Как обманывают риэлторы? 2019 год

Сегодня ВСЕ риэлторы, частные посредники и агентства недвижимости вместе с информационными ресурсами, публикующими информацию о предложениях и спросе по объектам недвижимости находятся в СГОВОРЕ. Они ВЕЗДЕ публикуют объявления с заманчивыми предложениями, искусственно В ОБЪЯВЛЕНИЯХ занижают цены, чтобы клиент позвонил именно в их агентство.

99% частных объявлений о недвижимости на основных ресурсах (интернет, газеты, журналы, реклама в СМИ и т.д.) «ПЕРЕХВАЧЕНО» риэлторами, даже если в объявлении указано, что его подал собственник (указан номер мобильного телефона).

Позвонив, по указанному в объявлении номеру телефона, Вы ВСЕГДА попадете на риэлтора, частного посредника или в агентство недвижимости

Единственный способ не тратить своё время и нервы в поисках объявлений от хозяев это пользоваться специальными интернет ресурсами с мощным фильтром от посредников, такими как сайт бесплатных объявлений по недвижимости www.neagent.org.ua. К сожалению таких сайтов не много пока в интернете. Поэтому часто возникают неприятные ситуации при поске жилья.
Типовая ситуация:

Вы увидели объявление от хозяна-собственника с привлекательным и не дорогим вариантом продажи квартиры.

Вы звоните по объявлению. Вам говорят, что хозяина сейчас нет, а это его знакомая, которая ему помогает или частный риэлтор или агентство недвижимости. Далее Вас начинают обманывать (разводить):

Вариант 1: говорят, что за квартиру уже внесли аванс, позвоните через 2-3 дня.

Когда Вы позвоните через указанный интервал, Вам скажут, что цена увеличилась на 4-5 тысяч, к моменту просмотра ее увеличат еще на 2-3 тыс., а после того как будут собраны все документы для совершения сделки купли-продажи (обычно их собирают 2-3 недели), цену увеличат еще на 3-4 тыс. (скажут, что рынок-то движется и цены растут). Плюс с Вас еще возьмут 3-5% за услуги риэлторов, а это ещё
3-4 тыс. у.е.

Итого вместо 60000$ ВЫ заплатите 75000$ , а то и больше.

Вариант 2: квартира уже продана, но у нас есть такая же, даже немного лучше.

Далее по сценарию Варианта 1.

Здесь опубликованы не все схемы обмана, потому, что риэлторы постоянно придумывают новые.

Обман: Эксклюзивный доступ к платным базам данных

Риэлтерские агентства своим клиентам предлагают ЯКОБЫ эксклюзивный доступ к СВОИМ и платным базам данных. НИКАКИХ таких баз нет.

Просто существуют фирмы, которые собирают в одну ОБЩУЮ базу данных информацию о предложениях и спросе по недвижимости
со ВСЕХ источников информации (сайты в интернете, газеты, журналы, реклама, радио, ТВ, доски объявлений и т.д.).

Затем представитель такой фирмы 1-2 раза в неделю развозит CD disk с ОБЩЕЙ базой данных по агентствам недвижимости и за определенную плату закачивает эту базу на сервер агентства недвижимости, она ОДИНАКОВА для всех агентств (риэлторы в этом, естественно не сознаются).

Обман: Проверка юридической чистоты недвижимого имущества

Осуществление проверки недвижимого имущества у риэлтора сводится к тому, что изучается из домовой книги архивная выписка.

Естественно, риэлтор будет уверять клиента, что осуществляет проверку недвижимого имущества из «своих достоверных источников», но архивную выписку абсолютно бесплатно ВЫ сами может получить в ДЭЗе, предоставив предварительный договор купли-продажи.

Обман: Гарантии по безопасности сделок

По словам риэлтора, гарантии по безопасности сделки на приобретение недвижимого имущества он подкрепляет специальным сертификатом.

Но если рассматривать юридическую сторону, то риэлтор при всем своем желании не в состоянии нести какую-либо ответственность за признание
недействительности сделки на приобретение недвижимого имущества, потому как сам риэлтор стороной сделки не является. То есть, если вдруг какая-то из сторон сделки начнет судебные разбирательства о признании сделки, связанной с приобретением недвижимого имущества, недействительной, то по делу ответчиком будете ВЫ, а не риэлтор. А риэлтора рядом и близко не будет

Обман: Задаток или аванс

Задаток по договору риэлтор всегда берет равным размеру поощрения за свои услуги, к которым он еще и не приступал. Возвратить эти деньги практически не реально, в случае срыва сделки. Риэлтор себя полностью застраховал.

Обман: Договор на подбор квартиры

Клиент находит объявление о продаже недвижимости, звонит по указанному телефону, попадает в риэлтерское агентство, в котором ему говорят о том, что для того, чтобы осуществить осмотр недвижимого имущества необходимо заключить договор с этим риэлтерским агентством по той причине, что они бесплатно не работают. В предлагаемом договоре говорится об оказании информационных услуг и сопровождении сделки купли-продажи недвижимого имущества, и что клиенту необходимо оплатить на начальном этапе от $300 до $500, а после осуществления сделки купли-продажи недвижимого имущества доплатить еще 3-6% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества.

Обман: Ложная конкуренция о повышенном спросе на объект недвижимости, предназначенным для сделки купли-продажи

Вместо того, чтобы постараться продать квартиру как можно дороже, риэлторы и «конкуренты» фактически объединяются против клиента, вынуждая его снижать цену.

Обман: Услуги риэлтора (его комиссионные) будете оплачивать НЕ ВЫ

Т.е. будет оплачивать покупатель, если Вы продаете недвижимость или продавец, если Вы покупаете недвижимость.

Если Вы покупаете квартиру за 100 тыс. у.е., то Вам придется заплатить эту сумму продавцу недвижимости,
плюс 5 тыс. у.е. = 5% от стоимости объекта недвижимости (по договору с агентством недвижимости).

Кто обратился к риэлтору за услугой, тот всегда и платит — такой принцип у риэлторов.

«Хороший» риэлтор получит свои 5% от стоимости объекта как с продавца, так и с покупателя .

Обман: преодоление «мифических трудностей», искусственно созданных риэлтором

Обман самый простой: агентство недвижимости требует плату за услуги, которые не входят в обычный пакет. Например, риелторы просят уплатить деньги за снятие копий, составление бланков для объявлений или распечатывание и подготовку тех или иных документов. Как правило, сумма в таких ситуациях взимается в достаточно небольших размерах, поэтому клиент не придает этому обстоятельству большого значения и на автомате» вынимает деньги из кошелька и передает их риелтору, но если вы цените свои доходы, запомните: каждое уважающее себя агентство-профессионал никогда не будет просить плату за оказание подобных услуг!

Обман еще более примитивный: плата взимается при непосредственном осмотре объекта недвижимости. В данном случае сумма может быть намного крупнее. Многие компании постоянно используют этот метод в качестве дополнительного заработка, иногда весьма привлекательного. Поэтому попытка отнять у вас деньги может осуществляться посредством самых различных уловок, например словами о том, что на осмотр этого объекта недвижимости есть большой спрос, поэтому агентство и требует деньги.

Обман, связанный с оставшейся мебелью в доме.

Как известно, при продаже квартир или частных жилых помещений многие хозяева оставляют ненужную им мебель для будущих жителей, при этом стоимость мебели вне зависимости от ее назначения и цены никогда (. ) не включается в стоимость объекта недвижимости. Риелтор же может сделать попытку убедить вас в обратном.

Лучше ВСЕ делать самим. В противном случае нужно обращаться только в проверенные компании, которым можно доверять. Максимально подробно изучите данные агентства недвижимости. Оно ОБЯЗАТЕЛЬНО должно имеет собственный сайт в Интернете. Почитайте отзывы и рекомендации, полностью убедитесь в качестве предлагаемых услуг. Дело в том, что очень часто встречаются случаи, когда агентство берет очень большие суммы за свои услуги, а в дальнейшем с успехом исчезает, не оставив за собой ни единого следа!

Никогда не стройте отношения с риелторами на основе генеральной доверенности. Вполне достаточно будет доверенности на подготовку документов к сделке без права получать деньги от имени клиента, заверенной у нотариуса.

Уральский рынок риэлторских услуг можно назвать вполне благополучным и сформировавшимся. Впрочем, даже на цивилизованном рынке есть игроки, которые отступают от общепринятых правил. Особенно, сейчас, в период застоя на рынке вторичного жилья. Зарабатывать на стагнируещем рынке стало сложнее, некоторые закрыли глаза на соблюдение стандартов работы и пошли на сделку с совестью. Профессионалы, пережившие не один кризис на рынке жилья, рассказали, за какими уловками и хитростями ловили за руку уральских агентов по недвижимости.

В Екатеринбурге – порядка 500 агентств по недвижимости. Сокращение объема рынка вторичного жилья заставил кого-то поднять свое мастерство на новый уровень, а кого-то уйти из профессии. Но есть и те, кто на последок стремятся заработать как можно скорее, больше и любой ценой. От их деятельности страдают не только клиенты, но и профессиональные риэлторы.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Рынок – он разный, не всегда специалисты по работе с недвижимостью обладают достаточным объемом работы (и, соответственно, дохода), и не исключаю, что у некоторых время от времени возникает желание заработать «по-быстрому» любой ценой.

Некоторые хитрости таких «специалистов», практически, безобидны. Другие – наносят урон экономическим интересам клиента. 9 историй, рассказанных профессиональными риэлторами о том, как их «коллеги по цеху» пытались обмануть своих клиентов:

Некоторым участникам рынка обещанный клиентом гонорар за их работу кажется недостаточной платой за оказанную услугу. Во время торга они различными способами пытаются часть полученного дисконта присвоить себе. Самое обидное при этом, если риэлтор работает на продавца, и, фактически, присваивает себе деньги своего же клиента.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

Скрытая комиссия – это когда агент договорился с продавцом о снижении цены, а покупателю ничего не сказал. В результате, сумму, которую уступил продавец, он кладет себе в карман. Это является грубейшим нарушением профессиональной этики. С этим профессиональное объединение борется.

Это интересно:  Оценка ущерба от пожара 2019 год

А между тем, выявить скрытую комиссию не так уж сложно. Достаточно перед выходом на сделку продавцу и покупателю с глазу на глаз обговорить цену, за которую продается квартира.

В Екатеринбурге не принято взимать с клиента деньги до оказания услуги. Такая практика установлена профессиональным сообществом. Однако некоторые агенты стремятся подстраховаться и получить с клиента деньги за еще не выполненную работу. Законом и профессиональной этикой это не запрещено.

Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

В Санкт-Петербурге, к примеру, есть практика взимания определенного процента от стоимости услуги при заключении договора. В нашем регионе брать предоплату за услуги не принято. 97% агентств не берут никаких средств с клиента при заключении договора. Профессиональным сообществом установлено: плата взимается после оказания услуги. Но некоторые просят при заключении договора сразу заплатить, к примеру, за услуги по рекламированию. Но на такое идут единицы.

Платить вперед – не в интересах клиента. Может быть и так, что за период действия договора риэлтор не справится с поставленной задачей. К примеру, продать квартиру клиента. Что будет с частью переданного гонорара – большой вопрос.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Некоторые риэлторы предполагают некоторую предоплату своей работы – 50% от гонорара. К этому можно относиться по-разному. Лично я отношусь к этому плохо. Услуга должна оплачиваться по факту ее выполнения. Я бы не советовала вносить предоплату, вернуть отданные деньги может быть проблематично. Если оплата все-таки вносится, то нужно внимательно читать договор, на каких условиях отданные деньги могут быть возвращены.

Эксперты советуют вносить средства заранее только в случае, если риэлтор должен понести какие-либо расходы. К примеру, заказать справки для оформления перепланировки в продаваемой квартире. В остальных случаях на вопрос о возможности выплаты части гонорара досрочно эксперты рекомендуют клиенту обратиться в другую компанию.

Когда-то считалось нормой, если продавец и покупатель «делили» одного риэлтора на двоих. Была даже разработана форма договора для таких случаев, где было сказано примерно следующее: «риэлтор, выступая на стороне продавца, обязуется провести ряд процедур по подбору объекта для покупателя». Сегодня подобные формулировки профессиональное сообщество рекомендует избегать. В противном случае, урон будет нанесен интересам или продавца, или покупателя.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

Профессиональной этике противоречит представление интересов одновременно и продавца, и покупателя. Это совершенно разные интересы: собственнику нужно продать объект как можно дороже, а покупателю – приобрести как можно дешевле. Играть на два фронта – непрофессионально.

Самый распространенный вид обмана клиента – обещание продать квартиру по завышенной стоимости. Для риэлтора изначально очевидно, что цена не соответствует рынку. Однако многие закрывают на это глаза только для того, чтобы клиент подписал договор. Уверенность о возможности продажи по такой цене обычно тает после подписания договора на оказание услуг. На клиента начинают оказывать давление для снижения стоимости объекта.

Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

Часто бывает так, что агент по недвижимости пытается понравиться клиенту. Они соглашаются выставить объект в продажу по цене, которую хочет получить от реализации объекта клиент. Дается обещание продать по такой цене, лишь бы с ним заключили договор. Сегодня цены на вторичное жилье снижаются ежемесячно. В результате, квартира стоит в продаже и не продается, а клиент теряет время и деньги.

Некоторые участники рынка лгут, зная, что обман раскроется, а репутации будет нанесен урон. К примеру, недавно из-за излишней уверенности и красноречивости одного агента чуть не расстроилась целая цепочка сделок.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Недавно был случай: оформлялась цепочка сделок. Сторону покупателя представлял молодой человек, который очень убедительно рассказывал, что средства материнского капитала могут быть переведены продавцу в течение одного-двух дней. Он бил себя в грудь и говорил, что вопрос перечисления денег берет на личный контроль. Все риэлторы знают, что деньги субсидии приходят продавцу через 2-2.5 месяца. Когда я это услышала, то с продавцом мы обговорили запасной вариант: что будет, если деньги не придут в течение двух дней. В результате, все это оказалось обманом, сделка была совершена по классической схеме – деньги пришли только через два месяца. Этот случай как раз из серии, когда заработать надо во что бы то ни стало.

Сделку удалось довести до логического конца только благодаря плану B, предложенного риэлтором продавца. А именно: на недополученную сумму (размер материнский капитал) был в срочном порядке оформлен кредит. После перечисления субсидии заем был возвращены банку.

В любом случае, эксперты рекомендуют потенциальным клиентам всегда трезво оценивать ситуацию и перепроверять предоставленные сведения.

Некоторые агенты преувеличивают свои возможности. К примеру, некоторые гарантируют проверку «юридической чистоты» квартиры. Клиентам рассказывают о доступе в закрытые базы госструктур и намекают на связь с ФСБ. На самом деле, таких возможностей у риэлторов нет. А эта услуга не прописана ни в одном договоре на оказание услуг. Честная позиция – обещать проверить только те сведения, которые находятся в открытом доступе.

Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:

Вопрос даже не к риэлторам, а к нашему законодательству. Есть совсем небольшой пласт информации, которую риэлторы проверить могут. Да есть некоторые данные, которые можно проверить, но большая часть айсберга остается под водой. Те агенты, которые говорят, что проверят юридическую чистоту досконально, мягко говоря, лукавят. Назовем это маркетинговым ходом. Это просто недоступно, никто сегодня не может гарантировать 100% чистоту объекта.

Профессионалы рекомендуют клиентам не верить на слово агентам по недвижимости. Если речь заходит о проверке «юридической чистоты», то должен быть оговорен список параметров, которые риэлтор обязуется проверить. Все это должно быть отражено в договоре на оказание услуг.

В оформлении документов за клиента и даже сдаче их на регистрацию перехода права собственности нет ничего невозможного. Типовой договор на оказание услуг обычно это предусматривает. Однако до клиента не всегда доносится информация о том, что для этого потребуется оформление доверенности. А заплатить за нее придется 1500—3000 рублей в зависимости от количества передаваемых полномочий.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

Доверенность может предоставлять различные полномочия. Это может быть доверенность на сбор документов, доверенность на представительство в органах регистрации, или генеральная доверенность, которая даст полномочия продать объект без ведома собственника.

Кстати, юристы рекомендуют никогда не выдавать риэлтору генеральную доверенность. Этот документ позволяет не только представлять интересы продавца в различных инстанциях, но и взимать деньги с покупателя. Случаи, когда агент брал с покупателя средства за квартиру и скрывался в неизвестном направлении, в Екатеринбурге уже были. Впрочем, эти истории не имеют ничего общего с риэлторской деятельностью. Это — мошенничество и криминал.

Раньше дублировались объявления о сдаче квартиры в аренду. Риэлторы умудрялись переписывать под копирку объявления, выставленные продавцом или коллегой-риэлтором. Значения это не имело. Кто находил арендатора, тот и получал гонорар. За услугу по сдаче квартиры наем было принято брать комиссию с арендатора.

Теперь аналогичный финт некоторые агенты пытаются провернуть при продаже квартир. Есть одна загвоздка – при продаже на рынке «покупателя» комиссию риэлтору платит продавец. Получается, агент не только умудряется перейти дорогу коллеге по цеху, но и наносит урон интересам его клиента.

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН:

В последнее время стали все чаще происходи следующее: агентство заключает договор с собственником на продажу квартиры, заключает договор, публикует рекламу. А другое агентство, не получая согласия ни от собственника, ни от законного представителя (агентства, с которым заключен договор) эту рекламу дублирует от своего имени, изменяя некоторые параметры. К примеру, занижают цену. Таким образом, они перетягивают на себя потенциальных покупателей. После того, как потенциальный покупатель найден, агент обращается к продавцу или его риэлтору. Клиент найден, но цена должна быть снижена. Учитывая ситуацию на рынке жилья, владельцы соглашаются пойти на компромисс. А риэлтор продавца вынужден делиться своим гонораром.

Риэлтор может влиять не мнение покупателя об объекте. Если речь идет о том, чтобы заработать «здесь и сейчас», агент, теоретически, может не сообщить покупателю какую-то существенную информацию о квартире или ее хозяине. И это – только для того, чтобы не допустить расторжения сделки.

Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

На такое идут не профессионалы, а те, кто временно на этом рынке, у кого задача – заработать здесь и сейчас. К примеру, при осмотре объекта риэлтор может умолчать о существенном недостатке понравившегося объекта. К примеру, не сказать, что в доме старые деревянные перекрытия. Или не сообщить о том, что при продаже не было получено согласие супруги. Покупатель может об этом и не знать – при получении паспорта нового образца не ставится отметка о наличие супруги. Так часто бывает, что продавец говорит, что он холост, а при проверке оказывается, что супруга имеется.

Это интересно:  Парковка на придомовой территории многоквартирного дома 2019 год

При покупке квартиры нужно быть очень внимательными. На кону стоят не малые деньги, поэтому не стоит пренебрегать такими моментами, как проверка квартиры в государственной реестре, ЖЕКе, и т. д. Существует много обстоятельств при которых совершенная сделка признается недействительной, и множество вариантов, для обмана покупателя. Зачастую жульничают даже риэлторы, призванные защищать интересы как покупателя, так и продавца. Как не стать жертвой аферистов?

На рынке недвижимости существует много мошенников, наживающихся на совершении незаконных сделок купли-продажи. Это могут быть частные лица, риэлторы, недобросовестные агентства недвижимости.

Обманывают как продавцы, так и покупатели. Но чаще всего страдают покупатели, упустившие важные юридические моменты при проверке документов и «чистоты» квартиры.

Как правильно продать квартиру, чтобы вас не обманули?

Продавцов могут обмануть, разве что подсунув фальшивые деньги. Намного больше существует схем обмана покупателей!

Рассмотрим, как купить квартиру, чтобы не обманули продавцы или недобросовестные риэлторы:

  1. Осматривать квартиру нужно лично. При осмотре рекомендуют обращать внимание на состояние перекрытий, балконов, сантехники. Глубокие трещины на стенах свидетельствуют о необходимости капитального ремонта. Нельзя доверять информации о состоянии недвижимости на слово и по фотографиям.
  2. Специалисты экспертного бюро профессионально оценят техническое состояние недвижимости. Иногда лучше отказаться от покупки, чем потратить половину стоимости жилья на ремонтные работы.
  3. С документацией нужно знакомиться в спокойной обстановке, не спеша. В спешке нельзя ничего подписывать, даже если риэлтор говорит, что сам все проверил.
  4. Чтобы купить квартиру без риска, рекомендуют нанять специалиста по недвижимости с хорошей репутацией. Он проведет экспертизу документов на квартиру, проверит, не нарушены ли права несовершеннолетних и др. лиц при приватизации, поможет составить договор купли-продажи.
  5. Производить расчет лучше в нотариальной конторе или банке. В финансовых учреждениях имеется охрана, способная быстро реагировать при возникновении чрезвычайных ситуаций.

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • Правоустанавливающие документы, на каком основании собственник вступил во владение жилой площадью. Если в документах имеются условия, несоблюдение которых приводит к расторжению сделки, нужно проверить, соблюдены ли эти условия.
  • Запрашивают выписку из единого государственного реестра, в которой будет отражена вся история дома или квартиры (на основании чего возникало право собственности, ограничения на совершения сделок, арест помещения и т. д).
  • Чтобы выяснить, что не совершались перепланировки, за которые придется платить штраф, запрашивают документацию из БТИ и сравнивают ее с фактическим видом помещения.
  • Проверяют подлинность документов продавца в паспортном столе, документации на квартиру.
  • Справка из наркологии и психиатрической больницы подтвердит дееспособность продавца. Если пренебречь этим пунктом, может выясниться, что у человека ограничена дееспособность. Это приведет к расторжению сделки.
  • Если в квартире прописаны дети должно присутствовать разрешение из органов опеки на продажу имущества.

Чтобы купить квартиру и не быть обманутым, нужно подбирать агента недвижимости из компании с хорошей репутацией. Можно воспользоваться советами проверенных друзей и родственников. Не стоит доверять риэлтору, которого предлагает продавец.

Рекомендуем ознакомиться со схемами мошенничества.

Главная задача агента по недвижимости состоит в том, чтобы «поймать» клиента. В интернете представлено множество объявлений по доступной цене, к которым прикреплены фото квартир, домов с евро ремонтом. Когда потенциальный покупатель звонит, ему говорят, что эта квартира продана, но есть еще много похожих вариантов. Предлагают встретиться и посмотреть варианты. Часто показывают жилье, совершенно непохожее на то, что на фото.

Иногда случается, что предлагаемая квартира находится рядом с железной дорогой, магистралью. В этом случае привозят покупателей в то время, когда дорога более свободна. В другое время уровень шума превышает допустимый.

Если дом находится рядом со свалкой, кладбищем или другим неблагополучным местом, стараются привезти клиентов в сумерки. В это время недостаток не будет заметен.

Если при попутном ветре в квартире появляется запах из мусоропроводов, свалок, близлежащих заводов со вредным производством, опытные риэлторы подгадывают время показа жилья, когда ветер дует в обратную сторону. Хотя не всегда это получается.

Самым серьезным преступлением является оформление сделки по подложным документам. Иногда мошенники работают в сговоре с работниками ЗАГСов, УВД, ЖЕКов, паспортных столов.

Иногда при передаче денег, берут купюры для пересчета. В это время звонит телефон, продавец говорит, что сделка отменяется и отдает деньги. Через время покупатель обнаруживает что купюры заменены на фальшивые или на простую бумагу. Что-то доказать в этом случае будет очень проблематично.

Большие суммы, которыми оперирует рынок недвижимости являются большим соблазном для мошенников. Обман при покупке квартиры встречается повсеместно.

  1. Сумма, выплачиваемая за квартиру, отражается в документах БТИ заниженной. Так уходят от уплаты налогов. Если продавец решает расторгнуть сделку, он вернет только сумму, которая проходит по документам. Максимально можно перестраховаться, это передавать деньги в присутствии двух свидетелей, потребовать от покупателя расписку, что получены деньги в счет продажи квартиры, указать адрес, № квартиры. В документе должны стоять дата, подписи обеих сторон и свидетелей. Указывают ФИО, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Покупатель продает квартиру. Все документы в порядке. Через некоторое время приходит судебный иск от детей продавца, что их интересы не были учтены приватизации квартиры. Суд может признать сделку недействительной.
  3. Если родственник, прописанный в квартире, считается временно отсутствующим, лучше отказаться от такой сделки. Человек может вернуться и предъявить права на жилплощадь. Покупатель может остаться без денег и без квартиры.
  4. Продажа по подложным документам, пока хозяева находятся в отъезде. Когда законные владельцы вернуться, жилье придется освободить. Деньги в этом случае будет требовать не с кого. Мошенника вряд ли найдут.
  5. Владелец квартиры находит человека похожей внешности, который оформляет сделку купли-продажи. На следующий день после заключения договора купли-продажи мошенник подает заявление об утере документов задним числом. Найти человека, который выступал в роли хозяина будет очень проблематично. Еще труднее с него будет взыскать деньги.
  6. Продажа недвижимости по дубликатам правоустанавливающих документов сразу нескольким людям. Эту операцию выполняют в течение одного дня в разных нотариальных конторах. После этого мошенник выезжает за границу. А обманутые собственники судятся между собой.
  7. Обманывают агентства недвижимости однодневки, беря задаток за жилье, выставленное по заниженным ценам. Говорят, что стоимость низкая, потому что хозяин уезжает, и ему срочно нужно продать квартиру. На следующий день после внесения задатка потенциальный покупатель не находит на прежнем месте ни риэлторов ни их офиса. Мошенники снимают помещение на один день в квартире, вешают вывеску. Когда клиент попался в сети и внес деньги, «агентство» съезжает.
  8. При покупке жилья в новостройке нельзя заключать договор с подрядчиками. Он может быть аннулирован, если застройщик будет недоволен качеством выполненных работ. Вернуть деньги в этом случае будет проблематично. При покупке квартиры в строящемся доме нужно заключать договор непосредственно с застройщиком.
  9. Собственник продает квартиру, обещает выписаться чуть позже. А потом вовсе отказывается, говорит, что ему некуда выезжать. Суд станет на сторону продавца. Если в документах была указана заниженная сумма, покупатель лишится части своих денег.

При совершении сделок купли-продажи существует множество схем развода доверчивых покупателей. Даже если знать все законы, при оформлении документов в спешке можно не учесть каких-то деталей и в результате остаться без квартиры и без денег.

Доверчивых покупателей, риэлторы обманывают чаще, чем бдительных, всегда читающих бумаги, прежде чем их подписать. Если жулики вам уже навредили, и договором предусмотрено досудебное урегулирование споров, нужно направить на адрес или вручить лично под подпись претензию. В ней четко изложить суть (неисполнение риэлторами обязательств, отказ от возврата предоплаты при невыполнении условий договора, нарушение прав потребителя на одностороннее расторжение договора и т. д.).

Здесь же нужно указать ссылки на договор, нормативные акты и др. документы. Должно быть выставлено требование о добровольном удовлетворении своих прав, выплаты неустойки или полного возмещения убытков.

Если агентство недвижимости не реагирует или отказало в удовлетворении требований нужно подавать исковое заявление в суд. Правильно составить документы помогут юристы. Понадобится вся документация, которая относится к делу. Хорошо, если имеются свидетели, которые смогут дать показания в пользы истца.

Купить квартиру без риска практически невозможно. Но минимизировать вероятность обмана можно, если не спеша изучить все документы, получить выписку из единого государственного реестра, справку из БТИ. При возникновении сомнений в честности продавца или риэлтора лучше нанять грамотного юриста или отказаться от покупки.

По данным Росреестра, за последний год признали недействительными 6% сделок с недвижимостью. Это огромная цифра. Ни риэлторы, ни юристы, ни государство не дают гарантии полной чистоты сделок с недвижимостью. Для того чтобы узнать, как купить квартиру, чтобы не обманули, сначала следует разобрать распространенные виды мошенничества.

Существует множество схем обмана при покупке квартиры на вторичном рынке, рассмотрим их основные способы.

Одна из самых часто применяемых схем обмана при покупке квартиры – подмена владельца. Злоумышленники арендуют жилую площадь у собственника, находящегося в длительном отъезде или на лечении. При заключении арендного договора снимают копию паспорта владельца, данные используют для оформления фальшивого паспорта. Паспорт позволяет получить дубликаты правоустанавливающих документов, продать квартиру. После чего мошенники исчезают.

Это интересно:  Кредит под залог недвижимости 2019 год

Как избежать обмана при покупке вторичной квартиры, если возникли сомнения в подлинности паспорта владельца? Следует задать ему несколько вопросов по личным данным его паспорта и об особенностях жилой площади: когда была приобретена, кто соседи, наименование управляющей компании, год постройки дома, другие сведения. Если мошенник откажется отвечать или будет отвечать неуверенно, отказывайтесь от сотрудничества.

Мошенник получил данные о владельце квартиры, платит нотариусу, и тот при отсутствии собственника оформляет доверенность на злоумышленника. Мошенник представляется законным представителем собственника.

Чтобы обезопасить себя, владелец имущества может явиться в Росреестр и написать заявление: без его личного присутствия производить регистрационные действия с его имуществом нельзя. А покупателю следует отказаться от встречи с представителем владельца и встретиться лично с собственником.

Продавец передает риэлтору нотариально заверенную доверенность, которая дает право получения денег от покупателя. Недобросовестные риэлторы пытаются обмануть клиентов, начиная перепродавать одну квартиру нескольким покупателям одновременно, получая от каждого деньги в полном объеме.

Злоумышленник регистрирует в Росреестре только одну сделку, исчезает с деньгами, отключает телефоны, покидает страну. Суд признает право собственности на квартиру того лица, у которого сделку провели официально.

Разводы от риэлторов при покупке квартиры учащаются из-за незнания покупателями тонкостей правильного оформления. Продавцы вторичного жилья должны предоставлять покупателю следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • справку об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги из управляющей компании;
  • выписку из лицевого счета (домовой книги).

Покупатель самостоятельно или с помощью квалифицированных юристов проверяет полученные документы на подлинность. В документации должны содержаться все печати, штампы, шифр учета, знаки защиты, даты, подписи. Наличие ошибок, исправлений, любые возникающие подозрения – повод отказаться. Подтверждение личности владельца обязательно.

Если квартиру получили в наследство, проверяют подлинность свидетельства о праве на наследство через выдавшего документ нотариуса. Во избежание обмана при покупке квартиры выясняют наличие наследников первой и второй очереди, иначе придется защищать свои интересы в суде.

Мошенники показывают квартиру недееспособного или находящегося в длительном отъезде лица, берут за нее задаток, предоставляя копию свидетельства на жилплощадь, затем исчезают. Как избежать:

  • тщательно проверить агентство перед покупкой квартиры;
  • получить выписку из ЕГРЮЛ на сайте Налоговой службы;
  • ознакомиться с учредительными документами;
  • приехать в офис;
  • оплатить услуги агентства через банк.

Нельзя давать задаток гражданину, который не является владельцем продаваемого имущества.

Мошенники предпочитают заключать сделки с лицами из групп повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами, страдающими от психических заболеваний, наркотической, алкогольной зависимости.

Недвижимость приходит к покупателю через несколько сделок купли-продажи, промежуток между ними минимален. Нужно обратить внимание на короткие сроки между сделками или свежие документы (с момента покупки недвижимости прошло менее года).

Ряд быстрых сделок, спешка, скидка при продаже – повод насторожиться: продавцы стараются скрыть первоначального владельца. Если удастся выяснить, что собственник был недееспособен при заключении сделки, был принужден к этому, последующие перепродажи признают недействительными.

Наиболее часто покупатели страдают от обмана при покупке квартиры на вторичном рынке после наследования. Возникающие проблемы:

  • наследодатель может быть невменяемым на момент оформления завещания;
  • злоумышленники могут принудить владельца к составлению завещания. Если подобный факт выяснится, наследники оспорят сделку, недвижимость изымут;
  • по истечении полугода с момента смерти наследодателя могут появиться законные наследники на квартиру, которые могут оспорить сделку.

Наследники вступают в наследство в течение 6 месяцев со дня открытия наследства (ГК РФ, ст. 1154). Но наследники имеют право вступить в наследство фактически: к примеру, сделали ремонт в квартире, и по истечении 6 месяцев в судебном порядке оспаривают сделку по продаже.

Необходимо обратить внимание на завещание. Если указаны самые близкие родственники, возможно, продавцы скрывают еще законных наследников, так как составлять завещание на близких родственников не нужно, они наследуют имущество по закону.

Если завещание написано на посторонних граждан, вероятно, завещание написано по принуждению. Статья 179 ГК РФ гласит, что сделки, совершаемые по принуждению, под влиянием насилия, угрозы, обмана, могут признать недействительными.

Перед продажей жилой площади из нее обязательно выписываются все зарегистрированные лица. Но владельцы забывают о правах несовершеннолетних граждан или других особенных жильцов.

Чтобы купить юридически чистую квартиру, нужно не только собрать традиционные справки о количестве зарегистрированных на жилой площади лиц, а также поговорить с председателем домкома, старшим по подъезду, участковым, запросить дополнительные документы:

  • справку о переходе прав в отношении покупаемого жилья, которая поможет прояснить цепочку сделок и основание для перехода прав;
  • более подробную выписку из домовой книги с указанием ранее прописанных, затем выписанных лиц, причин выписки, были ли прописаны несовершеннолетние дети, куда их выписали, какой их возраст сейчас.

Если бывший собственник отказывается выписываться, суд выносит решение о признании сделки недействительной, обязывая бывшего владельца вернуть деньги, полученные после продажи. Но денег к этому моменту обычно уже нет, и истец ждет возврата не один год.

Но отказ продавца или другого лица от снятия с учета – не основание для признания договора недействительным, из-за этого договор купли-продажи не расторгают. Покупатель предъявляет иск о выселении данных лиц или признании их утратившими право на квартиру. Положительное решение суда – основание для снятия ответчиков с учета.

Продавать квартиру, арестованную судом или приставами, незаконно. Недвижимость проверяется в Росреестре. В выписке всегда содержится информация об аресте. Сделки с арестованным имуществом признают недействительными (ст. 174.1 ГК РФ).

Выписку из ЕГРЮЛ заказывают в МФЦ. Требуемые сведения: адрес имущества, кадастровый или условный номер.

Во избежание обмана необходимо правильно выбрать застройщика и риэлтора, выбрать объект по степени готовности и оформлять документы с юристами. Как купить новую квартиру от застройщика в 2019 году, чтобы не обманули? Рассмотрим методы для правильного выбора застройщика:

  • изучение на официальном сайте компании срок деятельности, информацию о реализованных проектах, отзывы покупателей, лицензии;
  • ознакомление с документами о допуске на ведение проектных и строительных работ, с актом выбора земельного участка, договором аренды, купли-продажи земли;
  • общение с покупателями, так как отзывы на сайте могут быть заказными.

Предпочтение лучше отдавать объектам, уже сданным в эксплуатацию, а не на стадии строительства. Нужно проанализировать сроки строительства всей группы компании застройщика. Если была допущена просрочка, вероятно, случаи просрочек будут повторяться.

Несмотря на закон № 214-ФЗ, согласно которому нарушение сроков передачи строительства грозит штрафом, сроки активно нарушаются.

По предварительному договору участники сделки обязуются заключить позднее договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Это официальное основание для покупателя получить справки в органах юстиции, БТИ, Федеральной службы регистрации, Росреестра, в которых можно проверить спорные моменты о необходимой квартире.

В документе указывают технические характеристики квартиры, сроки, обязанность покупателя платить задаток или обеспечительный взнос, который соразмерен стоимости квартиры. Прописываются гарантии: объект не арестован, не находится в залоге, аренде, в отношении него отсутствуют другие правопритязания третьих лиц.

Если продавец не соблюдает гарантии, с него взыскивают убытки или неустойку. Грамотно составленный предварительный договор купли-продажи имеет большое значение, если возникнет необходимость судебных разбирательств. Образец предварительного договора размещен по ссылке.

Можно оформить договор о задатке, обе стороны проставляют подписи, заверяют документ у нотариуса, сам задаток зачисляется на банковский счет продавца. Если договор не был исполнен, и за это ответственен покупатель, деньги остаются у другой стороны. Если ответственность несет продавец, он уплачивает другой стороне двойную сумму задатка (статья 381 ГК). Образец договора о задатке находится здесь.

При ипотечной сделке стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором указывают:

  • сколько покупатель уплатил за квартиру из собственных средств, сколько – за счет кредитных;
  • задаток возвращается покупателю, если банк откажет выдать кредит.

Покупатель обязательно сохраняет уведомление банка об отказе.

Обмана при покупке квартиры в ипотеку можно избежать, если учитывать все обстоятельства, изложенные выше. Обычно банки тщательно проверяют квартиры, приобретаемые в ипотеку, так как жилая площадь будет передаваться ему в залог, и учреждение заинтересовано в чистоте сделки.

  • при покупке квартиры следует избегать наличного расчета;
  • во избежание обмана застройщиком необходимо заказать полный юридический анализ застройщика или полное сопровождение совершаемой сделки юристом;
  • следует при покупке квартиры заключать договор с застройщиком, а не с подрядчиками или субподрядчиками.

Все документы и сделки предварительно рекомендуется проводить с помощью юриста. Без участия юриста мошенникам легче обмануть покупателя.

Статья написана по материалам сайтов: www.liveinternet.ru, zen.yandex.ru, zakondoma.ru, room46.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий