Примеры договора купли-продажи квартиры: особенности оформления в зависимости от условий продажи недвижимости 2019 год

Сделки купли продажи квартир встречаются на рынке недвижимости наиболее часто. Тем не менее, всякий раз при их оформлении могут возникать новые нюансы, требующие дополнительных компетенций.

Рассмотрим, что поможет участникам процедуры правильно выбрать алгоритм взаимодействия и учесть все тенденции, влияющие на проведение сделки, если необходимо продать или купить квартиру в России.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

В результате сделки с недвижимостью:

  1. Продавец передаёт покупателю вещные права на жилое помещение, а покупатель принимает их.
  2. Факт проведения сделки скрепляется актом приёма передачи, вносится в договор и в кадастровые записи Росреестра.
  3. После регистрации продавец утрачивает права пользования и владения квартирой, а покупатель приобретает их.

За передачу имущественных прав на квартиру покупатель передаёт продавцу соразмерную сумму денежных средств.

На сделку распространяются общие требования к заключению договора (ст.153 и 235 ГК РФ). При нотариальном удостоверении сделки применяются нормы Закона о нотариате и статьи 167 ГК РФ.

Данная сделка допускает составления предварительного договора купли продажи (ПДКП), на основании которого взимается аванс или задаток. Это разные виды предоплаты по сделке. Если сделка не состоится по вине покупателя – аванс возвращается, а задаток остаётся у продавца. Когда сделку срывает продавец – он возвращает задаток в двойном размере, а аванс в размере полученной суммы.

После того как покупатель нашёл подходящий объект и решил купить квартиру, остается немаловажный вопрос. Для чистоты сделки требуется проверить недвижимость на правоспособность.

Для подтверждения того что человек решил продать жилье он должен заведомо собрать пакет документации, которую представит покупателю для проверки. Если стороны пришли к согласованию всех нюансов и приняли решение по проведению сделки, им требуется заключить ПДКП.

После заключения ПДКП продавец прекращает процедуру поиска покупателей на недвижимость, а покупатель решает вопрос с финансированием сделки. Обычно отдельным положением ПДКП указывается дата проведения сделки путём заключения договора купли продажи. До заключения договора сторонам следует передать помещение актом приёма-передачи.

В назначенный день стороны собираются в условленном месте для заключения купчей. Юрист или нотариус составляет текст договора, с которым знакомится каждый из участников. Если всех всё устраивает, то каждая сторона подписывает три экземпляра документа. После этого стороны отправляются в МФЦ для передачи договора на регистрацию сделки. После регистрации возникает переход имущественных прав.

Пошаговую инструкцию по покупке и продаже жилья вы найдете в этом материале.

Сделка по переуступке совершается с квартирами в новостройке, до момента передачи дома актом приёмки. Поэтому переуступка предусматривает не переход имущественных прав, как в стандартном случае, а переход права требования квартиры от застройщика на основании полученного пакета документации.

Если в интересах покупателя или продавца действует представитель, он обязан предъявлять свой паспорт и нотариально удостоверенную доверенность. Если собственник помещения передал генеральную доверенность третьим лицам, не являющимися родственниками или представителями компании, целесообразно провести тщательную проверку сложившейся ситуации. Большинство мошеннических схем проводится с участием генеральных доверенностей.

Бывает, что покупатель планирует передать деньги за квартиру частями. В таком случае нужно оформить договор залога, обременив право собственности до момента полного расчёта по сделке.

Все условия расчёта должны подробно закрепляться договором. Нюансы сделки могут быть оговорены договором/соглашением о залоге.

После передачи всей суммы обременение снимается, и жильё переходит в полноправное владение покупателя. Если данный договор заключается на конкретный срок, то по его истечении обременение с квартиры полностью снимается.

О покупке и продаже квартиры в рассрочку говорится тут.

При передаче денег наличными требуется себя обезопасить, договорившись о сопровождении сделки с юристом или риэлтором. После передачи требуемой положением договора денежной суммы, нужно написать и передать расписку. Расписку пишет собственноручно продавец или его представитель, действующий по доверенности.

О купле-продаже квартиры за наличный расчет написано здесь.

Арендуемая в аренду ячейка или лицевой счёт предусматривают, что перед сделкой покупатель кладёт в ячейку или на аккредитив соразмерную сумму денег, о чём получает платёжный документ. После подписания договора, платёжный документ переходит продавцу. С данным документом, паспортом и подписанным договором продавец получает хранящиеся в банке деньги.

Как обезопасить себя при купле-продаже квартиры через банковскую ячейку, читайте в этой статье.

Если стороны отказались от сопровождения, то они могут самостоятельно составить и подписать договор купчей.

Но при передаче денег, если она совершается не через банковскую систему, следует пригласить двух свидетелей, которые поставят свои подписи в расписке. Нотариус не уполномочен курировать процедуру расчёта, поэтому здесь также потребуется после составления договора воспользоваться услугами банка или пригласить свидетелей.

Нотариальный договор облагается пошлиной в размере 3-6% стоимости недвижимости. Риэлтор или агентство оказывают практически все требующиеся по сделке услуги, вплоть до момента передачи документации на регистрацию в МФЦ.

Больше информации об особенностях нотариальной сделки вы найдете в этом материале.

Рента предусматривает расчёт ежемесячными платежами, с условием пожизненного проживания продавца в квартире. Соответственно, стоимость такой квартиры существенно ниже. Право собственности покупателя оформляется в момент совершения сделки, но в договоре и кадастровых сведениях фиксируется обременение пожизненным проживанием рентополучателя.

Обременение снимается после полного погашения стоимости ренты. Если рентополучатель умер, не получив причитающуюся ему стоимость квартиры, на ренту вправе притязать его наследники.

В целом, процедура покупки стандартная, но покупателю следует получить точную информацию о включении здания в список домов, подлежащих расселению.

Как показывает практика, в Москве такие квартиры стоят на 20-25% дороже, чем рыночная стоимость вторичного жилья аналогичного качества. Однако включение здания в программу реновации не гарантирует получение нового жилья, так как обстоятельства могут измениться.

О возможности и особенностях купли-продажи квартиры в доме под реновацию написано тут.

Если квартира или её доля оформлена на несовершеннолетнего собственника, продавец обязан предъявить разрешение от органов опеки и попечительства. То же – если в помещении прописаны несовершеннолетние. Однако если мать с малышом не приобретёт нового жилья или не выпишется, то новый собственник не сможет выписать её даже через суд.

О том, как купить или продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок, говорится в отдельной статье.

Предлагаем посмотреть видео о том, как совершаются сделки по недвижимости с участием несовершеннолетних:

Главная особенность – форма договора. Новостройка приобретается по ДДУ или по переуступке. Вторичка – только по договору купли продажи. Это разные формы собственности.

В первом случае передаётся лишь право требования квартиры от застройщика на основании инвестиций, вложенных в возведение дома.

Соответственно, риски остаются в ведении покупателя. Вторичное жильё переходит в момент заключения и регистрации договора.

Больше нюансов о покупке жилья в новостройках и вторичках читайте тут.

Покупка доли — это приобретение соразмерной доли права на совместное владение квартирой. Это юридический прецедент, не передающий конкретного жилого пространства в помещении. Здесь следует учитывать право преимущественной покупки, распространяющееся на остальных совладельцев. Они должны передавать продавцу нотариально удостоверенное согласие на продажу.

Такие требования не распространяются на покупку комнаты в коммуналке или общежитии. Она рассматривается как отдельный объект и участвует в сделке самостоятельно.

Предлагаем посмотреть видео о том, как совершается сделка в отношении доли жилья и комнаты:

Подробнее об особенностях продажи долей в квартире и комнат читайте здесь.

К сделке представляется следующий пакет документации:

  • гражданские паспорта;
  • ПДКП, если составлялся;
  • правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический план квартиры;
  • кадастровая выписка об отсутствии обременений;
  • выписка из поквартирной книги.

Дополнительно требуются:

  • разрешение от совладельцев, при покупке доли;
  • разрешение от супруга, если жильё получено в браке;
  • разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетние;
  • нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.

Предлагаем посмотреть видео о том, какие документы необходимы для совершения сделки купли-продажи квартиры:

Некоторые уникальные помещения в нестандартных зданиях целесообразно оценивать при помощи независимого оценщика, который представляет официальный удостоверенный акт оценки.

В остальных случаях, если речь идёт о стандартном жилье, можно провести оценку самостоятельно. Для этого проводится мониторинг рынка, и рассматриваются ценовые варианты аналогичного жилья. Путём сравнения успешных сделок выводится их среднестатистическая стоимость, которую можно взять за основу.

Как оценить жилье самостоятельно и при помощи специалиста, читайте тут.

После заключения договора, сторонам следует обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ для регистрации.

В центре потребуется:

  • уплатить пошлину;
  • написать заявление о переходе права собственности;
  • предъявить пакет документации;
  • передать его регистратору под расписку.

На повторном приёме продавцу выдадут зарегистрированный договор о сделке, а покупателю, кроме этого – выписку из ЕГРН.

В отличие от ипотеки, потребительский кредит не обременяет приобретаемое имущество. Здесь потребуется передать в залог иное имущество, уже имеющееся у покупателя. Если сумма кредита не слишком существенная, а кредитная история покупателя чистая, банк может передать финансирование без залога.

Обременённые залогом объекты могут переходить покупателю при условии:

  • погашения продавцом остатка долга;
  • переоформления кредитного договора на покупателя.

Различные нюансы сделки несут свои риски. Все риски следует учитывать и сводить к минимуму следующими способами:

  1. Проверка правоспособности объекта и его собственника путём проверки наличной документации и сведений на сайте Росреестра.
  2. При переуступке проверить надёжность застройщика, получив информацию в его офисе и в интернете.
  3. В правоспособности генеральной доверенности можно убедиться, связавшись с собственником или нотариусом.
  4. По договору ренты убедиться в порядочности собственника и передавать деньги и иные ценности – под расписку.
  5. Если прописаны несовершеннолетние – попросить их выписать до сделки, или получить максимальные гарантии их регистрации на новом месте.
  6. При залоге опасаться просьбы заведомой оплаты долга по кредиту, до момента заключения договора. Не указывать в договоре купчей сумму, отличающуюся от фактически уплаченной.

Проявлять бдительность нужно на каждом этапе проведения сделки. Можно провести её титульное страхование или заключить договор у нотариуса.

Такие сделки разрешены, при предъявлении паспорта с переводом, удостоверенным в консульстве, или апостилем. Нормы оформления документации зависят от того, из какой страны прибыл гражданин. По аналогичному регламенту оформляется и удостоверяется перевод доверенности, если он был сделан за рубежом.

Подробнее о покупке и продаже квартиры иностранцами читайте здесь.

Оспаривание сделки уместно, если:

  • сделка оказалось мнимой;
  • не прошла регистрацию;
  • совершена незаконным способом;
  • совершена с несовершеннолетним или недееспособным лицом;
  • совершена под давлением или на кабальных условиях.

Во всех случаях оспаривания наблюдается нарушение норм законодательства, или имущественных интересов одной из сторон. Расторжение сделки допускается на основании соглашения сторон, или через суд.

Купля продажа проводится заключением договора, с его последующей регистрацией. Требуется учитывать нюансы, сопутствующие сделке, и тщательно контролировать правоспособность каждого её шага. В случае обнаружения нарушений договор можно оспорить.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Серьезно задумываетесь о расширении жилой площади квартиры? Или просто решили сменить район/город? В статье описан подробный алгоритм действий собственника квартиры при продаже жилой недвижимости без помощи посредника (риэлтора), с чего начать, как оформить договор купли-продажи квартиры, учтены все особенности, риски с которыми вы можете столкнуться, даны полезные рекомендации. В общем, все, что нужно знать.

Продавая квартиру самостоятельно, вы сэкономите приличную сумму на услугах риэлтора, а также сможете самостоятельно проконтролировать все этапы сделки по продаже недвижимости.

Это интересно:  Как правильно составить акт протечки квартиры, сроки и основные сведения, которые должны содержаться в акте, образец 2019 год

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Однако, не стоит забывать о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры! А она очень трудоемка, требует знания законодательной базы в сфере рынка земли и недвижимости, а также значительных временных затрат на все шаги алгоритма продажи, начиная с оценки квартиры и до момента заключения договора.

При продаже собственного жилого имущества в собственность следует придерживаться действий следующей пошаговой инструкции:

  • оценка квартиры, изучение и сопоставление рыночных цен;
  • подготовка квартиры, а также всего комплекта необходимых документов (со списком документов, необходимых для продажи квартиры, вы можете ознакомиться здесь);
  • реклама о продаже, поиск покупателя;
  • предварительное составление договора купли/продажи;
  • расчет за недвижимость;
  • заключение ранее составленного договора купли/продажи и регистрация законных прав на квартиру нового собственника;
  • получение денежных средств за квартиру и передача квартиры новому собственнику.

Детально изучим каждый шаг, следуя плану продажи квартиры.

Оценить свою собственность можно по – разному:

  • продать ее по цене покупки;
  • сравнить цены в рекламных газетах, на сайтах рекламных агентств, подобрав схожие варианты продажи квартир;
  • изучить способ ценообразования на квартиры по данным риэлтерских агентств.

Помните о необходимости учитывать конъюнктуру рынка, сопоставляйте желаемую цену с рыночной, ведь это поможет вам не только продать квартиру за желаемую сумму, но и получить куш.

Если рынок «перегрет» предложением, то цены на квартиры, скорее всего начнут снижаться. Выберите два сопоставимых по предложению варианта: самый дорогой и самый дешевый. И поставьте цену на квартиру на пару – тройку позиций выше самого дешевого варианта. Это позволит вам быстро и без риска продать недвижимость. Возможно, вам потребуется юридическое сопровождение купли-продажи квартиры.

Если рыночные цены на жилье растут, не стремитесь продать побыстрее, «за дешево», лучше подождите некоторое время, поставив сопоставимую с рынком цену.

Подготовьте квартиру к продаже, сделайте, при необходимости, небольшой косметический ремонт, это добавит конкурентоспособности вашей недвижимости, привлечет покупателей и, соответственно, добавит стоимости квартире.

Позаботьтесь о том, чтобы к моменту старта продажи из квартиры уже была вывезена вся мебель, кухонная утварь, другие вещи, а также все граждане, ранее проживающие в ней.

Отнеситесь с полной мерой ответственности к сбору всех необходимых документов на продажу квартиры, любой недоучтенный, неподготовленный документ может стать камнем преткновения при заключении сделки, затянет время продажи, и тем самым может отбить у покупателя желание приобретать вашу квартиру.

От грамотно оформленного пакета документов будет зависеть как юридическая чистота сделки купли/продажи, так и стоимость объекта недвижимости.

Для составления пакета документов лучше обратиться к компетентному юристу, а также учесть все требования по документам регистрирующего органа.

Следует серьезно отнестись к заполнению технической документации на квартиру, чтобы данные, указанные в документах, совпадали с действительностью.

Перечень необходимых документов:

  • свидетельство о регистрации прав на имущество, подтверждающее права собственника владеть и распоряжаться квартирой;
  • документы, подтверждающие личности всех собственников жилья: паспорта и свидетельства о рождении на детей, не достигших возраста 14 лет;
  • технический паспорт на квартиру (кадастровый паспорт);
  • если квартира является совместным имуществом, то требуется свидетельство о браке и согласие супруги/супруга о продаже;
  • разрешение из органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок;
  • выписка из домовой книги о всех жильцах, прописанных в квартире;
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Подготовив все документы, рассчитав примерную продажную стоимость квартиры, необходимо огласить ваше решение продать недвижимость через СМИ, рекламные и риэлтерские агентства.

Объявление должно быть емким, четким, лаконичным, описывающим как технические характеристики жилья, так и его конкурентные преимущества на рынке недвижимости.

Для чего необходимо составлять договор купли/продажи предварительно, спросите вы, а для того, чтобы обезопасить и покупателя от того, что продавец может продать квартиру кому – то другому, и продавца от риска возможной отмены сделки. Как правило, при заключении предварительного договора, покупатель предоставляет продавцу задаток – часть средств от полной стоимости квартиры, что также прописывается в договоре или в дополнительном документе – соглашении.

Документов для оформления материнского капитала вам придется собрать не мало. Но если вы уж решились на этой дело, идите до конца! А вот документов для ипотеки на квартиру нужно … еще больше! Смотрите перечень тут.

Чтобы узнать все необходимые документы для оформления опекунства, переходите сюда http://lawyer-consult.ru/semejnoe-pravo/opeka/opekunstvo-nad-rebenkom.html.

У предварительного договора купли/продаже нет установленной типовой формы, он составляется произвольно и включает следующие данные: паспортные данные как покупателя, так и продавца, их адреса, описание продаваемой квартиры, ее технических характеристик, адрес, также указывается сумма задатка и сроки исполнения обязательств сторонами, после чего ставится дата и подписи.

Вам нудно будет скачать договор купли продажи квартиры. Это вы можете сделать по следующей ссылке: http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/dogovora.html.

Важно юридически и финансово грамотно провести денежный расчет. Расчет за квартиру можно проводить как на этапе заключения сделки, так и на этапе подписания сторонами акта приема/передачи недвижимости.

Как правило, в сделки с куплей/продажей квартир на этапе расчета за недвижимость включается третья сторона – банк.

Под контролем сотрудника банка в присутствии обеих сторон сделки купли/продажи деньги запечатываются в пакет с подписями обеих сторон и закладываются в банковскую депозитную ячейку. После того, как сделка будет юридически правильно оформлена, а право собственности покупателя на жилье зарегистрировано, продавец получает оговоренную сумму в банке.

Также ознакомьтесь с тем, как происходит оплата налога при продаже квартиры.

Заключение сделки купли/продажи и государственная регистрация законных прав на квартиру нового собственника далее описываться подробно.

Договор купли/продажи жилой недвижимости может составляться в произвольной письменной форме или заверяться нотариально. В договоре должны быть указаны обязательные реквизиты сторон, а также:

  • цена продаваемого/покупаемого имущества;
  • адрес его местонахождения, техническое описание, данные кадастрового паспорта;
  • описание способа и срока расчета за квартиру;
  • сроки передачи квартиры покупателю;
  • срок подписания акта приема/передачи квартиры между продавцом и покупателем.

После процедуры подписания договора сторонам следует обратиться в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры, пройди обязательную регистрацию.

Последним этапом при продаже квартиры является передача квартиры покупателю, при которой в двух экземплярах подписывается акт приема/передачи недвижимости, а если в сделке участвовала третья сторона, например, коммерческий банк, то подписывается еще один экземпляр. После этой процедуры продавец обращается в банк за получение денежных средств за квартиру, хранящихся в ячейке, и сделка по продаже квартиры считается завершенной.

Также вам будет полезным узнать о том, как оспорить куплю-продажу квартиры. Об этом мы рассказали здесь.

Альтернативной сделкой считается одновременный процесс продажи и покупки квартиры, т.е. когда собственник продает свою жилую недвижимость и одновременно приобретает жилье. Разновидностями альтернативных сделок являются:

  • обмен квартирами равнозначными по площади и техническим характеристикам;
  • обмен меньшей квартиры на большую с доплатой;
  • обмен большей квартиры на меньшую/меньшие, например, дробление коммунальных квартир.

Самостоятельно провести такого рода сделку будет нелегко, если вы не подкованы безупречными знаниями законодательства, поэтому лучше обратится к профессиональному риэлтору или в агентство.

При продаже квартиры придерживайтесь некоторых общих правил, чтобы минимизировать свои риски и выгодно продать жилье:

  • если вы решили продавать квартиру через риэлтора или агентство, удостоверьтесь, что у них юридически правильно оформлены все необходимые документы на осуществление их деятельности, а именно лицензию, отзывы о работе, узнайте, как давно они работают на рынке недвижимости;
  • помните, что даже обращаясь в агентство, вы только минимизируете риски при продаже квартиры, но не исключаете их полностью;
  • при заключении договора с риэлтором в ваших же интересах будет оговорить его вознаграждение в виде процентов от стоимости проданной квартиры, это будет стимулировать риэлтора продать ваше жилье как можно выгоднее;
  • в договоре на оказание услуг риэлтора необходимо прописать каким образом будут перечисляться все платежи: через коммерческий банк или непосредственно через агентство;
  • ни под каким предлогом не отдавайте документы, удостоверяющие личность, а также документы на квартиру чужим людям, если же это будет крайне необходимо, то не поленитесь составить акт приема/передачи документов;
  • внимательно изучайте все документы, предоставляемые вам на подпись, сравнивайте экземпляры, копии и оригиналы;
  • производите оплату только руководству агентства, никакие рядовые служащие, подчиненные не вправе принимать у вас денежные средства за оказание услуг.

Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет специфику договора купли/продажи жилой недвижимости, это именуется существенными условиями. Такими существенными условиями договора является предмет договора и его цена, а также перечень лиц, которые, даже после продажи квартиры новому собственнику, имеют право пользоваться ею согласно действующему законодательству.

Если продавец не уведомил покупателя при заключении договора о третьих лицах и их правах на проживание в продаваемой квартире, то покупатель на законных основаниях может потребовать расторжения договора.

Существуют некие особенности того, как провести куплю/продажу, подаренных квартир и квартир, переданных в собственность по завещанию или наследству.

При продаже квартиры в новостройке у вас на руках должны быть следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт, поэтажный план многоквартирного дома и экспликация квартиры (пояснения к планировке квартиры/дома).

При отсутствии хотя бы одного документа из перечня вы не имеете права реализовывать свою недвижимость. Новостройка, в которой вы являетесь собственником квартиры, должна быть не просто достроена, но и введена в эксплуатацию, иначе вы не сможете продать квартиру, возможна лишь переуступка прав собственности. Если вы приобретали квартиру в новостройке по ипотечному кредиту, необходимо согласовать с банком возможность ее продажи. Это связано с тем, что многие банки оговаривают в ипотечном договоре условие моратория на досрочное погашение ипотечного кредита. Узнайте в этой статье все риски продажи квартиры в ипотеку.

При продаже квартиры, которую вы получили в дар, помимо вышеперечисленного пакета документов вам необходимо иметь договор дарения квартиры на ваше имя и акт приема/передачи данной квартиры. Перед продажей подаренного имущества необходимо выписать всех лиц, зарегистрированных в данной квартире и собрать полный пакет документов.

Есть некие юридические нюансы при продаже подаренной квартиры:

  • если вы состоите в браке, то супруг/супруга не имеют права претендовать на часть квартиры, полученной путем дарения, и разрешение на продажу квартиры не требуется;
  • если вам подарена только часть (доля) квартиры, то перед ее продажей вы в первую очередь должны предложить выкупить вашу долю совладельцам квартиры. Только после их отказа, подтвержденного в письменном виде, заверенном нотариально, вы можете беспрепятственно продавать вашу долю.

Если вы хотите продать квартиру, переданную в дар несовершеннолетнему, то необходимо сперва получить разрешение из органов опеки и попечительства. Разрешение органы опеки предоставят только в том случае, если несовершеннолетний будет обеспечен равносильным или большим по площади жильем. Теперь вы сможете выбрать дарение или продажу.

Владельцы квартир, полученных по завещанию, смогут продать квартиру только через шесть месяцев после озвучивания завещания и принятия наследства. После этого необходимо будет получить официально свидетельство о наследстве, регистрации прав собственности. Если, согласно завещанию, наследник не единственный, то решение о продаже квартиры необходимо согласовать со всеми лицами, указанными в завещании.

Это интересно:  Договор подряда на выполнение работ 2019 год

Продажа квартиры, унаследованной по завещанию, становится возможной только после трех процедур:

  1. Наследник должен предоставить нотариусу свидетельство о смерти завещателя, документы, подтверждающие его права на жилье, завещание, документы, которые подтвердят родственную связь с завещателем.
  2. Нотариус проводит проверку, чтобы удостовериться в подлинности документов, отсутствии других наследников. После этого он предоставляет наследнику свидетельство о праве на наследство.
  3. Наследник должен зарегистрировать свои права на унаследованную собственность в регистрирующем органе.

Только после завершения всех вышеперечисленных процедур продажа квартиры, полученной по завещанию, становится возможной.

Еще одной особенностью продажи любой квартиры, будь то новая квартира, квартира, приобретенная на вторичном рынке жилья, подаренная или унаследованная по завещанию, является то, что если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, то при продаже вам необходимо будет заплатить налог на доходы физических лиц, который, согласно налоговому законодательству, равен 13% от общей стоимости жилья.

Если же квартира находилась в вашей собственности или собственности завещателя более трех лет, то такое жилье не облагается налогом. Также следует помнить, что согласно российскому законодательству, вы можете снизить выплату по налогу на доходы от продажи квартиры за счет имущественного вычета, который на сегодняшний день составляет 1 млн. рублей и предоставляется на основании декларации об уплате налогов и заявления.

Проверка квартиры перед покупкой осуществляется не менее тщательным образом! Речь ведь идет не о 5 копейках.

Если вы хотите открыть ИП самостоятельно, то вам не помешает пошаговая инструкция. Он всегда доступна тут http://lawyer-consult.ru/corporate/registratsiya-yurlits/kak-otkryt-ip-instruktsiya.html.

Восстановление утерянного паспорта РФ является очень трудоемким, но вполне реальным и порой необходимым процессом. Подробнее…

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Сделки с недвижимостью — ответственное дело, которое несёт в себе много рисков. Часто две стороны могут договориться о продаже и покупке недвижимости, но по каким-то причинам одна сторона не может выполнить требуемое от неё действие прямо сейчас. К примеру, не хватает технического паспорта на квартиру и нужно время для его оформления. Если стороны заинтересованы в сделке, то они заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого покупатель приобретёт жильё в установленный срок, а продавец её продаст в последующем по основному договору. У договора предварительного типа есть свои правила и особенности, подробнее о них описано ниже.

Для того чтобы правильно составить такой документ, необходимо помнить следующее:

  1. При отсутствии необходимых знаний и при сомнениях в заполнении документа следует обратиться к юристу для его проверки.
  2. Важно учесть все сведения, указанные в содержании.
  3. Свериться с действующим законодательством, в зависимости от изменений в нём, может стать необходимым внесение изменений в тело договора или в предоставляемые документы.

Предварительный договор должен включать в себя такую информацию:

  • данные из документов, удостоверяющих личности обеих сторон;
  • прописанное обязательство для одной стороны продать объект в собственность на определённых условиях;
  • прописанное обязательство для второй стороны принять объект в собственность на выдвигаемых условиях;
  • условия и основания для расторжения договора купли-продажи квартиры;
  • информация о подтверждении прав (доверенность). Образец продажи квартиры по доверенности в этой статье;
  • государственная регистрация объекта;
  • авансовая часть, которая может быть выплачена;
  • общая стоимость объекта;
  • сведения о потенциальных изменениях стоимости;
  • дата совершения оплаты, её форма и способ (наличные, банковская ячейка). Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку, можно узнать из отдельной статьи;
  • порядок продажи объекта (акт);
  • справка от владельца об отсутствии обременения на недвижимость.

Образец предварительного договора сделки можно скачать, пройдя по этой ссылке.

Документы, которые потребуются предоставить для заключения такой бумаги:

  • оригинальные версии и ксерокопии документов, удостоверяющих личность сторон;
  • свидетельство о государственной регистрации объекта.

Приобретение квартиры по ипотеке имеет отличия от покупки квартиры на свои собственные средства. У такого способа есть свои достоинства и недостатки.

Преимущества приобретения объекта в ипотеку:

  • юридическая чистота оформления процедуры;
  • оперативность заключения сделки за счёт привлечения кредитных средств;
  • различные варианты погашения кредита, в том числе возможность использовать льготы (к примеру, использование материнского капитала);
  • повышение вероятности совершения сделки за счёт участия третьей стороны, которой является банк.

К недостаткам можно отнести следующее:

  • предоставление большого количества документов для получения кредитных средств;
  • необходимость поручительства для увеличения вероятности выдачи кредитных средств;
  • возможный отказ банка в предоставлении кредитных средств, а также длительный период рассмотрения заявок на выдачу кредитных средств.

Договор предварительного типа при заключении сделки может быть оформлен, когда средства на совершение сделки выдаются кредитной структурой. Это гарантия того, что денежные средства пойдут только на совершение сделки, а не будут потрачены на что-то другое. В случае несоблюдения условий банк может начислить неустойку. Такой расклад очень выгоден для продавца, а для покупателя является необходимостью, которую следует строго выполнять.

Иные особенности, которые следует помнить при заключении такого договора:

  1. В обязательном порядке указывается соотношение разницы между кредитными и собственными средствами покупателя, которые пойдут на оплату объекта.
  2. Прописывается срок передачи объекта в собственность после совершения первой оплаты.

Чаще всего, образец такого договора предоставляется самим банком. В зависимости от конкретного банка в форме могут быть некоторые изменения. Образец договора можно скачать вот тут.

Предварительный договор должен включать в себя следующие сведения:

  • Детальное описание сделки, охватывающее все ключевые моменты и цель заключения договора.
  • Сведения о сторонах-участниках процесса с указанием их паспортных данных.
  • Денежные гарантии.
  • Порядок проведения сделки (передача в собственность, внесение денежных средств).
  • Обязанности и права кредитора.
  • Обязанности и права приобретающей и продающей стороны.
  • Правила расчёта стоимости объекта и совершение её оплаты.
  • Информация о предоставляемом кредите.
  • Условия и правила разрешения споров.
  • Условия расторжения документа.
  • Дополнительная информация и условия по договору.
  • Заключительные положения, которые вступят в силу после того, как договор будет принят.
  • Реквизитные данные сторон.

При возникновении вопросов по договору консультацию можно получить у риэлтора, нотариуса или юриста по жилищным вопросам.

Особенности, которые стоит учесть при заключении такого документа:

  1. Внимательно проверяйте раздел с указанием реквизитов банка и условием предоставление ипотеки, нередко там могут быть допущены ошибки, которые в будущем могут привести к большим сложностям.
  2. Согласовывайте сроки заключения основного договора с продавцом объекта и уведомляйте об этом банк.
  3. Предоставляйте только достоверные данные.
  4. Для того чтобы у банка было меньше вопросов, перед обращением в отделение нужно предоставить документальный отчёт об оценки квартиры для ипотеки, а также документ, указывающий всех лиц, прописанных в объекте, и справку, что объект не является залоговым имуществом.
  5. Для повышения безопасности сделки после заключения договора можно передать его копию на хранение нотариусу.
  • документы, удостоверяющие личность каждой стороны сделки (оптимальнее всего использовать паспортные данные и в подтверждение предоставлять именно паспорт);
  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • паспорт технического и кадастрового вида на объект (они должны поддерживаться в актуальном виде, в противном случае их могут потребовать обновить или даже заподозрить в мошенничестве и провести необходимые проверки). Где можно заказать технический паспорт на квартиру узнайте здесь;
  • выписка из ЕГРП;
  • выписка обо всех прописанных на объекте лицах из домовой книги;
  • для совместной собственности: разрешение от второго лица на проведение сделки / продажу своей доли ото всех лиц (должно быть заверено у нотариуса);
  • для продажи собственности несовершеннолетнего: разрешение на совершение сделки от органов опеки;
  • справки о дееспособности сторон;
  • если не было перерегистрации и имеет место продажа квартиры по наследству: свидетельство о смерти и права на наследство.

В особенности стоит учесть момент возвращения задатка. Подробности о том, что должно быть включено в тело договора, приведены ниже.

Такой договор должен включать в себя следующее:

  • сведения о задатке и специальное соглашение. Именно это позволяет установить отношения между Сторонами и описывает условия для выполнения сделки. Рекомендуется, чтобы задаток был не менее 1 % от стоимости;
  • заверение от нотариуса (требование является обязательным с 2016 года согласно ФЗ-218, его несоблюдение приведёт к недействительности договора, также рекомендуется проверять актуальность ФЗ на наличие изменений ежегодно);
  • уведомление о планируемой продаже всех остальных собственников доли (составляется в письменной форме и отправляется по почте, передаваться может письмом или телеграммой), при этом бланк уведомления о вручении предоставляется в Росреестр нотариусу.

Если остальные участники общей долевой собственности никак не прореагировали на уведомление за месяц, то можно совершать сделку без ожидания дальнейшего ответа от них. Это является законным действием. Отсчёт месяца начинается с момента вручения уведомления.

Кроме того, можно зафиксировать их отказ у нотариуса, это позволит быстрее перейти к совершению сделки, но это обойдется значительно дороже, поскольку услуги заверяющего специалиста придётся оплачивать дополнительно.

При составлении такого договора необходимо учесть множество нюансов, в противном случае документ будет признан недействительным или будет содержать ошибки, которые приведут к проблемам для одной из сторон, или к тому, что сделку будет невозможно совершить. Поэтому важно внимательно подходить к составлению такого документа и учитывать все его нюансы.

Договор обязательно оформлять в письменной форме, в противном случае он не будет иметь юридической силы (это относится и электронной форме, подтверждённой ЭЦП сторонами, она тоже не обладает юридической силой).

Он должен включать следующую информацию:

  • Название.
  • Дата и место подписания.
  • Контактная информация от каждой из Сторон.
  • Ключевые характеристики коммунальной квартиры.
  • Документы, подтверждающие личность каждой из Сторон (оптимальнее всего использовать паспорта).
  • Документы-подтверждения права собственности.
  • Порядок, условия и сроки оплаты стоимости.
  • Подписи сторон.

Прочие нюансы, которые следует учесть:

  1. Для совершения сделки потребуется разрешение ото всех соседей. При отсутствии одного из них сделка будет признана недействительной, не сможет быть проведена.
  2. Если право собственности принадлежит продавцу, то на проведение сделки потребуется заверение от нотариуса.
  3. Заключаемый документ должен быть точен и не нести в себе противоречивой или сомнительной информации, при наличии таких моментов стоит обратиться к профессиональному юристу. В противном случае можно получить недействительный документ или договор, содержащий в себе неточности, которые приведут к сложностям в последующем.
  4. Тщательное внимание стоит уделить срокам и прописать их для подготовки продавцом документов для совершения сделки, уведомления соседей, подписания договора основного типа.
  5. Стоит учитывать, что большее право на комнату находится у тех собственников, которые воспользовались процедурой приватизации.
  6. Если в комнате прописано несовершеннолетнее лицо, то нужно получить разрешение от его родителей. При этом они должны получить дополнительное согласие от органов опеки.

Об правилах составления предварительного договора купли-продажи недвижимости рассказывает юрист:

Договор предварительной купли-продажи решает множество проблем, так как даёт обеим сторонам гарантию, что сделка будет совершена в будущем. При наличии каких-либо срывов сделки такой документ обеспечивает сторонам компенсацию. Важно внимательно составлять такие документы, не допускать ошибок и при наличии сомнений всегда обращаться к профессиональному юристу, в противном случае документ может не иметь юридической силы или не будет учитывать важных моментов, отсутствие которых может создать сложности при заключении основного договора.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости и рыночная стоимость читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Это интересно:  Договор купли продажи гаража в ГСК, особенности и основные пункты договора, на что следует обратить внимание 2019 год

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для Откроется в новой вкладке.»>государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать Откроется в новой вкладке.»>УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора).

(вид печати и штампа в разных территориальных УФРС может отличаться, но наименование и герб печати, а также перечень регистрационных данных в штампе – одинаковые)

Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки. Но есть несколько исключений, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно. Это относится к следующим случаям:

  1. продажа доли в квартире постороннему лицу (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  2. продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
  3. продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (Откроется в новой вкладке.»>ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие Нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ.

Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно он составлен (с точки зрения законодательства), и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон.

Если договор составлен упрощенно (типовой шаблонный текст), и часть интересов, например, Покупателя в нем не отражены, то при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие Покупателю вступить в права владения квартирой. Это может касаться снятия Продавца и его семьи с регистрационного учета, или – условий и сроков фактической передачи квартиры, или – ответственности Продавца за сокрытие важных сведений о квартире и правах на нее (например, о наследниках), и т.п.

В частности, если вдруг сделка оказывается спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.

Участие Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, в т.ч. связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, Нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет Откроется в новой вкладке.»>дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски Откроется в новой вкладке.»>признания сделки недействительной по целому ряду причин.

Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже Откроется в новой вкладке.»>ничтожны. Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для Покупателя.

Дополнительное удобство в том, что Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает Откроется в новой вкладке.»>срок регистрации. У Нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – Откроется в новой вкладке.»>депозит нотариуса.

Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

В практике рынка встречаются случаи (нежелательные для Покупателя), когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2016 года действует новый закон, согласно которому этот Откроется в новой вкладке.»>налог взимается с кадастровой стоимости квартиры (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке).

Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать Откроется в новой вкладке.»>Нотариусу или Откроется в новой вкладке.»>специализированному юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.

«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

  1. Наименование документа.
    Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.
  2. Стороны договора.
    Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
  3. Предмет договора – квартира (Откроется в новой вкладке.»>ст. 554 ГК РФ).
    Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Откроется в новой вкладке.»>Титула).
  4. Суть договора.
    Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т.п.)
  5. Цена договора (Откроется в новой вкладке.»>ст. 555 ГК РФ).
    Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
  6. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют Откроется в новой вкладке.»>право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой (Откроется в новой вкладке.»>п.1 ст.558 ГК РФ).
    Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще «прописанными» в квартире, и указывается обязательство и сроки их «выписки» после сделки (такое, обычно, происходит при Откроется в новой вкладке.»>альтернативных сделках).

Если права на квартиру Откроется в новой вкладке.»>ограничены (обременены), то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.

Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности Откроется в новой вкладке.»>юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.

Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.

В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:

  • Когда и каким образом будут производиться Откроется в новой вкладке.»>денежные расчеты за квартиру (до подписания договора или после, до регистрации или после, через банковскую ячейку или другим способом, и т.п.);
  • Когда будет происходить фактическая (физическая) передача квартиры Покупателю, и подписание Передаточного акта;
  • В каком состоянии передается квартира (в т.ч. наличие/отсутствие серьезных дефектов). Если квартира продается с мебелью и/или дорогим ремонтом, то в договоре также перечисляются ключевые элементы этого ремонта и предметы мебели;
  • Указываются сроки физического и юридического освобождения квартиры Продавцом (в т.ч. снятие с регистрационного учета членов семьи Продавца);
  • Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру. Продавец должен гарантировать Покупателю, что указанная квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
  • Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры. А если таковые обнаружатся, то он обязуется их оплатить;
  • Указывают порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления Откроется в новой вкладке.»>прав третьих лиц на квартиру, например);
  • Указывают, на каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
  • Указывают, кто несет риск «существенного изменения обстоятельств» (в соответствии со Откроется в новой вкладке.»>ст. 451 ГК РФ);
  • В договоре также указывается, кто оплачивает все расходы по сделке (в т.ч. кто оплачивает нотариальную пошлину, например);
  • Отдельными пунктами могут быть также описаны форс-мажорные обстоятельства, и другие условия, которые стороны посчитают нужным отразить в договоре.

По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств.

Типовой Договор купли-продажи квартиры можно скачать в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.

Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, Откроется в новой вкладке.»>статьями 549 – 558.

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Статья написана по материалам сайтов: urexpert.online, lawyer-consult.ru, napravah.com, kvartira-bez-agenta.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий