренда с правом выкупа имущества — это довольно привлекательная для покупателя сделка, которая, тем не менее, имеет для него и множество рисков.

    В действующем гражданском законодательстве отсутствуют четкие механизмы ее проведения и регулирования, поэтому договор может быть легко аннулирован по различным основаниям.

    Договор аренды с последующим выкупом неоднороден:

    • его основное содержание составляют положения об аренде;
    • в части выкупа имущества используются некоторые конструкции из договора купли-продажи.

    В юридической науке существует мнение, что договор аренды с последующим выкупом — это своеобразный вид аренды и элементов сделки по продаже в нем нет. Однако вся правоприменительная и судебная практика исходит из точки зрения о смешанной природе этого договора.

    Следует учесть, что есть основные положения об аренде, а есть специальные, которые учитывают особенности разновидностей арендных сделок (§ 2, 6 гл. 34 ГК РФ) или передаваемого имущества (§ 3–5 гл. 34 ГК РФ). Их применение зависит от объекта аренды в конкретном договоре (ст. 625 ГК РФ).

    В отношении условий о выкупе имущества предписано использовать нормы, содержащие требования:

    • к составлению договора купли-продажи (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66, апелляционное определение Омского областного суда от 13.01.2016 по делу № 33-175/16);
    • возникновению права собственности (п. 8 постановления пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73).

    Установлен законодательный запрет на выкуп некоторого имущества, например:

    • в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
    • ст. 5 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23.08.1996 № 127-ФЗ.

    При составлении образца договора аренды с последующим выкупом важно обратить внимание на следующие моменты:

    • в нем обязательно должны быть указаны исчерпывающие характеристики объекта, передаваемого арендатору-покупателю (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
    • договор должен быть обязательно составлен в письменной форме при сроке заключения от 1 года, а если арендатором и/или арендодателем является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
    • если передается недвижимость и период действия договора превышает 1 год, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

    В отношении цены покупки должно быть указание:

    • включает арендная плата выкупную цену или нет;
    • фиксируется выкупная цена или нет;
    • подлежит ли цена индексации (определение ВС РФ от 23.11.2015 № 302-ЭС15-14546 по делу № А10-5070/14).

    Если стороны решили, что объект аренды необходимо застраховать, условия страхования также следует прописать в договоре.

    Все остальные условия договора соответствуют стандартным условиям арендного договора.

    Образец договора аренды с последующим выкупом размещен здесь: Договор аренды с последующим выкупом — образец. С помощью этого документа можно самостоятельно составить индивидуальный договор, подходящий для конкретной ситуации и объекта аренды.

    Если предметом договора является аренда и выкуп нежилого помещения, условия внесения арендных платежей перестают действовать после оплаты стоимости выкупаемого имущества, но не позднее оформления перехода права собственности, независимо от того, был сам договор аренды зарегистрирован или нет (п. 6 постановления № 73).

    Есть еще 1 нюанс выкупа нежилого помещения: арендатор становится собственником выкупленной недвижимости с момента его оформления в установленном порядке (используются конструкции договора купли-продажи), обязательства арендатора прекращаются (арендную плату он больше не платит). Однако стороны вправе согласовать иные условия (п. 8 постановления № 73).

    В договоре аренды с правом выкупа нежилого помещения необходимо прописать его характеристики в соответствии с технической и кадастровой документацией (техническим паспортом БТИ, включающим экспликацию и поэтажный план, а также кадастровым паспортом).

    Кроме того, к особенностям договора аренды с правом выкупа нежилого помещения можно отнести следующее:

    • Эти соглашения регистрируются по правилам аренды зданий и сооружений (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), хотя формально к таковым не принадлежат (информационное письмо президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53).
    • Если запись об аренде в ЕГРП (с 01.01.2017 – ЕГРН, согласно новому ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ) сохранилась после оформления права собственности арендатором, это не означает, что арендные отношения продолжаются. Стороны также могут включить в соглашение иные условия. Исключением является выкуп имущества в соответствии с правилами, установленными ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которым запрещается обязывать арендатора оплачивать аренду после выкупа имущества (п. 6 постановления № 73).
    • Арендатору стоит помнить, что не стоит вносить улучшения до выкупа имущества, если это не согласовано с собственником помещения и/или компетентными органами, иначе договор может быть расторгнут (постановление 16-го арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 № 16АП-4769/15 по делу № А63-102/14, апелляционное определение Воронежского областного суда от 08.10.2015 по делу № 33-5203/15).

    Договор аренды с правом последующего выкупа — специфический вид арендного договора. Будучи смешанным по своей структуре, он иногда вызывает трудности при его составлении. Однако, используя образец договора аренды с последующим выкупом, размещенный выше, и учитывая все особенности, предусмотренные законодательством, каждый юрист, даже начинающий, справится с оформлением такого договора.

    Статья написана по материалам сайтов: www.xn—-ctbbbejw6bbbwcle.xn--p1ai, r-consultant.ru, zhivemvrossii.com, rusjurist.ru.

    «

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий