Что можно делать с долей в праве собственности на квартиру? 2019 год

Главная » Недвижимое имущество » Жилая недвижимость » Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Если провести анализ законодательной базы, то будет понятно, что продать недвижимость без получения согласия второго собственника невозможно. Но есть вариант решения вопроса о том, как продать долю в квартире, не получая согласия остальных владельцев. Один из способов – обращение в суд. В исковом заявлении указывается требование о выкупе доли.

Такой ход событий возможен в том случае, если совместное проживание становится невозможным, но второй собственник отказывается давать разрешение на продажу. Часто с такими ситуациями сталкиваются жильцы однокомнатных квартир.

Учитывая перечисленные обстоятельства, суд может принудить собственника выкупить долю. При этом остается актуальным вопрос о том, можно ли другим путем провести сделку купли-продажи доли без согласия второго владельца.

Можно передать долю в квартире через дарственную. В отличие от продажи на такую сделку не требуется согласие других собственников. Благодаря этому многие собственники долевого жилья продают свои доли именно через оформление дарственной. В таких ситуациях денежные средства за квартиру передают лично в руки продавцу или кладут в банковскую ячейку.

Схожий по процедуре способ оформления залога. Каждый собственник имеет право оформить долю в залог, при этом получать разрешение других собственников ему не нужно.

Процедура залога заключается в следующем. На принадлежащую часть имущества гражданина оформляется кредит. При этом доля в квартире станет залогом. Владелец получает оплату за продажу в виде кредитных средств, но сам кредит он не выплачивает. Спустя определенный период кредитор забирает залоговую квартиру за долги. Доказать то, что квартира была продана через залог, не удастся даже через суд.

Заметьте! Важно обратить внимание, что все эти способы являются законными лишь условно. Второй собственник имеет право оспорить сделку.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право преимущества при покупке доли у совместных собственников. Под этим правом подразумевается первоочередное право покупки по стандартным условиям.

Перед тем как начать процедуру продажи недвижимости, собственник должен уведомить о своих намерениях всех остальных собственников. Уведомление обязательно направляется в письменном виде. У владельца должно быть подтверждение отправки. В уведомлении прописывается цена и указаны условия продажи. У остальных собственников есть месяц на то, чтобы принять решение, купить доли или нет. Если в течение 30 дней они не заявляют свои права, долю в квартире можно продавать третьим лицам.

Если сделку нужно совершить раньше 30 дней, можно взять с каждого собственника отказ в письменной форме. При нарушении имущественных прав других собственников сделка может быть оспорена в течение 90 дней в суде. В такой ситуации она будет аннулирована.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Сложности возникнут при оформлении сделки с долей, которая принадлежит несовершеннолетнему гражданину. Чтобы права ребенка не были нарушены, контроль сделки проводится под надзором органов опеки и попечительства.

Внимание! Специалисты опеки должны выдать разрешение на продажу недвижимого имущества. Но оно будет выдано только в том случае, если у ребенка есть место, где он будет проживать. Только после получения разрешения можно уведомлять остальных собственников о желании совершить сделку купли-продажи.

Возникают проблемы и у дольщиков, которые хотят продать свою часть имущества. Это может случиться в ситуации, когда одним из владельцев доли будет несовершеннолетний ребенок. Органы опеки могут принять эту сделку как ухудшение жилищных условий ребенка. В таком случае будет выдан отказ в продаже доли в квартире.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Законом предусмотрено два вида общей собственности. Она подразделяется на долевую и совместную. Долевая собственность возникает тогда, когда осуществляется приватизация коммунального жилья.

При таком разделе каждому собственнику выделяется конкретная доля. Если в квартире живет одна семья, то на каждого члена семьи закрепляется отдельная комната. Распоряжение долевой собственностью производится по договоренности владельцев.

Если собственники не договариваются между собой мирным путем, порядок распоряжения определяется судом. Изначально долевая собственность считается равной. Это говорит о том, что каждому собственнику должна принадлежать равная доля.

Но по договоренности с другими собственниками может быть оформлено выделение доли. Она бывает как реальной, так и идеальной. Если производится выделение реальной доли, это означает конкретную часть недвижимого объекта. Должны быть технические возможности, чтобы разделить жилое помещение.

Потребуется сделать отдельный вход. Это возможно, только если речь идет о частном доме. В квартире такое сделать невозможно. Поэтому на практике доля чаще всего остается в идеальном виде. Из-за этого возникают сложности при продаже части от общей собственности.

Если у владельцев совместная собственность, это еще одно препятствие к продаже квартиры. В данной ситуации доли не определяются. Такой вид собственности возникает при тесной родственной связи между владельцами. Например, квартира была приватизирована супругами. Если необходим раздел имущества, первоначально потребуется выделение доли.

Заметьте! Общая собственность становится долевой, когда один из владельцев захочет продать или обменять долю, принадлежащую ему. После того как будет выделена конкретная часть, владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Процедура продажи доли в приватизированном жилье не отличается от обычной сделки. Нормы законодательства не содержат особых нюансов по этому поводу. Коммунальная недвижимость реализуется по принципам продажи стандартных недвижимых объектов.

При продаже нужно получить письменное согласие от соседей. Без него сделка будет признана недействительной.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Если квартира находится в долевой собственности, владелец при наличии намерения продать ее должен уведомить остальных собственников о предстоящей сделке. Без наличия согласия договор купли-продажи будет невозможно зарегистрировать в Росреестре.

Направлять уведомление остальным владельцам требуется для достижения следующих целей:

  • дольщик, который получил уведомление о намерении продажи части недвижимости, должен принять решение о покупке в течение 30 календарных дней;
  • если после получения уведомления один из собственников уклоняется от дачи согласия, но и приобрести долю сам не планирует, можно оформлять продажу без его ответа;
  • если остальные дольщики выражают согласие приобрести долю, сделка должна быть оформлена с ними на условиях, указанных в уведомлении.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

От того, правильно ли будут проинформированы остальные дольщики, зависит законность сделки, а также состав покупателей.

Уведомление должно направляться только в письменном виде. Это требуется для того, чтобы иметь возможность доказать этот факт в суде.

В уведомлении должны содержаться следующие пункты:

  • подробное описание всех условий продажи;
  • указание стоимости доли;
  • предложение другим собственникам воспользоваться правом преимущества на оформление покупки либо подписанием отказа от доли.

Важный момент! В тексте уведомления не указываются данные продавца. Эта информация не имеет юридического значения для документа.

Законом не запрещено установление даты принятия решения более месяца. Это нужно прописать в уведомлении. Если срок не будет прописан, автоматически он считается как 30 дней. Владелец остальной доли может не ждать 30 дней, а сразу оформить отказ в письменной форме. В таком случае не потребуется ждать месяц, а можно оформлять сделку ранее.

Многих владельцев интересует вопрос о том, могут ли они совершить сделку купли-продажи, если дольщики не дали никакого ответа. По закону у остальных собственников есть 30 дней на принятие решения. Если по завершении этого срока ответ от уведомленных граждан не поступает, владелец доли может продавать часть, находящуюся в его собственности.

Это интересно:  Судебная практика по приобретательной давности на гараж 2019 год

Если один из владельцев выразил желание приобрести долю, дальнейшие условия сделки должны обсуждаться только с ним.

Посмотрите видео. Продажа доли в квартире без согласия других собственников:

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

После получения уведомления о продаже доли остальные владельцы могут выразить нежелание совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить владения долей третьим лицом, нужно выразить свое желание на приобретение доли по условиям продавца.

Внимание! После принятия такого решения наступают следующие правовые последствия:

  • решение о преимущественном праве на покупку выражается минимум одним собственником;
  • приобретение оформляется только на условиях продавца, равных для третьих лиц;
  • продавец не вправе менять условия сделки. Он не может ни уменьшить, ни увеличить сумму сделки.

Если решение выкупить долю высказал один владелец, он становится покупателем в сделке. После оформления у него пропорционально увеличивается доля в собственности.

Если выкупить долю захотят сразу два собственника, то они участвуют в сделке на равных правах и получают равные части продаваемой доли.

При оформлении сделки оформляется стандартный договор, который содержит условия, прописанные в уведомлении. Если продавец изменит условия договора после направления уведомления, например, в меньшую сторону, остальные собственники вправе оспорить сделку в суде.

Остальные собственники никак больше противиться продаже доли не могут. Если они отказываются от приобретения, им остается только смириться с посторонними владельцами.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Независимо от того, кто будет выступать со стороны покупателя, сделка подлежит регистрации у нотариуса. Это нужно сделать до обращения в Росреестр для регистрации права собственности. Покупатель и продавец должны обратиться вместе в нотариальную контору.

Для того чтобы заверить договор купли-продажи доли у нотариуса, предоставляют следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • составленный договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН в отношении каждого собственника, а также в отношении всего недвижимого объекта;
  • уведомление о намерении продажи, направленное в адрес всех собственников;
  • ответ на уведомление. Его можно предоставить в том случае, если он был в письменной форме.

Нотариус проводит проверку всех документов. Если нарушений не будет обнаружено, то он ставит на документе отметку. После этого можно обращаться за оформлением права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

После того как будут завершены все действия с нотариусом, стороны обращаются за государственной регистрацией права собственности на недвижимый объект. Это можно сделать через многофункциональный центр или территориальное отделение Росреестра.

При обращении в МФЦ нужно быть готовым к тому, что время сделки будет увеличено. Это возникает из-за пересылки документов, так как МФЦ только посредник между гражданами и службами.

Помимо стандартного пакета бумаг, продавцу потребуется предоставить согласие владельцев на совершение сделки. А также подтвердить, что владельцев уведомили о планируемой продаже. Для этого подготавливаются подлинники уведомлений и отказы собственников от права приобретения.

Если со стороны покупателя выступает один из собственников, который изъявил желание приобрести долю, необходимо предоставлять в Росреестр бланк уведомления этого собственника. Это необходимо для того, чтобы удостовериться в соблюдении прав остальных владельцев.

Внимание! Как только все бумаги будут проверены на подлинность, стороны сделки должны будут явиться для завершения процедуры оформления и получения следующих документов:

  • зарегистрированный договор купли-продажи доли имущества (образец договора здесь);
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт.

После того как в ЕГРН будут внесены сведения об оформлении сделки, у покупателя возникают юридические права на данный объект недвижимости.

Чтобы исключить риск признания сделки недействительной, рекомендуется обращаться за помощью к профессиональным юристам. Продажа долевой собственности связана с большим количеством нюансов. Их незнание может стать причиной аннулирования сделки.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Чтобы сделка была оформлена юридически правильно, необходимо соблюдать определенные моменты:

  • в первую очередь извещаются собственники о том, что владелец намерен продать долю. Это делается для того, чтобы получить отказ от первоочередного права на приобретение. С января 2019 года владелец доли вправе разослать уведомление в электронном виде через интернет;
  • подписание договора купли-продажи и акта приемки-передачи недвижимого объекта. В договоре сделки прописываются условия, цена на долю, предмет доли. Указывается размер объекта, месторасположение, количество комнат, жилая и общая площадь. Составленный договор заверяется у нотариуса. После подписания договора составляется передаточный акт, который будет приложением;
  • последний шаг – юридическая регистрация права собственности. Для этого стороны обращаются в Росреестр. Покупатель может обратиться лично в территориальное отделение органа или подать заявление в многофункциональный центр. Нужно обратить внимание, что подача бумаг через МФЦ требует долгой обработки. Это связано с необходимостью пересылки бумаг, так как МФЦ в этой ситуации будет выступать посредником между гражданином и МФЦ.

Учтите! Для регистрации перехода права собственности предоставляются следующие бумаги:

  • заявления сторон сделки;
  • договор и акт передачи, которые оформляются в трех экземплярах и заверяются у нотариуса;
  • письменное подтверждение того, что остальные собственники предупреждены о сделке, а также их письменные отказы;
  • документы, удостоверяющие личности сторон сделки;
  • если владельцу доли не исполнилось 18 лет, сделки с недвижимым имуществом совершаются с разрешения органов опеки и попечительства. Оно выдается в письменной форме.

Кроме того, оплачивается государственная пошлина за предоставление услуги. Обязательного требования на приложение квитанции нет, но если при рассмотрении бумаг платеж не отразится в системе, договор вернется заявителям без обработки и регистрации.

При оформлении сделки купли-продажи квартиры важно обратить внимание на то, что по Налоговому кодексу установлены сроки владения недвижимостью, в которые оплачивается налог после завершения сделки.

Если квартира приобретена до 1 января 2019 года, то срок владения должен быть не менее трех лет. Для недвижимости, купленной после 1 января 2019 года, этот срок составляет не менее пяти лет. Если человек владел квартирой меньший период, он оплачивает налог и предоставляет декларацию.

Главное отличие процедуры продажи долевой квартиры от стандартной заключается в обязательном уведомлении остальных владельцев. Если этот этап будет продавцом упущен, это приведет к судебному процессу и признанию сделки недействительной. Кроме того, важный этап – нотариальное удостоверение сделки. Только при соблюдении этих моментов договор купли-продажи будет иметь законную силу, другие владельцы не обратятся в суд для его аннулирования.

Посмотрите видео. Как признать недействительной продажу (дарение) доли в квартире:

Чтобы продать квартиру, которая находится в общей долевой собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Первый шаг – придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, которое находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае, договор купли-продажи квартиры должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

То есть должно быть десять подписей, если десять продавцов. В качестве варианта, возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов или подписание договора купли-продажи от лица всех сособственников. То есть выбираете одного, а он от имени всех подписывает и все собирает.

Шаг второй – определите рыночную стоимость квартиры. Варианта два: либо самостоятельно, либо с помощью независимого оценщика.

Самостоятельно — путем проведения строительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе. То есть трехкомнатная, 100 квадратов, стоит примерно столько-то, и вы уже понимаете среднюю цену.

Но с помощью независимого оценщика, это более приемлемый вариант. Заключите договор с оценщиков для подготовки экспертного заключения.

Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс и т.д.).

Это интересно:  Раздел имущества после развода: как происходит? 2019 год

Отчет оценщика также обязательно понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке, что очень часто случается, и будет выдаваться закладная.

Третий шаг тоже можно сделать двумя вариантами, либо самостоятельно, либо с помощью посредника – найти покупателя квартиры.

Самостоятельный вариант – это разместить объявление в газетах, на специализированных интернет-сайтах, то есть самостоятельно сделать рекламу. Второй вариант – обращение в агентство недвижимости либо к юристам, которые специализируются на продаже квартиры.

Об уведомлении о продаже доли в квартире читайте тут.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, читайте по ссылке: berczn.ru

Здесь необходимо:

  • Первое – обговорить с юристом примерные сроки проведения продажи квартиры, стоимость проведения продажи квартиры, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств и размер вознаграждения риэлтора;
  • Второе – необходимо заключить договор на поиск будущего покупателя. Здесь нужно отметить, что договоры с риэлторами, юристами и другими посредниками при продаже квартиры, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь права заключить аналогичные договоры с другими агентствами, другими посредниками или даже искать покупателя самостоятельно в течение всего периода действия, потому что уже работают по поиску квартиры.

Четвертый шаг (его можно одновременно делать с третьим шагом, также можно делать при помощи посредника или самостоятельно) – шаг подготовки документов для продажи квартиры.

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы:

  • правоустанавливающие документы, то есть это договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в общей собственности, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы приватизировали квартиру либо свидетельство о праве на наследство;
  • правоподтверждающие документы. С 15.07.2019 года государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРП. До 15.07.2019 года государственная регистрация возникновения перехода прав на квартиру удостоверялась свидетельством о регистрации права собственности;
  • документы из БТИ. Готовятся примерно 2-3 недели. Документы БТИ — это кадастровый паспорт (при необходимости), экспликация и поэтажный план;
  • выписка из домовой книги, которая предоставляется ЕРЦ бесплатно в день обращения;
  • следующая категория документов – это нотариальное согласие супруга и сособственников на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (то есть, например, наследство, дарение, приватизация), согласие супруга не требуется;
  • иные документы, которые могут потребоваться, что зависит от ситуации.

Пятый шаг – закажите и получите выписку из ЕГРП. Эту выписку, которая подтверждает отсутствие арестов и обременений, можно получить в региональном отделении Росреестра, земельной кадастровой палате, федеральной кадастровой палате Росреестра либо МФЦ в срок, не превышающий 5 рабочих дней со дня получения запроса.

Выписка может быть также получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее рабочего дня после дня направления соответствующего запроса.

Эта выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких обременений не зарегистрировано. С этим разобрались.

Шестой шаг – заключите договор купли-продажи и удостоверьте сделку нотариально. Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, который подписан сторонами.

Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в квартире лица).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе, при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (то есть все продают), все равно подлежат нотариальному удостоверению.

Седьмой шаг – подайте документы на государственную регистрацию и получите подтверждение того, что право собственности зарегистрировано за покупателем.

Заявление и необходимые документы предоставляются заявителем одним из следующих способов:

  • Первый вариант – лично либо через представителя по доверенности в отделение Росреестра или МФЦ;
  • Второй вариант – посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке (тут нужна опись вложения и уведомление о вручении обязательно);
  • В электронной форме – через интернет, включая единый портал государственных муниципальных услуг.

Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов.

Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРП о том, что право собственности зарегистрировано уже за покупателем.

Последний шаг – получить оплату за квартиру. Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в индивидуальном договоре.

Преимущественными способами являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников, в расчетах может участвовать один из них.

Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчета. То есть право собственности перешло – все, можно получать деньги.

Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших собственников-продавцов.

Также обратите внимание, что после продажи квартиры, все бывшие ее сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц. При этом каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ.

У любого недвижимого имущества есть собственник. Если один конкретный объект недвижимости, например, квартира, комната, земельный участок, дача принадлежит не одному, то это – общая собственность. Если доли чётко выражены, то эта собственность – долевая. Такой собственностью можно распорядиться как угодно, но – при определённых условиях.

Понятие права общей долевой собственности раскрыто в Гражданском кодексе, а именно – в его 244 статье. Это тот случай, когда имущество, имеющееся в общей собственности, делится на определённые доли. Доля может быть выражена либо в дробном, либо в процентном соотношении.

Доля в праве зафиксирована в свидетельстве о праве, к примеру, так: «вид права – 112/2015 доли в праве собственности», или «вид права – 50% в праве собственности». Доли остальных собственников в свидетельстве указываются, обычно, на обратной стороне, как обременения.

Например, вы владеете третью доли в праве собственности, значит, распорядиться вы можете только третью доли – не третью всех помещений, а именно долей. И платежи вы должны платить не в полном объёме, а только треть.

Случаев возникновения доли несколько. Так, доля может быть приобретена, если:

  • сособственники вместе построили, купили, получили в дар недвижимое имущество и договорились, кому сколько частей будет принадлежать;
  • сособственники являются наследниками по закону или завещанию и доли определены законом или завещанием;
  • супруги построили или купили недвижимость в браке и соглашением или брачным договором определили доли каждого;
  • вступило в силу судебное решение, объектом которого было признание права общей долевой собственности;
  • вступило в силу судебное определение, утвердившее мировое соглашение сторон по делу.

Регистрация права общей долевой собственности идентична регистрации права на недвижимый объект. Исходя из смысла статьи 251 Гражданского кодекса, доля в праве переходит к приобретателю в момент регистрации такого права в регистрирующих органах. Т.е. вы становитесь собственником доли тогда, когда будет зарегистрировано само право, например:

  • при покупке вами доли – в момент регистрации договора купли-продажи;
  • при получении доли в дар – в момент регистрации договора дарения;
  • при получении доли в наследство – в момент регистрации права на основании свидетельства о вступлении в наследство;
  • при определении доли судом – в момент регистрации такого права на основании решения или мирового соглашения.

Со своей долей вы можете поступить как угодно, например:

  • продать или подарить кому-нибудь;
  • обменять;
  • завещать;
  • заложить.

– посылаете это предложение по адресам сособственников – обязательно с уведомлением, т.к. дата получения, указанная в уведомлении, начнёт отсчёт тридцатидневного срока;
– если сособственники письменно согласятся на выкуп по цене, указанной в предложении, то вы продаёте долю им. Если не согласятся или просто проигнорируют ваше предложение, смело продавайте (только именно по указанной цене, не ниже).

Право общей долевой собственности может прекратиться в случаях:

  • продажи, мены или дарения доли;
  • гибели или уничтожения недвижимости;
  • продажи на публичных торгах (например, продажа заложенной доли, если вы нарушили условия кредитного договора);
  • раздела имущества (когда сособственники по согласию или по решению суда определяют права каждого на конкретные помещения);
  • выдела доли в натуре (когда конкретные помещения становятся не долей, а частью дома, например, с отдельным входом, кухней, санузлом);
  • по решению суда.
Это интересно:  Как бесплатно подать объявление о сдаче квартиры на Авито 2019 год

Общей может быть не только долевая собственность, но и совместная. Но это уже другая история.

Известно, что в России огромное количество жилья находится в долевой собственности. Куплю-продажу такой собственности риэлторы считают одной из самых тяжелых сделок с недвижимостью. Рассказываем, что такое доля и что можно с ней делать.

Что такое доля в квартире?

Все просто, но в то же время сложно. Доля, согласно Гражданскому кодексу РФ, – это имущество, которое принадлежит двум или более лицам на праве общей собственности. Имущество может принадлежать нескольким лицам и быть разделено на доли, что является собственностью долевой, а также быть совместной собственностью – то есть без определения долей для каждого.

Статистические данные по этому вопросу разнятся: считается, что от 50 до 80% городского жилья находится в России в долевой собственности. Все это не только коммуналки, которые остались в исторических домах центров городов и «сталинках», но и жилье в новостройках. Часто молодые семьи распадаются, имущество делится, и жилье становится долевой собственностью; также долями в квартирах владеют и наследники собственников, которые умерли.

Если брать в пример совместную собственность, то правильно будет говорить, что доли в таком жилье не обозначены. То есть при покупке жилья супругами и оформлении квартиры на мужа или жену собственником станет не один из супругов. Такая собственность считается совместной, а при разводе и процедуре раздела имущества суд поделит жилье поровну, за исключением некоторых случаев. Квартира делится на разные части, если: с одним из родителей остается ребенок; в случае, когда один из супругов вложил в покупку большие средства, например, продал квартиру, приобретенную до заключения брака.

Долевая собственность – это жилье, поделенное на доли, каждой из которых владеет собственник. Квартиру могут наследовать сразу несколько человек, она может быть куплена двумя или более покупателями, может быть подарена нескольким лицам или разделена супругами на доли. В свидетельстве на собственность доли всегда обозначаются как одна вторая или одна третья и т.п. Выбор доли (кому в какой комнате жить) может осуществляться путем переговоров между сторонами, а также в суде, когда там решается порядок пользования имуществом. Интересно, что владелец может начать претендовать на целую комнату только тогда, когда общий метраж его доли будет равен или превышать метраж комнаты в конкретной квартире. Если ваша доля равна 15 «квадратам», а в квартире есть комнаты площадью 12, 16 и 20 кв. м, претендовать в суде вы можете только на комнату площадью 12 кв. м.

Однако часто договориться собственникам не удается. Даже в суде сложно определить порядок пользования в ситуации, когда на «трешку» претендует четыре или больше собственников. Юристы рассказывают, что в таких случаях суд не будет делить комнаты, а просто откажет в иске. Содольщикам придется продавать или разменивать квартиру.

Правда ли, что на этом поле действует большое количество мошенников?

В СМИ раньше часто можно было увидеть материалы о так называемом «квартирном рейдерстве», когда объектом махинаций выступали доли в квартирах. Теперь данные сюжеты менее актуальны: уже с 2015 года для сделок с возмездным отчуждением долей стал требоваться нотариус, а с июня 2016 года в стране начал действовать закон, по которому любая смена собственника недвижимости регистрируется у нотариуса. Эксперты считают, что данная мера действует и против махинаций. Для удостоверения сделок с долями нотариусы могут выставить тариф не более 20 тыс. рублей.

Существует ли спрос на такую недвижимость?

Считается, что есть несколько категорий покупателей долей. Есть россияне, приезжающие в крупные города из провинции, и им очень нужно получить регистрацию. Известно, что прописка решает множество проблем: это нужно при прикреплении к поликлинике, устройстве на работу, отправке детей в школу или детский сад. Кроме того, есть категории граждан, покупающих доли в квартирах именно для проживания: далеко не все могут позволить себе даже ипотеку, не говоря о покупке квартиры, снимать же жилье многим не видится решением проблемы. Существуют на этом рынке и профи, те, кто скупает квартиры по долям и старается получить прибыль. Например, существует схема, при которой скупается ряд долей, а оставшемуся собственнику, заинтересованному в выкупе всей квартиры, они продаются дороже.

Что можно сделать с долей в квартире?

Ее можно продать, подарить, завещать или заложить. К сожалению, доля – это не вся квартира, и продать ее, просто выставив на рынок, не получится. Перед продажей своей собственности содольщик должен предложить долю своим соседям. Процедура регулируется 250 статьей Гражданского кодекса РФ. При этом не просто нужно ее предложить, необходимо сделать это письменно. Нужно отправить извещение с указанием цены. Как правило, для этого используются письма с уведомлением о вручении. Если содольщики не захотят приобретать продаваемую часть квартиры в течение месяца со дня получения письма либо откажутся от преимущественного права в письменной форме до истечения срока, вы можете спокойно выставить на продажу свою собственность. При этом существует важный нюанс: нужно продавать свою долю именно по той цене и на тех же условиях, которые вы предложили другим содольщикам. Если вы уйдете от этих условий (например, изменив цену в ходе продажи на более низкую), другие собственники смогут подать на вас в суд и оспорить продажу. Исключением из этого правила является увеличение цены. В случае когда долю решают приобрести сразу несколько содольщиков, покупателя может выбрать сам продавец.

Важно помнить!

Часто проблемой при продаже доли может быть физическое отсутствие других собственников в квартире. Они могут жить в других городах и странах, а точное их местонахождение не известно. Юридически, чтобы соблюсти требования о письменном извещении содольщиков, нужно иметь доказательства о направлении этим лицам уведомлений о продаже по последнему известному месту жительства. Если же судить по сложившейся практике, лучше иметь на руках максимальное количество доказательств того, что все меры по извещению сособственников были предприняты. Это облегчит потом решение споров в суде, если такие произойдут.

При покупке доли в квартире необходимо знать, что для регистрации по новому месту жительства не нужно согласие собственников других долей. Необходимо лишь взять с собой свидетельство о праве собственности. Если вы планируете вселиться в комнату с семьей, нужно помнить, что для регистрации остальных членов семьи требуется согласие сособственников. Специалисты рекомендуют в таких случаях покупать долю в квартире сразу на всех, кто там будет жить, и кого вы хотите там прописать. Например, если покупается 1/2 доля в квартире на четырех человек, стоит ее приобрести по 1/8 на каждого.

Дарить, закладывать, завещать свою долю в квартире можно, не спрашивая остальных содольщиков. Отдельно стоит напомнить, что в случае, когда собственник отчуждает долю в пользу ребенка, состоящего в браке, подаренная доля не может делиться между мужем и женой, когда они разводятся.

Как максимально эффективно продать долю?

Эксперты считают, что идеальным вариантом, при котором назначается максимальная цена за долю, которую выставили на продажу, будет продажа всей квартиры при договоренности с другими сособственниками. К сожалению, такое случается далеко не часто. А если все доли жилья продаются по отдельности, могут начаться конфликты, которые мешают в короткие сроки продать недвижимость. В таких ситуациях многие продавцы обращаются в специальные агентства недвижимости, среди услуг которых есть работа с долями квартир.

Статья написана по материалам сайтов: minjust-irk.ru, berczn.ru, xranitelochaga.ru, www.cian.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий