​Договор найма жилого дома: правила и подводные камни 2019 год

  • оплата вперед. При самостоятельном поиске, возможно, придется также оплатить вперед на некоторый промежуток времени. Однако, если при личном поиске жилья можно договориться, то через агентство моменты оплаты, как правило, обсуждению не подлежат;
  • плата за работу агента;
  • залог в денежном эквиваленте, подтверждающий заинтересованность в сделке.

Кстати, по закону арендодатель имеет право на повышение арендной ставки, но не более, чем 1 раз за все время договора. При этом он должен предупредить вас об этом заранее и в письменной форме. Если не согласны – имеете право на расторжение договора без выплаты неустойки.

Кстати, от этой и подобных неприятностей вас застрахует депозит, из которого можно удержать сумму неоплаченных счетов. Хозяин квартиры имеет право определить самостоятельно размера депозита, чаще всего он равен стоимости месячного проживания. Этот же депозит скомпенсирует возможную порчу техники, мебели и отделки квартиры. Естественно, что размер депозита и случаи его окончательного перехода к арендатору должны быть указаны в договоре аренды. Приложением к документу нужно оформить список всей мебели и техники в квартире, нередки случаи порчи, а то и продажи дорогих устройств.

И если разрешение на сдачу в аренду не будет оформлено надлежащим образом, то вы рискуете в любое время получить соседа из числа тех, кто имеет у себя в паспорте штамп о том, что он прописан на данной территории. Избежать пристального изучения документов на квартиру можно только в том случае, если это ваши ближайшие родственники или хорошие друзья. Во всех остальных случаях не следует пренебрегать проведения проверки документов, и только после этого можно рассматривать вариант подписания договора.

В поисках жилья человек посещает специализированные Интернет-форумы, выкладывая на сайтах номера телефонов или адрес электронной почты, по которым с ним можно связаться. Спустя некоторое время получает sms-сообщение, в котором предлагается стать обладателем важной информации по недвижимости под свой запрос. Для этого нужно лишь отправить сообщение на указанный номер. Стоит это сделать, как со счета мобильного телефона тут же «улетучивается» вся сумма.

Им бывает трудно осознать, что мебель, особенно уже послужившая свое, не станет лучше выглядеть после года использования арендаторами, что ковры имеют обыкновение несколько протираться, а посуда — биться. Поэтому помимо самого договора Владимир Голдин рекомендует заключать акт, в котором прописано — что и в каком состоянии есть в квартире и какие пределы амортизации стороны признаютнормальными. Кроме того, этот акт поможет арендатору избежать обвинений в пропаже каких-то вещей хозяев.

Реже на практике применяют второй способ, при котором суммы, уплачиваемые арендатором за коммунальные услуги, представляют собой отдельные платежи и не включаются в сумму арендной платы. При использовании такого способа коммунальные услуги могут оплачиваться в виде компенсации арендодателю его затрат на оплату коммунальных услуг на основании выставляемых им счетов.

— Использование квартиры только для целей проживания, исключив какое-либо иное коммерческое и некоммерческое использование, а также использование адреса и домашнего телефона в каких-либо юридических и финансовых документах типа кредитных договоров. У меня однажды квартиранты одновременно зарегистрировали на съемной квартире ООО и занимались религиозной деятельностью;

  • Найти квартиру по требованиям клиента;
  • Обозначить с хозяином жилья срок просмотра;
  • Сопровождать вас на просмотры выбранных квартир;
  • При оформлении договора найма вести все переговоры;
  • Консультировать клиента по вопросам договора;
  • Осуществить проверку документов хозяина на собственность жилья;
  • Непосредственно заключить договор аренды, а также составить акт приема-передачи, который будет содержать опись имущества квартиры.

Сказать какой договор лучше, краткосрочный или долгосрочный, нельзя. Иногда долгосрочный договор, заключенный в нижней точке кризиса, позволяет арендатору существенно экономить на аренде. И, наоборот, долгосрочный договор, заключенный на пике, становится головной болью арендатора в последующем. Поэтому подводные камни мы будем искать не в типе договора, а в гибридных ситуациях, когда на основании краткосрочного договора стороны пытаются выстроить долгосрочные отношения.

  1. Комиссия. Трудно назвать это минусом, поскольку любой труд должен быть оплачен. Посторонний человек не будет тратить свое личное время на вас просто так, а потому комиссионное вознаграждение – это естественная вещь. Обычно риелторы озвучивают комиссию от 50 до 100% от стоимости аренды квартиры, прописанной в договоре найма.
  2. Возможность столкнуться с некомпетентным риелтором или мошенниками. Существует риск, что к вам будет определен новый сотрудник фирмы, который еще не владеет всеми тонкостями своей работы, делает ее неуверенно или некомпетентно. Чаще всего с этим могут столкнуться люди, которые ищут бюджетные варианты жилья.

Но, когда все формальности будут соблюдены, скорее всего, выяснить, что квартира либо сдана, либо даже не предполагалась сдаваться в аренду. И так люди остаются и без жилья, и без денег, а так как предметом договора является не аренда, а именно информационные услуги, то и привлечь к ответственности агентство не получится: услуги ведь оказаны в полном объеме.

Также не сможет быть официально внесен договор субаренды, если собственник квартиры субарендодатель или доверенное лицо не дал разрешение на проведение такой сделки. Это бывает тогда когда недобропорядочный незаконно сдать часть или всю площадь квартиры. Не нужно идти на такого рода сделки, так как если хозяин квартиры узнает об этом, то оспорит такую сделку и попросит вас съехать.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

  • срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
  • объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора — это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;
  • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • здания и сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства;
  • другие вещи.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ любая сдаваемая в аренду вещь должна быть непотребляемой. Такая вещь не должна утрачивать свои свойства в процессе ее использования.

Некоторые виды имущества сдавать в аренду запрещено. Так, например, объектом аренды не может быть технологическое оборудование для производства этилового спирта и алкогольной продукции, содержащей спирт (п. 6 ст. 8 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»).

Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

  • его местонахождение относительно других объектов;
  • площадь, технические характеристики;
  • иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425, п. 3 ст. 433 ГК РФ):

  • до того, как подписан договор аренды;
  • до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Это интересно:  Договор на дарение, существенные условия, которые включаются обязательно 2019 год

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ в договоре аренды следует устанавливать порядок и сроки внесения арендной платы. Если их не включить в текст договора, будут действовать условия и порядок, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, что не всегда совпадает с интересами сторон договора.

На основании пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата может взиматься как за все арендуемое имущество в целом, так и за каждую из его частей. Законом предусмотрена возможность устанавливать арендную плату в виде:

  • определенных сумм, которые вносятся арендатором единовременно или периодически (например, единовременная выплата за весь срок аренды или ежемесячная оплата);
  • доли доходов, плодов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества (например, часть урожая, собранного с арендуемого земельного участка);
  • определенных услуг, оказываемых арендатором (например, ремонт автомобилей арендодателя в арендуемом у него гаражном боксе);
  • передачи арендатором арендодателю в аренду или собственность определенной договором вещи (например, обязанность арендатора передать арендодателю в собственность автомобиль в счет оплаты аренды офисного помещения);
  • затрат арендатора на улучшение арендованного имущества (например, осуществление арендатором ремонта арендуемого помещения).

Стороны договора аренды могут выбрать как один, так и несколько вариантов арендных платежей. Кроме того, они могут добавить другие варианты, поскольку указанный перечень не является исчерпывающим.

По общему правилу размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное условие не предусмотрено сторонами договора.

Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т. д. На практике применяются два основных способа уплаты арендатором коммунальных платежей:

  • коммунальные платежи включены в арендную плату;
  • коммунальные платежи не включены в арендную плату и уплачиваются отдельно.

В первом случае в договоре можно указать, что арендная плата включает стоимость коммунальных услуг. То есть в договоре фиксируется вся уплачиваемая арендатором сумма, включающая арендную плату.

Пример формулировки условия договора

Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, а также потребляемой Арендатором электроэнергии.

С одной стороны, это удобно, так как избавляет стороны от ежемесячных подсчетов сумм коммунальных платежей, с другой стороны — этот способ имеет серьезный недостаток. Увеличение стоимости коммунальных услуг станет причиной уменьшения суммы, которую будет получать арендодатель, поскольку из установленной фиксированной суммы за коммунальные услуги придется платить больше. Кроме того, такой способ влечет определенные налоговые последствия для сторон (об этом в следующей статье).

Поэтому при включении стоимости коммунальных услуг в цену договора стороны чаще указывают на то, что такая цена состоит из двух составляющих: фиксированного и переменного платежа. При этом фиксированный платеж является непосредственно платой за пользование имуществом и не изменяется в течение года, а размер переменного платежа может меняться в зависимости от стоимости коммунальных услуг и объемов, в которых они были предоставлены арендатору. Запрет на изменение арендной платы чаще одного раза в год при этом не нарушается. В договоре может быть прописан и порядок определения размера переменного платежа.

Пример формулировки условия договора

Уплачиваемая Арендатором сумма состоит из фиксированного платежа (арендной платы) и суммы оплаты за предоставленные Арендатору коммунальные услуги (отопление, электрификация, водоснабжение и т. д.). Размер коммунальных платежей определяется Арендатором ежемесячно на основании показаний приборов учета воды, тепловой энергии, электроэнергии и т. д.

Реже на практике применяют второй способ, при котором суммы, уплачиваемые арендатором за коммунальные услуги, представляют собой отдельные платежи и не включаются в сумму арендной платы. При использовании такого способа коммунальные услуги могут оплачиваться в виде компенсации арендодателю его затрат на оплату коммунальных услуг на основании выставляемых им счетов.

Пример формулировки

Арендная плата составляет ____ рублей в месяц и не подлежит пересмотру чаще одного раза в год. Помимо внесения указанной суммы Арендатор обязан ежемесячно компенсировать стоимость предоставленных ему коммунальных услуг на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

Однако и в этом случае также существуют определенные налоговые риски, о которых мы расскажем в следующих статьях.

Самым удачным условием с точки зрения налоговых последствий будет условие, включенным в договор, о том, что коммунальные платежи оплачиваются арендатором самостоятельно.

По общему правилу арендная плата за использование здания и сооружения включает в себя также и плату за пользование участком земли, на котором это здание или сооружение расположено, если иное не согласовано сторонами договора (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».

Думаете, что в арендованной квартире можно спокойно жить после того, как соответствующий договор подписан, деньги внесены, а ключи получены? Увы, на деле порой все оборачивается совсем иначе…

Расскажем, как не попасться на уловки предприимчивых аферистов или черных риелторов, придумывающих все новые схемы для «развода» доверчивых арендаторов.

Остерегайтесь продавцов информации

В последнее время мошенники все чаще пытаются продать информацию о якобы закрытых базах недвижимости, которые им удалось заполучить непонятным способом. В результате искатели дешевого жилья попадают на уловки тех, кто предлагает дешевые риелторские услуги, и остаются без денег.

Отправил SMSку – лишился денег

В поисках жилья человек посещает специализированные Интернет-форумы, выкладывая на сайтах номера телефонов или адрес электронной почты, по которым с ним можно связаться. Спустя некоторое время получает sms-сообщение, в котором предлагается стать обладателем важной информации по недвижимости под свой запрос. Для этого нужно лишь отправить сообщение на указанный номер. Стоит это сделать, как со счета мобильного телефона тут же «улетучивается» вся сумма.

Как «разводят» в информационных агентствах

В поисках доверчивых клиентов аферисты не прочь организоваться в так называемую риелторскую компанию. Ее широко разрекламированные услуги предлагают потенциальным арендаторам за сравнительно небольшую плату заполучить адреса якобы подходящих месторасположению и ценовому критерию. Мошенники называют сумму, которая значительно ниже того гонорара, которые обычно приходится выплачивать агенту по недвижимости. В оправдание такой экономии озвучивается то, что ему не нужно участвовать в предварительном просмотре жилья и оформлении сделки. В этом и весь подвох.

В офисе фирмы после подписания договора о предоставлении услуг клиенту вручают список адресов с телефонами. Чтобы убедить соискателя в том, что проблем не возникнет, предлагается осмотреть одну из них. После этого риелторы получают затребованную сумму, а арендатор подписывает бумаги о выполнении всех обязательств перед ним.

На месте оказывается, что квартиру уже давно сдали или цена за ее аренду значительно превышает ту, которую назвали в агентстве. С такой же ситуацией приходится сталкиваться и по другим адресам, указанным в списке. При этом добиться привлечения аферистов к ответственности нет возможности, поскольку выясняется, что они лишь предоставляют информационные услуги, а за конечный результат сделки никакой ответственности не несут.

Делаем выводы

Поговорка о бесплатном сыре так и не утратила свою актуальность. В чем отличие профессиональных риелторов от мошенников. Первые не требуют денег до заключения сделки, гарантируя сделать так, что на всех этапах, начиная с того, как партнеры приступят к поиску жилья, она будет безопасной. И только после того, как перед клиентом будут выполнены все обязательства, производится окончательный расчет.

Тем, кто не хочет или не имеет возможности оплачивать агентскую комиссию, для поиска жилья придется стать пользователями специализированных сайтов, или же искать нужную квартиру в тех базах недвижимости, которые открыты для широкого доступа. Как показывает практика, безопаснее всего и дешевле оказаться с жильем можно лишь с помощью родственников или хороших знакомых.

Не забываем, что субаренда незаконна

Часто в аренду сдается жилье без согласия собственника. Это еще один вид мошенничества. Пострадать при этом может как владелец недвижимости, так и арендатор, который в любой момент, несмотря на внесенную за проживание сумму, вдруг окажется на улице.

Сдача посуточной квартиры

Чаще всего жертвами аферистов становятся те, кто, поверив на слово, не удосуживается проверить документы на квартиру. Мошенники находят сдающееся посуточно жилье и размещают объявления о том, что она сдается в долгосрочную аренду. Вдруг выясняется, что снять ее удалось за «копейки», а под подъездом стоит очередь других, как правило, подставных,«претендентов».

Основная роль в этом случае отводится «владельцу» недвижимости, который тут же излагает версию о необходимости уехать куда-то подальше, поэтому он готов немедленно сдать квартиру тому, кто готов внести затребованную сумму. В споре, возникшем между арендаторами, оказывается, что у арендодателя при себе не оказалось правоустанавливающих документов, но есть копии.

Воттут и наступает момент, когда требуемые документы подписываются, как говорится, не глядя, и тут же отдается вся сумма. Злоумышленника после этого только ищи-свищи, а вот встреча с истинными владельцами жилья неминуемо состоится со дня на день.

Это интересно:  Образец договора задатка при покупке квартиры - бланк, оформление, типовой договор, 2019 год

Аренда может быть и многоразовой

Коль разговор зашел о мошенничестве в сфере недвижимости, расскажет еще об одно приеме, которым нередко пользуются преступники. Речь пойдет о том, что арендаторами одной жилплощади могут стать сразу несколько доверчивых граждан. Причем, выяснится, что все они оказались жертвами аферистов на протяжении одного дня.

Каждого из таких мошенники наделят ключами от жилья, получив от обманутых наперед оплату за длительные сроки. Однако на входе выясняется, что товарищей по несчастью уже несколько…

И еще о подобном лохотроне. Квартирантам приходится длительное время платить владельцу жилья. На самом деле выясняется, что тот раньше сам арендовал жилье, к примеру, за 20 тысяч рублей в месяц, а решил сдавать его за 30 тысяч рублей. Доверчивые арендаторы, само собой, не только платят больше, но оказываются на птичьих правах, поскольку заключенный с мошенником договор недействительный.

Аферисты не дремлют

Чаще всего на придуманные мошенниками схемы попадаются доверчивые и неопытные граждане. Чтобы раскусить, их порой достаточно потребовать документы на жилье и документ, удостоверяющий личность собственника. Помимо того, желательно поинтересоваться о квартире более детально. Наверняка ответить на поставленные вопросы сможет только ее настоящий владелец.

Правда, провести аферистов таким способом удастся не всегда. К серьезному разговору с клиентом они обычно готовятся заранее, успевая подделать документы на жилье, обработать их в фотошопе, после чего заламинировать, чтобы те выглядели более убедительными. На помощь подставному владельцу может придти и такой же риелтор. Это еще хуже. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, лучше всего общаться с проверенными агентами по недвижимости.

Как обманывают владельцы жилья

Здесь схем несколько. Самая выгодная из них, когда собственник квартиры и риелтор действуют заодно.

Злоумышленники находят потенциального арендатора, дают ему квартиру, получают гонорар, который делят на ранее оговоренных условиях. Затем находится повод для того, чтобы выселить квартиранта под любым надуманным предлогом. Тут находятся новые арендаторы, с которыми заключается договор. Полученная мошенниками прибыль обычно составляет месячную стоимость проживания.

Напомним, обычно в стандартном договоре аренды прописывают, что наймодателю разрешается расторгнуть соглашение без финансовых потерь в таких случаях.

— если оплата просрочена более, чем на три дня;

— испорчено находящееся в жилище имущество;

— квартиранты систематически нарушают права соседей;

— квартира используется не по назначению.

Однако в арсенале алчных собственников жилья появились и новые хитроумные схемы, позволяющие избавиться от честных арендаторов до оговоренного договором срока. Так, они могут приложить все усилия, что условия проживания квартирантами стали невыносимыми.

Тайно можется портиться мебель, подкупаются местные БОМЖи, которые под видом друзей квартирантов устраивают оргии в подъезде, вдруг возникают аварии в коммунальных сетях и т.д. После этого собственники являются с незапланированными проверками, к которым подключаются заранее привлеченные к ним соседи, с требованием арендаторов покинуть помещение.

А о родственниках подумали?

При аренде жилья можно попасть в число жертв семейного конфликта. Так, снимая квартиру якобы у собственника, с которым после проверки всех документов подписывается договор, вдруг оказывается, что ее владельцами на правах долевой собственности являются еще несколько человек. Затем выясняется, что один из них решил сдать жилье так, чтобы не делить прибыть с остальными.

Парадокс такой ситуации, что у арендодателя не было желания обманными квартиранта, поэтому его нельзя назвать мошенником. А вот другой стороне обо всем рассказали «доброжелательные» соседи.

В лучшем случае подобный конфликт может обернуться общением с вызванными полицейскими. Если дело не удастся решить мирным путем, с арендованной квартиры придется съезжать или платить за нее значительно больше, чтобы урегулировать интересы всех владельцев.

Ремонт в арендованной квартире

Бывает и так, что владельцы жилья решают использовать арендаторов в качестве рабочей силы. Причем бесплатной. К примеру, жилье оказалось в плачевном состоянии. Для того, чтобы привести его в более-менее надлежащее состояние, требуется нанять рабочих и закупить стройматериалы. А ведь все это можно сделать за счет доверчивых квартирантов, которым сдавать квартиру за незначительную плату.

Обычно таким жильцам впаривается сдача недвижимости на длительный срок. Поверив в заверения собственника, они приобретают необходимые стройматериалы и нанимают рабочих. При этом договор аренды заключается на срок до одного года с возможностью его продления. Поскольку жильцы хотят прожить в квартире длительное время, они все делают «для себя».

Но как только помещения стали выглядеть более-менее пристойными, договор с арендаторами расторгается в одностороннем порядке. Им возвращается залог и компенсируются комиссионные, но это все равно значительно меньше, чем средства, потраченные на проведение ремонта.

Пытаемся бороться с мошенниками

Если аферу с жильем решают провести его владельцы, тут арендатору не позавидуешь. А вот с родственниками арендодателя поспорить можно. Для этого достаточно внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру. Если у нее несколько собственников, потребовать согласия на аренду от каждого из них.

Если же от квартиросъемщиков пытается избавиться хозяин жилья, спорить с ним весь сложно. В случае официального оформления договора можно использовать различные методы – от вызова полицейских до полного отрицания порчи имущества. При этом на встречу с собственником можно соглашаться только при свидетелях в случае предварительной договоренности.

Кстати, если оформлен стандартный договор найма, в нем, как правило, оговорено, что хозяин жилья может проверять помещение не реже одного раза в месяц при наличии жильца. Иначе последнему можно поменять замки на входных дверях.

Чтобы владелец квартиры не допускал злоупотреблений со своей стороны, пропишите все обязанности сторон в договоре. Не забывайте, что там можно отразить состояние мебели и другого имущества. Оговорить, кому придется платить за ремонт из-за износа техники, можно ли содержать домашних животных и т.д.

Познакомьтесь с соседями по подъезду. Если у владельца квартиры «дурная слава», наверняка они расскажут об этом.

О документах на аренду жилья

Теперь мы подошли к главному. Если не хотите, чтобы вопросами арены жилья занималось риелторское агентство, требуйте от арендатора ознакомления с необходимыми документами. В их числе кроме оригинала правоустанавливающих документов на квартиру нужно ознакомиться с оригинальным паспортом квартиры, оригиналом паспорта ее владельца, действующей доверенностью на право сдавать жилье в аренду от других собственников и оплаченнымиквитанциями ЖКХ.

1. Мысль о том, что при существенном изменении курса договор аренды в иностранной валюте можно расторгнуть.

Вопрос, конечно же, коммерческий. Большинство офисов или других помещений в зданиях класса А, а также частично класса Б, сдавались именно на таких условиях. В связи с увеличением свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости ситуация стала меняться. Привязка арендной платы к рублю или установление верхней и нижней границ курса в договоре сегодня уже не является исключением из правил.

Установление арендной платы в иностранной валюте само по себе не является подводным камнем. Подводным камнем является непонимание между менеджментом и юристами арендатора. Складывается впечатление, что менеджер, согласовавший договор в валюте, уверен, что юристы всегда найдут способ выйти из этого договора в неблагоприятной ситуации. Именно такое мышление является подводным камнем.

Как правило, если первоначальное соглашение о намерениях не содержит способов досрочного выхода из договора, то и в сам договор юристы арендодателя не позволят «протолкнуть» возможность такого выхода.

Важно понимать, что существенное изменение курса валют не является основанием для изменения или расторжения договора по закону (так, по крайней мере, это трактуется судебной практикой). Поэтому необходимо, чтобы в тексте договора такая возможность была прописана прямым текстом. Я лично не встречал договоров, где арендодатель позволил бы включить такой пункт. Скорее, наоборот. Арендодатель часто подчеркивает в договоре невозможность такого выхода.

Поэтому, даже если арендатор освободит помещения в одностороннем порядке, потеряет обеспечительный депозит, то, вероятнее всего, счета по оплате арендной платы будут приходить ему до конца срока аренды. А если такой договор еще и обеспечен гарантией материнской компании, то проблема очевидна.

Расторгнуть или изменить такой договор — задача архисложная. Юристы сразу вспоминают про необходимые одобрения, про полномочия подписантов, про необходимость капитального ремонта, про несоответствие санитарным требованиям, про неправильную идентификацию помещений в договоре и так далее. Но может оказаться, что все эти направления перекрыты, и тогда на переговорах не остается ничего другого, как опираться на коммерческие аргументы. Например, можно наглядно показать собственнику помещений, что в случае продолжения аренды на прежних условиях ничего кроме банкротства арендатора не последует. Вопрос из юридической плоскости перемещается в коммерческую. Но иногда только это и работает.

2. Нет необходимости беспокоить юриста на стадии заключения соглашения о намерениях. Ведь этот документ не имеет юридической силы.

Соглашение о намерениях часто называют на английский манер BTS (businesstermsheet) или LOI (letterofintent). Но суть от этого не меняется. Юридических обязательств для сторон такой документ не создает. Его задачей является обозначение основных коммерческих договоренностей о том, что арендуется, по какой ставке и на какой срок.

Если бы этим соглашение о намерениях и ограничивалось, то, наверное, юристы здесь были бы лишними. Но часто в этом документе обсуждаются и другие вопросы, такие как условия использования обеспечительного депозита, порядок и условия выхода из договора, распределение обязанностей по ремонту и т.д. Несмотря на то, что юридических обязательств документ не создает, переломить ситуацию на стадии заключения основного договора очень сложно. Ссылка на то, что этот вопрос уже был согласован ранее, является очень веским аргументом против любой разумной инициативы юриста арендатора по этим вопросам.

Еще один момент — убедитесь, что в тексте соглашения о намерениях есть упоминание о том, что этот документ не создает обязательств для сторон. Это связано с тем, что наше гражданское законодательство, придает больше значения содержанию документа, чем его названию. Может оказаться, что вы подписали юридически обязывающий предварительный договор.

3. В предварительном договоре указано, что основной договор аренды должен быть заключен после того, как арендодатель получит свидетельство о праве собственности (акт ввода в эксплуатацию, любой другой документ) без указания точной даты.

Есть общее правило об определении сроков. Можно указать срок периодом времени от определенной даты, можно точной датой или указанием на событие, которое неизбежно должно произойти.

Получение свидетельства, как, впрочем, и совершение каких-либо других действий арендодателем, неизбежным событием не является. Поэтому завязывать на них сроки нельзя. Такие события могут включаться в предварительный договор как условия, необходимые для заключения основного договора, то есть могут квалифицироваться как «да» или «нет» при ответе на вопрос о заключении основного договора. Но они не могут отвечать на вопрос «когда».

Ответ на вопрос «когда» должен определяться всегда четкой датой или периодом времени. Часто в предварительных договорах это выражается фразой – «но в любом случае не позднее [указывается дата]». Это приемлемо. Если же дата совсем не указана, то необходимо заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного.

Статистки нет, но случаи, когда арендодатель отказывается от невыгодных ему предварительных договоров, мотивируя это истечением годичного срока, периодически встречаются. Такой отказ является вполне законным, если до истечения года ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение заключить договор.

Это интересно:  Договор оказания услуг по ремонту помещения: образец, бланк, скачать 2019 год

Не знаю, правильно ли говорить о камне обоюдоострый, но ситуация с этим камнем именно такая. Арендатор может использовать этот подводный камень и в своих интересах. Все зависит от ситуации. Но не лучше ли этот подводный камень убрать сразу, еще при заключении договора?

4. Несколько краткосрочных договоров вполне могут заменить собой долгосрочный?

Сказать какой договор лучше, краткосрочный или долгосрочный, нельзя. Иногда долгосрочный договор, заключенный в нижней точке кризиса, позволяет арендатору существенно экономить на аренде. И, наоборот, долгосрочный договор, заключенный на пике, становится головной болью арендатора в последующем. Поэтому подводные камни мы будем искать не в типе договора, а в гибридных ситуациях, когда на основании краткосрочного договора стороны пытаются выстроить долгосрочные отношения.

Ситуация не редкая, с учетом того, что долгосрочный договор подлежит государственной регистрации. Не всегда стороны хотят заниматься такой регистрацией. Иногда для нее созданы не все условия. Поэтому прибегают к продляемому краткосрочному договору.

Для удобства бухгалтерского учета краткосрочный договор заключается на 11 месяцев. Можно заключить и на 364 дня, но тогда последний месяц не досчитается одного дня, что влечет перерасчет.

Не редкость, когда в краткосрочном договоре предусматривают автоматическое продление на новый аналогичный срок. Встречаются случаи, когда вместо автоматического продления, устанавливается обязанность заключить новый краткосрочный договор.

Автоматическое продление работает не так, как многие себе представляют. Некоторые ошибочно предполагают, что автоматическое продление (или даже просто продление по дополнительному соглашению) не допускается, потому что в сумме срок аренды будет превышать один год. Это не так. При продлении срок не суммируется и государственная регистрация не требуется. По этому вопросу можно посмотреть п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

Проблема в другом – автоматическое продление не гарантирует того, что при истечении очередного срока одна из сторон не заявит о своем выходе из договора. Если не вдаваться в детали, то общее правило гласит – при автоматическом продлении любая сторона может заявить о выходе из договора при очередном истечении срока.

В ситуации снижения арендных ставок этот подводный камень может быть выгоден арендатору и позволит ему решить проблему с платежами в иностранной валюте. Но при другом раскладе за такой псевдодолгосрочный договор, заключенный сегодня, арендатор может держаться как за лучший бриллиант в своей коллекции. Вопрос – удержит ли?

Как и в любом вопросе, есть много нюансов. Если продление в краткосрочном договоре реализовано через механизм предварительного договора, то есть через обязательство заключить новый краткосрочный договор по статье 429 ГК РФ, то возможность выхода из такого договора далеко не очевидна.

Основной посыл всех обозначенных выше рассуждений в том, что опасно играть в игру «замени долгосрочный договор несколькими краткосрочными», если коммерческие договоренности сторон, направлены на заключение именно долгосрочного контракта. В сегодняшней ситуации арендатор может использовать ситуацию в своем интересе, завтра может все поменяться.

5. Нет места для маневра в долгосрочном договоре.

В долгосрочном договоре всегда необходимо оставлять место для маневра. Даже если выход без причины из такого договора запрещен арендодателем, то есть еще несколько моментов, которые следовало бы обсудить и включить в договор.

Под маневром на случай непредвиденных ситуаций я понимаю возможность сократить или увеличить арендуемые площади, возможность сдать площади в субаренду.

Немного пугающая тенденция появилась в последнее время. Если раньше обсуждали возможность расширения площадей на случай развития бизнеса, то в сегодняшние договоры арендаторы предпочитают включать условие о возможном частичном отказе от площадей.

Решением проблемы излишних площадей в долгосрочной перспективе могла бы стать и субаренда, но, как правило, арендодатель требует согласования любых субаренд с ним. Это понятно, так как, вступая на путь субаренды, вы становитесь конкурентом арендодателя. Более того, с вашей стороны не исключен демпинг, потому как лучше получить хоть что-то, чем ничего. В силу этого вокруг пункта о субаренде в договоре не редко ведутся жаркие споры.

Как минимум, необходимо добиваться возможности без согласования сдавать помещения в субаренду компаниям из своей группы. В отношении посторонних субаренд зачастую приходят к компромиссному варианту о недопустимости немотивированного отказа в согласовании субаренды. Мне как юристу не нравится размытость формулировки, но все же это лучше чем ничего. Если же вам удалось полностью отстоять ваше право на заключение субаренд, то считайте, что место для маневра вы себе обеспечили.

6. Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем без суда

Практически в любом проекте договора аренды можно встретить несколько оснований, с которыми арендодатель связывает возможность внесудебного одностороннего расторжения договора. В то же время встречные предложения арендатора о возможности внесудебного расторжения зачастую отвергаются.

Понятно, что юристов арендатора пугает такой подход. Зачастую в рамках переговоров удается перевести все вопросы расторжения на рассмотрение суда. Но если этого не удалось сделать, то, как минимум в договоре должны быть защитные механизмы, позволяющие арендатору обоснованно ответить на соответствующий запрос арендодателя и совершить в разумный срок действия, необходимые для устранения нарушения.

7. Возврат обеспечительного депозита в рублях по курсу…?

Девальвация подняла ряд моментов, которые в обычной ситуации ни у кого вопросов не вызывали. Среди них вопросы возврата гарантийного депозита. Правильно ли будет затребовать этот депозит обратно по сегодняшнему курсу при расторжении договора аренды, заключенного в иностранной валюте?

Ответ на этот вопрос необходимо искать в тексте самого договора. Как правило, воля сторон при заключении договора не направлена на получение арендатором каких-либо дополнительных выгод от хранения депозита арендодателем. На депозит не начисляются проценты, под него не отрывается валютный вклад или другой механизм, позволяющий зарабатывать на изменении курса. Это, как правило, находит отражение в тексте контракта, и депозит возвращается в той же сумме, в которой был перечислен.

Тем не менее, неопределенность формулировок договора аренды иногда позволяет арендаторам спорить с арендодателем относительно суммы возвращаемого депозита в рублях. Тем более судебная практика по этому вопросу противоречива, и есть примеры, когда суды занимают сторону арендатора.

Стоит ли ввязываться в судебный спор по этому вопросу — решать, конечно же, арендатору. Каждый договор индивидуален. Но, как и у любой медали, здесь есть две стороны. Перечислив депозит на пике курсовой разницы, арендатор рискует тем, что руководствуясь точно такой же логикой, он получит к возврату сумму меньшую, чем он перечислил в рублях. За примером отката курса далеко ходить не надо.

Поэтому основная рекомендация для арендатора – как можно более детально договариваться о порядке возврата суммы обеспечительного депозита еще на берегу при обсуждении условий договора, а лучше даже при обсуждении соглашения о намерениях, не заставляя суд трактовать условия договора за вас. Эта рекомендация применима и для арендодателя. Для последнего она даже более актуальна.

8. Две аренды на один объект – чьи же тапки?

Ситуация на самом деле нераспространенная, но интересная. Учитывая, что предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, арендатор, как минимум, должен представлять себе последствия таких недобросовестных действий арендодателя.

Для не юриста вывод звучит немного парадоксально, но оба договора, независимо от того когда они были заключены будут действительными. Претендовать на аренду сможет тот арендатор, который получил имущество по акту-приема передачи раньше другого, безотносительно к тому, когда был заключен сам договор.

Второму же остается лишь требовать компенсации убытков и выплаты неустойки, если таковая была предусмотрена договором. Но сам договор остается действительным, потому как требовать убытков из недействительного договора нельзя. По этому вопросу можно посмотреть п. 13. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

9. Арендные каникулы – безвозмездное пользование?

Арендаторы любят арендные каникулы. На практике арендные каникулы, то есть период, когда арендатор освобождается от арендной платы, как правило, связан с подготовкой Арендатором помещения к использованию по назначению. Случаи, когда каникулы мотивированы другими причинами, единичны.

При этом, соглашаясь на арендные каникулы, необходимо держать в уме налоговые последствия. Оценить их несложно. Замените слово «аренда» «безвозмездным пользованием», посчитайте с этим учетом налог на прибыль, и вот, вы уже знаете, что с вас могут потребовать налоговики. Конечно, далеко не факт, что потребуют. Но все же.

Аргументы о том, что, по сути это безвозмездным пользованием не является, что вы используете помещение таким образом, что не вы, а вам, скорее, должны доплачивать, звучат убедительно. Можно и в суд, наверное, пойти с такой позицией. Но не хотелось бы.

Возможно, лучше было бы установить небольшую плату за пользование помещением в этот период, снизив немного последующие платежи. Как вариант можно равномерно распределить арендную плату по году с учетом арендных каникул, не нарушая при этом коммерческих договоренностей сторон.

10. «Duediligence» в моем доме попрошу не произносить.

Перевести этот термин можно как должная осмотрительность. В юридическом переводе означает комплексную юридическую проверку.

Нужно ли проявлять должную осмотрительность при заключении договора аренды? Вопрос риторический. Но это не мешает некоторым задавать его уже после того, как договор заключен.

В рамках такой проверки, как минимум, необходимо понять, что за объект вы арендуете, и уполномочен ли тот, с кем вы подписываете договор аренды, подписывать такой документ.

Про объект вам расскажет выписка из специального реестра – ЕГРП. Такую выписку можно получить в открытом доступе через сайт госуслуг или заказать у посредников за символическую по отношению к стоимости аренды плату. Помимо того, кто собственник объекта, в этом документе вы сможете увидеть другие долгосрочные аренды на этот объект, обременения или аресты.

Про собственника вам расскажет похожая выписка из ЕГРЮЛ, если собственник юридическое лицо.

Но, конечно же, это лишь верхушка айсберга. Необходимо смотреть устав, чтобы убедиться, что нет ограничений на распоряжение недвижимым имуществом. Надо оценить крупность сделки (про заинтересованность не говорю). Соответственно, проверить наличие корпоративного одобрения.

Если объект в ипотеке, то попросите согласие залогодержателя, иначе вместе с реализацией заложенного имущества прекратится и ваша аренда. А было бы согласие – такого прекращения не произошло бы даже после продажи с публичных торгов.

С субарендой все более или менее понятно – без анализа основного договора аренды заключать субаренду, как минимум, опрометчиво.

Доверительный управляющий сдает в аренду? Арбитражный управляющий? Закрытый паевой инвестиционный фонд? Задумайтесь, а какими документами подтверждаются их полномочия и как они реализуются.

Вопросов много. При простой проверке руководствуйтесь данными публичных источников и самыми основными учредительными документами. При сложной проверке – приглашайте юристов.

Материал подготовил Максим Мозгов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, старший юрист международной юридической фирмы CMS.

Статья написана по материалам сайтов: zakonandpravo.ru, buh.ru, ur-pro.ru, ekbrealty.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий