Какие документы проверять при покупке квартиры 2019 год

Здравствуйте, читатель. Инструкция написана на моем опыте работы, опыте моих коллег и ситуаций у клиентов. Опишу на что обратить внимание, какие документы потребовать от продавца и изучить. Внимательно прочтите всю статью.

Здесь описана проверка только на вторичном рынке. Если собираетесь купить квартиру в новостройке у застройщика, эта статья не для Вас. Там совсем другие рекомендации, которые я опишу в другой статье, и обязательно вставлю сюда ссылку на неё.

Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной). Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры. Стоит 250 рублей и делается 1-2 рабочих дня — подробная инструкция заказа. Она будет в бумажном виде с печатью.

Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 1 часа, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят Вам на электронную почту, цена та же — инструкция.

Электронную выписку я всегда заказываю в этом сервисе — Ктотам.про. Он берет официальные данные с Росреестра. Просто вбейте адрес квартиры, укажите свою электронную почту и оплатите 250 рублей, способов оплаты много.

Для чего эта выписка нужна? В ней увидите ФИО настоящих собственников, размеры их долей, когда им досталась квартира. ВАЖНО: еще она покажет наложено ли на квартиру какое-либо обременение или арест. Например, квартира находится в залоге у банка. Или приставы наложили арест, потому что на собственника подали в суд из-за его долгов. Понятно, что тогда её купить не получится, обременения или ареста быть не должно. Еще в выписке есть план всего этажа и каждой квартиры в нём. Для чего он нужен описано ниже о проверке на перепланировку.

Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2016 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2017 года). Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую. Своим клиентам по подбору я сама заказываю.

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ. Стоит 400 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде. Или можете заказать электронную выписку, которую пришлют на электронную почту. Стоит 250 рублей и делается быстрее, чем бумажная — инструкция.

В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору/документу. Например, они её покупали, то будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа. Или по решению суда.

Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года. Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года. На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.

Образцы расширенной выписки (о переходе прав)

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Если в течение короткого времени в квартире часто менялись собственники — это повод насторожиться , уточните почему так у продавца/его риелтора. Когда она 3-4 раза продавалась/дарилась в течении года, то я лично советую не связываться с этим вариантом. Обычно таким маневром пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу. А их много.

Если квартира досталась продавцу по приватизации, то читайте об этом ниже.

Когда квартира досталась продавцу в наследство по закону (без завещания), нужно иметь в виду такой момент. Например, Владимир имел в собственности квартиру. У него была жена и дочь. Также есть сын от первого брака. В один день Владимир умирает, завещания он не составлял. Нотариус открывает наследственное дело и через 6 месяцев квартира переходит жене и дочери пополам, которые потом решили её продать. Они её продали, и тут появляется сын от первого брака и требует свою долю как наследник. Так как квартира продана, он может подать в суд, чтобы признать продажу недействительной. Но совсем необязательно, что квартиру отберут. Риск очень мал, но он есть. Например, сын был несовершеннолетним на момент смерти отца и не смог реализовать свои права. И обратился в суд когда ему исполнилось 18 лет. В общем, судами рассматривается сотня нюансов. Писать можно не на одну статью.

В суд могут подать наследники всех предыдущих собственников, вплоть до самого первого, чтобы попытаться развалить всю цепочку сделок. Поэтому когда квартира или доля в ней хоть раз передавалась по наследству, всегда помните о наследниках, об очень маленьком, но возможном риске. И своим клиентам я всегда об этом рассказываю. Если Вы откажитесь от такого варианта, я только за.

Второй этап: Нужно получить архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Образец ниже. В этой выписке Вы увидите — кто и когда прописывался/выписывался с квартиры, их ФИО, паспортные данные и дата рождения, сами выписались (по личному заявлению) или нет (например, в случае смерти, заключения в тюрьму, по решению суда и т.п.), куда выписались и т.п. В общем, много полезной информации.

Теперь о том как её получить, и с этим полная неразбериха. По сути архивную выписку может получить собственник бесплатно в своем паспортном столе, ведь там хранятся домовые книги его многоквартирного дома. Но эту выписку очень часто отказываются оформлять даже ему. В этой выписке указаны паспортные данные всех прописанных/выписанных людей, поэтому паспортисты ссылаются на ст. 7 Федерального закона — им нельзя раскрывать паспортные данные кому-либо. Что делаем? Сначала вместе с продавцом обращаемся к паспортистке и объясняем свою ситуацию. Бывали случаи, когда без проблем оформляли такую выписку и печать поставили. Иногда выписку дают только на даты владения квартирой продавцом, но этого мало. Если отказываются, попробуем поговорить с начальником. Или договориться с паспортистом за отдельную плату, в такой стране живём. Тогда паспортистка или оформит выписку или даст посмотреть домовую книгу. Тогда обязательно книгу сфотографируйте, чтобы потом спокойно изучить. Иногда выписку дают только на даты владения квартирой продавцом.

Еще собственник может попробовать обратиться в местное МФЦ. Например, в некоторых МФЦ Москвы можно получить бесплатно. А где-то даже не понимают что это за документ. Можно получить выписку через посредников, цены в районе 3-6 тыс.руб. Ваш риелтор может получить её по своим каналам, они частенько у них есть. Тоже за денежку.

(нажмите на картинку для её увеличения)

Третий и важный этап: Сопоставим полученные выписку из ЕГРН о переходе прав и архивную выписку из домовой книги . Сначала чтобы выявить отказавшегося от приватизации. Такой отказник имеет право проживания в квартире даже при смене собственника. Он теряет такое право ТОЛЬКО когда выпишется по собственному желанию. Поэтому нам нужно искать отказника, которого выписали без его участия и согласия. До 2015 года собственники сами могли выписать осужденного из своей квартиры — им достаточно было принести в паспортный стол приговор суда и всё. И если он тот самый отказник, то после выхода на свободу может обратиться в суд и восстановить своё право проживания. Без разницы, что собственник уже менялся.

Распишу всё на примере: По выписке из ЕГРН квартира приватизирована в январе 2000 года, собственники указаны ФИО1 и ФИО2. По архивной выписке из домовой книге до даты приватизации в квартире были прописаны ФИО1, ФИО2 и ФИО3. Значит ФИО3 отказался от приватизации, ведь он не указан как собственник. Также по ФИО3 написано, что он выписан в марте 2003 года по приговору суда. Т.е. он когда там сел в тюрьму, собственники отнесли в паспортный стол приговор суда и его выписали. Это можно было сделать до 2015 года. Сейчас паспортисты откажут в этом, т.к. поменялся закон. Значит этот ФИО3 после освобождения может подать в суд и восстановить право проживания. Без разницы, менялся собственник или нет.

Пример второй: Всё тоже самое как и в первом примере, но после приватизации ФИО3 выписался по личному заявлению. Значит он сам выписался, и прописаться обратно не сможет без согласия собственников. В суд откажет ему в иске.

Другой вариант: Например, в муниципальной квартире была прописана семья из трёх человек — мама, папа и малолетний сын. Родители её приватизировали, а сынишку не включили в приватизацию. Собственниками стали только мама и папа. Сейчас с этим очень строго, органы опеки не позволят не дать ребенку долю, но раньше было намного проще. В течении трех лет после своего совершеннолетия (это срок исковой давности) ущемлённый в правах ребенок может подать в суд, чтобы потребовать себе долю или вообще признать приватизацию недействительной. Если ребенок пропустил срок трехлетний исковой давности, он может попытаться его увеличить, если конечно у него имеются уважительные причины. Например, он сидел в тюрьме или из-за болезни не мог обратиться в суд. В общем, тут тоже уйму нюансов, есть маленький процент риска. Каждая ситуация индивидуальна.

Как таких выявить? Также посмотреть в двух выписках. В расширенной из ЕГРН находим дату приватизации и ФИО собственников при ней. В архивной — кто прописан и не выписывался до приватизации и даты их рождения.

Это интересно:  Доверенность на покупку квартиры: цена и образец 2019 год

Большое, но важное отступление: Часто бывает, что гражданин покупает квартиру в браке, но оформляет её только на себя. Это ещё не говорит, что имущество полностью его. Любая недвижимость, купленная в браке, считается совместным/общим имуществом ОБОИХ супругов, даже когда оформлена только на одного из них — п.2 ст. 34 СК РФ. Получается у каждого супруга по половине» квартиры, просто второй супруг никак не указан в документах. Если конечно между ними не оформлен брачный договор.

После развода такая недвижимость НЕ теряет статус совместного имущества. Просто бывшие супруги становятся участниками совместной собственности — ст. 253 ГК РФ. Т.е. люди развелись, но квартира все равно совместная, её статус не изменился — бывший супруг также имеет право на половину. Чтобы квартира потеряла этот статус, супруги должны произвести её раздел — по договоренности или через суд (п. 1, 2 и 3 ст. 38 СК РФ).

И случается, что разведенные официально раздел не произвели, разъехались и не общаются, а собственник потом решает продать совместную собственность. Конечно, Вы можете купить такую квартиру и без согласия бывшего супруга, особенно если его никак нельзя найти. По п. 2 вышеуказанной ст. 253 ГК. изначально ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что когда разведенный собственник продает совместную квартиру, он делает это УЖЕ сообща с бывшим супругов, уже с его согласия, а значит и письменного от него не потребуется. Это называется презумпция согласия — согласие бывшего супруга автоматически имеется, пока он не обратиться в суд и не докажет обратное/иное. И регистраторы без согласия спокойно регистрируют сделки, но покупатель будет в зоне риска.

Бывший супруг может подать в суд, чтобы признать сделку недействительной — вернуть всю квартиру в прежнее положение (1/2 себе и 1/2 бывшему супругу-собственнику) или вернуть 1/2 себе, а остальную часть оставить за последним покупателем. НО ТОЛЬКО когда докажет судье одновременно ДВА обстоятельства. Они указаны в п.3 ст. 253 ГК РФ: 1) Он не давал своего согласия. Например, вообще не знал о сделке. Это будет легко доказать, ведь если покупатели не покажут от него нотариального согласия, то значит он его и не давал. Это логично. 2) И главное: Он должен доказать, что покупатели являлись недобросовестными — они изначально знали или должны были знать, что квартира продается без его согласия. А это доказать уже очень сложно. Обычно это покупателей и спасает, что всю квартиру в итоге оставят у них. Бывший супруг продавца может подать в суд лично на него, чтобы получить половину от денег с продажи. В общем, они уже сами будут разбираться, а покупателей это уже касаться никак не будет.

Поэтому советую потребовать у продавца, чтобы он нашёл своего бывшего супруга, и тот оформил у нотариуса согласие на продажу. Если получить согласие никак не получится, то лучше ищите другой вариант.

Обязательно спросите продавца об этом. Может они снесли какие-либо перегородки/стены, на пару метров перенесли проход в комнату и т.д. Перепланировкой даже считается, когда вместо ванны поставили душ и наоборот. Было такое, что снесли стенку между туалетом и ванной, потом удивляются, что это нужно обязательно узаконить. Или он сам может не знать о перепланировке в своей квартире. Например, недоглядеть при покупке. Особенно когда людям досталась квартира по дарению или в наследство, он обычно не интересуется, что прошлые хозяева поменяли в планировке.

Даже если продавец говорит, что перепланировку не делал или он её узаконил, нужно самому всё проверить. Для этого требуйте продавца показать Вам технический паспорт на квартиру, в нём будет нарисован её план (образец ниже). Если у него нет такого документа, то пусть закажет его в БТИ (инструкция) или МФЦ (инструкция). Это сделать может только собственник, никому другому не выдают. Осмотрите квартиру, сравните настоящую планировку с планировкой в плане. Также в обычной выписке из ЕГРН есть план всего этажа с планами каждой из квартир на нём (про выписку писала выше, там есть и образец). Найдите в нём нужную и также всё сравните.

(нажмите на картинку для её увеличения / горизонтальная прокрутка)

Если захотите, то купить можно и с неузаконенной перепланировкой, это не считается основанием для отмены в регистрации сделки. Здесь лишний повод неплохо снизить цену. Тут небольшая проблема, если покупатель с ипотекой: Некоторые банки разрешают покупать такие квартиры (дают деньги под их залог), главное чтобы перепланировка в них была простой. Но банк потребует её узаконить в течение 6 месяцев или выставит другие требования. В общем, уточните об этом у своего ипотечного менеджера. Некоторые изменения вообще узаконить не получится — установлена батарея в балконе/лоджии, объединён балкон/лоджия с комнатой, сделали тёплые полы из центрального отопления и т.п. Здесь только вернуть в первичное положение.

Или же по другому: Банк всегда требует покупателей заказать за свой счёт оценку понравившееся квартиры, и обычно сам дает список оценщиков. Нанятый оценщик также проверяет планировку квартиры с планировкой в плане тех.паспорта. И если будут какие-либо несостыковки, он это укажет в оценке. Но с оценщиком всегда можно договорится за небольшую плату (от 5 тыс.руб.) и он закроет на них глаза.

У собственников потребуйте предоставить справки с каждой организации об отсутствии задолженностей, особенно когда квартира берёте в ипотеку, банку она точно нужна. А ЛУЧШЕ пойти вместе с ним и получить эти справки. Конечно, долги предыдущего собственника не переходят на нового, кроме долга по капитальному ремонту. Но работники Управляющей компании не будут разбираться чьи это долги, и станут требовать нового собственника их оплачивать, погрозят отключить коммуникации, хоть это всё незаконно. Нервов новым владельцам могут изрядно потрепать.

Если собственники не могут оплатить долги по ЖКХ, то сумму долга можно со стоимости квартиры.

    Если один из продавцов является пожилым или пьющим, или Вам что-либо не понравится в его поведении — потребуйте предоставить справку с психоневрологического и наркологического диспансера, что он не стоит у них на учете. А лучше получите вместе с продавцом, их подделать довольно легко.Человек может быть дееспособным, но стоять на учете. Некоторые ипотечные банки обязательно требуют такие справки от всех продавцов. Если стоит на учете хоть в одном, то отказывайтесь от сделки какой бы низкой не была цена, без вариантов.

Продавец по доверенности от собственника: Снимите копию доверенности и внимательно её прочтите, посмотрите срок. Каждый день проверяйте её на официальном сервисе Федеральной нотариальной палаты — reestr-dover.ru, ведь доверенность могут в любой момент отменить. Обязательно пообщайтесь с самим владельцем квартиры, ещё лучше увидеться с ним. Еще может быть такое — из-за болезни или старости собственник не смог сам прийти к нотариусу, поэтому нотариус оформил доверенность на выезде. Это обязательно будет написано с указанием места, где доверенность оформлялась. Тогда я очень советую посмотреть другие варианты для покупки.

Проверьте на достоверность паспортные данные собственника и его доверенного лица в официальном сервисе МВД России — сервисы.гувм.мвд.рф.

Напоминаем, если Вы не уверены, что сможете самостоятельно проверить квартиру или у вас нет времени этим заниматься, советую обратиться за услугой. За подробностями напишите нашему онлайн юрист-консультанту внизу экрана. Также он бесплатно консультирует.

Когда купите квартиру, то в ней нужно прописаться (зарегистрироваться). Как прописаться в своей квартире?

Если есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Выбирая недвижимость, россияне учитывают десятки различных факторов: от экологии района и состояния дома до порядочности соседей. Но при этом часто забывают о главном — юридической чистоте объекта. Всего одна ошибка, один неизученный документ — и новоселье может обернуться целым ворохом правовых проблем. Как по бумагам отличить настоящего владельца от мошенника, зачем сверять планировку с техпаспортом, где искать «родословную» жилья и чем опасны продавцы со странностями? Адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова) отвечает на самые острые вопросы, с которыми сталкиваются покупатели квартир.

Затем внимательно изучите документы продавца: паспорт, свидетельство о собственности и бумагу, на основе которой оно выдано. Обычно это договор купли-продажи или обмена, дарственная, свидетельство о наследовании, решение суда и т. д. Требуйте только подлинники.

Если хозяин утверждает, что они утеряны и предлагает дубликаты, стоит насторожиться — аферисты могут перепродать жилье по старым документам или вовсе подсунуть фальшивку. Впрочем, некоторые оригиналы тоже требуют особой проверки. Например, постановления суда. В Ярославской области был случай: гражданин продавал «двушку», которая якобы досталась ему после тяжбы с бывшей женой. Покупатель решил подстраховаться и сделал запрос в суд. Решение под нужным номером нашлось, только вот речь в нем шла не о квартире, а об алиментах. Оказалось, мошенник взял часть реальных реквизитов документа и подделал недостающие.

Получив бумаги, убедитесь, что на них нет исправлений, а данные совпадают с паспортом продавца. Также посмотрите на даты: если владелец оформил недвижимость недавно, надо выяснить, почему он решил от нее избавиться. Возможно, у квартиры есть скрытые недостатки, либо собственник опасается, что в ближайшие 3 года его права на объект оспорят.

Подобные ситуации — не редкость, особенно, когда дело касается подаренных и унаследованных «квадратов». Здесь нужно быть готовым к тому, что после заключения сделки даритель вдруг потребует жилье обратно, сославшись на свою недееспособность, или опоздавшие наследники захотят получить причитающуюся им долю. Опять-таки , может вскрыться фальсификация документов. Продавца ждет суд, а покупатель рискует остаться и без жилплощади, и без денег. Отсюда вывод: заключайте сделку, только когда все бумаги в идеальном состоянии, а срок исковой давности по предыдущим операциям уже истек.

Правда, в отличие от стандартной справки Росреестра, получить эти сведения вправе только собственник.

Поэтому если продавец наотрез отказывается делать запрос, скорее всего, ему есть что скрывать. Еще один повод задуматься — когда жилплощадь слишком часто меняет хозяев. Дело тут может быть в самой квартире. Скажем, в доме регулярно прорываются трубы, из окон дует, а соседи связаны с криминалом. Либо вам попались мошенники, которые с помощью перепродаж пытаются «отмыть» недвижимость после незаконной сделки. И этот вариант намного хуже, ведь когда нарушения выявят, пострадает именно последний покупатель. Если в ЕГРП данных о квартире нет, значит, после приватизации с ней не совершали никаких операций. Справку о собственниках такого объекта можно получить в местном БТИ.

Это интересно:  Образец договора социального найма жилого помещения и нюансы его составления 2019 год

Например, если один из жильцов умер, документ должен включать данные из свидетельства о смерти: номер, дату и время. Особое внимание обратите на информацию о гражданах, которых сняли с учета временно: для службы в армии, зарубежной командировки, лечения или отбытия наказания. Даже спустя несколько лет они могут вернуться и заявить о своих правах на проживание. Важно узнать, кто жил в квартире в ходе приватизации, были ли среди них дети. Если ребенок не попал в число собственников в 1990-х , то после совершеннолетия за ним сохраняется право на однократную приватизацию. Проще говоря, он сможет в любой момент оспорить вашу сделку в суде. Стоит ли идти на такой риск — решать только вам.

Если те будут существенными, пусть продавец предъявит разрешение от местных властей либо решение суда об узаконивании перепланировки — без этих бумаг она будет считаться самовольной. А вы, решив приобрести такую недвижимость, возьмете на себя всю ответственность за нарушения. Легализовать изменения постфактум непросто: необходимо собрать множество документов, заплатить штраф, а, возможно, и провести дорогостоящий ремонт.

Некоторые перепланировки в принципе нельзя согласовать. Например, совмещение балкона с комнатой, арку в несущей стене, объединение газифицированной кухни с гостиной и т. д. В такой ситуации придется за свой счет вернуть квартире прежний вид, а при отказе жилье могут продать в принудительном порядке. Именно так в сентябре поступили с москвичом, который незаконно расширил санузел. Головинский районный суд лишил его жилплощади и постановил реализовать ту с публичных торгов.

Приобретение недвижимости всегда связано с положительными эмоциями. Но очень важно в этих радостных хлопотах не забыть проверить «чистоту» своего нового дома, что поможет избежать множества разных проблем. Разберемся, какие документы должны представить стороны при заключении сделки, как их проверить и что сделать, чтобы максимально снизить риск мошенничества.

Выбирая себе новую квартиру, проверьте следующие моменты:

  • Соответствие правоустанавливающих документов полученной самостоятельно выписки из ЕГРП.
  • Отсутствие обременений.
  • Право перехода собственности, если квартира получена продавцом по наследству, есть риск появления других наследников.
  • Не приобретено ли жилье с использованием материнского капитала (в этом случае необходимо участие органов опеки и попечительства в сделке).
  • Отсутствие незаконной перепланировки.
  • Если у квартиры несколько собственников, нет ли среди них уехавших заграницу либо пребывающих в местах лишения свободы.

Проверка всех этих факторов сведет риск оспаривания заключенной сделки к минимуму.

Предоставление полного пакета документов с каждой стороны сэкономит время заключения сделки.

Если речь идет о вторичном жилье, от продавца требуется:

  • Личный паспорт (если собственников несколько, то удостоверение личности каждого).
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
  • Основание перехода права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор ренты и т.д.).
  • Согласие второго супруга на продажу.
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Справка:

— О составе семьи.
— Об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
— О том, что продавец не состоит на учете у нарколога и психиатра.
— Об отсутствии долгов по налогам.

Если предметом сделки является квартира в новостройке, от продавца требуется:

  • Пакет учредительных документов.
  • Разрешение на строительство.
  • Договор аренды или правоустанавливающие документы на землю.
  • Проект дома.
  • Инвестиционное соглашение.

От покупателя при покупке нужно представить:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

Если приобретается квартира в новостройке, то дополнительно нужно представить чек об оплате госпошлины за госрегистрацию договора долевого участия.

Самый лучший способ – запросить выписку из ЕГРП, в которой будут отражены все сделки с жилплощадью. Если вы заметите частые сделки, наличие временно выписавшихся лиц, продажи по доверенности и т.д., это повод засомневаться в чистоте сделки.
Другие методы проверки:

  • Сверка данных недвижимости на разных документах.
  • Требование предъявления только оригиналов и возможность их копирования.
  • Обращение внимание на даты справок, многие из них имеют ограниченный срок действия.

Обязательно нужно проверить:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Технический/кадастровый паспорт.

Проверяя свидетельство о праве собственности, обратите внимание на:

  • Номер документа.
  • Данные владельца.
  • Сведения о недвижимости.

Начиная с 1998 года, регистрация собственности производится в Росреестре, поэтому выписка из него – самый надежный способ проверить недвижимость. Обратиться в регистрирующий орган можно по интернету либо лично. Чтобы получить расширенную выписку (с историей сделок и наличием обременений) нужно оплатить госпошлину.

Наличие у третьих лиц права на приобретаемую квартиру – серьезный риск оспаривания сделки. Поэтому очень важно заранее узнать степень риска появления подобных граждан.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п.1 ст. 460 ГК РФ).

Таким образом, у продавца нужно запросить:

  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
  • Справку о составе семьи.
  • Указание в договоре пункта о гарантии отсутствия других наследников в случае получения жилья по завещанию.

Все перечисленные меры предосторожности помогут существенно снизить риски при покупке квартиры.

Если в договоре прописан задаток, а не аванс, его можно вернуть, просто отказавшись от сделки. Однако при этом из суммы будет вычтена определенная часть в качестве штрафа.

Это является крайне подозрительным фактором, который может говорить о том, что он не является юридическим владельцем квартиры. В данной ситуации лучше отказаться от сделки

Артур Пригородов директор агентства недвижимости подробно расскажет какие документу нужно попросить при покупки квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка квартиры на вторичном рынке – это ответственное мероприятие, которое должно сопровождаться опытным риэлтором или юристом в сфере жилья. Не всегда есть возможность найти хорошего специалиста, которому можно довериться. Чтобы приобрести недвижимость без «темного» прошлого, не рискуя остаться без денег и жилья, необходимо тщательно проверять документы на квартиру.

После того, как объект покупки выбран, следующим этапом становится заключение предварительного договора купли-продажи и внесение предоплаты в знак того, что квартира не будет продана другому лицу, пока происходит процесс купли-продажи и оформление всех документов. В этот период необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы собственника на квартиру и его личности.

Существует базовый состав документов, необходимых для проверки личности продавца и жилой площади, а также дополнительные документы, которые могут понадобиться исходя из конкретных ситуаций, возникающих во время проверки юридической чистоты сделки. У продавца вторичной жилплощади должны иметься основные правоподтверждающие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность или доверенность от собственника, если его интересы представляет другое лицо.
  • До июля 2016 года одним из основных документов, подтверждающих право собственности на квартиру, было свидетельство о регистрации права, зарегистрированное в Росреестре (в соответствии со ст. 131 ГК РФ). С июля 2016 года таким документом является выписка из ЕГРН.

Образец выписки из ЕГРН можно посмотреть на фото:

  • Правоустанавливающие документы, подтверждающие основание для перехода недвижимости в собственность продавца: договор купли-продажи, наследования, приватизации, дарения.
  • Выписка из Домовой книги, в которой содержится информация о прописанных в квартире жильцах.

    Образец выписки из домовой книги можно посмотреть на фото:

    Этот перечень документов позволяет получить основные сведения о собственнике приобретаемого жилья, а также сможет понадобиться на этапе регистрации квартиры в Росреестре. Обычно базового пакета документов бывает недостаточно, чтобы убедиться в абсолютной чистоте квартиры с юридической точки зрения. Поэтому, необходимо запросить у продавца дополнительные документы.

    О том, какие документы могут потребоваться от продавца и покупателя для совершения сделки купли-продажи жилья на вторичном рынке, мы рассказываем в отдельном материале.

    Чтобы избежать различных неожиданных претензий, ограничений и правопритязаний, которые могут возникнуть после совершения сделки, необходимо проверить документы, подтверждающие сведения о квартире и ее собственниках. Эти шаги также помогут обезопасить себя от сделок с мошенниками:

      В первую очередь, необходимо сравнить данные паспорта продавца с теми, что внесены в предварительный договор купли-продажи, а также в документ, устанавливающий право собственности на недвижимость. При этом собственник должен предоставить оригинал удостоверяющего документа.

    Это необходимо для того, чтобы убедиться, что продает квартиру и заключает договор одно и то же лицо. Чтобы проверить подлинность паспорта, нужно обратить внимание на фотографию, наличие необходимых голограмм, перфорации, отсутствие лишних записей. Проверить подлинность документа, а также срок его действия, можно на официальном сайте ФМС России. Если продавец входит в группу риска (одинокие, пожилые люди, лица с алкогольной или наркотической зависимостью, психическими расстройствами), это создает большой риск для покупателя в том плане, что за этого человека могут действовать мошенники, или после совершения сделки ее результат может быть оспорен.

    Для подтверждения дееспособности и вменяемого состояния продавца необходимо наличие справок из наркологического и психоневрологического диспансеров.

    Образец справки из наркологического диспансера представлен на фото:

    Образец справки из психоневрологического диспансера на фото:

    Чтобы совершенную сделку между продавцом и покупателем нельзя было оспорить в дальнейшем, рекомендуется составлять договор купли-продажи в присутствии нотариуса.

    Поскольку в этих условиях трудно проверить подлинность доверенности и обстоятельства, при которых она была подписана собственником, следует принимать только тот документ, который был заверен нотариально. Кроме того, необходимо проверить наличие всех необходимых реквизитов на доверенности, срок ее действия, не отозвана ли она.

    Большой риск для покупателя в этом случае, если нет никакой возможности увидеть продавца или каким-то образом с ним связаться. Необходимо убедиться в намеренности действий собственника, связавшись с ним любым способом – по телефону, Скайпу, другим каналам видеосвязи (какие вопросы нужно задавать продавцу для того, чтобы в будущем не быть обманутым, читайте здесь).

    Более подробно о том, с какими рисками можно столкнуться при покупке вторички и как избежать мошеннических схем, мы рассказываем в отдельном материале, а здесь вы узнаете, как самостоятельно проверить документы и чистоту сделки.

    Чтобы не возникало неприятных сюрпризов после покупки недвижимости на вторичном рынке, необходимо убедиться в чистоте истории квартиры. Чтобы проверить юридическое прошлое жилья, необходимо:

    1. Заказать выписку из ЕГРН. В ней отражаются все действия с собственностью, производимые в прошлом: пути передачи в собственность, наличие или отсутствие обременений, запретов на совершение сделок (арест, залог, исковые требования).
    2. Обратить внимание на то, как часто менялись собственники жилья. Чем чаще совершались сделки с недвижимостью, тем больше риск того, что это были операции мошенников.
    3. В соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года.

    Поэтому, рекомендуется обращать внимание на время последних действий с недвижимостью в соответствии с ЕГРП: если срок по последней сделке выше 3-летнего периода, риски оспаривания законности действий с квартирой сведены к минимуму.

    Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

    1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
    2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму«.

    Наилучшим вариантом для приобретения квартиры считается объект недвижимости, у которого длительное время был один собственник, а прежний документ-основание на право собственности был заверен у нотариуса.

    Обременение – это юридический запрет на совершение сделок с недвижимостью. Чтобы узнать об обременении квартиры, можно обратиться на официальный сайт Росреестра или запросить выписку из ЕГРН. Второй способ более надежный, т.к. на сайте не всегда указывается полная информация.

    В выписке ЕГРН указываются все случаи обременения и ограничения приобретаемой недвижимости: залог у банка при ипотеке, арест, ограничение на совершение сделок, наложенное одним из собственников, рента, аренда.

    Кроме того, может оказаться, что квартира продается с долгами по ЖКУ, неуплата которых приведет к судебным разбирательствам и ограничениям в предоставлении коммунальных услуг. Чтобы этого избежать, во время сделки необходимо запросить из местного РЭУ справку об отсутствии задолженности у продавца жилья.

    Образец справки об отсутствии задолженности представлен на фото:

    Согласно Жилищному Кодексу РФ, перенос конструкций внутри помещения и любые переустройства должны быть узаконены. Если в продаваемой квартире была произведена перепланировка, но не было получено Разрешение Жилищной инспекции, она считается незаконной. Вся ответственность за незаконную перепланировку ложится на покупателя такой недвижимости. Поэтому, при покупке квартиры надо запросить в территориальном БТИ следующие документы:

    Если при визуальном осмотре помещения замечаются несоответствия с поэтажным планом и экспликацией, значит, была произведена незаконная перепланировка.

    Перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости нужно проследить за тем, чтобы все лица были выписаны из квартиры, иначе это грозит необходимостью принудительного выселения. Для того, чтобы узнать обо всех прописанных лицах на данной жилплощади, необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги в паспортном столе.

    Из нее можно узнать информацию о временно выписанных людях, которые могут заявить о своем праве проживания на жилплощади даже после ее продажи. К ним относятся:

    • Лица, пропавшие без вести.
    • Лица, осужденные за преступления.
    • Призывники срочной военной службы.
    • Престарелые люди, содержащиеся в социальных учреждениях.
    • Дети в исправительных учреждениях.
    • Недееспособные лица, помещенные в психиатрические лечебницы.
    • Люди, находящиеся на длительном лечении в медучреждениях.

    Если в квартире прописан несовершеннолетний, покупка такой недвижимости рискованная в том плане, что суд встанет на его место, если решит, что права ребенка в чем-либо были ущемлены или не соблюдены должным образом. Несовершеннолетнее лицо может быть как собственником квартиры, т.е. иметь долю в ней, так и просто быть там прописанным. В первом случае необходимо проверить наличие у продавца справки из органов опеки и попечительства о том, что они дают разрешение на сделку.

    Если такового не имеется, права несовершеннолетнего были нарушены, а значит, покупать такую недвижимость не стоит.

    О том, какие еще подводные камни, кроме прописанных третьих лиц, могут вас подстерегать при покупке квартиры на вторичном рынке и как их можно избежать, читайте в специальном материале.

    В соответствии со ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать жилье, свободным от прав третьих лиц. Эти же условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи. Права третьих лиц при сделке с недвижимостью могут быть неявными. Это касается родственных связей продавца или нарушенных прав бывших собственников квартиры.

    Статья 460 ГК РФ. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

      Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

    Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

  • Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
  • Риск покупателя при этом заключается в том, что они могут оспорить его право на недвижимость после покупки и предъявить свои правопритязания. О том, что на момент сделки существуют какие-либо правопритязания, можно узнать из выписки ЕГРП.

    К третьим лицам, имеющим право совершать сделки с квартирой, относятся:

    1. Супруг или супруга собственника жилья, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но имеет право на жилплощадь в силу закона.
    2. Наследник, объявившийся после оформления наследства на текущего собственника.
    3. Лица на правах пользователей квартиры (рентополучатели, арендаторы, прописанные родственники, члены семьи, в том числе, бывшие).
    4. Лица на правах несовершеннолетних.
    5. Лица на правах кредитора.

    Чтобы снизить риск правопритязаний со стороны третьих лиц, рекомендуется заверять сделку у Нотариуса.

    Перед покупкой необходимо знать, каким образом квартира оказалась в собственности у продавца. Документ-основание на право собственности может показать, каких рисков ожидать после покупки, которые могут заключаться в оспаривании сделки или признании ее ничтожной.

    Поэтому рекомендуется обратить внимание на дату получения свидетельства на право собственности квартиры у продавца: если оно выдано более трех лет назад, риски минимальные, поскольку 3 года являются сроком исковой давности. Если жилье приобретено в собственность менее 3 лет назад, возможны претензии со стороны третьих лиц, имеющих право на приобретаемую квартиру, или прочие вопросы.

    Существуют следующие способы приобретения жилья в собственность:

    Документом-основанием является договор передачи имущества муниципальным органом тем людям, которые были прописаны на жилплощади на дату передачи. Если количество человек и их имена совпадают с теми лицами, которые указаны в Свидетельстве на право собственности, тогда документы в порядке. Если кого-то не хватает, необходимо наличие нотариально заверенного письменного отказа этого члена семьи от приватизации. Покупка на первичном рынке.

    Этот способ считается низкорисковым, поскольку до продавца ею никто не владел, а если Свидетельство на собственность зарегистрировано в Росреестре, значит, предыдущая сделка была чистая. Для подтверждения этого способа приобретения жилья собственник должен предоставить один из документов: Договор долевого участия, Инвестиционный договор или Договор уступки прав требования. Приобретение недвижимости на вторичном рынке.

    Этот способ осуществляется по Договору купли-продажи у физического или юридического лица (Застройщика), а также по Договору мены. Рисковым случаем признается первый вариант, поскольку существует возможность нарушения прав предыдущих собственников. Приобретение недвижимости в кооперативе.

    Этот способ характерен для участников ЖСК и ЖНК, подтверждающими документами служат: справка о выплате пая, Договор уступки прав требования или купли-продажи. Получение недвижимости по наследству.

    Наследование может быть совершено двумя способами: по закону или по завещанию. Это самый непредсказуемый способ приобретения квартиры, поскольку в любой момент может заявить о своих правах один из «забытых» наследников. Документом-основанием является Свидетельство о праве на наследство, в котором указывается один из путей наследования.

    Документом-основанием при этом является Договор дарения, заверенный нотариально. Чтобы снизить свои риски, необходимо удостовериться, что с момента составления договора прошло более 3 лет. Приобретение на основании соглашения о разделе имущества между родственниками или супругами или на основании судебного решения.

    Как правило, подобные способы приобретения собственности являются низкорисковыми. Приобретение по ипотечному договору.

    Юридически такие сделки считаются чистыми, поскольку банк тщательно проверяет квартиру перед тем, как взять ее в залог. Документом-основанием при этом является Свидетельство на право собственности, Договор купли-продажи или уступки права требования. Получение права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением.

    В этом случае, должно иметься письменное согласие Получателя ренты на сделки с недвижимостью.

    Юридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке:

    Чтобы максимально обезопасить себя от покупки вторичного жилья, к которому возможны правопритязания со стороны третьих лиц, претензии со стороны органов попечительства или других структур, необходимо следовать правилам:

    • Проверять личность продавца при совершении сделки.
    • Проверять базовые и дополнительные документы на квартиру.
    • Все важные этапы сделки с продавцом заверять у Нотариуса.

    При соблюдении этих пунктов можно обезопасить себя от потери жилья и финансов.

    Статья написана по материалам сайтов: prozhivem.com, www.klerk.ru, topurist.ru, myrealproperty.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий