Ипотечное покрытие: правильный учет и применение 2019 год

Ефимова Ольга Владимировна, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин юридического факультета ГОУ ВПО МГПУ», кандидат юридических наук, доцент.

В связи с введением в гражданский оборот новых видов ценных бумаг: ипотечного сертификата участия и облигации с ипотечным покрытием — появилось также такое новое для нашего законодательства правовое явление, как ипотечное покрытие. Какова природа данного ипотечного покрытия, его место в гражданском правоотношении, обороте, законодатель не указывает. Предмет исследования представляется весьма актуальным.

Ключевые слова: ипотечное покрытие, ипотека, ипотечный сертификат участия, облигация.

In connection with introduction into the civil turnover of new types of securities: mortgage certificate of participation and bond with mortgage collateral there aroused such a new phenomenon as mortgage collateral. The legislator does not point out the nature of this mortgage collateral, the place thereof in civil legal relation. The subject of research is topical.

Key words: mortgage collateral, mortgage, mortgage certificate of participation, bond.

11 ноября 2003 г. в связи с вступлением в силу Федерального закона N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — Закон об ипотечных ценных бумагах) в гражданский оборот было введено такое новое правовое явление, как ипотечное покрытие.

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. 2003. N 46 (ч. 2).

Существование данного покрытия законодатель связывает с ценными бумагами: ипотечным сертификатом участия и облигацией с ипотечным покрытием. Раскрывая природу указанных ипотечных ценных бумаг, Закон об ипотечных ценных бумагах тем не менее не определяет данное явление, не раскрывает его правовую сущность. Указанный Закон определяет составляющие содержания ипотечного покрытия. В частности, согласно ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах в состав ипотечного покрытия входят:

  1. имущественные права: денежные права требования по кредитному договору (или договору займа), обеспеченные ипотекой, в том числе если данные права удостоверены закладной;
  2. ценные бумаги:

2.1. ипотечный сертификат участия, удостоверяющий долю ее владельца в праве общей собственности на иное ипотечное покрытие;

2.2. государственные ценные бумаги в случаях, указанных в Законе об ипотечных ценных бумагах;

  1. денежные средства как в валюте РФ, так и в иностранной валюте;
  2. недвижимость в случае, определенном в данном Законе об ипотечных ценных бумагах.

Исходя из трактовки ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах элементы 1, 2.1, 3 в указанном выше перечне рассматриваются как необходимые составляющие и присутствуют в любом ипотечном покрытии, в то время как элементы 2.2 и 4 только в одном случае — когда ипотечное покрытие обеспечивает исполнение по соответствующим облигациям согласно п. 1 ст. 13 Закона об ипотечных ценных бумагах.

Как видим элементами ипотечного покрытия является имущество. В соответствии со ст. 140, 142 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) ценные бумаги, денежные средства и недвижимость представляют собой вещи. Однако отнести ипотечное покрытие к вещам невозможно в силу такого обязательного элемента его содержания, как право требования денежных средств (суммы основного долга и в случаях, определенных законом и договором — процентов). Данное право требования согласно ст. 2, 307 ГК РФ отнесено к категории обязательственных имущественных прав. А в соответствии со ст. 128 ГК РФ и вещи, и имущественные права в целом определяются как имущество и являются объектами гражданских правоотношений.

Однако из данных рассуждений следует и иной вывод. Согласно обязательным элементам ипотечного покрытия последнее не может быть отнесено в чистом виде ни к вещам (как было указано выше), ни к имущественным правам (в силу наличия в составе вещей).

В то же время трактовка ст. 128 ГК РФ позволяет говорить о восприятии в качестве имущества не только вещей и имущественных прав, но и иного имущества:

«Статья 128. Объекты гражданских прав

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество (выделено мной. — О.Е.), в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага».

Как видим, буквальное толкование данной нормы включает в понятие «иное имущество» вещи и имущественные права (в том числе).

Если наполняемость ипотечного покрытия по своей правовой сущности отнесена к объектам, то можно ли и само явление рассматривать как объект права? Представляется, что ответ на данный вопрос утвердительный. Об этом говорит и трактовка следующих норм.

Согласно ст. 2 Закона об ипотечных ценных бумагах ипотечный сертификат участия удостоверяет, в том числе, долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. А поскольку согласно ст. 209 ГК РФ право собственности устанавливается на имущество, то и ипотечное покрытие также является имуществом.

В соответствии со ст. 11 указанного Закона ипотечное покрытие может быть заложено в обеспечении исполнения обязательств по облигациям. Согласно же ст. 336 ГК РФ предметом залога выступает именно имущество.

О восприятии ипотечного покрытия в качестве объекта гражданского оборота (а точнее — имущества) говорят и иные правовые положения Закона об ипотечных ценных бумагах, в том числе и их названия. Так, ст. 15 указанного Закона называется «Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций» (соответственно обращение на какой-то объект, на имущество). Статья 16.1 — «Реализация ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием». Статья 16.2 — «Продажа ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием». Также и иные нормативные положения, равно как и названия статей, определяют ипотечное покрытие как объект, в отношении которого возможно совершать различные действия, в том числе реализацию, продажу и т.д.

Определяя виды имущества, составляющего в совокупности ипотечное покрытие, законодатель также указывает требования, которым должен соответствовать тот или иной элемент ипотечного покрытия.

Основные позиции, предусмотренные для прав требований по кредитному договору или договору займа, обеспеченные ипотекой, касаются не столько основного договора, сколько ипотечного правоотношения.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах предмет ипотеки:

  • в своей стоимости не должен быть менее 80% суммы основного долга по кредитному договору (договору займа);
  • должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по основному обязательству;
  • не может быть заменен или отчужден залогодателем в одностороннем порядке согласно праву данного субъекта, определенного в договоре об ипотеке.

Данные требования представляются абсолютно обоснованными в силу обеспечительной функции ипотеки. В самом деле, если предмет ипотеки не сможет удовлетворить в стоимостном выражении права кредиторов по основному обязательству, то права требования из последнего становятся нереализуемыми, а соответственно бесполезными.

Еще одно требование в отношении входящего в состав ипотечного покрытия права требования касается основного обязательства, обеспеченного ипотекой, если данное обязательство возникло на основании договора займа: предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Также законодатель указал на условия, при наличии которых денежные требования, обеспеченные ипотекой, не могут входить в состав ипотечного покрытия.

В соответствии с п. 4 ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах ипотечное покрытие имеет общую денежную оценку, которая формируется из стоимостных характеристик, составляющих покрытие элементов. Однако данной же нормой определены некие пороки, присутствующие как в основных, так и в акцессорном (залоговом) обязательствах, при наличии которых денежный размер прав требований в обеспеченных денежных обязательствах не должен учитываться при формировании общей цены ипотечного покрытия. Так, не подлежат оценке требования, если в обязательствах:

  • срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;
  • утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);
  • вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;
  • должник по обязательству признан в установленном порядке несостоятельным (банкротом);
  • отсутствует в течение более чем шести месяцев страхование недвижимого имущества, заложенного в обеспечение исполнения обязательства, от риска утраты или повреждения.
Это интересно:  Госпошлина на наследство, сколько берет нотариус 2019 год

Если при определении общей суммы ипотечного покрытия не могут приниматься во внимание суммы по требованиям указанного выше перечня, соответственно данные требования не могут входить в состав ипотечного покрытия.

Как было указано выше, данные права требования по определенным денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, могут быть переданы в состав ипотечного покрытия посредством передачи закладной. В этом случае будет осуществлена передача как имущественного обязательственного права, так и ценной бумаги, которая удостоверяет соответствующие права.

В отношении закладной тоже установлено определенное требование, вернее — ограничение. Нельзя передать в состав ипотечного покрытия закладную, на которую установлены права 3-х лиц в виде залога.

В силу сложного состава исследуемого иного имущества (ипотечного покрытия) и для фиксирования каждого элемента законодатель ввел необходимость осуществлять реестр ипотечного покрытия.

Статья 5 Закона об ипотечных ценных бумагах, не определяя, что представляет собой реестр ипотечного покрытия, тем не менее указывает на общую характеристику деятельности по введению данного реестра. В соответствии с п. 1 ст. 5 указанного Закона введение реестра ипотечного покрытия представляет собой учет требований и иного имущества. Следовательно, реестр ипотечного покрытия — совокупность сведений о составляющих элементах исследуемого объекта в составе, определенном в п. 2 ст. 5 Закона об ипотечных ценных бумагах.

Кто ведет данный реестр, самим Законом об ипотечных ценных бумагах не предусмотрено. Субъекта, уполномоченного на данную деятельность, определяет Приказ ФСФР РФ от 1 ноября 2005 г. N 05-60/пз-н «Об утверждении Положения о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и Правил ведения реестра ипотечного покрытия» (зарегистрировано в Минюсте РФ 29.12.2005 N 7329) . В соответствии с Положением реестр ипотечного покрытия (его составляющих) в отношении как облигаций, так и ипотечного сертификата участия осуществляет специализированный депозитарий — профессиональный участник рынка ценных бумаг. Данный субъект не только ведет реестр ипотечного покрытия, но и регистрирует в учетном журнале каждый факт выдачи согласия на распоряжение имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Приказ ФСФР РФ от 1 ноября 2005 г. N 05-60/пз-н «Об утверждении Положения о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и Правил ведения реестра ипотечного покрытия» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 4.

Итак, ипотечное покрытие представляет собой сложное, состоящее из различных элементов, но используемое как единый объект иное имущество.

Поскольку имущество представляет собой объект гражданских правоотношений, то какое предназначение оно имеет, для каких сделок оно может быть использовано? Ответ на эти вопросы мы найдем, определяя ту роль, которую играет ипотечное покрытие для ипотечных ценных бумаг.

В силу различия прав, составляющих содержание ипотечного сертификата участия и облигации с ипотечным покрытием, можно говорить о многовариантности использования ипотечного покрытия. В отношении ипотечного сертификата участия ипотечное покрытие выступает как объект управления. Для облигаций с ипотечным покрытием как способ обеспечения исполнения прав, предоставленных облигацией.

Как видим, в отношении ипотечного покрытия, которое выступает как объект гражданских правоотношений в категории «иное имущество», законодатель предусмотрел широкие возможности участия в различных сделках, обязательствах. Но остается не раскрытым следующий вопрос: участие ипотечного покрытия в гражданских обязательственных правоотношениях возможно только применительно к ипотечным ценным бумагам? Однако это уже тема для отдельного исследования.

Надежность инвестиций в какие-либо ценные бумаги определяется разными факторами, в том числе сохранением ликвидности во время финансовых кризисов. Так, облигации с ипотечным покрытием не раз уже выдерживали подобные испытания за счет обеспечения залоговой недвижимостью.

Под ипотечным покрытием принято понимать право требования выплаты процентов по договорам займов (кредитным) и возврата вложенной в бумаги суммы. При невозврате денежных средств возможно наложение взыскания на недвижимость (в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством и только в судебном порядке, срок предъявления претензий при этом ограничен двумя годами).

Рисунок 1. Ипотечное покрытие позволяет гарантировать возврат инвестиций

Требование, входящее в ипотечное покрытие, в обязательном порядке подтверждается соответствующими документами, например, зарегистрированным ипотечным договором, регистрационным свидетельством прав на недвижимость, договором займа или закладной. Недвижимое имущество, обеспечивающее покрытие обязательно страхуют на весь период действия обязательств в пользу кредитора (страхованию подлежат риск утраты или повреждения имущества).

При оформлении страховки обязательно учитывают последующую невозможность замены залога, т.к. страхованию подлежит конкретный объект, а не права на его владение. Такими мероприятиями обеспечивается возврат владельцу рыночной стоимости ипотечных бумаг при любом развитии событий, причем вместе с процентом прибыли, штрафами и иными предусмотренными договором начислениями.

Залоговой недвижимостью обеспечивается гарантия возврата инвестиций вложенных в облигации с ипотечным покрытием. Стоимость объекта залога не всегда покрывает весь размер вложений, это допустимо, но вносит ряд дополнительных рисков в такой вид инвестирования.

Рисунок 2. Залоговая недвижимость позволяет повысить надежность ипотечных облигаций

В качестве залога преимущественно выступает жилое помещение (квартиры, дома), т.к. ипотека развивается в основном по направлению вложений в жилой фонд. Исключение составляют строящиеся дома – недвижимость, строительство которой еще не завершено, нельзя использовать в качестве залога, что несколько ограничивает область применения облигаций с ипотечным покрытием, зато гарантирует более высокую надежность.

Право требования обычно подтверждается закладной, а не документами, оформляемыми на залог недвижимости. Но в случае отказа банка-эмитента выплачивать причитающиеся инвестору суммы (проценты и основную сумму вложений), взыскание можно направить на предмет залога. Но с учетом, что собственник жилого помещения несет обязательства, которые прописаны в кредитном договоре с банком. Так что взыскание процента прибыли свыше кредитной ставки банка будет невозможно, такие требования придется направлять эмитенту облигаций независимо от его платежеспособности и гарантий на выплату.

На рынке облигаций с ипотечным покрытием принято придерживаться таких правил:

  • Объем обязательств по облигациям, имеющихся в обороте у инвесторов, не должен превышать общую стоимость ипотечного покрытия.
  • Оценка залогового имущества должна быть не менее 80% цены номинала облигаций.
  • При предъявлении требований также ограничиваются 80-процентной стоимостью залоговой недвижимости (оценка осуществляется независимым оценщиком).

Благодаря этому добиваются достаточно высокой степени защиты вложений в ипотечные ценные бумаги.
На практике нередко эмиссией таких облигаций занимаются ипотечные агентства. Банки же могут переуступать права требования по ипотечным кредитам этим организациями, тем самым обеспечивая себя возвратом основной суммы ипотечного займа (за исключением процентов, которые обязан выплачивать заемщик). Таким образом, заметно увеличивается оборачиваемость средств, потенциально увеличивается количество выдаваемых ипотек.

Это интересно:  Как перевести дачный участок под ИЖС - можно ли, чем отличаются, разница, цена 2019 год

В виду динамичного развития ипотечного кредитования и увеличения эмиссии ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, становится актуальным вопрос учета недвижимости, находящейся в залоге. Для этого разработан ряд программных продуктов, в которых учитываются все нюансы российского законодательства.

Рисунок 3. Технические средства позволяют упростить учет ипотечного покрытия

Подобные программные системы обладают следующими параметрами:

  • Работа с графиком платежей, реестром закладных, перечнем недвижимости.
  • Автоматизированный расчет задолженности, переоценка активов.
  • Регламентированная отчетность – формирование справок по размеру ипотечного покрытия, реестров, ведение баланса имущества и прочее.
  • Учет недвижимости, денежных средств, ценных бумаг, выпущенных в оборот.
  • Отражение всех операций с имуществом, обеспечивающим покрытие инвестиций.
  • Ведение реестра владельцев ценных бумаг, автоматическое начисление прибыли и расчет графика возврата основной суммы задолженности.
  • Полный документооборот – формирование запросов, согласий, уведомлений, учет входящих/исходящих документов, журналы их регистрации и т.п.
  • Контроль нарушений с автоматическим созданием документов об их выявлении, включением их в единый реестр.

Благодаря таким техническим средствам упрощается работа с ипотечным покрытием, тем имуществом, которое его обеспечивает, эмитированными ценными бумагами, денежными средствами. Все участники финансовой системы имеют доступ к полной достоверной отчетности. Автоматизированная система начислений и отчетности позволяет исключить возможность любых ошибок, гарантию правильных расчетов взаимоотношений со всеми контрагентами. В целом это упрощает процедуру пользования облигациями и привлекает больше инвесторов, предпочитающих иметь дело с проверенными и понятными активами.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

— основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

— договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

— недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

— в случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

— предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых двенадцати месяцев, должна предусматриваться не менее чем пятьюдесятью процентами обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

— срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;

— утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество ( ипотеки);

— вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

— должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

— выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;

— кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

— закладной со всеми приложениями к ней в случае, если имели место составление и выдача закладной, или ее нотариально удостоверенной копией;

— документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.

ст. 3 федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право. — М.: СБИ . С. М. Джаарбеков . 2001 .

Ипотечное покрытие — совокупность обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, служащая для обеспечения эмиссии ипотечных ценных бумаг. Терминологический словарь банковских и… … Финансовый словарь

Ипотечное покрытие — права требований по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой. совокупность обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, служащая для обеспечения эмиссии… … Ипотека. Словарь терминов

Ипотечные ценные бумаги — Ипотека Основные термины Закладная Ипотечные ценные бумаги Секьюритизация Участники рынка Заёмщик Ипотечный брокер Банк Страховая компания Сервисный агент Оценочная компания Рейтинговое агентство Ипотечные агентства: АИЖК Fannie Mae … Википедия

Реестр ипотечного покрытия — Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия. Сведения о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносятся в реестр ипотечного покрытия с… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

Ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств,… … Википедия

Ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств,… … Финансовый словарь

Это интересно:  Как прописать человека в квартире: что и в каком порядке делать 2019 год

Ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств,… … Официальная терминология

Ипотечный сертификат участия — ценная бумага, предоставляющая их держателю право на получение доли финансовых поступлений от пула секьюритизированных ипотечных активов. именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие,… … Ипотека. Словарь терминов

Ипотечный сертификат участия — Именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств,… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

В настоящее время на территории нашей страны действует закон об ипотечных ценных бумагах. Этот нормативный документ регламентирует процесс инвестирования в жилищное строительство. Ипотечное покрытие – это термин, обозначающий обеспечение гарантии возврата денежных средств, которые инвестор вкладывает в покупку ценных бумаг.

Ипотечное покрытие – это залоговое недвижимое имущество, на которое заёмщиками оформляется закладная в установленном законом порядке. Эти виды обеспечения залога регистрируются в Росреестре. Они могут передаваться специальным ипотечным агентствам, которые занимаются формированием пакетов ценных бумаг.

Таким образом происходит привлечение инвестиций в сектор реального жилищного строительства. банки имеют возможность увеличивать оборачиваемость денежных средств и повышать прибыльность своей операционной деятельности. Заёмщики получают более доступные программы жилищного ипотечного кредитования. Инвесторы реализуют свои финансы с целью увеличения их капитализации.

Для начала рассмотрим, что такое ипотечное покрытие и с какой целью оно формируется. Итак, как уже говорилось выше, в Российской Федерации действует специально разработанное законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг. В основном ипотечными агентствами выпускаются облигации и сертификаты определённого номинала. Любое физическое или юридическое лицо может стать инвестором, обратившись к брокеру и приобретя пакет ценных бумаг.

Вкладывая денежные средства, инвестор хочет получить:

  1. доход в виде дивидендов – их обеспечивает выплата начисленных процентов по кредитному договору;
  2. гарантию возврата вложенных средств – для этого необходимо ипотечное покрытие за счет залогового недвижимого имущества (дома и квартиры, офисы и гаражи, земельные участки, парковки и многое другое);
  3. сохранность вложенного капитала – этому способствует система рыночной оценки, в которой за основу принимается номинал ценной бумаги с обеспечение недвижимостью в размере не менее 80 % от оценочной стоимости квадратных метров.

Все эти вопросы решаются составлением реестра ипотечного покрытия. С внесёнными в него сведениями имеет возможность ознакомиться каждый потенциальный инвестор. Благодаря активам, включаемым в портфель ипотечного покрытия, инвестор имеет возможность оценить свои риски и потенциальную возможность извлечения прибыли, зафиксированной в договоре.

Согласно действующему законодательству, если различные виды ценных бумаг с ипотечным покрытием. Чаще всего в обращение выпускаются сертификаты с определённым номиналом и облигации. Акции и билеты в этой сфере инвестиционного вложения денежных средств применяются крайне редко. С ними существует определённая сложность по включению их в единую базу государственного реестра.

Сертификат с ипотечным покрытием – это именная ценная бумага, в которой указан только номинал вложенных денежных средств. также по этой бумаге составляется договор выплаты начисленных дивидендов и гарантии возврата вложенных финансов.

Облигация – это именная ценная бумага с ипотечным залоговым покрытием. На её формуляре указывается не только номинал, но и выплата дивидендов, капитализация и многие другие моменты.

Оба вида ценных бумаг регистрируются в установленном законодательством порядке и обеспечиваются реально существующими объектами недвижимости.

Для того, чтобы понять, что такое ипотечные ценные бумаги и в чем заключается их особенность и отличие от акций, нужно вернуться к тексту нормативного документа. В нем указано, что ипотечные облигации и сертификаты в обязательном порядке обеспечиваются залоговым имуществом. Т.е. это практически безрисковые активы, по которым гарантировано возвращение вложенных денежных средств. А вот выплата дивидендов как раз не гарантирована.

В том случае, если в пакете инвестирования окажется большое количество сложных и проблемных ипотечных кредитов, инвестор рискует не получить те дивиденды, на которые он рассчитывал. Да, безусловно, при отказе заемщика от выполнения своих финансовых обязательств залоговое имущество будет реализовано по средним рыночным ценам. При этом инвертору будут возвращены вложенные им денежные средства в полном объеме. Но на выплату прибыли рассчитывать в такой ситуации не стоит. Закон в этой ситуации оказывается полностью на стороне банка.

Ипотечные ценные бумаги менее выгодны, но более надежны в плане сохранности капитала, чем акции различных предприятий. Акции не обеспечены ничем, кроме поручительства собственников бизнеса и будущей прибыли. Соответственно и размер дивидендов по акциям рассчитывается исходя из готовой прибыли предприятия.

Ипотечные ценные бумаги имеют гарантированный процент доходности, поскольку он зависит от того процента годового обслуживания долга, который зафиксирован в кредитном ипотечном договоре заемщика.

Если предприятие (акционерное общество) банкротится, то акционеры (держатели ценных бумаг) становятся в очередь за обеспечением своих вложений. Далеко не всегда при распродаже активов обанкротившегося предприятия получить хотя бы часть вложенных инвестиций. В большинстве случаев это высокий риск потери всего капитала. Чего не скажешь про ипотечные ценные бумаги, где инвестор защищен от большинства возможных рисков.

Федеральный Закон об ипотечных ценных бумагах содержит указания касательно предъявляемых требований к залоговому имуществу. Ипотечное покрытие должно быть обеспечено уже существующими объектами недвижимости.

Не пропускается включать в реестр договора кредитования на участие в долевом строительстве. Дом должен быть уже построен, реализован покупателям и введен в эксплуатацию. Только после завершения всех процедур государственной регистрации прав собственности объект недвижимости может быть включен в состав покрытия.

Как ведется учет ипотечного покрытия в течение всего срока реализации ценных бумаг? Для этого существуют автоматизированные системы учета, в которые вносятся все важные сведения, регламентируемые Федеральным Законом.

Первичный учет осуществляется путем внесения всех объектов залогового имущества с указанием данных кредитных договоров в специальный реестр. Он ведется сразу в электронном и бумажном формате. После завершения его формирования список и реестр закрываются и в последствии не редактируются. Законом запрещено проводить замену закладных при отсутствии выполнения по некоторым из них обязательств.

Посмотрите на видео основные юридические моменты, связанные с оборотом ипотечных ценных бумаг и их покрытия:

Статья написана по материалам сайтов: wiselawyer.ru, infoption.ru, accounting_tax_law.academic.ru, ipotekoi.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий