Договор мены квартир 2019 год

Договор мены квартиры заключается с целью передачи в собственность других лиц одной квартиры в обмен на другую.

Каждый участник сделки признается покупателем объекта недвижимости, обязующимся принять его, и продавцом, обязанным передать жилье.

Документ оформляется в простой письменной форме. По общему содержанию договор мены квартиры аналогичен договору купли-продажи. Необходимо указать:

  • идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);
  • подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);
  • стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);
  • исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;
  • условия и размер доплаты, если это необходимо;
  • порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.

Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:

  • мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;
  • обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.

К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи, если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».

Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).

Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.

Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.

Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.

Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков.

Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.

Правила проживания в коммунальной квартире – подробно в этой статье.

В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.

Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при:

Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен:

  • регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен);
  • налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.

Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья. Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.

Договор мены квартиры – это сделка обмена жильем. Регулируется она нормами Гражданского кодекса РФ.

Такое соглашение, по сути, идентично договору купли-продажи, за исключением вопроса о стоимости.

Если при покупке или продаже в сделке фигурируют крупные суммы денег, то договор мены предусматривает обмен правами владения на недвижимость, иногда с некоторой доплатой за разницу в цене квартир или домов.

Обмен – древнейший вид сделки, известный очень давно. Обмен недвижимостью (квартирами, домами) также широко используется сегодня.

Договор в данном случае – это письменное соглашение, когда владельцы жилья меняются им, в результате чего оба приобретают имущественные права и получают новые свидетельства на право собственности.

В чистом виде такой договор подразумевает равноценный обмен, однако, возможны исключения:

  • доплата за большую квартиру;
  • обмен автомобиля на квартиру;
  • обмен большей по площади квартиры на несколько меньших.

Все эти нюансы обязательно должны найти отражение в договоре. Кроме того, существует практика заключения предварительного договора, который может обезопасить интересы обоих продавцов.

Это интересно:  Договор купли-продажи дома с земельным участком: материнский капитал 2019 год

В предварительном документе прописываются:

  • согласие владельцев на бартер;
  • предварительная дата обмена;
  • порядок передачи жилых помещений;
  • штрафные санкции для владельца недвижимости, который желает расторгнуть договор.

По своей сути договор мены не отличается от сделки купли-продажи. Отличие в одном — в соглашении не участвует денежная сумма или передается лишь небольшое количество денег в виде доплаты.

К договору обязательно прилагаются акты приема-передачи, которые являются своего рода согласием сторон с обнаруженными недостатками жилья, его состоянием и так далее.

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, который и регулирует подобные сделки с жильем, существенными условиями (без них договор считается недействительным) являются:

  1. Предмет договора мены – квартира, дом, помещение. Описываются основные сведения о жилье: этажность, адрес, общая площадь, словом, все технические характеристики объекта недвижимости.
  2. Стоимость жилья с указанием суммы доплаты, если таковая имеется.
  3. Список граждан, которые могут пользоваться на законных основаниях этим помещением. Если таковых нет, это также прописывается в договоре.
  4. Соглашение по всем пунктам. Если продавцы не сходятся в цене, способе или времени передачи, договор не может быть заключен.

Установленного образца договора мены квартиры не существует, однако типовые формы содержат существенные условия и сведения о продавцах, их обязанностях.

Кроме обязательных пунктов, в договоре должны присутствовать дополнительные условия:

  1. Наименования сторон. Указывается фамилия, имя и отчество каждой из сторон без сокращений. Физические лица – продавцы могут быть гражданами РФ, апатридами (лицами, не имеющими гражданства как такового), иностранцами.
  2. Если одной из сторон выступает юридическое лицо (а действующее законодательство это не запрещает), указывается его наименование, юридический адрес.
  3. Паспортные данные сторон, реквизиты.
  4. Дата и место заключения сделки.
  5. Срок. Этот пункт хоть и не обязателен, но очень важен. Теоретически стороны должны вступить в имущественные права одновременно, что трудноосуществимо на практике. Если один владелец получает документы на квартиру раньше другого, договор должен иметь срок действия. Если этот срок истек, получить свидетельство на право владения нельзя.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, которые могут повлиять на передачу имущественных прав.
    Подписи сторон. Для юридических лиц – это печати и подписи руководителей.

Сделка по общему правилу заключается в письменной форме.

Устное соглашение возможно в случае, если стоимость договора (доплаты в случае обмены) менее 10 размеров МРОТ или если стороны сразу по заключении договора одновременно вступают в права.

Обязательной наториальной регистрации договора мены не предусмотрено, поэтому владельцы квартир могут составить типовой договор и предоставить его в Росреестр при получении свидетельств.

По сути, органы государственной регистрации и нотариальные конторы выполняют схожие процедуры: проверяют подлинность и действительность правоустанавливающих документов, справок из реестра недвижимости и так далее.

Несомненным плюсом является тот факт, что нотариусы хранят подобные документы.

В случае утери одной из сторон этого важного документа, будет возможность восстановить его, если сделка заверялась нотариально.

Стоимость заверения сделки устанавливается исходя из цены жилья. То есть, от оценочной стоимости более дорогого помещения взимается процент – от 0,15 до 0,3%, но не менее установленной суммы. К этому плюсуются правовые и прочие услуги.

Большим преимуществом нотариального заверения документа можно считать юридическую чистоту составленного договора. Незнакомые с нормами действующего законодательства продавцы жилья не в силах составить такой документ, который «устроил» бы регистрационные органы.

В сюжете разбираются особенности договоров купли-продажи, дарения и мены недвижимости, их существенные условия и различия между ними, условия заключения и расторжения данных сделок.

Рассказывается, как происходит процедура заверения договоров у нотариуса и какие правовые последствия этому грядут.

Статья 453 Гражданского кодекса РФ накладывает на стороны определенные обязательства: не требовать возврата жилья или доплаты до расторжения сделки. А расторгнуть ее можно по решению судебной инстанции или соглашению владельцев.

Если это не представляется возможным, необходимо подавать исковое заявление. Но и для этого должны быть веские основания:

  • если документ был подписан одной из сторон под влиянием угроз, насилия или запугивания;
  • если лицо было введено в заблуждение относительно предмета соглашения, если заблуждение признано судом таким, которое не позволило бы провести операцию мены жилья, зная о нем одна из сторон;
  • если допущены намеренные или случайные описки, опечатки, оговорки в тексте, и это влияет на выполнение условий;
  • если обнаружено заблуждение одной из сторон относительно предмета, субъекта, природы сделки.

Срок исковой давности по операциям мены недвижимости составляет один или три года в зависимости от причин, указанных в исковом заявлении.

Это интересно:  Договор постоянной ренты 2019 год

Рассматриваются подобные дела в судах арбитражных инстанций.

В одностороннем порядке расторгнуть сделку нельзя. Перед подачей искового заявления одна из сторон должна предоставить второй обращение (в письменной форме) для мирного урегулирования. Только после этого можно обращаться в суд.

Рассказываем, как самостоятельно составить договор мены квартиры.

Что такое договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи? Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 567 ГК РФ, которая гласит, что договор мены — это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В отличие от купли-продажи договор мены имеет двойственный характер: каждая из сторон договора одновременно признается и продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

К основным особенностям договора мены квартиры можно отнести следующее:

  • К такому договору применяются соответствующие правила о купле-продаже недвижимости (если это не противоречит существу мены);
  • Если в договоре мены не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными;
  • Расходы, связанные с заключением договора мены, по общему правилу, несет собственник предложенного объекта недвижимости;
  • Право собственности на обмениваемую недвижимость считается наступившим после выполнения каждой из сторон договора процедуры государственной регистрации перехода прав собственности;
  • Если сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к договору применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ)

Как и любая другая сделка, договор мены недвижимости имеет и плюсы, и минусы:

  • Договор заключается в простой письменной форме, нотариальное заверение сделки не требуется;
  • Если объекты недвижимости по договору мены признаются равноценными, это позволяет избежать лишних процедур, связанных с расчетами;
  • Признание договора мены недействительным приводит к возвращению положений, существовавшего до момента заключения договора.
  • Если объекты недвижимости являются неравноценными, одной из сторон придется уплатить разницу в цене;
  • Выгодоприобетателю по договору мены необходимо уплатить налог в размере 13% от суммы доплаты.

В соответствии с действующим гражданским законодательством сторонами договора мены недвижимости могут выступать:

  • Физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства);
  • Юридические лица и индивидуальные предприниматели (российские и иностранные);
  • Субъекты РФ и муниципальные образования;
  • Государство.

Необходимо отметить, что вопрос об участии государства в договоре мены вызывает горячие споры в научной литературе — одни авторы не признают государство как возможную сторону в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.

Как уже было сказано выше, договор мены квартиры составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:

  • Дата и место заключения договора;
  • Данные сторон договора (ФИО, место жительства, паспортные данные);
  • Описание квартир (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
  • Данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
  • Стоимость обмениваемых квартир;
  • Размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры;
  • Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору мены;
  • Порядок разрешения споров;
  • Подписи сторон договора.

Не знаете, как правильно составить договор мены недвижимости? Вы можете скачать наш шаблон и использовать его в качестве основы для собственного документа!

К наиболее характерным ошибкам при составлении и заключении договора мены недвижимости можно отнести следующие:

  • Нечеткое указание предмета договора (объект недвижимости не указан или его невозможно идентифицировать);
  • Отсутствие сведений о полномочиях, на основании которых действует представитель одной из сторон;
  • Цена договора мены выражена в иностранной валюте;
  • Не указан срок действия договора мены;
  • Не определен порядок расчетов между сторонами;
  • Не урегулирован вопрос об убытках и неустойке за нарушение обязательств;
  • Не изложен порядок изменения и расторжения договора мены;
  • Не указаны банковские реквизиты и другие данные сторон договора.

По общему правилу договор мены квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для регистрации сделки сторонам договора необходимо обратиться в любое отделение Росреестра и предоставить следующий пакет документов:

  • Заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество (заявление можно заполнить на месте);
  • Договор мены квартиры;
  • Свидетельства о праве собственности на обмениваемые квартиры;
  • Кадастровые паспорта на обмениваемые квартиры;
  • Нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена (при необходимости);
  • Согласие органов опеки и попечительства (при необходимости).

Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.

Это интересно:  Как заключить договор пожизненного содержания с иждивением? 2019 год

Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:

  • другую квартиру;
  • частный дом, в том числе загородный;
  • дачу и другие виды недвижимости.

Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.

На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.

Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.

Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:

  • если цена одинаковая, обмен равноценный;
  • если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).

Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.

Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).

Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).

Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.

Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:

  • передать объекты недвижимости;
  • гарантия того, что объекты не обременены арестом, залогом, претензиями третьих лиц;
  • в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.

В заключительной части прописывают необходимость составления акта приема-передачи квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).

Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или родственниками. Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.

Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):

  • паспорта;
  • документы на квартиру;
  • договор мены.

Статья написана по материалам сайтов: infonedvizhimost.com, propertyhelp.ru, www.centersoveta.ru, 2ann.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий