Покупка квартиры в долевую собственность супругами — совместная, образец договора, 2019 год

В последние годы многие пары покупают жилье в долевую собственность. Это позволяет защитить их имущественные интересы при разделе имущества. Чтобы оформить долевую собственность на недвижимость в 2019 году, важно знать, в чем особенность таких имущественных прав, и как их регистрируют.

При регистрации договора купли-продажи жилья супруги могут выбрать одну из двух форм собственности:

  • совместную. Она не предусматривает четкого разделения долей. При такой форме собственности один из супругов не может продать, обменять, заложить квартиру без согласия другого. Возникает автоматически при покупке любого объекта недвижимости лицами, состоящими в браке;
  • долевую. Такой вид собственности предусматривает четкое разделение долей в недвижимости. Он позволяет человеку продать свою недвижимость, обменять ее или подарить, не согласовывая такую сделку с супругом или супругой. За владельцем второй части квартиры сохраняется только право первоочередного приобретения доли своего партнера. Требует нотариального оформления.

Что лучше – долевая или же совместная собственность? Каждый вариант имеет свои преимущества. Совместная собственность позволяет произвольно распределить доли в квартире при оформлении налогового вычета. Она не дает права проводить операции с недвижимостью без согласия супруга или супруги. Образец согласия супруга можно скачать. Кроме того, именно этот тип имущественных прав позволяет в судебном порядке разделить квартиру или дом с учетом интересов ребенка.

Долевая собственность позволяет защитить имущественные интересы человека, у которого на момент вступления в брак было больше накоплений. Ее оформляют, чтобы защитить интересы детей от первого брака либо сохранить свое имущество при разводе. Также этот вариант выбирают те семьи, которые официально не зарегистрировали свои отношения. Покупка квартиры в равных долях позволяет им отстаивать свои имущественные интересы при расставании, независимо от того, когда была совершена покупка квартиры, и при каких обстоятельствах.

Как оформить долевую собственность супругов при совместной покупке жилья? Сделать это можно на этапе заключения договора купли-продажи. В нем нужно будет прописать обоих супругов в качестве владельцев недвижимости, а также указать, какая именно доля кому принадлежит.

Чтобы в дальнейшем у пары не возникало проблем при разделе имущества, каждому супругу надо оплатить покупку своей части жилья самостоятельно. Платежные документы, подтверждающие приобретение доли в квартире, нужно будет сохранить на случай судебного разбирательства.

Далее договор купли-продажи нужно будет передать в Росреестр и дождаться получения правоустанавливающих документов на новое жилье. С этого момента каждый из супругов может пользоваться своей долей по личному усмотрению.

Могут ли люди разделить на доли квартиру, которая была оформлена в совместную собственность? Такая возможность существует. Если супруги купили дом или квартиру раньше, и хотят выделить конкретные доли, им нужно будет поступить так:

  • надо собрать документы на регистрацию долей: паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, соглашение о разделе долей, заверенное нотариально (можно скачать здесь), справку из жилищного органа и квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в регистрационные документы;
  • пакет документов нужно передать в Росреестр;
  • государственный орган выдаст новые правоустанавливающие документы супругам.

Если покупка квартиры осуществляется людьми, которые в браке не состоят, им достаточно оформить раздел квартиры на доли при заключении договора купли-продажи. Нотариально регистрировать раздел имущества при покупке квартиры не супругами не обязательно. Однако следует помнить, что такое имущество не подлежит разделу при дальнейшем вступлении в брак и разводе. Тем, кто состоит в гражданском браке, также не позволяется наследовать долю сожителя в случае его смерти.

Как делится долевая собственность супругов при разводе в 2019 году? Это зависит от того, когда и при каких условиях была получена доля в квартире. Так, не подлежит разделу имущество, которое было получено в наследство или было приобретено до брака. В остальных случаях общая долевая собственность подлежит разделу на равные части. Такой раздел может быть осуществлен путем заключения добровольного соглашения между супругами или через суд.

Полностью обезопасить свою долю, купленную в браке, от посягательств супруга или супруги можно только с помощью брачного контракта. Если в нем будет зафиксировано, что при разделе имущества недвижимость остается за тем лицом, на которое она зарегистрирована, передела квартиры при разводе не будет. Бывший супруг или супруга не смогут оспорить такой договор в судебном порядке, независимо от того, сколько времени прошло с момента его заключения.

Супруги без детей собираются купить квартиру. Планируется ипотека Сбербанка, ипотеку будет брать муж. Оба супруга работают. Продавец квартиры — один взрослый собственник. Подскажите пжлст : в какую собственность лучше регистрировать квартиру ( чтобы в будущем было меньше проблем ) — в общую совместную или общую долевую и нужен ли нотариус ?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 382 вопроса .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Квартира, приобретенная в браке, уже будет являться совместной собственностью супругов, независимо от того, на кого оформлено право собственности

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

чтобы в будущем было меньше проблем

Смотря какие проблемы имеются ввиду.

Если будет спор между супругами — квартиру придется делить в судебном порядке

Что касается продажи — то при единоличной собственности потребутеся нотариальное согласие второго супруга

Если же квартира будет оформлена в совместную собственность — то тогда каждый собственник продает свою долю, в принципе при отсутствия спора особых проблем нет

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи в вашем случае не требуется

Сергей, здравствуйте!

В данном случае нотариус не нужен. У Вас будет деление по долям, так как банк потребует при 2 созаемщиках разделить на доли, но она будет совместная, согласно статье 34. СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Сергей, добрый вечер! Лучше изначально приобретать в долевую собственность чтобы в будущем не тратить денежные средства на раздел по доля и избежать спора по поводу собственно раздела квартиры в общей совместной собственности.

2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Андрей, а при приобретении квартиры сразу в долевую собственность нужен нотариус ?

Вам для начала согласие банка нужно, не факт, что он вам вообще даст кредит на таких условиях, это на его усмотрение

Сергей, нотариус здесь не обязателен.

Например, в ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, указано, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Но Вы покупаете, а не продаете.

Вам он понадобится, если Вы сами захотите удостоверить договор.

Сергей, дополню консультации коллег… ответив на Ваш вопрос… При покупке в долевую собственность нотариальное удостоверение договора обязательно, поскольку в данном случае меняется соглашением супругов законный режим совместной собственности и происходит ее раздел, а соглашение о разделе между супругами подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Эта позиция Росреестра, Минэкономразвития и судебная практика так же ее поддерживает.

Сбербанк с данной позицией Минэка ознакомлен.

«О нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность. (Письмо Минэкономразвития России от 29.03.2017 N Д23и-1701)

О нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность. (Письмо Минэкономразвития России от 29.03.2017 N Д23и-1701)»

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Согласно пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Исходя из положений статьи 42 СК РФ установленный законом режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, заключенным в предусмотренной для него нотариальной форме (пункт 2 статьи 41 СК РФ).
Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая отличный, а именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, в том числе и в случае заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, требования СК РФ обязательны для всех сторон договора.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
При этом, если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Учитывая изложенное, в целях исключения дополнительных обязанностей по нотариальному удостоверению сделок под страхом их ничтожности, по мнению Департамента недвижимости, возможен один из следующих вариантов:
приобретение объекта недвижимости в совместную собственность супругов, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, по которому объект будет оформляться в совместную собственность супругов;
представление на государственную регистрацию права общей долевой собственности супругов на объект недвижимости брачного договора, в соответствии с которым супруги изменяют законный режим совместной собственности.

Это интересно:  Как оформить договор купли-продажи земельного участка? 2019 год

данное разъяснение без труда можно найти в сети Интернет в полной версии.

В связи с чем, могу ответить на Ваш вопрос… Вы писали:

«подскажите пжлст: в какую собственность лучше регистрировать квартиру ( чтобы в будущем было меньше проблем ) — в общую совместную или общую долевую и нужен ли нотариус? „

В вашем случае однозначно Сбербанк оформит проект договора в совместную собственность… либо Вы будете по договору выступать один как Покупатель, а супруга в силу закона в любом случае приобретает право совместной собственности… Необходимо будет нотариальное согласие супруги, если в договоре купли-продажи она участвовать не будет… Соответственно я бы настояла о включении в договор купли-продажи Вашей супруги стороной сделки (покупателем) дабы на этом этапе сэкономить на нотариальном согласии… В последующем Вы сможете заключить либо брачный договор с супругой, либо соглашением определить доли в праве на квартиру… Но все эти процедуры нотариальные.

Если остались вопросы… с радостью готова ответить.

Сбербанк установил следующие требования к договору ипотеки:

Участниками сделки должны являться только физические лица — граждане РФ. Объект недвижимости не может продаваться из долевой собственности и/или приобретаться в долевую собственность. Сторонами сделки не могут быть несовершеннолетние или состоящие под опекой/попечительством. В сделке не должно быть представителей по нотариально удостоверенной доверенности. В сделке может быть не более пяти созаемщиков, двух продавцов, двух покупателей

Таким образом недвижимость, купленную по ипотеке в Сбербанке вы не сможете оформить в долевую собственность (в договоре будет совместная).

Вы берете недвижимость в совместную собственность и платить за ипотеку будете из совместного дохода.

5 фактов о совместной собственности

1Собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
2 В случае совместной собственности могут возникнуть сложности при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать это имущество, вам придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества.
3 Если объект в совместной собственности нескольких лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. Таким образом, налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.
4 Каждый из собственников объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между совладельцами квартиры или дома по договоренности между ними. Доли вычета нужно указать в заявлении о распределении долей, которое подается в налоговую инспекцию. Его должны подписать все собственники жилья.
5 Каждый из собственников имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.

Но как состоящие в официальном браке вы можете оформить квартиру в совместную собственность, в частную собственность одного из супругов или долевую собственность (по 1/2, 1/3 или 2/3 доли и т. п.) получив согласие у банка.

Сергей, дополню консультации коллег… ответив на Ваш вопрос… При покупке в долевую собственность нотариальное удостоверение договора обязательно, поскольку в данном случае меняется соглашением супругов законный режим совместной собственности и происходит ее раздел, а соглашение о разделе между супругами подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Эта позиция Росреестра, Минэкономразвития и судебная практика так же ее поддерживает.

Сбербанк с данной позицией Минэка ознакомлен.

О нотариальном удостоверении сделок, связанных с приобретением супругами недвижимого имущества в общую долевую собственность. (Письмо Минэкономразвития России от 29.03.2017 N Д23и-1701)»

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ), законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Согласно пункту 1 статьи 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Исходя из положений статьи 42 СК РФ установленный законом режим совместной собственности может быть изменен только брачным договором, заключенным в предусмотренной для него нотариальной форме (пункт 2 статьи 41 СК РФ).
Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют закрепленный законом порядок общей собственности, устанавливая отличный, а именно долевой режим собственности на приобретаемый объект недвижимости. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимости, в том числе и в случае заключения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности, в связи с чем указанные договоры подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, требования СК РФ обязательны для всех сторон договора.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии с положениями статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, либо в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
При этом, если нотариальное удостоверение сделки, в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ, является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Учитывая изложенное, в целях исключения дополнительных обязанностей по нотариальному удостоверению сделок под страхом их ничтожности, по мнению Департамента недвижимости, возможен один из следующих вариантов:
приобретение объекта недвижимости в совместную собственность супругов, в том числе при заключении договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, по которому объект будет оформляться в совместную собственность супругов;
представление на государственную регистрацию права общей долевой собственности супругов на объект недвижимости брачного договора, в соответствии с которым супруги изменяют законный режим совместной собственности.

данное разъяснение без труда можно найти в сети Интернет в полной версии.

В связи с чем, могу ответить на Ваш вопрос… Вы писали:

«подскажите пжлст: в какую собственность лучше регистрировать квартиру ( чтобы в будущем было меньше проблем ) — в общую совместную или общую долевую и нужен ли нотариус? „

В вашем случае однозначно Сбербанк оформит проект договора в совместную собственность… либо Вы будете по договору выступать один как Покупатель, а супруга в силу закона в любом случае приобретает право совместной собственности… Необходимо будет нотариальное согласие супруги, если в договоре купли-продажи она участвовать не будет… Соответственно я бы настояла о включении в договор купли-продажи Вашей супруги стороной сделки (покупателем) дабы на этом этапе сэкономить на нотариальном согласии… В последующем Вы сможете заключить либо брачный договор с супругой, либо соглашением определить доли в праве на квартиру… Но все эти процедуры нотариальные.

Если остались вопросы… с радостью готова ответить.

Режим общего имущества – одна из распространенных форм собственности. Помимо нюансов, связанных с использованием такого имущества, существуют и определенные особенности его реализации. Довольно часто собственники заключают договор купли-продажи общей собственности (ДКП). Разберем более подробно, что он собой представляет и как правильно его оформить.

Совместная собственность подразумевает под собой принадлежность имущества одновременно нескольким владельцам. Все они владеют, пользуются и распоряжаются имуществом по своему усмотрению, не пренебрегая интересами других сособственников.

Право владельцев возникает как на делимые, так и на неделимые вещи.

Выделяют две разновидности общей собственности:

  • общедолевая – доля каждого из участников определена;
  • совместная – доли владельцев изначально не выделены.

Переводить имущество из совместной собственности в долевую можно по усмотрению сторон, а наоборот – в случаях, установленных законом.

Особенности режима общей собственности урегулированы Гражданским кодексом РФ . Это главный нормативно-правовой акт в данной сфере.

Отдельные аспекты регулируются некоторыми законами и подзаконными актами. Вопросы, связанные с регистрацией данного рода имущества, подпадают под юридическое действие закона « О государственной регистрации недвижимости » от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Реализация совместной собственности имеет свои особенности. Если доли в квартире не выделены, то все владельцы выступают как один собственник, действуя совместно.

Ни один из собственников не может самостоятельно продать жилье без согласия остальных совладельцев.

Такой вид собственности наиболее часто возникает у мужей/жен, а также у участников крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ).

Каждый собственник вправе пользоваться и распоряжаться своей долей по личному усмотрению. Однако при продаже недвижимости он обязан в первую очередь сделать предложение о покупке объекта остальным совладельцам имущества.

Только в случае отказа последних у него возникает право продать объект другим лицам.

  • реальная – выделенная в натуре и привязанная к конкретным частям квартиры;
  • идеальная – абстрактная, не выделенная в натуре.

Договор купли-продажи квартиры супругами в долях предполагает установление части, которая принадлежит каждому из них. В большинстве случаев имущество делится пополам, однако в сделке могут быть предусмотрены и иные условия.

Нормы Семейного кодекса РФ наделяют супругов правом изменить режим совместной собственности на долевой или раздельный.

Если доли изначально не указываются в договоре, это не помешает разделить имущество в дальнейшем.

Прежде чем заключить сделку, многие подписывают предварительный договор купли-продажи в долевую собственность. Это позволяет закрепить готовность сторон провести отчуждение доли недвижимого объекта.

Продавая свою часть, сначала нужно уведомить другого участника, ведь он имеет преимущественное право на ее покупку.

В соответствии с Семейным законодательством, важным условием продажи совместного имущества является согласие супруга на реализацию недвижимости.

Согласие партнера подлежит нотариальному удостоверению.

Разрешение не требуется только в том случае, когда имущество считается личным.

Форма ДКП с согласием супруга в 2019 году остается неизменной: договор заключается письменно путем составления единого документа.

Это интересно:  Договор дарения доли квартиры: образец скачать Росреестра 2019 год

Одно из существенных условий ДКП – цена сделки. Договор, в котором не указана сумма, можно считать ничтожным.

Законодательство не требует нотариального удостоверения договора, поэтому этот вопрос остается на усмотрение сторон.

Переход права собственности к приобретателю имущества подлежит государственной регистрации.

Особенности, которыми отличается договор купли-продажи квартиры супругу, зависят от того, в какой собственности находится имущество: совместной или долевой.

В первом случае пара действует в своих интересах как единое лицо. Учитывая, что в тексте документа следует перечислить всех собственников жилого объекта, сторон в договоре должно быть не меньше трех.

Составить такой договор можно при помощи юристов или самостоятельно. Во втором случае заранее стоит ознакомиться, как выглядит образец договора купли-продажи квартиры в общей совместной собственности супругов.

При реализации долевой собственности в соглашении прописывается цена каждой доли, а также точное ее описание. Документ составляется в письменной форме, и при желании сторон может быть нотариально удостоверен.

Продавец не должен забывать о преимущественном праве покупки доли другим совладельцем. На решение этого вопроса отводится месяц, после чего продавать квартиру можно любому покупателю на тех же условиях.

Чтобы оформить документ правильно, посмотрите, что собой представляет образец договора купли-продажи общей долевой собственности.

Еще одним из существенных условий договора является его предмет. Предметом выступает само недвижимое имущество:

  • квартира,
  • дом,
  • другое сооружение,
  • земельный участок.

В тексте документа нужно указать данные, по которым легко установить, какой объект подлежит передаче, в частности:

При отсутствии указанных сведений договор будет считаться незаключенным.

В документе, помимо суммы, обычно указывается, каким способом покупатель должен передать продавцу средства и в течение какого срока. По договоренности между сторонами используется как наличный, так и безналичный расчет.

В последние годы набирает популярность способ оплаты посредством банковских ячеек. Покупатель кладет в нее деньги, а продавец – ключ от квартиры. На получение средств накладывается запрет, пока стороны не уладят формальности с документами.

При заключении ДКП продавец обязуется передать второй стороне договора недвижимое имущество. Передача объекта осуществляется на месте его расположения. Доказательством факта приема-передачи является соответствующий акт.

Обязанности продавца считаются исполненными не после заключения договора, а после того, подписания акта приема-передачи.

В акте фиксируется состояние объекта, его соответствие информации, указанной в договоре. Содержание документа может варьироваться в зависимости от условий и предмета соглашения.

С этого момента плательщиком коммунальных и прочих услуг становится покупатель.

С 1.01.2017 года вступил в силу Федеральный закон « О государственном кадастре недвижимости ». Согласно этому документу, получить услуги по регистрации покупки можно несколькими способами:

  1. Путем личного обращения в офис Росреестра.
  2. Через многофункциональный центр.
  3. По почте.
  4. В электронном виде.

Сократились и сроки предоставления услуг. Теперь они составляют от 5 до 10 дней в зависимости от вида предоставляемой услуги.

Чтобы провести выделение долей договором купли-продажи или реализовать имущество с уже выделенными долями, для государственной регистрации необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • заявление;
  • ДКП;
  • доверенность в случае подачи документов через представителя;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

За государственную регистрацию, в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ , взимается государственная пошлина. Для физических лиц ее размер составляет 2 тысячи рублей.

Порядок вычисления сбора, а также актуальные размеры госпошлины можно узнать на официальном сайте Росреестра .

Каждый владелец имеет право распоряжаться своей долей имущества, но необходимо учитывать определенные особенности:

  1. Для продажи части дома доля должна быть реальной, а не идеальной, то есть выделенной в натуре.
  2. Совладельцы жилого объекта имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

Продавец должен предупредить других совладельцев об отчуждении доли в общем имуществе за месяц. Этот срок отведен законодателем на обдумывание данного предложения.

У каждого собственника есть 90 дней на оспаривание продажи и перевод прав и обязанностей покупателя на себя.

Если участник договора уверен, что не планирует приобретать чужую долю, он вправе сразу, не дожидаясь истечения месячного срока, написать отказ. Документ составляется в свободной письменной форме. В нем необходимо указать факт предложения покупки, адрес и ФИО сторон, их паспортные данные.

Переуступка права на покупку законодательством не предусмотрена.

При продаже любой недвижимости происходит переход земельного участка в долевой собственности к покупателю.

Согласно закону, если продавец является собственником земельного участка, на котором расположен объект продажи, к покупателю переходит право собственности на землю, которая находится под строением и необходима для его использовани, если закон не предусматривает другое.

Продажа недвижимости, которая находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу, допускается без согласия владельца только в том случае, когда это не противоречит условиям использования участка.

Если продавец передает имущество не того качества, что предусмотрено договором, покупатель может требовать:

  • уменьшения цены;
  • устранения недостатков за счет продавца;
  • возмещения расходов, понесенных на устранение недостатков.

При выявлении значительных нарушений условий договора покупатель вправе:

  1. Пренебречь своими обязанностями по договору и требовать возврата уплаченной суммы.
  2. Требовать заменить товар ненадлежащего качества.

Совместная собственность у продавца чаще всего возникает в браке. Это связано с тем, что почти все приобретенное супругами считается их совместно нажитым имуществом. При этом предполагается, что у мужа и жены равные части.

Некоторые супруги предпочитают изначально выделить доли, чтобы к этому не пришлось прибегать в дальнейшем.

Не все имущество, приобретенное в браке, считается совместным. В праве общей долевой собственности у супругов доли зачастую идеальные, не выделенные в натуре. Поэтому все более актуальными становятся соглашения и брачные договоры.

Когда дело доходит до покупки недвижимости, у супругов часто возникает вопрос, как лучше приобретаемое жилье оформить.

Наиболее распространенный вариант – совместная собственность с невыделенными долями. Кроме того, все чаще в последнее время оформляют договор покупки квартиры в долевую собственность. А некоторые супруги посредством заключения брачного договора определяют раздельный режим пользования.

В каждом случае пара самостоятельно определяет, какой вариант подходит им больше всего.

Вопрос приобретения общей собственности актуален для многих граждан, особенно для состоящих в браке. В последние годы они все чаще готовы заключить договор купли-продажи вместо раздела имущества, что значительно упрощает жизнь супругам в случае развода и сводит до минимума имущественные споры.

Учитывая общий режим пользования, данного рода договоры имеют свои особенности, и все же подобные сделки – оптимальный вариант оформления недвижимости.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Жизнь в браке ставит перед супругами важную задачу – найти квартиру для проживания. Если отдельное жилье уже есть, одной проблемой меньше. Однако в случае с покупкой квартиры придется определиться с режимом собственности – совместное или долевое владение супругов.

Могут ли муж с женой купить квартиру, поделить ее на долю и пользоваться ими независимо друг от друга? Или действует совместная собственность без исключений? Обязательно ли привлекать нотариуса или можно отказаться от его услуг? Стоит ли заключать брачный договор или обойтись соглашением супругов? Читайте нашу статью, и вы узнаете ответы на эти и другие вопросы с высоты экспертного мнения.

Законный режим супружеской собственности – общий совместный. Об этом говорит Семейный кодекс, такому принципу следуют нотариусы, органы регистрации и суды.

Согласно общим правилам, супруги могут приобрести квартиру, но она будет оформлена не в долевую, а в совместную собственность (ст. 34 СК РФ).

Что означает понятие «совместная собственность»? Считается, что такое имущество принадлежит обоим супругам, вне зависимости от того, на чье имя оно было оформлено. Отсюда можно сделать вывод, что недвижимость перейдет в разряд совместной собственности.

Единственное основание, когда супруги могут купить жилье в общедолевую собственность – брачный контракт.

Выделяют еще два условия, которые применяются реже:

  • соглашение о разделе имущества – приватизированная квартира делится на доли мужа и долю жены (например, поровну);
  • купля-продажа с использованием личных средств супругов – например, жена получила деньги в наследство, а муж занимался бизнесом и сколотил состояние до вступления в брак.

Таким образом, опция «по умолчанию» – оформление совместной собственности на квартиру. Однако супруги могут обойти данное правило, если заключат брачный контракт. Более подробно о нем далее.

Имущественные отношения мужа и жены нуждаются в регулировании. Одно дело договариваться на словах – в любой момент супруг может нарушить свое слово, а у его оппонента не окажется доказательств. Брачный договор – это письменный документ, определяющий судьбу имущества супругов.

Начиная с конца 2018 года, регистраторы не оформляют долевую собственность на супругов, если последние не предоставят брачный контракт. Условием соглашения должно быть исключение совместной собственности на купленные вещи. Супруги могут заменить стандартный порядок любым другим (например, указать, что квартира оформляется в долевую собственность, а муж с женой получают доли в жилом помещении).

Юшков и Телегина составили брачный договор о судьбе будущего имущества. Молодожёнам было удобно не делить все поровну, а определить новый режим собственности – долевой, с увеличением доли жены. Вскоре состоялась свадьба и брачный договор вступил в законную силу. Спустя полгода Юшковы купили 2-комнатную квартиру в центре Санкт-Петербурга. Согласно условиям брачного договора, супруги разделили жилье на доли, т.е. оформили долевое владение – Юшковой досталась ⅔ часть квартиры, а Юшков оформил ⅓ долю. Отсутствие брачного договора не оставило бы супругам шанса, кроме как оформить жилье в совместное владение. Если бы случился развод, квартира делилась бы на равные части – по ½ на человека.

Оформление в долевую собственность купленной квартиры требует привлечения штатного специалиста – нотариуса. Нововведение вступило в силу с 2016 года, а сведения были внесены в ФЗ № 218 «О государственной регистрации…».

Супруги посещают нотариуса с целью:

  • составить или заверить брачный договор – только с его помощью можно оформить жилье в долевое владение;
  • удостоверить соглашение о разделе имущества в браке.

Нотариус изучает условия сделки, сверяет данные с бумагами, запрашивает информацию в Росреестре, ставит подпись и «мокрую» печать государственного образца. Отсутствие печати нотариуса приведет к отказу в регистрации со стороны Росреестра. Такого же принципа придерживаются министерство Минэкономразвития и суды РФ.

Извечная дилемма, что выгоднее: совместная или долевая собственность в случае с супругами? Ответ на этот вопрос лучше всего дать на основе сравнения режимов.

/* – лучшее решение для супругов

Ограниченное, строго в рамках выделенной доли

(например, мужу принадлежит ⅔ квартиры, а жене ⅓ часть – супруги не претендуют на доли друг друга)

Это интересно:  Вопросы права: какие договоры подлежат государственной регистрации 2019 год

/* – оптимальный вариант для мужа и жены

/* – несомненный плюс в пользу супругов в браке

Равномерное распределение налога между супругами – в рамках их долей

/* – явное преимущество

Осуществляется согласно условиям брачного контракта – можно отойти от принципа равенства долей

/* – выгода супругам

Только квартиру целиком, при обоюдном согласии мужа и жены

/* – финансовая выгода

Свободная сделка напрямую с продавцом

/* – плюс в пользу режима

Таким образом, оформление долевой собственности выгодно с точки зрения дальнейшего раздела жилплощади. Общая совместная собственность супругов упрощает пользование квартирой, но загоняет в рамки при разделе жилья.

Рекомендуем ознакомиться с другими сравнениями двух режимов в нашей статье «В чем разница между совместной и общей долевой собственностью?».

Уточнив сравнения режимов, переходим к обзору инструкции по приобретению жилья в долевую собственность супругов. Сразу скажем, что процесс отличается от стандартного.

Прежде чем регистрировать право собственности, вам придется подумать над составлением брачного контракта.

Следующие этапы стоят друг за другом в такой последовательности:

  1. Во-первых, составить проект брачного договора

Распишите, как делится квартира, кому отходят доли, чьи дроби будут больше, а чьи меньше и т.д.

  1. Во-вторых, утвердить договор у нотариуса

Отправляйтесь в ближайшую нотариальную контору: составьте брачный договор, обговорите нюансы. Если контракт уже составлен, передайте его на удостоверение нотариусу. Перед этим нужно оплатить услуги специалиста – обычно деньги передаются прямо в офисе нотариуса через секретаря-референта.

  1. В-третьих, найти подходящую квартиру

Обратите внимание на район, инфраструктуру, экологию, этажность, износ дома, соседей и другие факторы. Имейте в виду, что 1-комнатная квартира делится на идеальные доли – условно. Представить их в виде жилых комнат не получится ни при каких раскладах.

  1. Четвертое – заключить договор купли-продажи

Вместе с ним, точнее до него, можно подписать предварительный договор купли-продажи. Одновременно с договором стороны составляют акт приема-передачи квартиры. Размер долей мужа и жены нужно прописать сразу – строго по условиям брачного договора.

  1. Пятое – рассчитаться с продавцом

Разумнее воспользоваться арендой банковской ячейки. Как только вы подпишете документы, сообщите продавцу код от сейфа, и он сможет забрать деньги. Новые правообладатели получат в распоряжение квартиру.

  1. Шестое – зарегистрировать сделку в Росреестре

Обратитесь в ближайшее отделение МФЦ (сейчас бренд – «Мои документы») и передайте документацию. Сведения поступят в орган Росреестра, откуда супругам придут документы о праве собственности на объект. Останется явиться в отделение и получить готовый образец – бумажную или электронную выписку из ЕГРН.

Сразу после совместной покупки квартиры в долевую собственность супруги обязаны выделить доли:

  • равнозначные или неравнозначные (⅔ и ⅓);
  • определенные или неопределенные (¼ часть жилья в виде комнаты 20 кв. метров).

Никаких ограничений нет – главное, чтобы собственник получил долю не меньше социальной жилищной нормы на человека – обычно от 9-12 кв. метров и выше. Субъекты РФ устанавливают такие нормы в соответствии с социальной политикой.

Как можно определить доли мужа и жены:

  • брачный контракт супругов;
  • новое соглашение об определении долей в общем праве;
  • изменение долей в судебном порядке – обычно это происходит при разделе совместной собственности, а не в процессе совместной покупки квартиры.

Желательно устанавливать доли на этапе составления брачного договора. Чтобы не возникло путаницы, споров и обмана – обратитесь за консультацией к юристам нашего портала.

Супругам предстоит собрать и подготовить следующий состав бумаг:

  • паспорта;
  • оригинал брачного контракта;
  • свидетельства о рождении детей – если планируется выделить доли несовершеннолетним.

Со стороны покупателя обязательно документ о праве собственности на квартиру – цветное свидетельство или новая выписка из ЕГРН + правоустанавливающий документ в формате договора или свидетельства (например, о приватизации жилого помещения).

Отдавая документы на регистрацию в МФЦ или Росреестр, супруги прилагают к этому перечню договор о покупке.

Итак, вы определились с квартирой, отыскали продавца, обсудили важные условия и готовитесь к оформлению. Каковы сроки покупки и регистрации жилья в долевой собственности:

  • составление проекта брачного договора – от 1 до 7 дней;
  • утверждение у нотариуса – в течение суток;
  • оформление бумаг с продавцом – 1-3 дня;
  • передача документов в МФЦ или Росреестр – 10-15 минут;
  • ожидание ответа и выписки – от 4 до 10 дней, не считая праздничных дат и выходных.

Разумеется, сроки индивидуальны, но в целом процесс не отнимает много времени.

Прикинем, сколько уйдет денег на оформление документов:

  • цена квартиры – по договоренности;
  • составление проекта брачного договора с помощью нотариуса – от 1 000 до 5 000 рублей;
  • заверка брачного контракта – 500 рублей;
  • услуги нотариуса (УПТХ) – от 1 000 рублей и выше;
  • государственный сбор за регистрацию права собственности (госпошлина) – 4 000 рублей с обоих, 2 000 рублей с одного супруга.

Обратите внимание, что затраты могут быть связаны и с услугами оценщика. Например, если супруги решили оценить квартиру перед ее покупкой. Тариф устанавливает частная фирма, а все нюансы обговариваются при личном обращении клиентов.

Работающие граждане нашей страны имеют право на налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). Нет исключений и в случае с покупкой жилья в общую долевую собственность.

Ощутимая выгода по сравнению с вычетом при совместном владении квартирой – льготы сразу на обоих супругов, а не только на одного из них. Напомним, что при совместной собственности право на имущественный вычет имеет либо муж, либо жена – второй супруг пишет отказ.

Получить компенсацию от государства можно в пропорции от приобретенной доли в квартире. Размер налоговой льготы для физических лиц зависит от цены объекта недвижимости – максимальная сумма квартиры не должна превышать 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), а в случае с ипотекой – 3 млн рублей от % по кредиту. Супруги могут воспользоваться вычетом в рамках одной сделки, однако если сумма менее предельной нормы – остаток переносится на следующие сделки с жильем (покупка, строительство, ДДУ).

Налоговый вычет связан с уплатой подоходного налога – НДФЛ, поэтому супруги не смогут вернуть более 13% от уплаченной суммы.

Совсем иная ситуация, если жилье оформляют родственники, не приходящиеся друг другу супругами. Скажем, мать и дочь, брат и сестра, племянник и тётя… Не супруги могут оформить квартиру только в долевое владение, тогда как совместная собственность невозможна (ст. 256 ГК РФ)

Процесс покупки квартиры практически не отличается от описанной выше инструкции. Единственное, что не потребуется – составлять брачный контракт. А вот посетить нотариуса все же придется, особенно если в качестве продавца выступает не один, а несколько собственников. Затем нужно составить договор купли-продажи, оплатить госпошлины и зарегистрировать долевое владение в Росреестре.

Оформление квартиры в долевую собственность предполагает выделение долей каждому совладельцу. Обычно составляется соглашение об определении долей, а их размер прямо пропорционален выплаченной продавцу сумме.

Брат, сестра и племянница сестры приобретают 3-комнатную квартиру на вторичном рынке жилья. Собственником выступает дальний родственник, которому срочно нужны деньги. Цена квартиры – 5 млн рублей, родственники планируют оформить долевую собственность. Сестра и племянница имеют 1 млн на двоих, а брат – 4 млн рублей. Согласно расходам доли могут быть оформлены следующим образом:

  • брат заплатит 4 млн – ему положена ⅔ часть квартиры;
  • сестра переводит на счет продавца 500 000 рублей – она получит 1/6 часть;
  • племянница так же 500 000 рублей – соответственно 1/6 часть.

Изначальное распределение долей понятно, но стороны могут заключить соглашение о перераспределении долей в общем праве. Например, если сестра сделает ремонт, потратит свои деньги и улучшит жилье, она вправе рассчитывать на увеличение своей доли – допустим, до ⅓ части (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Жизнь супругов полна сложностей и жилищных споров. Оформление квартиры в долевую собственность может приводить к конфликтам, если не сразу – то в будущем. Желательно учитывать разные моменты, чтобы избежать противоречий.

Следуйте рекомендациям юриста:

  1. Уделите внимание брачному контракту – опишите все возможные случаи, а при необходимости дополните договор новыми пунктами.
  2. Определитесь с оплатой лицевых счетов – при долевой собственности каждый взносит платёж в рамках своей доли, но супругам удобнее совершать платежи совместно (важно договориться, кто будет заниматься оплатой ЖКУ, ремонта, налогов – муж или жена).
  3. Ипотечное жилье можно оформить только в совместное владение супругов – до тех пор, пока обременение не снято, муж и жена являются созаемщиками и не могут распоряжаться жильем (например, выделять доли). Сразу после погашения кредита обратитесь в банк за справкой, а затем снимите обременение в органе Росреестра.
  4. Разводящиеся супруги (не в браке) вправе разделить ипотечное жилье и выплачивать ссуду в рамках своих долей. Разумеется, придется поставить в известность кредитора (банк).
  5. Приобретение квартиры при наличии детей обязывает супругов выделить доли для маленьких собственников. Жилое помещение получает статус «долевой собственности». Величину детских долей устанавливают сами супруги. Читайте, как это происходит в статье «Как выделить доли детям», а также «Соглашение об определении долей в квартире по материнскому капиталу».

Подводя итог, отметим, что супруги могут купить квартиру и определить доли. Закон допускает один вариант в браке – заключить брачный контракт и договориться о судьбе имущества. Остальные случаи стандартные – жилье переводится в статус совместного владения мужа и жены. Если помимо супругов в сделке участвуют дети, квартира так же будет оформлена в долевую собственность.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Статья написана по материалам сайтов: room46.ru, pravoved.ru, zakon7ya.ru, law-divorce.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий