Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией 2019 год

Даже одноэтажный дом на две квартиры не может быть функциональным без постоянной хозяйственной поддержки и проведения периодических ремонтных работ, а многоквартирный дом и подавно, учитывая, как много семей в нем находятся, пользуются инженерными сетями и иными конструктивными составляющими дома.

Именно поэтому для поддержания дома в надлежащем состоянии и привлекается те или иные компании в рамках договора, целью оформления которого является определение перечня услуг и полномочий сторон.

В порядке норм, определенных жилищным законодательством, многоквартирный дом не может существовать сам по себе без должного управления, которое в силу ч.2 ст.161 ЖК РФ должно выражаться в одном из способов управления, который выберут жильцы в соответствии с законом.

Так, в частности, владельцы квартир могут осуществлять управление МКД посредством следующих способов:

  • создания ТСЖ, которое и будет заключать договора с ресурсопоставляющими компаниями, а также нанимать работников для проведения необходимых работ;
  • непосредственного управления, которое возможно при наличии в доме не более 30 квартир, собственники которых и будут заниматься поддержанием дома на необходимом уровне лично либо через посредников;
  • привлечения управляющей компании, которая специализируется на жилищных отношениях.

При этом следует отметить, что как при ТСЖ, так и при непосредственном управлении жители дома могут заключить договор с УК на осуществление необходимых работ по поддержанию дома, в то время как решение насущных вопросов будет относиться уже к компетенции собрания собственников. Однако, если речь идет о первичной передаче полномочий УК, все вопросы будут курироваться указанной компанией.

Кстати, отказаться от выбора любого из вышеперечисленных способов управления жильцы дома не могут, учитывая, что ст.161 ЖК РФ обязывает их определиться со способом управления. В противном случае УК будет избрано местными органами самоуправления в порядке открытого конкурса в рамках процедуры, закрепленной ч.4 ст.161 ЖК РФ.

То есть, по сути, после избрания способа управления МКД сторонами жилищных правоотношений будут являться управляющая компания либо же ТСЖ и владельцы квартир, каждый из которых во исполнение норм закона будет иметь на руках экземпляр договора о содержании дома.

Также в рамках жилищного законодательства договор на управление может быть заключен только с УК, которая имеет соответствующую лицензию, учитывая, что ст.12 ФЗ №99 управление МКД является одним из видов деятельности, который подлежит лицензированию, осуществленному в порядке, определенном Постановлением Правительства № 1110.

Следует отметить, что в рамках норм, определенных ст.162 ЖК РФ, договор на управление домом может быть составлен только в письменном виде и должен быть подписан уполномоченным от собственников лицом с одной стороны и представителем компании с другой стороны.

При этом указанный документ должен содержать в себе следующие составляющие:

  • предмет договора, а именно оказание услуг по содержанию МКД;
  • существенные условия, которые подразумевают состав имущества и перечень оказываемых услуг;
  • обязательные условия, а именно, стоимость и порядок отчетности, а также срок действия соглашения;
  • заключительные условия, регламентирующие ответственность сторон и порядок расторжения договорных отношений.

Как и всякий договор, соглашение между УК и жителями дома содержит права и обязанности сторон, которые в рамках договора подлежат обязательному исполнению.

В частности УК обязана:

  • обеспечить безопасность жизни и здоровья проживающих, посредством проведения текущего и кап.ремонта исходя из плана либо потребности;
  • оказывать содействие в предоставлении ресурсоснабжающих услуг, посредством поддержания инженерных сетей в пригодном состоянии для эксплуатации и заключением договоров на поставку с соответствующими организациями;
  • контролировать предоставление коммунальных услуг в объеме и надлежащем качестве от поставщиков;
  • обеспечивать сохранность и поддержание в надлежащем состоянии обще долевого имущества владельцев квартир, перечень которого утвержден ст.36 ЖК РФ;
  • оказывать услуги по поддержанию дома и проводить ремонтные работы не менее чем в пределах перечня, утвержденного Постановлением Правительства №290;
  • проводить периодические проверки пригодности к использованию системы коммуникации и инженерных сетей;
  • хранить и использовать техническую документацию в строгом соответствии с законом, учитывая, что речь идет и о персональных данных;
  • информировать жителей об изменении тарифов либо взносов за содержание имущества МКД;
  • предоставлять любую информацию о характере услуг, а также об их стоимости по требованию собственников МКД в порядке, определенном Постановлением Правительства №491.

При этом УК наделена и определенными правами, в частности:

  • требовать предоставление технической документации, в соответствии с которой впоследствии будет осуществлено обслуживание дома;
  • самостоятельно определять порядок оказания услуг;
  • выбирать способ выполнения работ;
  • избирать подрядчиков либо компании, которые специализируются на выполнении того или иного вида работ;
  • принимать платежи, а также рассчитывать задолженность и пеню в соответствии с условиями договора и нормами закона.

В свою очередь и владельцы квартир обладают рядом прав и обязанностей, в частности жильцы обязаны:

  • использовать жилое помещение по назначению;
  • оплачивать коммунальные услуги в соответствии с полученными платежными листами в установленный законом срок;
  • ставить в известность представителей УК о принятых в ходе общего собрания решениях, относящихся к обслуживанию.

Также жильцы наделены следующими правами:

  • контролировать деятельность УК;
  • требовать отчет о проделанной работе;
  • получать любые сведения, касаемые действий УК в отношении МКД.

Именно поэтому на предварительной стадии заключения договора желательно обратить внимание на следующие аспекты:

  • перечень оказываемых услуг должен быть подробным и включать в себя все положения, оговоренные в Постановлении №290;
  • порядок изменения оказываемых услуг;
  • перечень коммунальных услуг;
  • порядок ценообразования, а также взыскания задолженности;
  • подробное руководство по осуществлению контроля, включая сроки запросов и предоставляемую в них информацию.

Если управляющая компания будет уклоняться от полного освещения того или иного условия и ссылаться на Типовую форму договора, желательно искать другого исполнителя, который будет учитывать пожелания жителей дома, а также их потребности в рамках действующего законодательства.

Также УК обязана поставить жильцов в известность о системе тарифов за коммунальные услуги, если они менялись либо будут изменены в ближайшем будущем.

И компания обязана обосновать все затраты по оказываемым услугам, если они были введены в течение года, к примеру, за ту же парковку либо найм уборщицы, обслуживание лифта или использование придомовой территории. То есть по сути, УК должна осветить все вопросы по управлению МКД, которые возникнут у жильцов, не говоря уже о плановом отчете израсходованных средств.

Как правило, договор по управлению домом между жильцами и УК заключается на определенный срок от года до пяти лет, если ни одна из сторон не потребовала расторжения соглашения, он автоматически пролонгируется, то есть продляется.

При этом в рамках ч.8.1 ст.162 ЖК РФ собственники жилых помещений МКД имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих случаях:

  • изменения способа управления дома;
  • при ненадлежащем исполнении управляющей компанией условий договора, а именно, содержании дома.

Кстати УК тоже может расторгнуть договор, в частности, в случае отзыва лицензии, причем с правом исполнения обязанностей, определенных договором, до избрания новой управляющей компании.

О правилах заключения соглашений собственников квартир с УК по управлению МКД рассказано в следующем видеосюжете:

В 2018 году поменялся порядок и стандарты управления многоквартирными домами. Обновление правил требует внесения изменений в договор управления МКД. Это необходимо для того, чтобы исключить появление противоречий, а значит, и споров с потребителями и Госжилинспекцией. В статье мы рассмотрим произошедшие изменения и приведем готовые формулировки, которые в соответствии с ними можно просто вписать в имеющийся договор.

Появившиеся изменения делятся на 2 категории – обязательные и желательные. В соответствии с первыми договор управления МКД необходимо корректировать обязательно, так как в противном случае он будет противоречить законодательству. Желательные изменения включаются в ДУ по желанию управляющей организации. Их появление поможет минимизировать риск ответственности.

Некоторые изменения потребуют разработки приложений к договору. Они также будут приведены в рекомендациях.

В договоре управления МКД обязательно нужно поменять 5 условий. Если этого не сделать, то ДУ будет считаться несоответствующим законодательству, а значит, и недействительным. Ниже мы детально опишем все эти условия.

Если вы хотите сразу прочитать и скачать все важные исправления, они доступны в материале справочной системы, также в статье журнала есть он-лайн сервисы для самостоятельной проверки.

Это интересно:  Правила застройки участка под ИЖС - строительства, на земле, нужно ли получить разрешение, документы, нормы, сроки, постройки, 2019 год

Условие первое. Начало действия ДУ

Исправление требуется потому, что поменялись правила о начале действия договора. Раньше он вступал в силу спустя тридцать дней после подписания, сегодня этот момент привязан к внесению сведений в реестр лицензий. Сама управляющая организация тоже не может устанавливать дату, когда начинает действовать договор, потому что это позволяет продлить срок обслуживания дома.

Откорректировать нужно условие о том, когда начинает действовать договор. УК обязуется приступить к выполнению ДУ с того момента, как соответствующие изменения появятся в региональном реестре лицензий. Раньше этой даты управляющая организация не вправе начинать обслуживать дом.

В тематической статье из журнала «Управление МКД» вы найдете не только описания необходимых изменений договора управления МКД, но и примеры формулировок из этого документа. Для лучшего понимания подготовивший материал эксперт привел неправильную и правильную формулировку. Вторую можно напрямую перенести в свой договор. В том числе, в статье есть формулировки для пункта о начале действия ДУ.

Условие второе. Утверждение величины оплаты и ее односторонней индексации.

В 90% ДУ присутствует пункт о возможности индексации размера платы за содержание жилья в одностороннем порядке. Этот пункт договора нарушает законодательство. Подобное условие индексации вступает в противоречие с п. 2 ст. 310 ГК РФ, поэтому при возникновении судебного спора признается его незаконность.

Исправление здесь возможно двумя путями:

  • незаконное положение исключается из договора управления МКД;
  • пункт корректируется так, чтобы не противоречить закону.

В ДУ следует прописать саму процедуру, по которой владельцы помещений будут устанавливать новую величину оплаты за жилье. В журнале приведена правильная формулировка этого пункта договора, а также дана ссылка на скачивание документа с соответствующим текстом.

Новый размер платы утверждается последовательным прохождением 3 стадий:

  • предложение о величине оплаты согласуется с домовым советом (по желанию);
  • собственники информируются об изменении платы с помощью установленных в подъездах и других местах досок объявлений. Эту информацию нужно разместить, как минимум, за тридцать дней до назначенной даты проведения ОСС;
  • новая величина платы за жилье утверждается на общедомовом собрании.

Условие третье. Положения об осмотре общедомового имущества.

Исправление здесь нужно по причине того, что 11 апреля 2018 года обновились правила осмотра общедомовой собственности. Раньше осмотры могли быть плановыми и внеплановыми. По новым правилам они делятся на 3 вида: текущие, сезонные и внеочередные. Как именно проводятся осмотры, описывается в п. 13(1) правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года.

Корректировка в данном случае заключается в изменении условий, предусматривающих порядок осмотра дома. В договоре управления МКД эти изменения отражаются в виде следующих положений:

  • порядок осуществления текущего и внеочередного осмотра;
  • процесс фиксирования итогов осмотра;
  • привлечение к проведению осмотра членов домового совета (по желанию).

Оформление дополнений можно произвести двумя способами:

  • подготовить отдельное приложение к ДУ;
  • сослаться в договоре на ПП РФ № 491.

Примеры правильной и неправильной формулировки, а также бланки актов оценки технического состояния имущества вы найдете в материале из нашей справочной системы, посвященном рассматриваемому вопросу.

Условие четвертое. Порядок обработки персональных данных.

В 2018 году контролирующие органы обращали особое внимание на то, как управляющие организации используют персональные данные. В связи с этим нужно пересмотреть все связанные с ними пункты из договора управления МКД.

Для исправления договор дополняется правом управляющей компании использовать персональные данные владельцев и нанимателей в случаях, когда:

  • заключившая с УК договор специализированная организация или ЕРЦ формирует платежку;
  • размещается информация о величине оплаты за КУ и содержание жилья самой УК или заключившей с ней договор организацией;
  • в судебном или досудебном порядке ведется работа с должниками. Предварительно нужно предусмотреть согласие владельцев на то, чтобы их персональные данные могли передаваться третьим лицам, которые взыскивают долги.

Отдельно также можно подготовить приложение к ДУ, описывающее все особенности обработки персональных данных.

Условия пятое. Предоставление отчета о работе.

Управляющая компания обязуется размещать отчет о том, как выполняется договор управления МКД в ГИС ЖКХ. При этом в ДУ можно прописать и какой-то иной способ отчетности. Этой возможностью стоит воспользоваться, когда вы будете производить обновление своего договора управления. Здесь можно предложить собственную форму отчета и способ того, как он предоставляется.

В ДУ следует указать, что если владельцы квартир за пятнадцать дней со дня получения отчета не передадут управляющей компании письменного мотивированного возражения, то отчетность признается утвержденной без претензий.

Помимо приведенных обязательных корректировок есть также четыре рекомендуемых условия. Эти положения не имеют обязательного характера, однако они помогают свести к минимуму риски ответственности и предотвратить различные спорные ситуации с Госжилинспекцией и потребителями.

Условие первое. Положения о работе АДС.

С начала марта 2019 года вступают в действие новые правила работы аварийно-диспетчерской службы. Для подготовки к будущим изменениям рекомендуется пересмотреть договор управления МКД на этот счет и убрать из него переставшие действовать формулировки.

Для исправления необходимо детализовать в ДУ деятельность АДС в соответствии с 4-м разделом правил, утвержденных ПП РФ № 416 от 15 мая 2013 года.

Владельцы помещений должны знать, куда обращаться при аварии. УК определяет способ предоставления информации о работе АДС. Она указывает в ДУ телефон для обращений, e-mail и адрес.

Управляющая организация готовит регламент работы АДС, который становится приложением к договору, и ссылается на него. В ДУ вносится упоминание об организации деятельности АДС в соответствии с ПП РФ № 416 от 15 мая 2013 года. В статье журнала «Управление МКД» есть ссылка на скачивание документа, в котором правильно сформулированы эти положения для договора управления МКД.

Условие второе. Порядок взаимодействия между УК и владельцами помещений.

Здесь тоже требуются определенные изменения, так как поменялись условия ДУ о времени, дающемся на ответ на обращение потребителя. Действующие в настоящий момент сроки реакции УК на заявки приведены в разд. 8 правил из ПП РФ № 416.

Соблюдение принятых правил работы с обращениями поможет в налаживании доверительных отношений с потребителями и избавит от риска получения санкций со стороны контролирующих органов.

Для исправления ситуации удаляются устаревшие формулировки. В договор управления МКД необходимо внести следующие сведения:

  • где располагается ближайший офис управляющей компании;
  • как происходит прием владельцев помещений в офисе УК. Директор управляющей компании или иные уполномоченные лица должны проводить его, как минимум, 1 раз в месяц;
  • каковы основные сроки реагирования на обращения граждан;
  • как собственнику обратиться в офис УК или МФЦ при условии подписания договора с этим центром.

Условие третье. О переходе собственников на прямые расчеты с РСО.

У владельцев квартир недавно появилось право переходить на прямые договоры с РСО. В договоре управления МКД эта возможность должна быть отражена, чтобы не возникло проблем с контролирующими органами, а также вы были защищены в случае судебных разбирательств.

Для исправления из предмета ДУ следует исключить «обязанность по предоставлению КУ». Кроме этого, исключается раздел договора, регулирующий порядок предоставления данных услуг и правила их оплаты.

Вместе с тем в ДУ должны сохраниться обязательства по сбору показаний ПУ. Даже если владельцы помещений начинают вносить оплату напрямую, отправлять в РСО показания счетчиков все равно должна УК. Это следует из ч. 11 ст. 161 ЖК РФ.

В ДУ нужно внести дополнения, описывающие порядок работы с ресурсоснабжающей организацией. Если его согласование уже произведено, то следует прописать оставляемые за собой функции. Например, это может быть ограничение предоставления коммунальных услуг.

Условие четвертое. Регистрационный учет собственников.

Раньше управляющие организации вели, хранили и передавали уполномоченным органам регистрационные и поквартирные карточки. Однако приказ ФМС № 288 от 11 сентября 2012 года больше не действует. Отмененными оказались сразу три действовавших ранее документа:

  • форма 9 – регистрационная карточка;
  • форма 10 – поквартирная карточка;
  • форма 11 – домовая книга.
Это интересно:  Договор мены жилых домов 2019 год

В 2018 году вступил в действие приказ МВД № 984 от 31 декабря 2017 года. Управляющим организациям в вопросах регистрационного учета оставлена лишь задача приема документов от жильцов, которые они в дальнейшем передают органу, занимающемуся таким учетом.

В соответствии с этим изменением управляющей организации необходимо убрать из договора управления МКД обязанность по хранению и передаче регистрационных и поквартирных карточек.

Краткое содержание:

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, что такое договор управления многоквартирным домом (МКД), какие условия должны быть включены в него, в каком порядке собственники квартир и других помещений могут заключить и расторгнуть договор с управляющей компанией.

Большинство жилых домов в России обслуживают управляющие компании. УК предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (МКД), управляет этим имуществом, в том числе денежными средствами, взимает плату за коммунальные услуги (является исполнителем комуслуг). Основанием для деятельности УК является договор управления МКД, который заключается (или считается заключенным) с собственниками квартир, комнат и нежилых помещений в доме. Договор содержит согласованный перечень предоставляемых услуг и работ, определяет их стоимость и действует также в отношении тех собственников, которые его не подписывали (п.п. 3, 4 ст. 162 ЖК РФ).

Договор с управляющей компанией заключается на основании решения собрания собственников помещений или результатов конкурса, проводимого органом местного самоуправления после введения новостройки в эксплуатацию (ст. 161, статья 162 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом и его условия, утвержденные собственниками, являются такими же обязательными для всех жильцов, как и при выборе УК по результатам конкурса, когда условия определяют власти.

Договор управления МКД в 2018 году должен составляться с учетом Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, которым утверждены примерные условия договора и рекомендации по проведению общих собраний собственников. Собственники могут использовать не только этот образец, но и включать в договор иные условия, которые не противоречат закону.

У собственников помещений в новостройке есть два месяца со дня проведения конкурса, чтобы пересмотреть предложенные властями условия и заключить договор с УК в другой редакции. В противном случае, по прошествии этого срока договор будет считаться заключенным на конкурсных условиях. Если УК выбирают голосованием, стороной в договоре с ней являются 50% собственников и более, проголосовавших за заключение договора. Также стороной договора могут быть органы управления ТСЖ, ЖСК (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Условия договора управления одинаковы для всех собственников (ч.3 и 4 ст. 162 ЖК РФ).

Договор составляется на бумажном носителе или в электронной форме, в том числе с помощью государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), на сайте которой он должен быть размещен (Приказ Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016).

Многоквартирный дом может управляться только одной компанией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ). Управление домом относится к лицензируемому виду деятельности, поэтому настоящая УК должна обладать соответствующим разрешением. Компания несет расходы в связи с выполнением своих обязанностей и получает доход, которым может распорядиться по своему усмотрению, если не нарушает требования к качеству услуг и работ или договором не предусмотрено распределение этих средств (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).

С 2018 года сведения об управлении домом должны обязательно публиковаться на сайте ГИС ЖКХ (Постановление Правительства РФ от 27.03.2018 N 331). В системе размещается электронная копия договора, заключаемого в обычном порядке или его электронный оригинал, который можно подписать, используя сайт. Кроме того, должны быть опубликованы:

  • решение (протокол) общего собрания собственников, которым утверждены условия договора;
  • документы, подтверждающие изменение, расторжение или прекращение договора управления многоквартирным домом;
  • решения (протоколы), на основании которых принято решение о прекращении действия или расторжении такого договора (п.2.2, 2.3 Приказа Минкомсвязи России N 368, Минстроя России N 691/пр от 29.09.2015 «Об утверждении состава сведений об МКД, размещаемых в ГИС ЖКХ»).

Договор действует в течение установленного срока и считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия (ч.6 ст. 162 ЖК РФ). Минимальный срок действия договора управления многоквартирным домом не установлен и может быть любым. В самом договоре указываются существенные условия и условия, которые могут быть дополнительно включены в него по решению собрания собственников. Обязательно в договоре указываются следующие сведения:

  • о составе общедомового имущества;
  • перечень работ и (или) услуг по управлению, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень комуслуг, которые предоставляет УК;
  • порядок определения цены договора, размера платы за работу управляющей компании и за комуслуги, а также порядок оплаты комуслуг;
  • порядок предоставления отчетности компанией по выполнению обязательств.

Дополнительно можно включить условия о следующих обязанностях УК:

  • круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома;
  • хранение и обработка технической документации на дом, документов по управлению домом (к ним относится и каждый протокол разногласий к соглашению управления многоквартирным домом);
  • прием собственников и нанимателей в сроки и в порядке, предусмотренные договором;
  • выдача справок и выписок из лицевого счета;
  • составление актов о нанесении ущерба личному или общему имуществу;
  • сбор платы по договору управления;
  • периодическое обследование дома и подготовка плана по текущему и капитальному ремонту с перечислением работ, срока их выполнения и примерной стоимости;
  • изменение перечня работ и (или) услуг, сроков их выполнения только по решению общего собрания собственников (п.26 Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр);
  • иные условия.
  • от договора, заключенного с УК в результате проведения конкурса, можно отказаться до окончания каждого года со дня его заключения, проведя собрание с целью избрания новой УК или изменения способа управления домом;
  • в случае невыполнения компанией условий договора;
  • в любое время на основании решения собрания об изменении способа управления домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФЖ, ФАС России от 18.12.2013 N АЦ/51348/13).

При смене УК или при изменении способа управления, что влечет прекращение действия договора с УК, компания обязана за 3 рабочих дня передать новому исполнителю услуг все документы и ключи от общедомового имущества, а также все необходимое для эксплуатации дома и управления им (ч.10 ст. 162 ЖК РФ).

  • на обслуживание, ремонт и проверку счетчиков;
  • на обслуживание и ремонт газовых сетей;
  • на оплату налога при упрощенной системе налогообложения;
  • на повышение рентабельности тарифа;
  • на дополнительные затраты по ремонту и содержанию общего имущества,
  • на компенсацию затрат по содержанию управляющей организации.
  • Суд посчитал, что собственники не должны платить за все это, поскольку протокол общего собрания не содержит решения о дополнительных расходах собственников.

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

  • непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Это интересно:  Заявление на прописку (регистрацию) - от собственника, гражданина, образец заполнения, новорожденного, по месту жительства, от отца, в квартиру 2019 год

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
  • постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

  • собственники помещений в МКД;
  • ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
  • по выбору застройщика
  • по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%». Ольга Шевлягина

Статья написана по материалам сайтов: propertyhelp.ru, www.gkh.ru, www.9111.ru, roskvartal.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий