Купля-продажа квартиры: как оформить самостоятельно, начиная со сделки и заканчивая регистрацией договора 2019 год

Учитывая тот факт, что заключение сделки это не окончательное действие со стороны покупателя, важно знать, что делать после покупки квартиры в первую очередь. Действия могут несколько отличаться в зависимости от того, какое жилье приобретено. Так, например, после оформления государственной регистрации и получения соответствующего свидетельства или выписки из ЕГРП, необходимо зарегистрироваться на новой жилплощади (если только речь идёт не о нежилом объекте).

На прописку отведено не более семи дней. Однако прописка нужна не всегда. Например, если у покупателя имеется постоянная регистрация по другому адресу, никто не обязывает его срочно оттуда выписываться и прописываться по новому месту. Но, в тоже время, гражданин должен проживать в регионе, в котором зарегистрирован, если речь не идёт о временном пребывании. Оформляется регистрация в миграционной службе, через Многофункциональный центр или с помощью интернета.

Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и правильно зарегистрировать сделку, понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:

  1. Определиться с ценой — исследовать рынок недвижимости, узнать стоимость квартир, найти прямого продавца.
  2. Выбор жилья — район проживания, этаж, количество комнат, наличие ремонта, характеристика дома, близость от центра города.
  3. Проверка документов — право собственности, количество прописанных, наличие обременений и задолженности.
  4. Заключение сделки — оформление предварительного договора, внесение денежного аванса, нотариальное подтверждение.
  5. Регистрация договора , передача площади по акту приемки .

В договоре указана цена продажи жилья. Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.

Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.

Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:

  1. поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
  2. обсуждение условий, заключение предварительного договора;
  3. внесение аванса (по договоренности);
  4. подготовка документов;
  5. заключение основного договора;
  6. регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
  7. подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.

При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:

  • самостоятельно;
  • у нотариуса;
  • в агентстве.

Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:

  • оформление договора в простой письменной форме;
  • отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
  • самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.

С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.

Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи

Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.

Покупка квартиры через нотариуса предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:

  • несет ответственность за правильность составления договора;
  • проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
  • расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.

Стоимость оформления договора у нотариуса:

  1. один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
  2. десять тысяч рублей 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).

Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.

Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:

  • занимается поиском подходящей квартиры;
  • договаривается с собственником жилья;
  • оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
  • составляет договор;
  • предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
  • присутствует на всех этапах проведения сделки;
  • совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.

Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Процедура покупки квартиры проходит пошагово:

  1. Заключение договора и его регистрация.
  2. Передача квартиры.
  3. Оплата.

Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.

На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.

После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.

Примечание. Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.

После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.

Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.

  1. Составляется в простом письменном виде.
  2. Заполняется в свободной форме.
  3. Не требует нотариального заверения.
  4. Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.

Примечание. Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.

После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.

Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:

  • банковская ячейка;
  • безналичный расчет;
  • счет в банке.

Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.

Примечание. При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.

Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.

За последние пару лет появились новые правила:

  1. Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
  2. Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
  3. С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
  4. Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок — 10 дней.
  5. Единственный случай отказа в приеме документов — если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.

Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.

Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.

Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом.

Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.

Сведения о смене собственника не поступают автоматически в обслуживающие организации. Поэтому после покупки квартиры следует переделать счета на оплату ЖКХ.

Расчетно-кассовый центр. Начать рекомендуется с Расчетно-кассового центра (РКЦ). Эта организация занимается распределением коммунальных платежей. Именно там формируются платежные документы на оплату коммунальных услуг.

За каждым объектом недвижимости закрепляется определенный лицевой счет, с помощью которого платеж начисляется и идентифицируется в системе. В базе данных, помимо недвижимости, содержатся данные и о ее собственнике. Поэтому первое, что рекомендуется сделать после покупки квартиры и получения документов, подтверждающих право собственности – обратиться в РКЦ и написать заявление о смене лицевого счета, приложив выданные Росреестром документы (договор купли-продажи и выписку из ЕГРП).

ТСЖ. Новому собственнику нужно оформить отношения с товариществом собственников жилья. Эта организация отвечает за обслуживание территории вокруг дома, эксплуатацию коммуникаций и помещений, имеющих техническое предназначение. Вступить в ТСЖ просто: достаточно написать заявление.

Энергосбытовая компания. Обращаться в нее нужно в случае прямых поставок электроэнергии и оплаты сразу на ее счета. Организацией взаимодействия может заниматься и управляющая компания, поэтому этот вопрос может решиться путем переоформления коммунальных платежей в целом.

Поставщик природного газа. Если дом подключен к газопроводу, то изменения придется вносить и в этот договор. Для этого нужно явиться в ресурсоснабжающую организацию и написать заявление. Получив информацию о смене собственника, поставщик направляет своих сотрудников для проверки газового оборудования и переоформляет договор.

Водоснабжение. Договор с городским водоканалом также придется заключать на нового собственника. Если не произвести эту операцию вовремя, могут последовать санкции: изменение расчета потребления, влекущее увеличение платы за воду. Помимо переоформления договора, сотрудники водоканала проводят поверку счетчиков. Это обязательная периодическая процедура, от нее нельзя отказаться, поскольку это влечет изменение порядка расчета потребления.

Телефон. В некоторых квартирах остается стационарный телефон. Если в нем есть необходимость, то его также нужно переписать на себя. Сделать это можно в территориальном отделении Ростелекома.

Это самый первый шаг, который должен сделать новый собственник квартиры. Так как, пока он не обратится с заявлением в органы Росреестра, официально собственником жилья будет считаться продавец. И в случае чего, покупатель может попасть в неприятную для себя ситуацию.

Для граждан предусмотрены несколько вариантов обращения в Росреестр:

  • обратиться через местный МФЦ (Многофункциональный центр);
  • прийти в территориальное учреждение самостоятельно;
  • отправление заказным письмом запроса и копий документов, которые обязательно должны быть заверены нотариусом;
  • воспользоваться платной услугой выезда специалиста на дом;
  • оставление заявление на сайте Росреестра в электронном виде, в этом случае можно заполнить все не выходя из дома, но за результатом все равно придется лично прийти в учреждение своего города.

Все эти способы регистрации отличаются лишь тем, что при использовании некоторых из них не придется тратить время на дорогу и стояние в очередях.

Документы, которые новому собственнику необходимо подать в регистрирующий орган:

  1. После того, как все права на квартиру оформлены на нового собственника, то дальше следует зарегистрироваться в ней. Это не обязательно делать сразу, квартира уже полностью принадлежит новому хозяину. Зарегистрироваться на новой площади можно путем обращения в миграционную службу или путем подачи документов в МФЦ. Если, к примеру, гражданин, зарегистрированный в одной квартире, приобрел в собственность другую, то его никто не обязывает регистрироваться в ней.
  2. Коммунальные услуги. Счета за услуги будут приходить на тот же адрес, если какие-либо из них не были отключены за неуплату. Но собственнику придется переоформить счета на свое имя. Для этого понадобиться:
  • обратиться с заявлением в расчетно-кассовый центр с просьбой переоформить счета (параллельно с этим можно попросить выписку о задолженности на квартиру, если она имеется);
  • заключить договор с фирмами, обслуживающими дом, если деньги проходят через нее;
  • подписать договор с компанией, которая занимается услугами по энергетике и фирмой, отвечающей за подачу газа (в случаях, если в доме он проведен, в особенности это относится к рынку вторичного жилья);
  • если, в квартире проведен стационарный телефон, то нужно прийти в филиал компании и переоформить лицевой счет на себя.
  1. Налоговая служба. По закону, который был принят в России в 2004 году, любой гражданин должен задекларировать своё недвижимое имущество. Своевременное обращение в налоговую службу позволит избежать штрафных санкций. Также обращение к специалистам, поможет решить вопрос об оформлении налогового подоходного вычета. Новый собственник жилья имеет право на возврат 13% со стоимости жилья, это касается и случаев, когда квартира была приобретена в ипотеку. Чтобы вернуть налог, нужно подать в службу:
  • заявление;
  • справку по форме 3-НДФЛ;
  • паспорт и ИНН гражданина;
  • договор, подтверждающий за лицом факт приобретения недвижимости;
  • документы, которые подтверждают оплату.
Это интересно:  ​Какие нужны документы чтобы продать дом: ответы для продавца и покупателя 2019 год

Регистрация перехода прав собственности на квартиру является обязательной составляющей сделок при отчуждении жилья. При ее отсутствии продажа будет считаться неосуществленной, а покупатель не станет фактическим владельцем квартиры. Но не все знают, где оформлять договор.

Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.

Таблица 5. Документы, необходимые для регистрации права собственности

Шаги сделки с недвижимостью – как покупка, так и продажа – характеризуются высокими рисками для обычных граждан и требуют знания множества законодательных требований и тонкостей.Не знаете с чего начать продажу квартиры самостоятельно? Как оформить договор купли продажи квартиры?

Поэтому стоит пошагово рассмотреть процедуру оформления купли-продажи (этапы сделки) на примере квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Также к делу могут привлекаться различные посредники: риэлторы, нотариусы, специалисты по оценке недвижимости и т.д. Поэтому подготовительный этап оформления для каждой стороны будет разным:

Во первых , продавец обязан подготовить все документы для совершения сделки. Практически все заботы во время оформления купли-продажи ложатся именно на него. В частности, он должен позаботиться о:

  • подготовке необходимых документов;
  • проведении оценки квартиры;
  • подготовке договора купли-продажи.

Для облегчения всех этих задач и нужны посредники – они помогут быстрее и тщательнее проверить и оформить все необходимые документы. Однако их услуги должны быть оплачены, что влечет за собой дополнительные расходы для сторон.

Во вторых, покупатель – после выбора подходящего ему варианта квартиры он может проверить ее самостоятельно или запросить необходимые ему документы у продавца. До момента подписания договора и передачи денег в счет оплаты все организационные моменты должны быть решены.

Более подробно процедура оформления сделки будет рассмотрена далее.

  1. Устная договоренность между сторонами. На этом этапе покупатель подыскивает наиболее подходящий для него вариант квартиры и согласовывает с продавцом все детали сделки.
  2. Подготовка собственником всех необходимых для проведения процедуры документов. Этот этап может провести как сам продавец, так и привлеченные им посредники.
  3. Оформление договора купли-продажи. Данный документ также можно составить как самостоятельно, так и при помощи специалиста. Договор составляется в двух экземплярах (для каждой стороны сделки).
  4. Подписание договора – в этом процессе могут принимать участие только продавец и покупатель, обязательного нотариального удостоверения сделка купли-продажи не требует.
  5. Подача заявления и документов на государственную регистрацию. Сделать это можно как лично, так и при помощи МФЦ или электронной почты. Услуга регистрации платная – размер госпошлины составляет 2 тыс. руб. После регистрации новый собственник получит документы, подтверждающие его права на квартиру.

Наиболее удобный и безопасный способ передачи денег – при помощи банковской ячейки. Также перед тем как заключить основной договор купли-продажи можно составить и предварительный – этот документ лучше всего защитит интересы обеих сторон сделки.

Для снижения рисков во время приобретения жилья покупатель имеет право удостовериться в чистоте сделки. Это делается путем проверки:

  1. Квартиры, которая покупается. Она включает в себя проверку юридической чистоты помещения, то есть наличия прописанных в нем третьих лиц или других обременений. Сделать это можно при помощи получения расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Кроме обременений, нужно также проверить наличие и законность перепланировок, которые проводились в жилье (для этого используется кадастровый паспорт на квартиру).
  2. Продавца. От него требуется предоставление правоустанавливающих документов на недвижимость и обеспечение гарантии того, что других претендентов на жилье не имеется. Продавец должен доказать, что он действительно имеет права на квартиру и другие заинтересованные лица (например, супруг или дети) согласны на ее продажу.
  3. Документов, которые предоставил продавец. Лучше всего для анализа данной документации привлечь юриста. Покупатель имеет полное право требовать от продавца документов о лицах, прописанных в квартире, или о других возможных обременениях.

Своей подписью стороны подтвердят согласие со всеми указанными в договоре условиями, поэтому аннулировать ее будет сложно.

Главный момент, который нужно проверить перед заключением сделки, это юридическая чистота объекта купли-продажи. Можно выделить основные факторы, которые должны насторожить покупателя:

  • ранее в квартире были прописаны граждане, которые в данный момент отбывают наказание или проходят службу в армии – после возвращения они будут вправе вновь зарегистрироваться в ней;
  • она находится в залоге или под арестом – по закону, продать такое имущество не разрешено, а сделка считается недействительной;
  • она продается без ведома супруга-собственника – на проведение данной сделки он обязательно должен дать свое письменное согласие;
  • в квартире имеются зарегистрированные несовершеннолетние дети – если их законно не выписать до оформления договора, в дальнейшем это будет сложно сделать, поскольку права детей находятся под особой охраной государства.

Важным этапом при проведении сделки купли-продажи квартиры является определение ее стоимости. Этот момент важен для обеих сторон:

  • для покупателя – чтобы он не переплатил лишних денег за жилье;
  • для продавца – чтобы он не продал свою собственность дешевле ее фактической стоимости и не потерял возможной прибыли.

Для осуществления процедуры оценки обычно привлекаются независимые участники – это может быть как риэлтор (данная обязанность включается в договор с агентством), так и специалист по оценке недвижимости. У лица, которое будет проводить оценку, должно быть соответствующее образование и лицензия на осуществление подобной деятельности.

В процессе выбора оценщика могут принимать участие обе стороны – как покупатель, так и продавец. После проведения процедуры оценщик должен выдать официальный документ (справку), в которой и будет закреплен ее итог – стоимость квартиры. При оценке недвижимости принимаются во внимание многие факторы:

  • тип дома (кирпичный, панельный, монолит);
  • месторасположение дома;
  • площадь жилья и количество комнат;
  • планировка квартиры;
  • состояние жилого помещения (например, наличие или отсутствие ремонта);
  • юридическая чистота квартиры и т.д.

На основании всего этого специалист и делает свое заключение о стоимости недвижимости, которое участники купли-продажи могут принять в качестве цены квартиры.

В зависимости от посредников, которые к ней привлекались, стороны понесут следующие расходы:

  • на оплату госпошлины (вносится за такую услугу, как регистрация перехода прав собственности);
  • на оплату услуг нотариуса (конкретная цифра зависит от расценок того или иного юриста);
  • на оплату агентства по недвижимости (обычно риэлтор получает 3-4% от стоимости сделки).

Оплата этих расходов происходит по договоренности, кто из сторон будет осуществлять – они могут быть поделены пополам, возмещены продавцом или включены в стоимость квартиры для полной уплаты покупателем.

Продолжительность процедуры проведения сделки купли-продажи зависит от многих факторов: наличия подготовленных документов, привлечения посредников и требований самих участников процедуры. Например, если большинство документов не готово и их нужно заказывать в соответствующих госорганах, срок значительно увеличится.

В случае проведения дополнительной проверки юридической чистоты и оценки стоимости квартиры продолжительность сделки также возрастает, ведь все эти процедуры требуют временных затрат. Например, получение архивной выписки из домовой книги занимает до 30 рабочих дней.

Эти специалисты берут решение части вопросов на себя, уберегая тем самым клиентов от лишней траты времени и сил. И, наконец, заключительный этап – регистрация перехода прав собственности – также имеет установленную продолжительность и составляет до 10 дней с момента подачи соответствующего заявления.

Набор необходимых документов также свой для каждого участника сделки. Основная обязанность в этом вопросе ложится на продавца – он должен подготовить следующие бумаги:

  • паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность продавца;
  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (их конкретный вид зависит от способа, при помощи которого она была получена);
  • документы из БТИ (включают в себя технический и кадастровый паспорта на квартиру, а также поэтажный план);
  • выписка из домовой книги (в ней указывается информация о всех гражданах, которые прописаны в помещении);
  • согласие супруга на продажу жилья (при наличии);
  • выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • свидетельство о браке или его расторжении;
  • согласие органов опеки (в том случае, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети);
  • выписка из ЕГРП;
  • договор купли-продажи, оформленный в соответствии с законодательными требованиями.

Образец согласия супруга на продажу жилья

От покупателя требуются только документы, подтверждающие его личность (то есть паспорт), а также свидетельство о браке и нотариальное согласие супруга на сделку.

В первом случае оформлением договора занимается риэлтор – такой вариант гарантирует наиболее высокую степень надежности составления документа.

Однако продавец вправе заняться договором и самостоятельно, тем более что в интернете представлено множество типовых образцов этого документа. Если никаких сложностей или особенностей у сделки нет, то такой вариант вполне допустим. Стоит учесть, что в договоре обязательно должны быть указаны ниже приведенные данные:

Во-первых: предмет сделки – это существенное условие договора данного типа, поэтому без наличия подобной информации документ будет считаться недействительным. Предмет должен быть описан конкретно и ясно, с указанием такой информации:

  • месторасположение помещения (полный адрес – город, улица, дом);
  • общая площадь (в том числе жилая и нежилая);
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • количество комнат;
  • другая информация (при наличии).

Во-вторых: стороны сделки – в этом пункте содержится информация о продавце и покупателе квартиры. Обязательно нужно указать такие данные:

  • ФИО обеих сторон;
  • дата и место рождения;
  • пол;
  • место прописки и адрес постоянного проживания;
  • гражданство.

В-третьих: цена объекта – именно для ее определения и проводится предварительная оценка жилья. На этот пункт нужно обратить особое внимание – в случае возникновения каких-либо конфликтных ситуаций относительно квартиры покупателю будут возвращены только те деньги, которые были указаны в договоре. Поэтому не стоит занижать стоимость жилья в целях экономии на уплате налогов – в дальнейшем такие действия могут обернуться большими проблемами.

Это интересно:  Договор ДДУ в строительстве и его полная расшифровка 2019 год

Допустимая валюта сделки – только рубли, причем стоимость должна быть указана как в цифрах, так и прописью. Что касается расчетов покупателя с продавцом, то первый может отдать деньги в любой удобной для сторон валюте.

В-четвертых: информация об отсутствии на предмете сделки каких-либо обременений – в договоре обязательно необходимо предусмотреть отдельный пункт, в котором будет содержаться такая информация. Тем самым продавец подтверждает, что недвижимость не находится в залоге или под арестом, а претензии на нее со стороны третьих лиц исключены.

Наличие последнего пункта важно скорее для покупателя – если появятся претенденты на квартиру, это поможет отстоять права на нее в суде. В целом составление договора купли-продажи не составляет особых сложностей и может быть под силу даже далекому от юридических тонкостей человеку.

Регистрация перехода прав собственности является заключительным этапом сделки купли-продажи квартиры. После ее завершения покупатель становится новым собственником жилья и должен получить такие документы:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру (оформленное уже на нового владельца);
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

После этого старому владельцу остается только освободить помещение и предоставить его в пользование новому собственнику. Во время передачи квартиры новому хозяину составляется специальный документ – акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние помещения на момент совершения сделки. В акте стоит подробно описать мебель, которая имеется в помещении, наличие или отсутствие ремонта и другие важные детали.

Важно знать, какие именно документы требуются от сторон договора, как правильно составить этот документ и какую последовательность действий при этом необходимо соблюдать. Теперь мы рассмотрели как совершается сделка купли продажи квартиры, где алгоритм или схема действий поэтапны, где существуют свои правила. Учитывая весь порядок продажи квартиры, самостоятельно вполне можно осилить эту процедуру.

Как происходит сделка купли продажи квартиры смотрите в видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор. Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной.

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059 .
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401 .
  • продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
  • покупателем;
  • посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.

Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.

Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.

Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.

Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

  1. Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
  2. Через риэлторскую компанию.
  3. Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
  4. Через нотариуса.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.

При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.

В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059 .
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401 .
  1. Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
  2. Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на юридическую чистоту и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом сносу, оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с недобросовестным продавцом.
  3. Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под угрозами/шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
  4. Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
  5. Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
  6. Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при передаче денег за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

  • стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
  • госпошлина за нотариальное заверение договора;
  • плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

  • при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
  • при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.

Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

  • при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
  • при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
  • при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры. Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Приобретение недвижимости требует взвешенного и обдуманного подхода, информированности о тонкостях совершения сделки купли–продажи. Найти желанную квартиру — только первый шаг к ее обретению. За этим следует сбор документов, оформление сделки, регистрация права собственности. Каждый из этапов требует отдельного рассмотрения, ведь от правильности действий зависит законность сделки.

Заключение договора купли–продажи квартиры предполагает получение в собственность имущества, существующего физически, имеющего определенный адрес, площадь, в противном случае договор будет считаться несогласованным (ст. 554 ГК РФ). Сделку можно заключить самостоятельно или с привлечением специалиста.

Имея определенный опыт в совершении сделок имущественного характера, можно без чьей–либо помощи собрать пакет документов и проконтролировать весь процесс перехода права собственности. Новичку в этих вопросах будет сложнее, поэтому стоит взвесить что важнее: понести траты на оплату услуг нотариуса, риелтора, или рисковать вложенными средствами при самостоятельном, возможно некорректном совершении сделки.

Заверенные нотариусом документы обладают доказательной силой, гарантируют защиту прав и интересов граждан. В нотариальной конторе можно получить грамотную юридическую помощь по поводу составления договора, оформления и подаче документов.

На что стоит обратить внимание при обращении:

  • есть ли в приемной данные о нотариусе: ФИО, копия приказа органов юстиции о назначении на занимаемую должность;
  • имеется ли в открытом доступе информация о стоимости предоставляемых нотариальных услуг.

Проверить, работает ли нотариус на законных основаниях, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (см. ссылку https://notariat.ru/ru-ru/), введя его ФИО в разделе «Найти нотариуса».

Поиск нотариуса на сайте Федеральной нотариальной палаты

Нотариус обеспечит законность действий, минимизируя риск возникновения фактов мошенничества со стороны продавца или покупателя. Также он несет имущественную ответственность, что гарантирует возмещение ущерба при признании сделки незаконной.

Во избежание фактов мошенничества нотариус проверяет документы, готовит к подписанию проект договора купли—продажи.

По сделке, удостоверенной нотариусом, регистрация права собственности производится в ускоренном режиме — от 1 до 3 дней.

При желании клиент может воспользоваться услугой размещения средств на депозитном счете нотариуса, защищенном от банкротства. Сразу после регистрации права собственности средства будут перечислены продавцу.

Стоимость услуг будет складываться из государственно тарифа и стоимости услуг правового и технического характера. Величина тарифов зафиксирована в Основах законодательства РФ о нотариате ст. 22.1 (см. ссылку http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/).

Это интересно:  Правила застройки участка под ИЖС - строительства, на земле, нужно ли получить разрешение, документы, нормы, сроки, постройки, 2019 год

Риелтор занимается поиском квартиры, организует встречу продавца и покупателя, решает организационные вопросы по поводу оплаты аванса, возможном сроке заселения. В обязанности риелтора входит проверка документов.

Обратившись к риелтору, можно в краткие сроки подобрать нужный вариант недвижимости, а максимальную защиту прав покупателя и законность проведенной сделки обеспечит нотариус.

Продажа квартиры не всегда осуществляется одним хозяином. Нередко происходит передача во владение супружеской доли, части имущества одного родственника другому. Каждая из сделок имеет свои особенности.

Наиболее часто встречающимся вариантом сделок с недвижимостью является приобретение квартиры. После выбора желаемых квадратных метров важно выяснить:

    Сколько людей является владельцем квартиры. Если, например, имущество осталось в наследство после смерти хозяина, имеющего жену и 2 детей, то при условии вступления в наследство собственников будет трое, и от каждого необходимо получить письменное согласие на реализацию недвижимости.

Нет ли на жилье обременения. Это означает, что частично имуществом может владеть другое лицо, организация, госучреждение. К обременениям относится:

  • ипотека, при которой квартира является залоговым имуществом;
  • аренда, когда в жилье проживает другое лицо на основании договора;
  • рента предполагает, что жилье на основании заключенного договора должно перейти гражданину, обеспечивающему владельца необходимыми благами;
  • арест, применяемый со стороны госорганов при неуплате счетов за использование услуг;
  • доверительное управление, при котором иное лицо имеет право проживать в квартире.

Важно! Информацию по всевозможным обременениям и операциям относительно квартиры можно узнать из выписки ЕГРП.

Нужно ли выплачивать налог. Его величина рассчитывается так: если квартира куплена более 3 лет (в случае наследственной квартиры — пяти лет) назад до 1 января 2016 г., то в соответствии со ст. 220 НК РФ НДФЛ не платится (см. ссылку www.consultant.ru).

С 01.01.2016 г вступил в силу закон, согласно которому не платят налог те, кто имел квартиру в собственности не менее 5 лет (кроме приватизированной, подаренной недвижимости или полученной на основании договора пожизненного содержания иждивенца). Величина налоговой ставки равна 13%.

Наиболее тщательно рекомендуется проверять квартиры, приобретаемые на вторичном рынке.

Спрос на комнату или иную часть квартиры на рынке недвижимости невелик, но такие сделки также заключаются.

При продаже владелец обязан право выкупа доли остальным совладельцам, не завышая цену продажи и не устанавливая каких–либо дополнительных условий. Отказ должен быть зафиксирован в письменной форме. Совладельцам отводится срок, равный 1 месяц. Если за это время никто не изъявил желание совершить покупку, автоматически признается отказ.

Информировать о продаже рекомендуется по почте письмом с уведомлением. Последнее может стать доказательством оповещения остальных собственников при решении спорных вопросов в суде.

Существует несколько способов получить право на квартиру родственника: заключить договор купли–продажи, дарения, мены, вступить в наследство.

Если один родственник решил продать квартиру другому, сделка осуществляется в общем порядке. Нередко стоимость по договору занижена с целью снижения суммы налогового обязательства. Проверкой ценообразования занимается налоговая служба, а при отклонении цены от рыночной более чем на 20% не только пересчитывается сумма налога, но и начисляется пеня.

Сделки между родственниками нередко носят незаконный характер, совершаются для обналичивания материнского капитала.

По закону, если для приобретения недвижимости привлекаются средства материнского капитала, ребенок должен быть участником сделки, но только после достижения совершеннолетнего возраста. В противном случае продажа признается недействительной.

Даже при условии, что переход имущественных прав между близкими родственниками носит фиктивный характер, покупатель станет законным владельцем квартиры или ее части и может в ней проживать на правах собственника.

Процедура приобретения недвижимости условно делится на несколько этапов:

  • подготовительный — заключается в сборе необходимой документации, разработке проекта договора;
  • подписание договора;
  • передача недвижимости в собственность;
  • оплата согласно прописанным условиям.

Подробнее о каждом из этапов.

Составления договора требуется сбора пакета документов, который будет разниться для каждого из представителей сделки.

Перед тем как подписать договор, следует тщательно проверить все документы на подлинность, поскольку велик риск мошенничества.

  • проверить паспорт продавца и сверить его данные с указанными в документах на недвижимость;
  • запросить в Росреестре сведения о количестве собственников;
  • если от лица продавца действует доверенное лицо — убедиться в наличии нотариально заверенной доверенности.

Нередко покупатели пытаются скрыть обременения, поскольку такую квартиру продать сложно, а порой совсем невозможно. Выявить обман поможет прочтение выписки из ЕГРП.

Важной составляющей документального сопровождения является договор купли продажи.

Договор составляется в письменной форме. В нем подробно оговорены условия заключения сделки.

Договор содержит информацию:

  • ФИО обеих сторон, сведения о каждом: дата рождения, место прописки, серия и номер паспорта;
  • технические параметры объекта (площадь, количество этажей здания, расположение, законность перепланировки и прочая информация, зафиксированная на основании техпаспорта);
  • указание стоимости объекта;
  • данные об обременениях с указанием лиц, имеющих право на использование квартиры.

Внимание! Файл нельзя использовать как документ. Он для ознакомительных целей.

Сначала желательно оформить предварительный договор, обозначив в нем все условия, согласовав сроки совершения сделки и сумму продажи. Рекомендуется составлять такой документ при передаче задатка, а средства передавать продавцу под расписку.

Оригинальный договор тщательно проверяется на предмет ошибок. Он может быть подписан обеими сторонами сделки лично или их законным представителем.

При передаче квартиры составляется передаточный акт. Это документ, содержащий информацию:

  • личные данные продавца и покупателя;
  • основание для передачи;
  • указание факта отсутствия взаимных претензий;
  • дата, место подписания и подписи сторон;
  • характеристики квартиры (площадь, состояние и прочие параметры относительно качества и состава объекта).

Документ рекомендуется оформлять после регистрации права собственности, причем присутствие нотариуса не обязательно.

Способов внести необходимую сумму за приобретение квартиры несколько:

  1. Аренда банковской ячейки. Срок аренды обычно составляет 1 месяц. Средства пересчитываются и помещаются в сейф банка. Продавец получает к ним доступ только после оформления сделки. Данный способ наиболее безопасен для покупателя.
  2. Открытие счета и зачисление на него суммы по договору. Полномочия на перевод денег предоставляется банку, когда будут предоставлены документы о совершении сделки. Риски при этом минимальны, но банк взимает комиссию за каждую операцию по перемещению средств.
  3. Наличный расчет. Наиболее неудобен и опасен.

Рекомендуется взять расписку об оплате стоимости квартиры.

Получить право распоряжения можно только пройдя государственную регистрацию права собственности.

Регистрации права собственности — обязательная процедура. Она проводится в Росреестре или МФЦ (Многофункциональном центре).

Пройти регистрацию можно только предоставив документы:

  • заявление (если отправляется по почте, необходимо нотариальное заверение);
  • документ, удостоверяющий личность;
  • договор купли–продажи в 3-х экземплярах;
  • акт передачи имущества;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
  • свидетельство о браке и письменное согласие второго супруга на продажу квартиры;
  • разрешение органов опеки, попечительства на совершение сделки, если доля имущества принадлежит несовершеннолетнему или он в ней прописан;
  • кредитный договор, если покупка совершается с привлечением кредитно организации;
  • в случае обращения через представителя — заверенная нотариусом доверенность.

Не всегда госорганы регистрируют имущество. Частые причины отказа:

  1. Отсутствие документов.
  2. Ущемление прав несовершеннолетних; несогласованность действий с супругой при реализации квартиры, приобретенной в браке.
  3. Нарушения при продаже долевой собственности в виде непредставления остальным собственникам реализовать преимущественное право выкупа.
  4. Предоставление документов лицом, не имеющих на это полномочий.
  5. Нарушения при составлении договора купли продажи, ошибки, отсутствие данных об объекте сделки.

Росреестр принимает заявления, поданные лично, доверенным лицом, отправленные почтой заказным письмом вместе с описью документов и объявлением ценности посылки.

Имея электронную подпись, можно подать документы посредством Интернет сети.

Оперативно решить вопросы по оформлению документов можно в многофункциональном центре (МФЦ). Организация предоставляет населению муниципальные услуги, используя автоматизированную информационную систему. Центры доступа разделены на городской, районный, «Мегаполис».

Благодаря МФЦ происходит быстрое взаимодействие между разными органами власти, что позволяет оперативно обрабатывать заявки населения и предоставлять необходимые документы. Для оформления сделки купли–продажи через МФЦ можно обратиться в «единое окно» лично или через представителя, действующего на основании нотариально заверенной доверенности.

Алгоритм действий будет следующим:

  1. Сбор и предоставление документов. Пакет не отличается от предоставляемого в Росреестр.
  2. Проверка правильности составления документов сотрудниками МФЦ. При выявлении недочетов (описок помарок, ошибок) потребуется замена документа.
  3. Проверка документов на подлинность, исключение факторов, которые могут повлиять на признание сделки недействительной (прописка лица, не достигшего совершеннолетия; непогашенные обязательства перед банком, касающиеся приобретаемого имущества).
  4. Фиксирование информации о квартире в ЕГРП.
  5. Оформление свидетельства о праве собственности.

Основное преимущество МФЦ — сокращение срока сбора документов; получение компетентной информации о необходимости предоставления тех или иных справок, свидетельств; помощь при заполнении бланков заявлений.

Для регистрации права собственности отводится срок: в Росреестре — 10 дней, в МФЦ — 7 дней. Данный период необходим для проверки документов, проведения экспертизы. После регистрации новый законный владелец вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Чтобы контролировать процесс, не стать жертвой обмана, важно изучить возможные риски, возможные при приобретении квартиры. При совершении сделки необходимо:

  • удостовериться, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети;
  • проверить, имеет ли право бывший супруг (супруга) на проживание в квартире. Если бывшие супруги купили имущество находясь в браке, каждый из них имеет право на проживание в своей доле;
  • убедиться, что нет граждан, имеющих право на пожизненное проживание в квартире (например, на основании завещательного отказа);
  • получить справку о дееспособности продавца, в противном случае сделка может быть признана недействительной;
  • проверить, нет ли наследников на квартиру, особенно имеющих право на обязательную долю в наследстве;

прочесть всю информацию, указанную в договоре. Нередко мошенники пытаются исказить данные о стоимости имущества, перепутать адрес, ФИО и прочую информацию для признания сделки недействительной.

Проверить удостоверение личности владельца квартиры можно на сайте МВД. Находясь в месте расположения квартиры следует сразу же убедиться, соответствует ли адрес в документе физическому местоположению;

  • о «проблемности» квартиры (неблагополучные соседи, повышенный шум и прочее) может свидетельствовать частая смена собственников имущества;
  • при очень низкой стоимости желательно получить обоснование ценообразования от продавца.
  • Постоянная бдительность — необходимое условие совершения сделок, предполагающих крупные материальные траты. Сделку купли–продажи квартиры можно заключить самостоятельно, но накануне важно тщательно изучить информацию правового характера.

    Поиск квартиры лучше доверить риелтору. Профессионалы своего дела помогут найти лучший вариант с соотношением цена–качество, а вот ведение юридических вопросов желательно доверить нотариусу.

    Он несет имущественную ответственность за исход сделки, отвечает за ее юридическую чистоту. Даже в случае возникновения споров, решаемых в судебном порядке, большое значение имеет именно нотариальное удостоверение договора купли–продажи.

    Статья написана по материалам сайтов: active-body.info, svoe.guru, zakonometr.ru, oprave.com.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий