Как я покупал квартиру 2019 год

Уже все должны были себе уяснить, что парень я деловой, сложа руки никогда не сижу и постоянно чем-то занят. То саксофоны ковыряю, то на станочке что-то точу, на компе в WOT играю, то с друганами где-то зависаем или с подруней шерстим аутлеты и бургерные. И ессно, все в инстаграм сливаем, чтобы страна знала как мы время проводим.

А когда я дома что-то делаю, мадам постоянно в телефоне что-то смотрит. То там Шпака, то Санжелену, то скидки всякие. И как-то раз заметил, что смотрит она Циан», квартиры какие-то и спросил, «Нафига?». И тут она выкладывает, что оказывается, уже месяц мониторит рынок недвижимости и присматривает квартиру. Ну я ей говорю, что «у нас как бы, даже на новую машину не отложено, какая уж там нафиг квартира»? А она говорит, что сейчас цены на недвижимость уверенно уползли вниз с докризисных времен и еще выгодно стало брать в ипотеку, потому что вторичку можно взять под 9-10% годовых, в то время как раньше люди и по 13-15% покупали. И к тому же, моей ЗП должно хватить на нормальный размер кредита, потому что она белая и пушистая.

Выгода вторички в том, что если грамотно выбрать размер ежемесячного платежа, то можно тупо из сьемной квартиры переехать в свою собственную и дальше жить не тужить, все равно, к этому все и придет в итоге. Конечно, на первичку ценник ниже и ипотека выгоднее, но новостройки то в основном находятся в бывших помойках, промзонах и вообще за мкадом. И добавим еще стоимость ремонта в лям с лишним, если квартира без отделки. И еще годик платить ипотеку, снимая квартиру, тоже не сахар. А где годик, так и два, потому что не вся первичка в срок сдается, а некоторая так и вообще не сдается. И вся мнимая выгода покупки новой квартиры сведется к нулю и геморрою.

А вот если найти квартиру в хорошем районе и недорого, взять ипотеку, часть суммы потом погасить за счет продажи одной из квартир в Самаре и тем самым получить комфортный размер ежемесячного платежа, чтобы не сильно больше было того, что я сейчас за сьем плачу, вот такой вариант, конечно показался мне куда более интересным. Да и за мкадом я жить никогда не хотел, а купить квартиру в каком нить солнцево или люберцах, чтобы потом ее сдавать и жить в сьемной в Москве, вообще не вариант. Минусы от обоих вариантов сохраняются, а плюсов нет вообще.

Поэтому, идея покупки готовой квартиры мне понравилась и начали просматривать предложения вместе.

Сначала смотрели 2-ки. Потом вспомнили, что сами сейчас живем в 2-ке и места маловато, все забито барахлом разным (в основном мое, место которому на балконе или в гараже), да и первый этаж, балкона нет, лишнее сложить некуда, включая зимние колеса. И стали смотреть 3-ки с балконами. Отсеивали сначала по таким признакам, как расстояние до метро (и при этом, удобно добираться, а не чапать по грязи и в обход) и чтобы не было там ЖД линий рядом, помоек всяких и промзон. Начали читать материалы по истории стоительства Москвы, экологии районов итд.

По домам исключили все что ниже 6 этажей (чтобы не было домов под реновацию, а то переселят под Рязань на старости лет) и без лифтов (маме тяжело будет спускаться, если приедет). Без особого восторга смотрели на последние этажи, (риск протечек с крыши) и все что ниже 3 этажа (потому что вторые этажи бывают с сюрпризами в виде козырьков магазинов прямо под окном или без балконов, а также газовой трубой, по которой можно перемещаться между окнами 2-го этажа из квартиры в квартиру).

Домой ехали молча, первый просмотр оставил двоякие чувства. С одной стороны, интересно было посмотреть что продают, с другой первая мысль «ну и говнище». Дом панельный, хотя я привык к кирпичным. Ну в смысле у меня и у родителей в собственности квартиры в кирпичных домах. Они теплые зимой и прохладные в летнюю жару. В моей, не потерявшие актуальность, обои (Rush и AS Creation), несмотря на то, что клеили их достаточно давно. А тут все вызывало если не отвращение, то дикое желание все выкинуть на помойку и забыть как страшный сон.

Находясь в сьемных ушатанных хатах, я более спокойно относился к состоянию жилья, потому что я понимал, все это временно (хотя это на 13 лет затянулось ). А тут впервые, пришло осознание того, что покупаю квартиру в которой буду жить достаточно долго и возможно, остаток жизни. Обои можно переклеить, пол покрыть ламинатом или паркетом, но подьезд, дом, район, это не изменить. А значит, выбирать следует очень осторожно. Хотя, всего не учесть, конечно, на стараться надо.

Начали прикидывать фильтры по веткам метро. Все что в сторону рязанского проспекта и прочих текстильщиков отбросили сразу, как и салатную ветку в ту же сторону, прочитали что там помойка, хреновая экология и контингент не тот (вот так живешь там и не подозреваешь, что ты «не тот контингент» :-)). Оставили всю рыжую, красную, середину синей и зеленой, низ фиолетовой и кусочек серой которую потом тоже перестали рассматривать по причине того, что на нее в двух точках (Алтуфьево и Петровско-Разумовская) пересаживается много людей с области, приезжающих на электричках и автобусах. Я на них насмотрелся вдоволь. Идут, сцуко, как зомби из автобуса, с сумками, рюкзаками, сплошным потоком, хмурые такие, тащат веники и прочую х.ню такую (тоже «не тот контингент»).

Потом оказалось, что таких «областных» направлений очень много и практически каждая ветка утром и вечером забита «рюкзачниками», которые бегают через весь вагон, чтобы перейти в следующий. По аналоличной причине, пришлось отказаться от предложений в Ясенево и Планерной.

И вообще, все эти продолжения метро в область, они очень отрицательно влияют на загруженность веток и жизнь москвичей в целом. Новые люди селятся в области, где подешевле, потом катаются в город. В итоге, с тех станций метро, откуда раньше можно было спокойно доехать до центра (иногда даже сидя, а летом с велосипедом), сейчас с первого раза даже не уехать. Потому что, настроили всяких там метро Саларьево и прочих, подмосковье застраивают какими-то дикими темпами, за год по целым районам. Проводят туда метро, чтобы цены взлетели вдвое, а по факту получается, что страдают те, кто живет в пределах мкад и привык пользоваться метро (а на них, понятное дело, застройщики клали с прибором). Мало того, что все места, типа перехватывающих парковок у метро, стали постепенно платными (это уже к мкаду подбираются постепенно), так еще и на метро становится все сложнее передвигаться из-за замкадных «областных» станций и их утренних обитателей.

Конечно, остались еще направления, которые не так загажены в силу разных факторов. Или нет возможности дальше тянуть метро или с каких-то узловых мест ездят в центр электрички. Одним из таких мест является верх рыжей ветки, пока в Мытищах не открыли очередную станцию и народ оттуда катается на электричках. В результате, загруженность в центр и обратно не такая большая, как на других ветках и это ее несомненный плюс.

А рыжая ветка мне подходила по многим факторам. Прямой проезд до работы на «Китай-городе» (ах как я погорячился тогда, думая что это навечно) и прямой проезд до «Теплого стана», откуда ко мне может приезжать сын из Троицка. Юго- Запад я практически весь изьездил за последние 10 лет и нормально ориентировался по всему низу рыжей ветки. А вот северную часть навещал реже, в основном до ВДНХ.

Уже живя в Марфино, чаще начал передвигаться по району на машине и мне там почти нравилось все, кроме самого района Марфино, находящегося между двух жд линий, что вызывало необходимость кататься кругами, чтобы попасть домой, а пешком вместо 500м, ходить втрое больше, чапая по грязи вдоль дороги. Поэтому мы отказались от квартир, которые находились в нашем районе, чтобы не бегать вместе с местными, с риском для жизни, как партизаны, через жд рельсы, чтобы добраться до метро (соседи, вам там нравится, живите, бегайте, а мы дальше двинем искать где удобнее).

Продолжая мониторить предложения и повысив ценник, мы наконец наткнулись на интересную 4-х комнатную квартиру в Свиблово. Метраж те же 64 метра (и комнаты поменьше), как в трешках, но есть дополнительная комната и большой вместительный балкон. Заинтересовались, позвонили, договорились о просмотре квартиры. Квартира продавалась по альтернатие, т.е. люди разьезжались. Там уже был свой риелтер, с которым мы начали контактировать.

В квартире проживало 2 семьи. Мать с дочкой лет, занимавших две отдельные комнаты и взрослая пара с девушкой лет 20-ти, занявших одну проходную и запроходную комнату. Состояние квартиры на 3+, более менее живые обои, потолки без протечек, затертая ванна и маленькая подубитая кухня. Видно было, что ремонт делали люди, которые не экономили (а последующие все это потихоньку засрали). Пластиковый стеклопакет на кухне, жалюзи. Встроенные жалюзи в деревянных совдеповских стеклопакетах остальных комнат, смесители Grohe на кухне и в ванной, большой шкаф купе в спальне. Но было заметно, ремонт делали достаточно давно, о чем говорит криво положенная плитка в ванной (раньше так клали, почему-то), паркет, затертый тропинками до черноты, множество дырок в стенах под шурупы (все что попадало в квартиру, сразу сцуко, прибивали к стене, чтобы не потерялось). В принципе, я жил в квартире в более худшем состоянии (и сам гитары на стены вешал), так что норм, прокатит.

Из явных минусов, очень маленькая ванная, туалет, кухня. Они все делят одно пространство, так что малой кровью тут не обойтись, если захочется что-то увеличить. Поэтому, у жильцов обе стиральные машины стояли в коридоре, как и холодильники. Спальня (та комната, которую мы планировали ей сделать), тоже была маленькой, 8 метров. Кровати наши 2х2 метра туда влезут с трудом и без шкафов, с этим конечно, засада. С другой стороны, все таки 4 комнаты. Хрен с ней со спальней (а также, кухней, туалетом с ванной итд…) на край, там можно было сделать перепланировку, потому что все перегородки между комнатами декоративные и у меня были идеи, как втиснуть стиралку под раковину…

В плане инфраструктуры района, все сбалансировано, в отличие от тех мест, где я жил ранее. С одной стороны Свиблово, с другой Бабушкинская, на расстоянии одной трамвайной остановки. Конечно, из двух окон, промзонона ТЭЦ, но куда от этого. Зато на Бабушкинскую вид симпатичнее и трамвайчики там ходят красивые.

До Свиблово пешком примерно 7 минут, там неплохой ТЦ (приличнее бабушкинского), есть кинотеатр, банкоматы. А рядом с домом, через дорогу, небольшой ТЦ с пивнушкой (тут мы заулыбались) и фитнес центром. Есть магазин автозапчасти, цветы, несколько продуктовых, один из которых прямо в доме.

Короче, подумали мы пару дней и поехали вносить аванс.

Риелтер работал от компании «Инком недвижимость», (про которую мы потом начитались ужасов) в офисе которой мы посмотрели документы на квартиру (свидетельства о собственности, старые судебные решение р разделе и продаже долей, выписки из домовой книги и план квартиры в справки из БТИ) и подписали договор аванса, отдали 50тр и довольные, поехали домой, выбирать банк чтобы взять ипотеку.

Этот пост никак не связан с Интернетом или заработками, тем не менее для многих вебмастеров он либо уже актуален, либо, надеюсь, в скором будущем станет таким.

Это интересно:  Порядок оплаты и расчет налога на дарение недвижимости 2019 год

Прошел год с того момента, как я решился на покупку квартиры (считаю именно с момента начала поисков, а не с момента заселения). До этой зимы я жил исключительно на съемных хрущевках и с каждым годом это все больше надоедало, хотелось чего-то своего, за что не нужно было бы платить и отчитываться хозяйке, места, где можно было бы делать то, что хочешь и как хочешь, не спрашивая разрешения переклеить обои.

Благо после шести лет манимейкинга (из которых первых 4 это были просто детские игрушки в ГС) появилась все же финансовая возможность закрепиться за местом жительства. Деньги собраны, решение принято и тут началось…

Отличия:
В новострое вы должны ждать, когда введут дом в эксплуатацию, подключат электричество, отопление, выдадут ключи. И даже после этого геморрой не заканчивается, ведь это будут голые стены. Приготовьтесь к месяцам ремонта.
В хрущевке все проще — купил, через неделю заселился и живи. С минусов — старая проводка, холодные стены зимой, оплеванные подъезды, соседи-алкаши на лавочках.

Изначально я целился на вторичку. Ждать полгода ввода дома в эксплуатацию, долгих месяцев ремонта, и в то же время продолжать отстегивать хозяйке за съемную квартиру — всего этого не хотелось.

Выбрал несколько подходящих вариантов на сайте, созвонился с риелтором и пошел на первый просмотр.

Я не знаю на сколько это принято, но вот когда я искал съемное жилье, то риелторы просто не давали покоя, названивая по мобильному и предлагая варианты. Тут же столкнулся с каким-то пофигистическим отношениям. Объяснил какую квартиру ищу, получил ответ «ну ок, я постараюсь что-то найти похожее» и больше никаких звонков не получал

Думал что просто попал на такого, но подобных случаев было 2-3. Может быть процент закрытия сделок по продажам очень маленький на одного клиента и риелторы особо не надеются на продажу квартиры. Не знаю

Так вот, в итоге пришел день первого просмотра. Квартира в хрущевке недалеко от метро, две комнаты, живет какая-то бабушка сейчас.

Скажу сразу, что я — человек, не очень привередлив к вещам, так что мне квартирка понравилась. Выход на две стороны, хороший паркет… Но риелтор была не промах, сразу начала разговор о том, что другие люди тоже присмотрели ее, и вот хотят брать, так что мне нужно быстро решаться.

Мне нужно было время подумать, тем более это был всего лишь первый просмотр. Так что в итоге квартира ушла и поначалу очень жалел, но тут появилось правило №1

«Если квартира ушла к другому, значит это не ваша квартира :)»

Вскоре уныние прошло и на первый план вылезли рациональные доводы — плохой дом, темная сторона. Зато расположение меня зацепило и начал просматривать другие предложение в данном районе. Так вышел на вторую квартиру

Сталинка, потолки в 3 метра, толстые стены, хороший ремонт, в котором можно было бы еще жить 3-4 года. Смущало только одно — цена. Она была так раза в 1,5 выше предыдущей. И опять у меня началось то же самое: «это классная квартира, нужно брать». Хотя даже физически денег не хватало. Но сразу в подсознании начал сам себя уговаривать, что зато тут не нужно будет делать ремонт, а деньги можно будет часть занять, а потом вынуть из оборота сайтов.

Конечно, глупое было бы решение с бизнес точки зрения, но тогда горели глаза и искались отговорки. И опять вечером, придя домой, включился ум: деньги не маленькие, дом не в лучшем состоянии, а главное кроме цены квартиры нужно платить еще и 5% риелтору, 1% налога, итого уже 6%. Так что с удорожанием помещения вырастают и эти самые отчисления.

А я хотя и не привередлив к вещам, но очень не люблю переплачивать за что-то. Вот тут и начал смотреть в сторону новостроек. Их, в отличии от вторички, продает сам застройщик, никаких риелторов и посредников между вами нет, так что это уже удешевление на 5%. Взор переключился на новые дома

Новострои бывают двух типом — те, которые уже сданы, и те что еще строятся. У тех, что сданы квартиры могут продавать как перекупщики, так и застройщик, если не распродал все еще. У перекупщиков цена всегда выше. Нужно же им на чем-то зарабатывать. У застройщика если и остаются жилые помещения на момент сдачи дома, то обычно это фигня, которую никто не хочет покупать (плохая планировка, первые этажи и т. п.) А еще как только дом сдают, цена его вырастает на 5-7% сразу

Проблема несданных новостроев в том, что они могут такими остаться на всю оставшуюся жизнь Особенно в наше кризисное время. У меня знакомая уже третий год не может заселится в купленную квартиру. Так что теперь появилось два главных критерия:

кто застройщик
когда сдача

Первое указывает на надежность строительства, второе — гарантирует, что не нужно будет ждать целый год.

Хотя Киев и большой город, но среди сотни строящихся домов половина еще будет строиться не один год, часть расположена далеко от центра, у оставшихся раскуплены все нормальные квартиры. Таким образом мне осталось на выбор около пяти более-менее достойных внимания вариантов.

Скажу сразу, что несколько новостроек из моего списка не введены в эксплуатацию и сейчас, так что не особо ведитесь на дешевые квадратные метры, выясняйте почему они такими стали.

К примеру, начал рыть по одному из объектов, оказалось, что изначально должно было быть 18-ть этажей у здания, часть людей купили квартиры, а потом оказалось, что над их последним этажом начали еще 6 штук достраивать.
Советую по каждому из объектов начинать знакомство с форумных веток и обсуждения тех, кто уже вложился в строительство, узнаете много интересного о застройке.

Когда дом достраивается и сдается в эксплуатацию — он переходит на баланс этой фирмы, а она в свою очередь раздает квартиры. Кому какая. Фактически это не считается покупкой, так что не нужно платить не только 5% риелтору, вы освобождаетесь и от оплаты 1% налога на недвижимость.

Это одна из схем, могут быть другие, но я участвовал именно в такой.

Так вот, вернемся к моменту выбора новостройки. Было три варианта у меня и уже договаривался о поездке на один из объектов, как просто случайно увидел на биллборде рекламу о летних скидках в «Парковом».

Я раньше сомневался в эффективности рекламы на щитах, но теперь точно знаю, что этот биллборд окупил себя заказчику полностью

Приехал в центр продаж, предложили парочку вариантов. Один с большей площадью, но плохой планировкой и видом, второй с отличным видом с семнадцатого этажа, большими окнами, но меньшей квадратурой. Зато и дешевле. И главное, дом сдается через 2 месяца!

А еще по акции, если вносить всю сумму сразу, то полагалась скидка в 10%. Таким образом итоговая цена почти повторяла цену самой первой квартиры-хрущевки, с которой и начались поиски. Да и площадь та же.
Жалею ли я теперь, что не приобрел эту двушку у бабушки? Вспоминаем про правило №1

Потом еще была поездка на второй объект, чтобы сравнить предложения, но там ничего так и не зацепило — либо второй этаж, либо ждать 9-ть месяцев.

В итоге подписал договор с «Парковым» и началась стадия поиска ремонтников…

P.S. Получилась довольно таки объемная статья. Осталось не меньше. Отпишите, интересно ли было, писать вторую часть?

Если стало интересно, подпишись на мой Телеграм

Это рассказ о том, как я покупал себе жилье. В этой истории нет интриги или трагизма. Тем не менее, операция получилась многокомпонентная, с немалым количеством подводных камней и поучительных эпизодов. То есть мой рассказ может послужить чем-то вроде методички по покупке жилья. В рассказе упоминаются реальные личности и компании. Все цифры и факты так же приведены без искажений.

Три сделки в одном флаконе

Параллельно с оформлением ипотечных заявок шла продажа квартиры в Асбесте. Она заняла около трех месяцев. Это нормальный срок. Сделку полностью провела специалист асбестовского офиса «БК_Недвижимость» Ольга Минеева. Она сделала все необходимые платежи, заказала техпаспорт в БТИ, собрала все справки, нашла покупателя, заключила с ним договор купли-продажи и зарегистрировала его в Роскадастре. Мне понадобилось приехать в Асбест только один раз, чтобы сняться с учета в военкомате и паспортном столе и оформить доверенность на совершение сделки на Ольгу. Заключенный договор о продаже квартиры в Асбесте и сумму, вырученную от продажи (1,15 млн за минусом накладных расходов) мне вручил представитель агентства недвижимости в Екатеринбурге.

Хочу первичку

Впрочем, еще до завершения сделки по продаже асбестовской квартиры, случился эдакий «поворот сюжета». Коммуникационная группа EKBPROMO пригласила меня на пресс-тур по новостройкам Екатеринбурга. В программе тура был, в том числе жилой комплекс «Калиновский» на Эльмаше. Как пояснил представитель компании застройщика ЗАО «НОВА-строй», в последнем сданном (на тот момент) доме еще оставалось несколько непроданных трехкомнатных квартир площадью 66 кв.м по цене 3,2 млн руб. Это превышало мои финансовые возможности, но не на много. При желании нужную сумму можно было собрать. Тем более, что желание после знакомства с этой квартирой появилось. Трешка в Калиновском стоила как аналогичная по площади вторичная квартира в этой же части города, но при этом была новой! К тому же имела более рациональную, на мой взгляд, планировку (кухня 10 кв.м, каково!). замечу так же, что данный жилой комплекс относится к эконом-классу, поэтому квартиры сдаются с полной отделкой…
Однако прежде чем бежать в офис застройщика заключать контракт, предстояло решить ряд вопросов. Самый важный из которых – получение одобрения на ипотечный кредит в банке, имеющем партнерские отношения с «НОВА-строй». Упомянутые выше BSGV и в Юникредитбанк не предоставляли кредиты на интересующую меня новостройку от «НОВА-строй».
Мы посовещались с риэлтором и пришли к выводу, что из банков-партнеров «НОВА-строй» наиболее подходящие условия предлагает ВТБ24. Туда и была подана заявка на кредит. Понятно, пришлось собирать новый пакет документов, плюс получать прописку (к тому моменту из квартиры в Асбесте я уже выписался). Кстати, никак не могу понять, какой логикой руководствуются банкиры, требуя у ипотечного заемщика регистрацию по месту жительства. Причем регистрация должна иметься на момент оформления покупки нового жилья. Более 70% ипотечных кредитов берется для улучшения жилищных условий. То есть человек продает жилье и использует вырученную сумму как первоначальный взнос при покупке более дорогого жилья. Продавая свое старое жилье, человек обязан из него выписаться. А тут как раз банк начинает требовать с него прописку. Конечно, можно прописаться у родственников-знакомых или получить регистрацию за деньги. Но все понимают, что с большой вероятностью человека по такому адресу найти не получится. Банки заставляют заемщиков совершать бессмысленные (а часто и затратные) действия не получая пи этом никаких дополнительных гарантий добросовестности заемщиков.
Получение прописки и сбор бумаг для подачи в ВТБ-24 заняли больше двух недель. В результате, когда кредитный комитет банка дал предварительное одобрение на кредит (на что ушло еще несколько дней), то оказалось, что в том самом новеньком доме, где я приглядел себе квартиру, осталась непроданной только одна подходящая трешка. И на нее уже было несколько претендентов! И, хотя сопровождавшие мою сделку специалисты агентства «БК_Недвижимость» проявили чудеса упорства и оперативности, квартиру увели у нас из-под носа. Она была продана буквально за пару дней до того, как мы были готовы выйти на сделку. Честно говоря, было ужасно обидно…

Это интересно:  Полнородные и неполнородные братья и сестры - это 2019 год

Ладно, вторичка. Хотя нет…

Тогда было решено вернуться к изначальному варианту – к покупке квартиры на вторичном рынке. Несколько последующих недель были посвящены осмотру трешек улучшенной планировки стоимостью до 3,2 млн, расположенных на Эльмаше и Уралмаше в пешей доступности от станций метро. Специалист агентства Лилия Карпова отобрала для осмотра пару десятков объектов с наилучшим соотношением цена/качество. Но ни одна из осмотренных квартир не пришлась по душе мне и моим домашним. Квартиры находились либо в запущенном состоянии (в двух квартирах требовалась полная замена пола, сантехники и окон), либо в квартирах была проведена неудачная – на мой взгляд – перепланировка. К тому же почти у всех квартир заявленные метры расходились с фактическими. Особенно этим страдали кухни. Они все были на 1,5-2 кв.м меньше указанного в объявлении. А в одном случае «десятиметровая» кухня, после обмеривания рулеткой, похудела до шести квадратов с небольшим.
В итоге на повестку дня был поставлен вопрос участия в долевке. Благо в том самом «Калиновском» начиналось строительство еще нескольких домов. И мой взгляд упал на проект 25-этажной свечки. Это было шоколадно до неприличия. Трехкомнатные квартиры площадью 82 кв. м предлагались по цене 41 тыс. руб. за метр. Цена квартиры выходила 3,36 млн руб. Заселение – в первом квартале 2013 года. Но данная свечка только-только начинала выходить из стадии котлована. На столь раннем этапе строительства ипотечный кредит можно было получить только в банке Уралсиб. Полученные мной ранее одобрения на ипотеку в банках BSGV, Юникредитбанк и ВТБ-24 никак не подходили. Честно говоря, своему ипотечному менеджеру Ирине Халиковой звонил в некотором смущении. Ведь ей пришлось бы готовить бумаги для банка уже по четвертому разу. Однако в ответ Ирина сказала только: «Конечно! Завтра сообщу, какие дополнительные документы понадобятся для подачи заявки в Уралсиб…».
На следующий день выяснилась одна приятная (как мне показалось на тот момент) подробность – Уралсиб готов был учитывать в качестве части начального взноса материнский капитал. Как вы помните, у меня вместе с суммой потенциального кредита набиралось что-то около 3,0-3,1 млн, то есть для покупки квартиры в 25-этажке не хватало минимум 260 тыс. руб. Использование же материнского капитала (367 тыс. руб. на тот момент) позволяло прикрыть эту брешь. Но прежде надо было оформить сертификат на материнский капитал (да-да, мы не озаботились этим сразу после рождения дочери!). Эта процедура заняла месяц. Пока шел этот месяц, наступило первое июня и NOVA-строй повысил цену на трешку с 41 до 45 тыс. руб. за кв.м. Следовательно, сама квартира вздорожала с 3,36 до 3,69 млн. Шоколадная 82-метровая трешка стала недосягаемой.
Тогда я решил переориентироваться на квартиру в другом только что заложенном доме, сдача которого планировалась на начало 2013 года. Трешка площадью 72,5 кв. м в июне 2011 года предлагалась за 3,13 млн руб. На столь ранней стадии строительства кредиты на покупку квартир в этом доме предлагал только Уралсиб. Мы подали заявку и получили одобрение на кредит в размере… 1,2 млн руб. Обратите внимание, в ВТБ-24 и в Уралсиб я подавал абсолютно одинаковые пакты документов, но первый одобрил сумму более 1,7 млн, а второй – почти на треть меньше.
Кредит на 1,2 млн меня категорически не устраивал. Если к этой сумме добавить имеющиеся накопления и материнский капитал, в сумме получалось менее 3 млн. То есть для покупки квартиры не хватало более 150 тыс. руб. (если же учесть накладные расходы на покупку, дефицит зашкаливал за 250 тыс.).

Спурт на финише

Пришлось еще раз умерить аппетиты. В уже упоминавшемся жилом комплексе «Калиновском» предлагались, помимо всего прочего, трехкомнатные квартиры площадью 67 кв. м за 3,01 млн руб. со сроком сдачи – II квартал 2012 года. Степень готовности дома на тот момент была уже достаточно высокая. И кредиты на покупку квартиры предлагали уже несколько банков. В том числе ВТБ24, который пару месяцев назад уже одобрил мне кредит на покупку жилья в готовом доме (см. выше).
Чтобы получить кредит на участие в долевке, требовалось собрать новый пакет бумаг. Причем следовало поспешить. До конца июня оставалось около недели, и была высока вероятность того, что в июле цена квартиры вырастет. Поэтому надо было быстро получить одобрение банка на кредит и после этого заключить с компанией «НОВА-строй» договор участия в долевом строительстве. Если успеть подписать договор до конца июня, то цена будет прежней (3,01 млн руб. за квартиру или 45 тыс. за 1 кв.м).
Менеджеры банка пообещали, что моя заявка будет рассмотрена за один-два дня. Но прежде надо было подготовить пакет документов на кредит. И тут начались сложности. Чтобы получить приемлемую сумму кредита в кредитной заявке я указал заработок не только по основному месту работы, но и доход по контракту. Благо этот доход был белым, и по нему можно было предъявить справку 2НДФЛ. Вот только бухгалтерия этой организации располагается в Москве и справку 2НДФЛ надо ждать до четырех дней. Впрочем, сотрудники московского офиса вошли в мое положение и сделали справку за два дня. Справка была заверена в местном офисе и немедленно отнесена в банк. Уф-ф-ф… полдень 28 июня. Все бумаги в банке. Завтра кредитный комитет одобрит сумму кредита и 30-го можно будет заключить договор с «НОВА-строй» в котором зафиксировать цену на квартиру.
Разумеется, сразу после моего облегченного вздоха зазвонил телефон, и менеджер ВТБ24 сообщила, что поданные в банк справки 2НДФЛ никуда не годятся. В них указан неверный адрес моей регистрации (прописки). Такие справки банк не может учесть при определении суммы кредита.
Почему же в банке оказалась неправильные справки? Как вы помните, я выписался из Асбеста перед продажей тамошней квартиры. Спустя некоторое время я оформил временную регистрацию в Верхней Пышме. Подавая бумаги в банк, я указал в анкете свой новый пышминский адрес. Так же в банк была подана копия справки о временной регистрации в Верхней Пышме. Но, разумеется, я забыл сообщить о смене места регистрации своим работодателям. Логично, что в справках 2НДФЛ, выданных бухгалтериями (по основному и дополнительному местам работы) значился старый асбестовский адрес.
Существовал единственный способ получить своевременно одобрение на ипотечный кредит – срочно сообщить обеим бухгалтериям о смене места жительства, взять новые справки 2НДФЛ и очень-очень срочно предоставить их в банк. С основным местом работы проблем не возникло. Через час у меня были «правильная» справка. А вот бухгалтерия второго работодателя, расположенная в Москве, заставила поволноваться. Оттуда вожделенная бумага пришла только сутки спустя. Передать ее в банк я смог только 29 июня вечером. До конца месяца оставался один рабочий день. И за этот день мне надо было пройти процедуру получения решения кредитного комитета и оформить договор с застройщиком. Плюс к этому еще надо было оформить у нотариуса разрешение супруги на участие в долевке.
И мне это удалось!
Спасибо сотрудникам отдела ипотечного кредитования ВТБ24. Они добились очень оперативного рассмотрения моей заявки на кредитном комитете. 30 июня в 10:00 уже было готово решение. Мне одобрили кредит на 1,7 млн руб. В 11:00 я вышел от нотариуса, а в первом часу в офисе «НОВА-строй» уже оформлял договор участия в долевом строительстве. На следующий день, 1 июля стоимость трехкомнатной квартиры в выбранном мной доме выросла с 45 до 46 тыс. за 1 кв.м. Цена всей квартиры подскочила на 67 тыс. Но я то успел заключить договор по старой цене!
В течение последующих двух недель были пройдены последние этапы долевочно-ипотечной эпопеи:
— договор долевого участия в строительстве (по 214 ФЗ) зарегистрирован в Росреестре (по старому – регпалата);
— оформлен кредитный договор и договор залога с банком;
— оформлен договор страхования;
— договор залога (ипотеки) так же зарегистрирован в Росреестре.
Хотя нет, последний этап это когда «НОВА-строй» закончит строительство, и мы сможем вселиться в новую квартиру (и оформить на нее право собственности). Если в ходе этого последнего этапа случится что-то интересное, я обязательно расскажу об этом.

Некоторое время назад потребовалось купить квартиру и пришлось получить некоторый опыт, которым хочется поделиться с такими же, как и я, неискушенными в вопросах приобретения недвижимости.

Объявления искал в интернете на нескольких сайтах одновременно, выбор квартир приятно радовал (я был наивен и не знал, что половина — дубли).

Естественно, 99% объявлений оказывались от риелторов. Причем все риелторские агенства, как правило, тырят друг у друга инфу и пасутся на 1-2 основных сайтах недвижимости. Особо продвинутые даже заводят «свою» базу.

Если кто то один или даже собственник выложил объявление, то остальные просто внаглую публикуют дубль (иногда даже с существенными отличиями от оригинала +/- этаж, площадь).

Первый опыт. Мутные риелторы и неадекватные собственники.

Решив довериться опыту риелтора, я не стал глубоко вникать в суть вопроса и договорился с одной мадамой посмотреть перспективную квартиру. Меня встретила шустрая девушка лет 25, которая доверительно мне сказала, что собственники пожилые и шуганые люди, поэтому настоятельно предложила цену квартиры с ними не обсуждать и вообще не спрашивать про стоимость (!), а предоставить это ей.

— я пошел смотреть квартиру, не узнав предварительно по телефону основные вопросы (о них в конце)

— я смешно согласился не спрашивать цену у собственников, первый признак, что риелтор не чист на руку. Сейчас бы я рассмеялся ей в лицо на такое. Обсуждать цену с собственником это наше право и никакая «прокладка» между нами не должна этому мешать. Собственники оказались действительно пожилыми, лет 65-70, которые переехали из какой то деревни в город, но деревню из себя так и не смогли вытравить и посему решили туда вернуться. Ремонт обычный под ключ, запах неприятный, на вопрос «а где тут слив от стиралки» дедок хозяин гордо продемонстрировал сливной шланг из ванны в туалет, который он разворачивает по коридору каждый раз, когда им нужно стираться.

В принципе, квартира мне понравилась, цена была более менее, но на выходе из подъезда с риелторшой выяснились интересные вещи. Так как дом новый ( менее 3-х лет ), то при продаже собственники обязаны уплатить налог на прибыль если сумма сделки более 1 млн. То есть квартиру покупаешь за 3 млн, а в договоре пишешь 1 млн. Риелорша начала уверять, что это нормально, все так делают, составляется договор о ремонте помещения и т.д. бла бла бла, короче все схвачено, все так делают.

Опасность тут в том, что в случае расторжения сделки, а вкупе с пожилыми и не совсем адекватными (это я заметил во второе посещение) собственниками, выплачивать они вам будут ту сумму, что указана в договоре.

Дальше риелтора повезла меня в другую, в хлам убитую квартиру с такой же ценой так сказать для контраста. Контраст ей создать удалось, я повелся и решил дожимать первый вариант. В виду мутности цены и необычных условий с занижением решено было сходить к ним в гости уже без риелторши. Со второй попытки удалость застать их дома, в процессе общения я уточнил цену, которая оказалась меньше на 150 тыс, чем озвучивала риелторша и — вуаля — собственники не знали ни о каком занижении! Я сказал им о том, что риелтора завысила их цену и еще добавила от себя занижение цены договора, оставил им свой телефон и взял их, договорившись быть на связи.

Это интересно:  Нюансы налогообложения физических лиц: какая недвижимость не облагается налогом 2019 год

И через 5 минут после выхода получаю звонок от риелторши, который позвонили эти умники и сказали о моем приходе. Курица начала мне выговаривать, что так делать нехорошо и тд, в ответ я просто сказал, что не имею дел с мошенниками вроде нее и положил трубку. Готов был купить эту квартиру по заявленной цене без всяких занижений, но хитросделанная риелторша и маразматики-стукачи сделали все, чтобы я опомнился. Зачем она врала про занижение и в чем ее выгода здесь — до сих пор не пойму.

Из этой истории вынес мораль: если риелторша мутит воду и попалась на вранье — сразу лесом.

Умей разговорить собственника.

Через некоторое время договорился посмотреть квартиру за неплохую цену в том же районе. Предварительно узнал по телефону все ли с квартирой в порядке в плане собственников. Меня уверили, что все ок (ха-ха-ха). Смотрел без риелторши — уже показатель, что что то не то.

Придя по адресу, я увидел межкомнатную дверь, установленную в качестве входной. За дверью женщину лет 40 с 4-мя детьми, которой нужно срочно продать квартиру, чтобы купить себе подешевле, так как эта обходится слишком дорого.

В процессе непринужденной беседы выяснилось, что один из собственников находится в местах не столько отдаленных, но имеется от него доверенность.

Про доверенность я скажу отдельно, но если вы не хотите, чтобы к вам вселили зека или чтобы он к вам ломился после освобождения, с такими вариантами лучше не связываться.

Женщину жалко, она сказала, что уже год не может продать квартиру. Риелторша даже не тратила время на эту квартиру, тупо ждала когда какой нибудь лох клюнет и отстегнет ей за услуги.

Мораль: если даже риелторша не идет с вами — соваться нет смысла.

Почти купил, но сомнения победили.

В том же доме смотрел такую же квартиру, риелторша оказалась более менее приличной теткой, но страдала словесной диареей. Собственники были внешне благополучной семьей, основательный мужик, жена и 2 несовершеннолетних детей. Мужик по общению понравился. Сказали, что присмотрели уже более просторную квартиру себе и теперь продают свою.

Риелторша без перерыва нахваливала квартиру, общалась непринужденно с хозяевами, вместо того, чтобы отвечать когда ее спрашивают и не путаться под ногами.

В итоге квартира понравилась, но был подводный камень.

Когда вы продаете квартиру, собственники в которой несовершеннолетние дети, вам требуется одобрение опеки. Причем одобрение будет под гарантию приобретаемого жилья, то есть просто так продать квартиру детишек вам никто не даст. И новое жилье должно быть либо аналогичной площади, либо большей, чем текущее.

А теперь важный момент для покупателя. Если сделка продавцов по какой то причине сорвется, то и ваша будет признана недействительной! И вас выкинут как котят из вроде бы честно купленой квартиры. Здорово да? Мне тоже понравилось. Естественно, риелторы вам этого не скажут за редким исключением (я нашел это исключение, который мне посоветовал просто не связываться с такими квартирами). Уберечься от этого никак нельзя.

Хотя может как то можно, но вряд ли вам кто то пойдет навстречу или прогнется под вас.

Мораль сей истории: собственники несовершеннолетние ? — до свидания.

Идеальный вариант, но не без ложки го. эээ риелтора.

Квартиру я нашел, хозяевами была молодая семья (лет 25), собственником квартиры был только муж. Жена и ребенок даже не прописаны. Они тоже нашли уже себе квартиру больше и искали покупателя. Цена была 300 тыс больше, чем в предыдущих, а площадь меньше, но жена сказала «покупай, пока не увели» и я решил брать. Надо сказать, что там тоже была риелторша, вела она себя чуть поскромнее, чем предыдущие и тем усыпила мою бдительность. Продавец скинул цену ровно на стоимость услуг риелтора.

Далее мы с ним спокойно подписали предварительный договор в котором зафиксировали сам факт намерения о покупке квартиры, причем детали мы не писали, надеясь на риелтора (ах какие мы наивные), я заплатил комиссию риелтору и мы разошлись готовить документы и ждать определенных движений от риелтора.

И тут мы поняли насколько же «полезные» люди эти риелторы. Этой личности, берущей 2% со сделки с покупателя, ровным счетом было насрать на наш комфорт, на наши тревоги и заботы. Она предоставила мужику список справок, которые он сам должен был собирать, сказала число, когда ее верные миньоны займут нам очередь в Регистрационную палату, куда попасть «нереально сложно», по ее же словам и на этом забила на все.

А мы остались со своими сомнениями, так как никто до этого не покупал и не продавал квартир. Как подстраховаться ? А вдруг он не отдаст денег ? А вдруг квартиру не оформят, а деньги отдашь? Короче, пришлось лопатить кучу информации в интернете и ходить к другим риелторам, которые бесплатно (!) ответили не некоторые вопросы.

В итоге идеальная сделка выглядит так:

— собственник среднего возраста, семейный, имеющий права на машину (гарантия, что не псих и не нарк, не оспорят на этом основании сделку в суде)

— нет несовершеннолетних собственников

— нет отбывающих наказание собственников

— никаких доверенностей, только очное подписание. Кинуть по доверенности — это плевое дело. Собственник может отменить доверенность в любом месте страны за 5 минут до подписания договора вами, он может быть мертв к моменту подписания и вы об этом не узнаете, а потом придут наследники и судом аннулируют доверенность, он может быть психом и т.д. Во всех этих случаях сделка признается ничтожной по суду. Исковая давность 3 года. Доверенность? — Досвидос.

Сама схема проведения сделки:

— вы заранее кладете на свой счет сумму

— приходите вместе с продавцом и в его присутствии получаете эти деньги в кассе. Это избавит вас от необходимости пересчитывать каждую пачку.

— поднимаетесь в отдел ячеек и заключаете типовой договор банковской ячейки. Сотрудники банка отлично знают каким он должен быть.

— закладываете деньги в ячейку и ключ берете себе или отдаете продавцу. лучше себе конечно.

— едете в Регистрационную палату и заключаете договор купли-продажи. Набор справок можно загуглить либо попросить в той же рег-палате. Разговоры о том, что туда нереально попасть справедливы лишь для утренних часов, когда там реально очередь хвостом на улицу. В середине дня или ближе к концу, там НИКОГО не было.

— ждете две или три недели и едете с продавцом в Рег-палату, получаете документы, свидетельство собственника и тут же отдаете ключ продавцу

— едете в банк, продавец получает свои деньги из ячейки и пишет вам расписку, что деньги получил, расчет произведенг. Рыба расписки гуглится.

Спорные места в этой схеме.

— банк не несет ответственности за содержимое ячейки. Теоретически деньги оттуда могут испариться. Но, на мой взгляд, вероятность тут крайне мала. Выбирайте центральный офис, этим вы ее еще больше понизите, если же вы оба параноики, то оформите аккедитив. Он будет стоить в районе 10 тысяч, вместо 1 тыс. за ячейку, но дает гарантию 146%.

— у кого находится ключ до сделки. Особой разницы тут нет, доступ к ячейке можно получить и без ключа при наличии документов, которые прописаны в договоре аренды ячейки, а за ключ придется заплатить штраф как за утерю. Это если вдруг вам покупатель не отдаст ключ.

Есть еще вариант сделки с обременением: на квартиру накладывается обременение продавцом до момента расчета. Это дополнительная подстраховка для продавца от вышеописанных неожиданностей. Также такие сделки оформляются за 5 дней вместо 18.

И вот тут возникает оооочень спорный момент для покупателя. Продавец может не снять обременением после продажи. В таком случае доказать факт получения денег вам будет нечем 🙂 Доказательством является его расписка или приход денег на банковский счет и устанавливается судом. И вы получите купленную вами квартиру с обременением в пользу продавца.

Конечно, случаи бывают разные и нужно внимательно смотреть с кем ты имеешь дело. Кому то можно поверить, а вообще стоит максимально подстраховаться обоим. Поэтому либо сделка без обременений по вышеприведенной схеме, либо аккредитив.

Можно конечно просто заключить предварительный договор купли продажи, договор купли продажи, перекинуть деньги на счет продавца и даже если он откажется продавать вам, то по суду вы заставите его продать вам квартиру и докажите факт получения им денег (только счет проверьте куда кидаете, а то окажется однофамильцем). Но учтите, что пока договор не зарегистрирован в Регпалате, он не дает вам прав на квартиру.

Досконально прописывайте в договорах все этапы сделки. Когда, сколько денег, через ячейку или аккредитив, счет продавца, куда будут переводиться деньги.

Внимательно проверяйте паспортные данные ВЕЗДЕ. В моем случае, в банке при заключении договора доблестные работники перепутали продавца с покупателем. И я мог получить и квартиру и деньги (естественно, я бы так не сделал).

Участие риелторши в нашем деле сводилось к тому, что она привела меня, потом распечатала один договор, другой и заняла очередь в Рег палату. Все.

При этом она меня еще и прогибала отдать часть денег продавцу перед оформлением сделки в Рег палате, чего делать не рекомендуется. То есть я ей заплатил 2%, а она в первую очередь учитывала интересы продавца. Хорошо, что он оказался порядочным человеком.

Вывод: с паразитами — риелторами я больше дел иметь не буду. Они не несут никакой ответственности и их прямая выгода в том, чтобы вы как можно быстрее купили квартиру, без разницы насколько она подозрительная, они будут впаривать вам дичь, что все в порядке. Более того, я уверен, что абсолютное большинство их не знает и половины вещей, что я описал выше. Да им это и не надо, вся их работа это разместить объяву, свести и забрать свое бабло.

Справедливости ради скажу, что есть и добросовестные честные риелторы, чтобы их распознать — спросить о рисках покупки квартиры по доверенности и с несовершеннолетними. Тот, кто вам не скажет хоть про из вышеприведенных рисков — либо лжец, либо непрофессионал.

Надеюсь, моя портянка будет кому то полезна и отнимет часть прибыли у 2%-х паразитов. И помните, что деньги вы отдаете в один момент, а в случае ошибки получать их будете с продавца очень долго и малыми порциями, поэтому если есть хоть малейшие сомнения в сделке — не идите на нее. Всегда найдется лучший вариант.

Статья написана по материалам сайтов: www.drive2.ru, kurilo.pro, www.e1.ru, pikabu.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий