Пример договора аренды нежилого помещения, на какие пункты следует обратить особое внимание 2019 год

Аренда коммерческой недвижимости, предполагающая договор аренды, требует учета многих нюансов оформления сделки. Что следует знать и на что обратить внимание?

Что такое образец договора аренды

Прежде чем будет составлен и подписан окончательный вариант договора аренды, составляется образец договора аренды (не путать с типовым договором, который служит лишь основой для составления образца договора аренды).

Как правило, готовят образец договора аренды юристы обеих сторон, которые согласуют все нюансы правовых взаимоотношений арендодателя и арендатора. После того как будут рассмотрены все пожелания участников сделки, разрешены все спорные моменты и стороны пришли к взаимному согласию по каждому пункту (разделу), готовится окончательный вариант образца договора, который после его подписания сторонами обретает законную силу как договор аренды нежилого помещения.

По каким пунктам согласуется аренда нежилого помещения

Юридически отработанный и согласованный договор аренды нежилого помещения включает, как правило, следующие пункты:

  • предмет договора;
  • срок действия договора;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи недвижимого имущества;
  • порядок расчетов (арендная плата);
  • ответственность сторон;
  • основания и порядок расторжения договора;
  • разрешение споров;
  • форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы);
  • прочие условия;
  • список прилагаемых документов (обязательных и по согласованию сторон);
  • адреса и реквизиты сторон;
  • подписи сторон, заверенные их печатями.

Договор аренды согласуется арендодателем и арендатором по всем вышеперечисленным пунктам, за исключением двух последних – формальных.

Особое внимание – возможным спорным вопросам

В процессе эксплуатации арендованного помещения нередко возникают спорные ситуации, выход из которых с наименьшими потерями для обеих сторон должен быть прописан в договоре аренды. Наиболее конфликтными являются следующие вопросы:

  • арендная плата, в том числе порядок ее расчета и изменения (если, например, указана не сумма, а только по какой формуле рассчитывается арендная плата (порядок расчета), арендодатель может менять стоимость аренды, когда ему заблагорассудится);
  • ремонт арендуемого помещения (кто организует ремонт и несет расходы – арендатор или арендодатель?);
  • оплата коммунальных услуг (какая из сторон и в каком порядке их оплачивает);
  • состояние помещения (оно может влиять на арендные отношения, вплоть до расторжения договора аренды, и это должно быть отражено в договоре);
  • расторжение договора аренды (во избежание споров должны быть четко сформулированы причины, условия и порядок расторжения).
  • срок действия договора (от этого зависит, нужно или нет регистрировать договор аренды).

При заключении договора аренды, который подлежит обязательной регистрации в территориальном подразделении Росреестра, следует обратить особое внимание на то, чтобы в договоре было четко и надлежащим образом описано арендуемое помещение, а также не было неточностей в прилагаемых к договору документах о праве собственности и кадастрового учета. В противном случае возникнут проблемы с регистрацией договора.

Кстати, о регистрации

В соответствии с действующим законодательством договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от одного года, и вступает в законную силу только с момента регистрации.

Регистрация не требуется, если:

  • договор заключен на срок менее одного года;
  • договор, заключенный на срок менее года, предусматривает пролонгацию на такой же срок;
  • договор считается возобновленным или заключен на неопределенный срок.

Важный нюанс: срок действия договора аренды признается равным году, если исчисляется с 1 числа любого месяца в текущем году до последнего числа (30 или 31) предыдущего месяца в последующем году. Например: аренда нежилого помещения с 29. 12. 2015 года по 28. 12. 2016-го.

Для регистрации договора аренды в территориальном органе Росреестра следует подать туда следующие документы:

  • заявления от обеих сторон установленного образца (на бланках Росреестра);
  • документы, удостоверяющие личности заявителей, в том числе если это доверенные лица;
  • оригиналы договора аренды от каждого заявителя, плюс один экземпляр для Росреестра;
  • если одна из сторон является юридическим лицом, она предоставляет учредительные документы;
  • правоустанавливающие и иные документы на объект недвижимости, в котором арендуется помещение.

В Росреестре могут затребовать кадастровый паспорт, поэтажный план, описание помещения, согласования и другие документы, поэтому лучше побывать там предварительно, чтобы согласовать весь список.

Неплохо также, если стороны будут хорошо ориентироваться в процедуре государственной регистрации договора аренды. Она состоит из пяти этапов:

  • приема вышеназванных документов;
  • правовой экспертизы поданных документов;
  • внесения записей в ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество) о регистрации договора аренды;
  • нанесение надписей о регистрации на договоры аренды;
  • выдача документов заявителям.

Несмотря на кажущуюся обременительность процедуры регистрации, участие сторон необходимо лишь на первом и пятом этапах – сдать документы, а затем получить их уже зарегистрированными. Главное, тщательно подготовить документы к регистрации, чтобы не создавать себе лишних проблем.

Сдача помещений, зданий и площадей в аренду – отдельный, и пользующийся стабильным спросом, рынок услуг. Взятие в аренду офиса или склада – едва ли не первый шаг в работе любой компании. Подобные отношения между юридическими лицами оформляются только письменно, с обязательной фиксацией всех достигнутых договоренностей и согласованных условий.

Существует стандартная (типовая) форма бланка, которую вы можете без труда найти в сети Интернет или получить у нотариуса. В нее вносятся дополнения и изменения, учитывая индивидуальную ситуацию конкретных сторон изменения, но общая канва едина для всех. Рассмотрим основные моменты в составлении подобных документов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Ключевые пункты любого договора об аренде нежилой недвижимости – это:

  • информация о самом объекте недвижимости или его части, передаваемой в аренду, ее площади, целевом назначении и прочем;
  • оговоренный размер арендного платежа и сроки оплаты;
  • информация о сторонах сделки, с полным наименованием компаний, реквизитами, организационно-правовой формой, системой налогообложения и прочим.

Кроме того, стороны вписывают в документ достигнутые договоренности о:

  • сроках аренды;
  • условиях пролонгации или расторжения договора;
  • гарантийном платеже и оплате коммунальных услуг;
  • страховке (если она имеется или предусмотрена для имущества, передаваемого в аренду);
  • условиях пересмотра размера арендной платы;
  • порядке рассмотрения споров сторон и внесения изменений в договор;
  • праве на субаренду или запрете таковой;
  • оплате или компенсации затрат на ремонт и другие улучшения помещений, или же за повреждение имеющегося имущества;
  • рисках и ответственности;
  • регистрации договора (по необходимости).
  1. «Шапку». Верхняя часть договора аренды, кроме самого названия документа, отведена под описание сторон: правовая форма, полное название, ФИО и обоснование полномочий (например, ссылка на устав предприятия) со стороны «Арендодателя» и со стороны «Арендатора.
  2. Предмет. В этом разделе прописывается вся информация об имуществе, передаваемом в аренду, его юридический адрес, название, площадь, кадастровый номер и прочая идентификационная информация. Здесь же указываются основания права собственности арендодателя на передаваемый объект недвижимости.
  3. Передача помещения. Обязательно оформляется соответствующим актом, подписанным сторонами. В договоре может быть указана дата, до которой должен произойти процесс приема-передачи.
  4. Использование помещения. Указываются утилитарные цели: розничная или оптовая торговля, складская или производственная деятельность, офис компании и тому подобные.
  5. Стоимость. Фиксируется конкретная сумма, сроки и способы внесения оплаты.
  6. Обязанности и права арендатора. Перечень может изменяться согласно договоренностям сторон, но в типовых договорах зачастую это: своевременная оплата аренды, обеспечение сохранности полученного по договору имущества и пожарной безопасности, соблюдение санитарных норм, не проводить перепланировку или перестройку объекта без согласования с Арендодателем, предоставить последнему доступ для проверок состояния помещений и целевого использования.
Это интересно:  Как оформить дарственную на земельный участок: где, документы 2019 год

Арендатор имеет право использовать предмет аренды согласно оговоренным целям, пользоваться коммуникациями, устанавливать сигнализацию, замки и предпринимать другие меры по охране объекта недвижимости. Отдельно прописывается право или запрет на передачу в субаренду. Обязанности и права арендодателя. Зачастую это: передать, а по окончанию договора или при его расторжении, принять сдаваемое в аренду имущество.

Предоставить арендатору все необходимые ключи и документы, не препятствовать доступу сотрудников компании-арендатора на объект договора, копии договоров с коммунальными предприятиями и энергоснабжающими компаниями, обслуживающими данный объект, или право на заключение таковых. Арендодатель имеет право на периодические проверки состояния переданного имущества.

  • Улучшения и ремонт. По договоренности сторон, стоимость этих работ может вычитаться из арендной платы, может компенсироваться одной стороной другой, может оставаться исключительно в компетенции арендатора или арендодателя.
  • Возврат помещения. Также оформляется актом приема-передачи, в котором фиксируется фактическое состояние имущества. Зачастую в разделе прав и обязанностей сторон оговаривается возврат в должном состоянии, не худшем, чем было на начало действия договора.
  • Ответственность. За нарушения договора стороны несут ответственность, согласно действующему законодательству Российской Федерации.

    Кроме того, по взаимному согласию, могут быть прописаны конкретные штрафные санкции, налагаемые на одну из сторон в случае нарушения того или иного пункта документа, а также форс-мажорные и другие обстоятельства, которые не влекут за собой наложение санкций.

    Также указываются ответственность арендатора за сохранность имущества и компенсация ущерба, если таковой будет нанесен.

  • Расторжение. Указываются условия, при которых договор может быть расторгнут до истечения срока действия, и обязательства сторон в этом случае. Например, уведомление не менее чем за два месяца до фактического расторжения.
  • Заключение. В заключительных положениях стороны гарантируют, что в договоре указана полностью достоверная информация о них и предмете договора, обязуются информировать друг друга в случае изменения реквизитов, организационно-правовой формы и прочего, оговаривают условия внесения изменений в договор или принятия дополнительных соглашений к нему. Далее приводятся полные реквизиты сторон, заверенные подписью и печатью каждой из них.
    • Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами
    • Скачать образец договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами

    Особо тщательно следует подойти к составлению указных выше трех ключевых пунктов (данных о предмете договора, сторонах и арендной плате), так как без них договор не может считаться действительным. Также рекомендуется максимально подробно прописать права и обязанности сторон, как в отношении объекта недвижимости, так и по поводу реагирования на обращения, запросы или претензии второй стороны.

    Одна из самых распространенных ошибок – подписание типовой формы, без подробного внесения в нее всех достигнутых договоренностей. Законодательство не зря настаивает на письменном оформлении подобных отношений между юрлицами, так как подтвердить или опровергнуть нарушение не задокументированных устных условий впоследствии не представляется возможным.

    В остальном, обратите внимание, что любая ошибка в информации о предмете договора и реквизитах сторон может поставить под сомнение правомочность документа. Также ошибочно будет для обеих сторон не проверить предоставленную визави информацию: для арендатора – о праве собственности на указанный объект недвижимости, для арендодателя – о целях, в которых объект собираются эксплуатировать.

    Нередко стороны допускают ошибку, не регистрируя договор, сроком более года, таким образом, фактически, действуя в рамках документа, который должен был вступить в силу только после госрегистрации, и без нее не имеющего правомочности.

    Не рассчитывайте, что типовой шаблон или готовое предложение арендодателя полностью учтет ваши интересы и защитит права.

    Отнеситесь к составлению договора со всей ответственностью, максимально точно отобразите позиции сторон в основном документе, чтобы не составлять впоследствии десятки приложений и дополнений к договору, воспользуйтесь услугами стороннего эксперта, если не уверены в собственной квалификации.

    Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

    Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

    Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

    Список ниже — далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

    Потенциальные риски арендодателя:

    · помещение может быть использовано не по назначению;

    · арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

    Это интересно:  Договор переуступки права аренды нежилого помещения 2019 год

    · имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

    · арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

    Потенциальные риски арендатора:

    · в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

    · в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

    · арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

    · арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

    · техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

    В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

    Проверка документов и осмотр помещения

    Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

    1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

    2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

    3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

    4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

    5) Паспорт БТИ на помещение.

    После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

    Проверка договора аренды

    Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

    В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

    В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора. В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

    Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя подтверждающий документ.

    В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор. В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие. Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей. Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

    Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

    Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

    1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

    2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

    3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

    4) порядок передачи права аренды в залог;

    5) порядок доступа в помещение;

    6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

    Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке. А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение). Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

    Это интересно:  Агентский договор между юридическими лицами 2019 год

    Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи. Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения. В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

    · после государственной регистрации договора аренды;

    · после поступления авансового платежа;

    · в момент подписания договора аренды;

    · после окончания ремонтных работ.

    Полностью вопрос звучит так: В настоящее время я расширяю свой бизнес (розничная торговля) и постоянно сталкиваюсь с проблемой арендных отношений. Например, после заключения с собственником договора аренды нежилого помещения появляются некие дополнительные условия, которые я должен оплачивать: то новые требования государственных надзорных органов в отношении помещения (по словам собственника), то повышение расходов собственника в связи с проведением каких-то коммунальных работ. С субарендными отношениями еще сложнее. Приходится постоянно доплачивать либо судиться, тратя при этом деньги и время. Была ситуация, когда нас буквально выкинули из одного помещения. Подскажите, пожалуйста, как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды, субаренды, чтобы избежать подобных ситуаций?

    Как и в случае заключения любого договора, при подписании договора аренды вам следует, в первую очередь, обратить внимание на основные условия договора: дата, место заключения, предмет, цена, сроки договора, реквизиты сторон.

    В случае если в договоре будут отсутствовать указанные условия либо будут не согласованы (не четко идентифицированы), данный договор может быть признан незаключенным. Конечно, имеется судебная практика, когда, например, отсутствие в договоре аренды срока является основанием для признания его заключенным на неопределенный срок. Но представляется более разумным предусмотреть все возможные риски на стадии заключения договора.

    Что касается именно арендных правоотношений, при заключении договора следует обратить внимание на следующее.

    Перед заключением договора аренды проверьте контрагента на предмет его «проблемности», т. е. на сайтах районных судов по месту нахождения имущества, а также по месту регистрации общества (физического лица) проверьте, не имеется ли судебных споров с участием вашего контрагента. То же необходимо сделать и на сайте арбитражного суда (информационная база у них по России одна — kad.arbitr.ru).

    В случае выявления фактов постоянных претензий к вашему контрагенту либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности. При наличии судебных требований уже со стороны арендодателя предполагается наличие потенциальной конфликтности при построении им деловых отношений. Возможно, вам удастся выяснить, что контрагент находится в стадии банкротства либо имеет крупные задолженности. В этом случае, даже взыскав в свою пользу все понесенные вами убытки, реально получить деньги вы не сможете. Как правило, в отношении потенциального арендодателя заказывается также выписка из ЕГРЮЛ. Помимо свидетельства на право собственности, возможно, имеет смысл запросить у собственника бухгалтерские балансы и т. д.

    При заключении договора аренды арендатор должен проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Указанное возможно осуществить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении интересующего вас объекта недвижимости.

    Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор на срок менее года должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

    В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды (с учетом того, что у субарендатора не один, а два субъекта арендных правоотношений — собственник и арендатор), но со следующими особенностями.

    Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во избежание спорных ситуаций его лучше получить в письменной форме.

    Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Соответственно, субарендатор должен изучить договор аренды.

    Имейте в виду, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

    Досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды — ст. 618 ГК РФ. Предусмотрите риски на стадии изучения прав и обязанностей арендатора. И хотя имеется практика заключения договора аренды собственником напрямую с субарендатором, в случае расторжения договора аренды доводить ситуацию до суда либо просто повышать риски возникновения неблагоприятных для бизнеса условий, при возможности решить все на стадии подписания контракта, представляется экономически нецелесообразным.

    Важным моментом в договоре аренды является определение сторонами порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Определите размер арендной платы, порядок ее изменения.

    Предусмотрите порядок улучшения помещения за свой счет. В случае расторжения договора, признания его недействительным, незаключенным возмещаются ли вам эти улучшения?

    Постарайтесь предусмотреть все потенциальные конфликтные ситуации и заключайте договор с их учетом.

    Статья написана по материалам сайтов: sdelkadrom.ru, svoe.guru, www.cre.ru, www.forbes.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий