Взыскание неустойки по договору долевого участия 2019 год

При нарушении застройщиком срока, определенного для сдачи объекта, не удовлетворительном качестве построенного жилья и не соблюдении других договорных пунктов, следует подать на такого ненадежного застройщика в суд.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Застройщик обязан осуществить передачу объекта недвижимости дольщику строго в период, обозначенный договором долевого участия.

Если в обозначенный в соглашении срок не выходит завершить работы, ввиду возникновения ряда объективных причин, которые не зависят от застройщика, последний должен заблаговременно (за пару месяцев) уведомить о данном факте участников долевого строительства, выдвинув для согласования другой срок введения объекта в эксплуатацию.

При срыве сдачи объекта по другим причинам, застройщик будет обязан выплатить в пользу каждого из дольщиков определенную сумму (неустойку).

Объем неустойки, выплачиваемой в таком случае застройщиком в пользу каждого из участников долевого строительства, равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ ко дню выполнения обязательств, за каждый из просроченных дней.

Что такое долевое строительство, читайте тут.

Как заключить договор долевого участия в строительстве, читайте по ссылке: berczn.ru

Когда дольщик является физлицом, в соответствии с частью 2 статьи 6 закона № 214, размер причитающейся ему суммы неустойки удваивается.

Образец расчетов неустойки

К примеру, дольщик – это физлицо: пеня равна 2/300 от ставки ЦБ. Принятая величина условной ставки рефинансирования к моменту, когда рассматривается дело, равна 7,25 процентов.

Примерная цена жилья – 3 млн. рублей. Просрочка длилась в течение одного года, т. е. 365 дней.

Объем неустойки высчитывается следующим образом: (3.000.000 Х 365 дн. Х 2/300 Х 7,25/100) = 529 тысяч 250 рублей. Как видно из приведенного примера, сумма не малая.

Если же за выплатой неустойки обратится не один дольщик, а, к примеру, пара десятков, то застройщик окажется в очень тяжелом финансовом положении.

В таких случаях, компания действует так: предлагает соответствующие выплаты в обход судебных разбирательств и прочего, однако, в меньшем размере, чем это было бы официально.

Тут выбор остается за гражданином: взять сразу же, но часть от причитающейся суммы, или же на протяжении 4 месяцев вести судебные «баталии» с провинившейся компанией, однако, взыскать полностью всю сумму (с покрытием всех убытков, неустойки и возмещением морального вреда).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

В каком порядке взыскивается неустойка до судебного разбирательства?

Досудебное разбирательство должно присутствовать обязательно до момента судебного решения вопроса.

Претензионный этап истребования с застройщика неустойки состоит из таких шагов:

  • Подготовки предложения о добровольном погашении образованной неустойки. В качестве совета: составляя обращение, нужно ссылаться на нормы статьи 6 Закона № 214, статей 309 и 310 ГК РФ. Кроме того, нужно указать на соответствующие пункты договора долевого участия. Документ подготавливается в двух экземплярах, при этом один остается у составителя, а другой передается в компанию. Чтобы грамотно составить претензию, необходимо юридическое сопровождение процесса;
  • Расчета взыскиваемой неустойки (схема расчета была отображена ранее). Здесь нужно учесть, что кроме общепринятой неустойки, высчитываемой с учетом ставки рефинансирования, условия договора должны содержать и санкции дополнительного характера. В направляемом письме, отображающем требования оплаты неустойки, должен быть указан пункт, связанный с возмещением допущенных убытков в результате нарушения оговоренного срока (средств, потраченных на съем жилья и т. п.);
  • Формирования пакета документации, направляемого в адрес застройщика;
  • Подготовки копии паспорта стороны, участвующей в строительстве;
  • Подготовки копии, сделанной с соглашения о долевом участии;
  • Подготовки копий финансовой документации по выплате долевых платежей;
  • Составления претензионного письма.

Рекомендация. Претензионная документация должна направляться почтовой корреспонденцией (письмом, с описью вложения и уведомлением, ценным). Еще одним способом может быть вручение ее прямо в офисе застройщика, с передачей ответственному лицу и последующей регистрацией как входящей корреспонденции. На экземпляре претензии должна быть оставлена отметка о получении, с датой и подписью принявшего ее сотрудника.

Если застройщиком отказано в возмещении предъявляемой неустойки, следует направлять судебный иск.

Подготовка иска в суд и сбор необходимого перечня документов

Иск должен отображать аналогичные претензионным требования, но с указанием момента о возмещении морального ущерба.

Помимо требований, иск должен содержать сведения о:

  • Территориальной принадлежности суда;
  • Истце (его адресе проживания, ФИО);
  • Лице, выступающем ответчиком (юридический адрес, наименование);
  • Характеристике нарушенных прав и требованиях, выдвигаемых истцом;
  • Обосновании претензии положениями законов и условиями заключенного договора;
  • Общей цене иска: указывается взыскиваемая сумма и обозначается ее расчет.

К составленному иску должны прилагаться оригиналы документов правоустанавливающего характера по проводимой сделке, чеки по выплате долевых сумм взносов, госпошлины и направленная в адрес застройщика претензия, с ответом на нее (в случае его направления).

В соответствии с позицией гражданско-правового законодательства, процесс доказывания возлагается в ходе судебных споров на истца.

По этой причине, не лишним будет обратиться за помощью к юристу. У последнего должна быть соответствующая специализация, связанная с сопровождением сделок с объектами недвижимости.

Иск вместе с пакетом документации передается в суд общей юрисдикции.

Дело может быть рассмотрено по месту:

  • Расположения застройщика, выступающего ответчиком по делу;
  • Где проживает (временно находится) пострадавшая сторона – истец;
  • Где был оформлен договор;
  • Исполнения соглашения (размещения возводимого объекта);
  • Или же мировым судьей, если объем неустойки не больше 50.000 р.

Когда предъявляемая пострадавшей стороной сумма неустойки является несоизмеримой с фактическими последствиями нарушения застройщиком договорных отношений, суд может принять решение о ее уменьшении.

В этом случае, суд должен проанализировать и взять в расчет наличие у ответчика желания выполнения взятых на себя договорных обязательств, фактический ущерб от превышения срока и прочие существенные моменты.

Важный совет. Если речь идет о немалой сумме, есть основания полагать, что интересы ответчика в суде будет представлять адвокат, обладающий высокой профессиональной квалификацией. Чтобы вести судебные споры достойно, также нужно прибегнуть к услугам юриста, который сможет уверенно обосновать позицию истца и выстроить доказательственную базу.

Как происходит исполнительное производство?

Истец получает исполнительный лист с того момента, как решение суда вступит в законную силу. Далее этот лист передается гражданином судебным приставам в отдел на месте, с целью принудительного истребования присужденной суммы.

Есть вариант с прямым направлением документа в банковское учреждение в месте, где находится расчетный счет ответчика.

Претензия, предъявляемая в адрес застройщика

По каким правилам составляется претензия:

  • Необходимо точно обозначить наименование застройщика. Точные данные можно взять в договоре долевого участия;
  • Сведения о руководителе компании, напротив, знать не обязательно, поскольку их можно и не указывать в претензии;
  • Ссылаясь на договор, следует обозначать регистрационные сведения о нем;
  • Все требования должны быть сформулированы в виде тезисов;
  • Должны быть отображены полные разъяснения по поводу обозначенной суммы иска;
  • В виде отдельного блока обозначается опись каждого прилагаемого документа;
  • Все документы (их копии) должны быть приложены к иску;
  • В конце должна быть указана дата оформления претензии, поставлена подпись дольщика и ее расшифровка. Если подобный пункт не будет выполнен, у застройщика есть основания для отказа в регистрации требований.

Составляя иск, необходимо верно обозначить реквизиты суда, куда он будет направлен. Данные сведения размещаются в самом верху документа. Далее отображается информация о сторонах (ответчике и истце). Указанная информация и составляет так называемую «шапку» документа. Затем идет суть документа, где подробно излагаются все выдвигаемые истцом требования.

Указанный раздел отображает:

  • Весь список требований, которые выдвигаются истцом;
  • Детальное обоснование каждого требования, с законодательными ссылками, подтверждающими верность правовой позиции;
  • Проведенные расчеты общей цены составленного иска;
  • Как и в случае с претензией, заявление должно содержать точные регистрационные сведения заключенного между сторонами соглашения;
  • Последняя часть документа содержит дату, когда он был составлен, с подписью истца и расшифровкой данной подписи.

В связи с изменениями законодательства о долевом строительстве РФ в 2019 году, а также в первой половине 2019 года будет бум строительства домов застройщиками за счет привлеченных денег дольщиков.

И всё потому, что это последний год, когда граждане смогут приобрести квартиры в строящихся домах, в том числе на стадии котлована, по сравнительно недорогой цене. Сравнительно, разумеется, со стоимостью этих же квартир после сдачи дома в эксплуатацию. Подчас разница в цене квартиры на стадии котлована и в сданном доме может составлять 50%.

Долгие годы россияне пользовались такой выгодной схемой приобретения жилья, а застройщики строили дома не особо переживая о наличии собственных средств. Однако, несмотря на, казалось бы, взаимную выгоду в таком взаимодействии – данная схема омрачалась постоянный увеличением количества обманутых дольщиков в стране.

И вот теперь, в 2019 году на строительном рынке жилья всё кардинально изменится: обманутых дольщиков больше не будет, а цены на квартиры станут одинаковыми что на стадии котлована, что в уже сданном доме.

Кроме того, по причине отсутствия лишних денег у подавляющего большинства российских строительных компаний – большая часть из них прекратит деятельность и покинет этот рынок. Оставшиеся будут искать кредиты на строительные работы в банках и станут учитывать оплаченный процент по полученным кредитам в себестоимость квартир. Как итог, средняя стоимость квартир в новостройках по стране в 2019 году подрастёт процентов на 10.

Впереди нас ждёт год строительного бума и роста количества заключаемых ДДУ. Нахватав напоследок кучу разрешений на строительство, далеко не все строительные компании смогут своевременно возвести дома и передать квартиры гражданам. Следовательно, нас ждет всплеск недовольства со стороны граждан по нарушению сроков передачи квартир, претензий и исков по выплате неустойки по ДДУ.

В этой статье Вы сможете найти ответы на все вопросы, которые могут возникнуть у гражданина, купавшего квартиру по ДДУ и несвоевременно получившего от неё ключи.

  • Как самому посчитать неустойку?

Формула: 300 х (цена квартиры) х 2 * (дней просрочки) * (ключевая ставка ЦБРФ). Кроме того, в интернете полно калькуляторов неустойки для дольщиков, которые успешно автоматически её считают.

  • Какую ключевую ставку применять в расчете?

При расчете применяется ставка рефинансирования или ключевая ставка, которая действовал на день, когда по ДДУ квартиру Вам должны были передать. Её легко можно посмотреть в интернете. Многие ошибочно применяют в расчете ставку, действовавшую на день подачи иска. Сумма получается больше, но это неправильно!

  • Как взыскать неустойку по ДДУ если квартира куплена по договору переуступки прав требований у первого дольщика?
Это интересно:  Документы для регистрации земельного участка в собственность – от и до 2019 год

Точно так же, как если бы её взыскивал сам дольщик. Ведь к Вам перешли его права в полном объеме. Единственный важный момент – при расчёте применяем цену квартиры, которая была указана в первоначальном ДДУ, а не цену, по которой Вы её приобрели. Такая цена обычно меньше оплаченной Вами суммы, но так требует закон!

  • Если застройщик прислал акт – подписывать?

Подписывать, если качество квартиры Вас устраивает и нет существенных недостатков. Некоторые граждане пытаются оттянуть срок приемки квартиры и не подписывают акт, придираясь к том, что нет ручки на дверях, погнуты плинтуса, порван линолеум и т.д. Нужно понимать, что это не поможет, и суд не учтет такой период задержки приема квартиры. Другое дело, если недочеты в передаваемом помещении настолько серьёзные, что они требуют переделки силами застройщика. В этом случае период задержки подписания акта приема-передачи будет считаться уважительным. При приемке все недочеты отражаем в акте осмотра и просим его подписать представителя застройщика.

  • Можно ли подать на неустойки если был заключен не ДДУ, а другой договор?

Суды приравнивают сделки, по которым граждане приобрели квартиры у организаций и индивидуальных предпринимателей, как-то: простого товарищества, инвестирования к договорам долевого участия. Госпошлину во всех таких случаях платить не придется и можно взыскать неустойку и штраф.

  • Обязательно ли направлять досудебную претензию застройщику?

По этому вопросу было сломано много копий в судах разных регионов страны. Многие считают, что раз это спор потребителя с продавцом, то ЗоЗПП не обязывает пострадавшего потребителя направлять досудебную претензию. Скажу сразу, суды считают совершенно иначе. Поэтому пишем претензию, направляем её застройщику и ждем 10 дней, если иной срок не указан в подписанном Вами ДДУ.

Форма претензии может быть любой. Рассчитайте сумму неустойки, укажите свои контактные данные и расчётный счет для перечисления денег.

  • Куда нужно направлять претензию?

Можно направить на адрес, указанный в ДДУ, или на юридический адрес организации, который можно бесплатно получить на сайте ФНС в электронной выписке из ЕГРЮЛ. Любой из вариантов будет правильным.

  • Нужен ли адвокат или юрист для подачи иска в суд?

Кто-то может провести судебный процесс самостоятельно и в судах бывает часто. Кто-то вообще ни разу не был в суде и не знает, как там себя вести. Определитесь со своими возможностями и примите решение. Адвокаты по взысканию неустойки стоят не дорого. Кроме того, Ваши затраты на адвоката суд взыщет с застройщика.

Лучше, пока дом еще строится. Когда дом будет сдан и появится куча исков – застройщик может и добровольно обанкротиться, лишь бы не платить неустойки. Поэтому, лучше подавать поочередно несколько исков. Вначале за неполной срок. Потом еще раз, за второй период. Можно взыскание неустойки по ДДУ разделить и на три этапа. Почему нет? Зато у Вас будет больше гарантии, что решения судов превратятся в деньги!

В суд по месту своего жительств или по официальному месту регистрации юридического адреса застройщика. Если Вы судитесь через адвоката – доверьте выбор ему. Он точно знает – где результат будет лучше.

В иске указываем сумму неустойки, которую ранее просили в претензии, компенсацию морального вреда и 50% штраф. Перед вынесение решения суда лучше уточнить исковые требования и пересчитать сумму неустойки и штрафа с учетом периода судебного спора. С 2019 года неустойку можно просить в иске за бедующий период, что очень удобно.

  • Можно ли взыскать затраты на аренду жилья?

Судебная практика по этому вопросу неоднозначна. Некоторые судьи без проблем взыскивают подтвержденные суммы на аренду жилья, совпадающие с периодом просрочки передачи квартиры. Некоторые судьи требуют подтвердить факт проживания временной регистрацией. В общем в каждом регионе страны этот вопрос решается в судах по-разному.

  • Когда суд может уменьшить неустойку по ДДУ?

Если неустойка получается слишком большой и почти равна цене квартиры, судья может её срезать. Так же это зависит и от того, сдал ответчик дом на момент вынесение судебного решения или всё еще является нарушителем сроков.

  • На сколько суд может снизить неустойку?

Четкой градации в законе нет. Зависит от региона, настроения судьи, любых других обстоятельств. Так в Ростове-на-Дону неустойку по ДДУ в суде практически не режут. В Москве и Питере часто урезают в два раза. В Краснодаре принято делить её на 10, что конечно же несправедливо!

Обычно это два-три судебных заседания. За три месяца вполне можно управиться. Но, так как застройщики обычно не очень торопятся с выплатой проигранных сумм, они любят обжаловать решения суда в апелляционной инстанции, даже не имея каких-либо перспектив для пересмотра. Делается это просто для затяжки времени. В этом случае можете смело добавить еще два-три месяца ожидания окончания пересмотра дела.

Ждать вступления решения в законную силу, забирать исполнительный лист и сдавать его в банк, где открыт расчётный счет у ответчика.

  • Как сдать исполнительный лист в банк застройщика?

В банк сдается оригинал исполнительного листа. Кроме него, заполняется заявление (образец в банке), в котором указываются реквизиты Вашего расчетного счета, куда будут перечислены деньги.

Если они на счету у организации имеются – 3 рабочих дня. Если их нет – пока не появятся.

  • Что делать, если у застройщика нет денег на счету?

Если исполнительный лист Вы сдали в банк, где нет денег – забрать его и сдать в службу судебных приставов по месту регистрации организации застройщика.

  • Как правильно подписать акт приема передачи?

Если Вы видите, что в акте имеется пункт о том, что Вы обязуетесь не взыскивать неустойку с застройщика – попросите исправить акт и убрать этот пункт. При несогласии – не подписывайте акт и направьте претензию с требованием убрать пункт, исключающий ответственность застройщика из акта. Следует учитывать, что во многих регионах исправленные акты прима-передачи квартиры не принимаются в Росреестре и возникают проблемы с регистрацией права собственности на квартиру.

  • Прислали письмо о продлении сроков – что делать?

У Вас есть договор долевого участия и в нем указан срок передачи квартиры. Зачем Вам какие-то письма, дополнительные соглашения о переносе сроков и другие предложения от нерасторопного строителя? Пусть он отвечает рублем за свои промахи!

  • Стоит ли доверять юридическим фирмам, которые судятся без предоплаты или за 50% штраф?

В последнее время появилось много юридических фирм, которые сами обзванивают дольщиков, расклеивают объявления в подъездах, стучатся в квартиры и предлагают свои юридические услуги по взысканию неустойки по ДДУ. Иногда они сидят чуть ли не в соседних офисах с застройщиками. Людей подкупает, что им предлагают посудиться без предоплаты. Но тут есть два подводных камня. Во-первых, по окончании суда Вы отдадите таким юристам немаленькую сумму (иногда даже всю сумму взысканного 50% штрафа). Во-вторых, такие фирмы часто дружат с застройщиком и получают вознаграждение и с Вас, и с противоположной стороны. По этой причине в этом случае не стоит удивляться урезанию в суде неустойки в два и более раза. Просто юрист, находящийся на подкормке у застройщика не сильно будет этому противиться в судебном процессе, и может сам в кулуарах дать понять судье, что его устроит половинчатая победа.

  • В соцсетях люди уговаривают друг друга не судиться с застройщиком – прислушаться?

Часто в интернете, особенно в соцсетях создаются открытые и закрытые группы по строящимся домам. При наличии проблем со сроками строительства, часто в таких группах можно увидеть инициативных людей, которые очень переживают за достройку объекта, пугают банкротством застройщика и уговаривают не подавать на неустойку. Учтите – часто это вымышленные профили несуществующих людей, созданные сотрудниками застройщика.

Знаете, кого застройщики называют «потребительскими террористами»? Конечно же, дольщиков, которые знают закон, свои права и умеют трясти с застройщиков деньги даже за незначительные нарушения.

Мне известен один такой потребитель, который получил от застройщика крупную сумму денег. И что называется «почувствовал вкус».

Продал построенную квартиру и инвестировал эти деньги в новую «долёвку» и снова отсудил хорошую компенсацию. Изучив закон и отработав схему, он периодически проворачивает эту операцию, тщательно выверяя все риски. Схема не сложная и вполне законная

Расскажу, как правильно получить от недобросовестного застройщика компенсацию в виде неустойки.

Закон «О долевом участии» 214-ФЗ дает право дольщику, имеющему зарегистрированный ДДУ, потребовать с застройщика неустойку при нарушении сроков передачи построенной квартиры или иного объекта строительства.

Неустойка – это денежный штраф, который рассчитывается в зависимости от количества дней просрочки выполнения какого-либо обязательства.

Согласно закону в случае нарушения срока передачи объекта строительства застройщик уплачивает гражданину-дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Причем независимо от того, содержится ли в ДДУ условие о таком праве дольщика.

Пеня по ДДУ рассчитывается так:

Cтавка рефинансирования * 1/150 * цена по ДДУ * количество дней просрочки = сумма неустойки

С 1 января 2016 года Центробанк РФ для расчета штрафных санкций приравнял понятия «ставка рефинансирования» и «ключевая ставка». Теперь ЦБ утверждает размер ключевой ставки, которая на момент написания статьи составляет 7.25%. Размер ставки необходимо уточнять на дату проведения расчетов на официальном сайте ЦБ РФ.

Цена по ДДУ – это стоимость квартиры, которую фактически уплатил дольщик.

Количество дней просрочки – это число календарных дней со следующего дня после наступления срока передачи квартиры согласно ДДУ до дня направления требования о выплате неустойки. Чем меньше дней насчитает суд, тем меньше компенсация.

Застройщик никак не уменьшит сумму, если в ДДУ проставлена дата передачи помещения дольщику. Поэтому юристы строительных компаний не называют точные даты.

Мне встречались две формулы:

  • «застройщик передает объект дольщику не позднее месяца после введения в эксплуатацию»;
  • «передача осуществляется после окончания оформления всей необходимой документации».

В этом случае рассчитать неустойку будет проблематично: в суде придется отталкиваться от сроков действия разрешения и доказывать, что дольщики рассчитывали на эти даты.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Претензия обязательна по 214-ФЗ и Закону «О защите прав потребителей».

Это правило введено для того, чтобы у застройщика был шанс разрешить вопрос без уплаты дополнительных штрафов, ведь в судебном порядке сумма взыскания увеличится в 1,5-2 раза.

Это интересно:  Агентский договор на оказание юридических услуг 2019 год

Направьте письменную претензию застройщику с требованием добровольно выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры.

В претензии необходимо указать:

  • наименование застройщика, его адрес, ИНН, ОГРН;
  • дату, номер и цену ДДУ;
  • срок передачи квартиры по ДДУ;
  • расчет неустойки;
  • ссылку на условия ДДУ и 214-ФЗ;
  • право дольщика обратиться в суд в случае отказа или уклонения от добровольной выплаты;
  • срок для ответа – 10 дней с даты получения.

Передайте претензию представителю застройщика лично под роспись либо отправьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения по юридическому или почтовому адресу строительной организации. Следите за тем, чтобы у вас остались на руках документы, подтверждающие факт вручения претензии.

Их необходимо будет предъявить в суд, чтобы доказать факт ваших попыток решить вопрос мирно. Застройщик должен отреагировать на ваше обращение в 10-дневный срок либо срок, установленный ДДУ.

Если ответ застройщика вас не устроил – готовьте исковое заявление в суд.

По закону стороны могут заключить соглашение о досудебном урегулировании спора. Заключение таких соглашений характерно для отношений между сторонами, когда требуется соблюсти досудебный (претензионный) порядок разрешения споров. Соглашение оформляется в простой письменной форме и подписывается представителями обеих сторон.

  • дата заключения;
  • наименование, реквизиты организации или ФИО и адрес места жительства гражданина;
  • основание для возникновения спора: просрочка со стороны застройщика по срокам передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ;
  • собственно договоренность сторон о выплате неустойки либо возмещения убытков;
  • подписи и реквизиты сторон.

Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. В случае отказа обязанной стороной от исполнения такого соглашения заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.

Заключение соглашения о досудебном урегулировании спора не позволит вам обратиться в суд по тем же требованиям и тому же основанию.

Обычно иск подается в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика -юридического адреса застройщика. Но дольщик может подать исковое заявление в суд и по месту своей регистрации, это право закреплено в Законе о защите прав потребителей.

Дольщик не платит госпошлину при обращении в суд, потому что по Закону о защите прав потребителей он потребитель.

В исковом заявлении необходимо описать сложившийся спор со ссылками на нормы права, и добавить описание попыток досудебного решения спора. К иску прилагаются следующие документы:

  • расчет цены иска;
  • ДДУ со всеми допсоглашениями и изменениями;
  • платежные документы, подтверждающих проведение расчетов с застройщиком по ДДУ;
  • документы, подтверждающие убытки истца;
  • платежные документы, подтверждающие расходы истца на представителя в суде;
  • копия претензии и почтовых квитанций по ее отправке застройщику;
  • копии иска и прилагаемых документов застройщику.

Добавьте к требованиям 3 пункта: возмещение убытков, компенсация морального вреда и возмещение судебных расходов.

К убыткам относятся расходы на аренду жилья, расходы по договору хранения вещей. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от выплат имущественного вреда. Моральный вред компенсируется лишь потому, что нарушены права потребителя: доказывать нравственные страдания не надо.

Прибавьте к общей сумме 50% на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. При установлении вины застройщика в нарушении обязательств по ДДУ, суд взыщет в пользу дольщика штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований. Только в одном случае застройщик освобождается от неустойки: если он не передал объект в срок, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта.

Процент дольщиков, которые реально идут на взыскание неустойки с застройщика, очень мал. Проблемы у застройщика возникают тогда, когда за дело по взысканию неустойки берутся профессионалы – общества защиты прав потребителей либо дельцы, выкупающие право требования неустойки по ДДУ.

Срок рассмотрения в суде – 2 месяца. В исключительных случаях этот срок может быть продлен судом с учетом мнения сторон.

Результатом рассмотрения дела в суде будет решение о взыскании неустойки в пользу дольщика и выдача исполнительного листа либо отказ в удовлетворении иска.

Никаких гарантий вынесения решения суда в пользу дольщика нет. Грамотный юрист никогда не даст гарантию положительного разрешения спора в суде. Однако на практике процент удовлетворения подобных исков довольно высок.

Для решения вопроса о взыскании неустойки суд будет устанавливать следующие ключевые моменты:

  • факт регистрации ДДУ;
  • факт строительства объекта;
  • исполнение дольщиком обязанности по оплате цены ДДУ;
  • определение даты передачи объекта дольщику согласно ДДУ;
  • вручение претензии застройщику до обращения в суд.

Если вышеперечисленные факты установлены, скорее всего, суд будет на стороне дольщика. Помните о праве суда уменьшить размер суммы взыскания в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства согласно ст. 333 Гражданского Кодекса РФ.

Если срок передачи объекта пропущен, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты дольщику неустойки.

Общества защиты прав потребителей существуют на рынке юридических услуг давно и доход они получают от взыскания с ответчика 50%-ного штрафа от цены иска потребителя.

Основанием является все тот же п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Если дольщик не уверен в своих силах в суде, он может обратиться в любое подобное общество.

Интересна сделка по уступке прав требования к застройщику. Выкупом неустойки занимаются профессиональные «потребительские террористы». По такому соглашению дольщик уступает другому лицу право требования выплаты неустойки за просрочку. Этот вариант применим, если в ДДУ отсутствуют ограничения в совершении уступки по правам, принадлежащим дольщику.

Последние два вида деятельности являются по сути профессиональными. Именно о них среди застройщиков говорят как о «потребительских террористах». Обычному гражданину нужно знать свои права и уметь грамотно защищаться.

Отношения между застройщиком и дольщиком строго регулируются Федеральным законом ФЗ-№214 об участии в долевом строительстве, принятым 30.12.2004 г. Согласно законодательству, при нарушении условий договора как одной, так и другой стороной, пострадавшая сторона имеет право взыскать неустойку в судебном порядке. В судебной практике чаще всего рассматриваются дела по взысканию неустойки дольщиком с застройщика за срывы сроков сдачи построенного объекта.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Нередко граждане, которые не разбираются в юридических тонкостях судебного делопроизводства, обращаются за помощью к квалифицированным юристам и адвокатам для защиты своих интересов. Однако изучив информацию и разобравшись в законах, произвести расчет неустойки по ДДУ и взыскать неустойку с застройщика можно самостоятельно.

Неустойка – это определенная денежная сумма, которую должен выплатить ответчик истцу при нарушении одного или нескольких пунктов договора ДДУ. Выплата компенсации назначается судом. Сумма будет зависеть от цены договора долевого строительства между дольщиком и застройщиком.

При нарушении сроков сдачи дома размер неустойки рассчитывается с применением единого коэффициента, установленного законом РФ. Коэффициент равняется 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка. Начисляется неустойка за каждый день просрочки, начиная со следующего дня, идущего за датой сдачи объекта, указанного в договоре.

При вычислениях формула неустойки по ДДУ выглядит следующим образом: Стоимость договора*Количество дней просрочки*1/300*Ставка рефинансирования ЦБ.

Если срыв сроков сдачи дома произошел по причинам, не зависящим от застройщика, к ответственности он не привлекается, если докажет этот факт документально.

Вопросы взыскания неустойки регулируются договором долевого участия (ДДУ) и законодательными нормативными актами. Дольщик может взыскать в судебном порядке неустойку с застройщика в следующих случаях:

  1. При нарушении сроков сдачи построенного объекта.
  2. При нарушении сроков исполнения гарантийных обязательств (если в построенном и сданном доме обнаружены существенные дефекты, застройщик должен устранить их за определенный срок, установленный законом).
  3. При нарушении сроков выполнения отдельных требований дольщика (к примеру, дольщик получил квартиру не той площади, которая указывалась в договоре). В таком случае застройщик в установленный законом срок должен удовлетворить требования покупателя и предоставить ему жилье той площади, которая была оговорена изначально.
  4. При нарушении сроков возврата денежных средств дольщику в случае преждевременного расторжения ДДУ.

В судебной практике часто встречаются иски с требованием выплаты вместе с неустойкой следующих видов компенсаций:

  1. Штрафа до 50% от суммы присужденной неустойки.
  2. Возмещения морального вреда, полученного из-за невозможности своевременно получить жилье.
  3. Возмещения расходов на судебные издержки истца (сюда можно посчитать и расходы на оформление нотариальной доверенности на представление интересов дольщика третьим лицом).

Взыскание неустойки по ДДУ и других видов компенсаций является правом потребителя. Он может взыскивать их с застройщика, а может и не взыскивать. Здесь нужно иметь в виду, что взыскание дополнительных компенсаций усложняет судебный процесс, поэтому действовать нужно в зависимости от сложившихся обстоятельств и предполагаемой суммы неустойки.

Чтобы самостоятельно взыскать неустойку (пени) с застройщика, необходимо знать, какие законодательные акты и нормы регулируют вопросы, связанные с защитой прав дольщиков в качестве участника долевого строительства и в качестве потребителя. Нюансов очень много. Чтобы не совершить ошибок и не получить отказ суда во взыскании неустойки, нужно знать примерное содержание и суть следующих документов, на которые чаще всего ссылаются стороны судебного делопроизводства:

  1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ФЗ-№214 от 30.12.2004 г.
  2. Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» №2300-1 от 07.02.1992 г.
  3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
  4. Обзор практики разрешения судами споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г.

Еще нужно тщательно изучить ДДУ (договор долевого участия в строительстве), так как он также регламентирует права и обязанности сторон и на него можно ссылаться в суде.

Судебный процесс по взысканию неустойки с застройщика при долевом строительстве имеет множество нюансов. Помните, что застройщик будет защищать свои интересы с помощью опытных юристов, которые постараются уменьшить размер выплат максимально. Поэтому истцу необходимо знать особенности подачи иска и ведения дела, от которых во многом будет зависеть успешность исхода дела. Успешность и положительный результат судебного разбирательства будут зависеть от следующих факторов:

  1. Правильность выбора судебной инстанции для подачи иска.
  2. Верный порядок действий дольщика.
  3. Правильный расчет размера неустойки.
  4. Объем требований истца.

Нужно понимать соразмерность требований дольщика с объемом нарушений условий договора застройщиком. Если срок сдачи дома затянулся на 2 недели, судебные разбирательства во многом не имеют смысла, так как неустойка будет небольшой, а времени и сил будет потрачено много. Поэтому нужно трезво оценивать свои возможности и шансы на успех, а также правильно определить обстоятельства, когда нужно обращаться к опытным юристам, а когда можно побороться за свои права самостоятельно.

Это интересно:  Договор с ТСЖ (Товарищество собственников жилья) - дома, образец, нежилого помещения, собственника 2019 год

От того, какой суд будет вести дело, может зависеть размер неустойки: если в одном можно выиграть дело на 30 тысяч рублей, в другом можно получить 1 миллион рублей. Поэтому истец должен ориентироваться в вопросе, куда обращаться с иском.

В договоре долевого строительства обычно оговариваются понятия «договорная подсудность» или «исключительная подсудность», что означает разрешение возникших споров либо в указанном в договоре суде общей юрисдикции, либо во втором случае – в суде по месту нахождения постройки.

Истец имеет право подать иск в любой суд по собственному выбору, игнорируя указанные в договоре судебные инстанции. Такое право ему дают ГК РФ и Закон о защите прав потребителей, так как подобные дела квалифицируются как споры о защите прав потребителя, и закон будет на стороне физического лица – дольщика. Поэтому при попытке юристов со стороны застройщика привести доводы о том, что иск подан не в тот суд, вы можете сослаться на п.2 статьи 17 закона о правах потребителей.

Опытные юристы советуют подавать иск в суд именно по месту регистрации застройщика. Но перед подачей желательно изучить судебную практику и деятельность тех судебных инстанций, куда дольщик может подать иск (по месту нахождения постройки, по месту регистрации застройщика, по месту собственной регистрации и т.д.). Иногда есть смысл изменить подсудность на арбитражную или иную, так как в этих случаях можно получить неустойку больших размеров.

Для того чтобы начать судиться с застройщиком, особенно если вы решили дело вести самостоятельно, нужно знать, из каких этапов состоит весь процесс и не упустить важных шагов в судебном разбирательстве. Последовательность действий будет следующей:

  1. Истец составляет и отправляет письменную претензию застройщику для попытки досудебного урегулирования вопроса.
  2. Истец составляет судебный иск для взыскания неустойки по ДДУ и готовит все необходимые документы.
  3. В судебной инстанции принимают письменное обращение к суду и назначают дату заседания.
  4. В назначенный день проходит заседание.
  5. Оглашается предварительное решение по итогам рассмотрения дела.
  6. В течение 5-10 дней выносится окончательное решение.
  7. Через 30 дней решение вступает в законную силу, и истец получает исполнительный лист от суда. В этот период стороны могут обжаловать решение суда в апелляционном порядке.
  8. Исполнительный лист передается в службу судебных приставов, регистрируется, и открывается исполнительное делопроизводство по взысканию денег с застройщика.

Процесс взыскания неустойки с застройщика по ДДУ состоит из двух этапов:

  1. Предъявление претензии.
  2. Судебное разбирательство.

Законом об участии в долевом строительстве установлено, что перед подачей иска в суд, дольщик обязан соблюсти особый претензионный порядок, и только после этого подавать иск в суд.

Соблюдение претензионного порядка оговаривается законом. Суть его заключается в том, что дольщик пишет письменную претензию и предоставляет ее застройщику, давая шанс погасить задолженность и урегулировать дело без суда. Только после этого можно подавать в суд.

При заполнении обязательно указываются следующие данные:

  1. Наименование и данные застройщика.
  2. Данные дольщика.
  3. Причины обращения к застройщику с письменной жалобой.
  4. Суть претензии.
  5. Требования (обычно требуется выплатить неустойку и дополнительные расходы дольщика).
  6. Сроки выполнения требований.
  7. Дата составления претензии.

В нем дольщик может требовать с застройщика выплатить неустойку за задержку сдачи дома, а также оплатить расходы дольщика, связанные с этим обстоятельством (к примеру, дольщику пришлось снимать квартиру и жить в ней, так как он рассчитывал на получение своей квартиры, а не получил ее в срок). Все эти требования законны, если заявитель представит документальное доказательство своих слов.

Претензию доставить до застройщика можно двумя способами:

  1. Передать лично представителю строительной компании, получив на своей копии его подпись и печать организации.
  2. Отправить по почте России заказным письмом с уведомлением на адрес регистрации застройщика.

Нужно понимать, что личный визит ускорит процесс и сократит сроки ожидания. При предъявлении претензии важно собрать и вложить документационное обоснование и доказательства вместе с заявлением, а также сохранять чеки при отправлении заказного письма.

В случае если застройщик не отреагировал на ваше письмо, через 10 дней после получения им претензии, можно обращаться в суд с иском о взыскании неустойки с застройщика в связи с задержкой сроков сдачи объекта долевого строительства. Ждать ответа и предложений от застройщика не нужно.

Иск составляется на бланке, который можно взять у судьи или скачать по интернету.

В нем указываются данные суда, куда обращается истец, данные самого истца и ответчика. Разъясняется сложившаяся ситуация. В просительной части описываются требования истца и указываются размеры неустойки. В тексте нужно ссылаться на нормативные акты, которые дают вам право требовать то или иное, а также в конце заявления необходимо перечислить приложения, которые в форме документов прилагаются к иску в качестве доказательств и обоснований.

Какие документы нужны для подачи иска в суд:

  1. Договор ДДУ.
  2. Документы, подтверждающие факт оплаты обязательств по договору (квитанции и платежные документы за перевод средств за квартиру на счет застройщика).
  3. Документы о факте переуступки прав, если такая процедура имела место быть.
  4. Документы, которые подтверждают факт отправления застройщику письма с жалобой и соблюдения претензионного порядка дольщиком (текст письма, квитанции по отправке заказного письма и т.д.).
  5. Документы, доказывающие факт наличия дополнительных расходов со стороны истца в связи с невыполнением обязательств ответчиком (договор аренды жилья, выписка об отсутствии собственности и иного места жительства и т.д.).
  6. Исковое заявление с датой и подписью (если нет каких-то документов для предъявления доказательств, нужно уточнить это в конце заявления и перечислить список документов, которых у вас нет в силу особых обстоятельств).

Все документы должны иметь копию, на которой истец должен поставить подпись и надпись «Копия верна».

Через 10 дней после того как вы подали иск и сдали все документы, нужно позвонить помощнику судьи и узнать, принят ли ваш иск. Если принят, то хорошо, дело началось. Если не принят, нужно явиться в суд и получить на руки определение об оставлении иска без движения, где указываются причины и ваши ошибки. Нужно все исправить в срок, который указывается в вашем определении, в противном случае заявление будет возвращено и процесс придется начинать сначала. После того как вы убедились, что иск принят, ждите приглашения на предварительное рассмотрение дела. Заседаний будет несколько. Процесс судебного разбирательства длится 2-3 месяца. Иногда застройщик может намеренно затягивать процесс, подавая различные ходатайства в суд с просьбой отложить и перенести рассмотрение дела. Если вы заметили такой порядок действий со стороны ответчика, вам необходимо убедить суд, что это делается преднамеренно для затягивания процесса.

Наряду со стандартными сложностями заполнения искового заявления и иных документов, возникают трудности и с расчетом неустойки по ДДУ. Люди не знают, как она рассчитывается, какую дату брать для отсчета и так далее.

Для того чтобы правильно рассчитать размер неустойки, нужно в первую очередь заглянуть в договор долевого строительства в раздел указания сроков сдачи дома.

Начало отсчетного периода – день, который следует за крайней датой передачи дома, обговоренной в договоре. К примеру, если застройщик должен был передать вам дом 13.03.2018 г, для отсчета вы берете дату 14.03.2018 г.

Конец отсчетного периода просрочки – день, предшествующий дню подписания акта передачи квартиры дольщику. Если вы подписали акт 12 июля, в расчет берете дату 11.07.2018 г.

Внимательно изучайте договора при расчете просрочки по ДДУ. Иногда случается так, что в договоре цессии указывается дата завершения строительства, а не передачи квартиры дольщикам. К примеру, в вашем договоре цессии написано, что застройщик закончит стройку к 11.04.2018 г., а в договоре ДДУ будет написано, что застройщик обязан передать квартиру дольщику через 6 месяцев со дня окончания строительства. Тогда для расчета неустойки будет браться дата 11.10.2018 г.

Рассчитывается размер неустойки путем умножения между собой следующих параметров:

  1. Количества дней просрочки передачи квартиры.
  2. Стоимости договора.
  3. Ставки рефинансирования ЦБ.
  4. Коэффициента 1/300.

Пример, как рассчитать неустойку по ДДУ: Ивановы заключили договор со строительной компанией, которая должна была закончить строительство и передать им квартиру стоимостью 2,5 миллиона 12 марта 2018 года. Однако сроки были задержаны, и семья получила квартиру и смогла въехать в нее только 19 августа 2018 года.

Таким образом, неустойка при долевом строительстве рассчитывается легко и просто, а сама процедура ее взыскания имеет множество нюансов и особенностей. При самостоятельном ведении судебных разбирательств, дольщику нужно изучить законы и юридические тонкости процесса, а также изучить судебную практику в таких случаях. Информацию можно почерпнуть из специализированных сайтов юридической помощи, на различных форумах, где делятся опытом подобные вам люди, можно обратиться за консультацией к специалистам. В связи с тем, что вышел новый закон, позволяющий дольщику взыскивать неустойку с застройщика при несоблюдении условий договора, появилось очень много предложений от организаций, которые готовы взяться за ваше дело и выиграть суд у строительной компании. В зависимости от обстоятельств, каждый человек будет решать сам, тягаться ему с застройщиком самостоятельно, прибегнуть к консультации и помощи отдельных специалистов или воспользоваться услугами фирм, которые готовы помочь взыскать неустойку за определенную плату. Важно помнить, что выиграть дело в суде – не значит вернуть свои деньги. Часто даже при вынесении решения в пользу истца, дольщики не могут вернуть свои деньги, или возврат затягивается на долгие годы, так как у строительной компании по документам нет никаких активов и платить по счетам и долгам просто нечем.

Статья написана по материалам сайтов: berczn.ru, advokatdona.ru, kapremont.expert, sdelka.guru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий