Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую 2019 год

Для улучшения жилищных условий гражданам предлагается использовать различные государственные льготы. К одной из таких относится материнский капитал, но по необходимости может возникнуть вопрос, как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Возможно, ли это осуществить, так как часть финансовых средств принадлежит государству.

Проведение сделки по покупке жилья с участием материнского капитала имеет ряд особенностей и нюансов. В большинстве случаев недвижимость приобретается и в ипотеку, и с вложением материнского капитала одновременно.

  • с желанием приобрести площадь больших метров;
  • переезд в другой город;
  • желание приобрести частный дом.
  • возраста детей, имеющихся в семье;
  • наличия ипотечной субсидии;
  • форма собственности, которой обладают дети.

Приобретенное с участием материнского капитала жилье, продается также, как и любое другое в котором в качестве совладельцев выступают несовершеннолетние.

  • все манипуляции совершаются только с разрешения органов опеки законными представителями;
  • заявление подается только лично родителями или законными представителями доверенные лица не могут этого делать.

Органы опеки в течение месяца рассматривают предоставленные бумаги и проверяют, не нарушены ли права ребенка. При соблюдении всех требовании со стороны органов опеки продать жилье с вложенным в него мат. капиталом можно также, как и любое другое.

Желая продать квадратные метры с вложенными в них средствами из материнского капитала, продавцу следует придерживаться такого порядка действия:
  • продавцу следует заранее подыскать площадь для покупки, это поможет ускорить процесс продажи. Найдя подходящую квартиру, следует составить предварительное соглашение по сделке купли-продажи с указанием частей которые будут выделены членам семьи;
  • необходимо подготовить пакет бумаг, требующихся для проведения сделки;
  • к документам необходимо приложить полученное в службе опеки разрешение на реализацию жилья, оно потребуется только если детям нет 18 лет;
  • получение предварительного взноса за продаваемое жилое помещение, размер выплаты указывается в предварительном соглашении;
  • далее проводится регистрация договора купли-продажи — это можно сделать в регистрационной палате или через МФЦ. После получается свидетельство на собственность новым владельцем;
  • совершив все эти действия, производится полный расчет между участниками сделки.
Если продаваемое жилье было приобретено не только на материнский капитал, но и привлекались ипотечные средства, то ко всем действиям добавятся такие действия как:
  • перечисления полученных от покупателя средств банку кредитору в зачет имеющегося долга по ипотеке;
  • далее потребуется одобрение банка на заключение соглашения купли-продажи в случае одобрения происходит оформление обязательств по имуществу на покупателя;
  • квартира в ипотеке считается под обременением, снимается оно после расчета по имеющемуся договору кредита.

Использование ипотечных средств при приобретении нового жилья позволяет сначала оформить недвижимость на родителей, а в последующем выделить доли детям, для этого потребуется нотариально заверенное обязательство.

Жилое объект, приобретенный с вложением материнского капитала возможно реализовать при наличии таких условий:
  • каждый член семьи должен обладать определенной долей в квартире;
  • необходимо получить согласие из опекунского совета;
  • разрешение из Пенсионного Фонда;
  • при наличии ипотечного займа продавцам следует получить одобрение банковской организации займодателя;
  • продавцу заранее следует найти жилье, которое будет соответствовать требованиям органов опеки.

Родители, желая продать такую недвижимость, как в принципе и любую другую, где собственниками выступают дети, чей возраст менее 18 лет, должны собрать и предоставить попечительскому совету убедительные доказательства в том, что при проведении сделки права несовершеннолетних не будут ущемлены. Более вероятно, что одобрение органов опеки будет получено, если есть квартира для одновременной покупки и при условии ее соответствия требованиям совета попечительства.

ВАЖНО . Участвовать в реализации регистрационных действий будет только у собственников продаваемого жилья совершить подобную сделку через доверенных лиц не получится.

Для осуществления продажи квартиры, на приобретение которой привлекался капитал называемый материнским, выдаваемый за и купить другую, 2018 год требует предоставить такой пакет бумаг:
  • паспорта всех участников сделки;
  • одобрение из службы опеки;
  • разрешение ПФ оно необходимо, если для стороны покупателя если используется материнский капитал;
  • согласие второго супруга;
  • документ о рождении дитя если ему нет 14 лет, если есть, то паспорт;
  • если детям уже исполнилось 18 лет, то необходимо получить согласие с их стороны на проведение сделки;
  • документальное подтверждение о том, что собственность принадлежит продавцу;
  • паспорта на объект технический и кадастровый;
  • справка об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.
По факту предоставления всех необходимых документов стороны могут составить договор купли-продажи, документ должен содержать в себе информацию:
  • полные данные о сторонах, заключающих соглашение;
  • причины проведения сделки, не противоречащие требованиям закона;
  • информацию о приобретаемом объекте, место положение, площадь и т.д.
  • размер стоимости жилой площади;
  • временной промежуток, по истечению которого сумма должна быть выплачена покупателем;
  • размер предоплаты (задатка) который выплачивается стороной покупателем, продавцу
  • обязательства сторон и их права;
  • требуется указать используются ли субсидии или социальные помощи от государства;
  • документы, дающие разрешение на проведение сделки, подтверждающие законность ее проведения;
  • необходимо указать реквизиты сторон, перечисляющих и получающих деньги;
  • в конце документа ставятся подписи сторон.

Стоит провести оценку недвижимости, которая продается данное обязательство ложиться на продавца. Если продаваемое жилье имеет обременение в виде ипотечного кредита, то потребуется получить разрешение организации кредитора.

Получение разрешения из органов опеки и попечительства очень важный шаг при отсутствии этого документа провести сделку нельзя, а если вдруг это произойдет, то она будет аннулирована.

  • продавая квартиру, следует помнить, что новое жилье должно соответствовать по площади продаваемому объекту или быть больше;
  • в квартире должны присутствовать все удобства (электричество, отопление и т.д.);
  • покупаемый объект должен находится в доступности от учебно-образовательных учреждений, детских садов, поликлиник и т.д.
  • при переезде в другой город, регион продавцу потребуется предоставить органам опеки документ о том, что новое место жительства не будет вредить климатическими и иными условиями ребенку;
  • также учитываются социально-экономические показатели в случае переезда в иной город, регион.
  • скорее всего, одобрение будет дано, если одновременно родители планируют реализовать и купить другую жилплощадь с соблюдением всех прав несовершеннолетних участников.

За получением разрешения необходимо обратиться в орган опеки, написать заявление соответствующего образца и приложить к нему все необходимые документы. Заявление подписывается обоими родителями.

  • заявления от всех сторон собственников старше 14 лет (родители, дети);
  • удостоверения личностей всех участников, если дети старше 14 лет, то от них потребуются паспорта, если младше, то свидетельства о появлении их на свет;
  • предоставление бумаги подтверждающей заключение брака или его расторжение;
  • справка от учреждения школьного дошкольного на имеющихся детей.
Помимо бумаг касающихся личной информации необходимо предоставить документы с данными на приобретаемое жилое помещение:
  • паспорта на квартиру (кадастровый, технический);
  • необходимо подтвердить документально, отсутствие задолженностей по коммунальным услугам, числящихся за приобретаемым жилым помещением;
  • предварительный договор о купли-продажи недвижимости, который заверен нотариально
  • предоставление документа подтверждающего стоимость жилья;
  • также необходимо заявление со стороны продавца, которое гласит о том, что данная сделка будет доведена до конца.

Сотруднику опеки предоставляются не только оригиналам, но и копии бумаг, после поверки на соответствие копии остаются у сотрудника. Законом предусмотрен срок на рассмотрение пакета предоставленных бумаг, и он равен одному месяцу. Возможно, получение и в более короткий срок все зависит непосредственно от сложившейся ситуации. Разрешение на оформление сделки имеет срок, действии который составляет три месяца, по их истечению потребуется получить его заново. Получив одобрение и оформив сделку в течение месяца родители должны предоставить в орган опеки бумаги, подтверждающие проведение сделки (документ о собственности).

  • подыскать иную жилую площадь, которая будет более подходить требованиям опеки;
  • или обратиться в суд с имеющимися документами и основаниями для получения одобрения через них.

В первом случае процедура займет меньше времени и средств чем нежели обращение в суд, но иногда это единственный вариант. Следует помнить, что помимо затяжного временного периода при обращении в судебные инстанции, потребуется еще и вложение денежных средств.

ВНИМАНИЕ . Законом не ограничено вложение средств материнского капитала если только это касается жилья, то есть на них возможно, как и купить дом, квартиру, так и построить дом, но предварительно приобретя землю. Все случаи требуют владельцев выделить доли в недвижимости имеющимся детям.

Основным ограничение при продаже имущество с вложенным в него материнским капиталом является отсутствие разрешения органов опеки (ст.36 ГК РФ). Проведение сделки если нет данного одобрения невозможно или же будет аннулировано, если вдруг обманным путем продажа будет проведена.

При приобретении недвижимости с привлечением ипотечных средств подавать документы в банки следует заранее, так как часто организации отказывают в выдаче средств. Это обусловлено тем, что жилье оформляется с учетом собственников несовершеннолетних, а в случае если приобретатель станет неплатежеспособным, забрать квартиру, доли которой принадлежат детям, банк не имеет прав. При отсутствии денежных средств, сделка не может быть проведена.

Если продавцы планируют переезд в иной регион, то возможно получение отказа от опеки, так как это может быть расценено, как ухудшение условий. Для того чтобы получить одобрение придется убедить совет в том, что это необходимо в связи сложившейся жизненной ситуацией (работа и т.д.).

Продажа жиль приобретенного на материнский капитал осуществляется практически таким же образом, как и обычная сделка, имея одно основное отличие — это наличие разрешении органов опеки. Несет ли данная сделка какие-нибудь риски для сторон?

ВНИМАНИЕ . Если продавец не скрывает, что продаваемая квартира приобретена на мат. капитал, то рисков нет, ну а если он был использован и об этом утаивается, то проблемы могут возникнуть у покупателя.

Факт сокрытия может быть проведен при оформлении только на одного владельца без выделения долей остальным членам семьи, в этом случае должно быть наличие нотариально заверенного обязательства о дальнейшем выделении долей детям. Обязательство не было оформлено и получается квартиру выставили на продажу, не выделяя доли детям. В дальнейшем в судебном порядке может быть выдвинуто требование о компенсации или выделении полагающейся ребенку доли.

Это интересно:  Наследование по праву представления: когда возникает, что означает, чем отличается от наследственной трансмиссии 2019 год

Итак, продать недвижимость покупка, которой совершалась с использованием материнского капитала возможно так же, как и любую другую. Следует только помнить, как и во всех случаях с владельцами не совершеннолетними потребуется обращение в органы опеки за разрешением на проведение сделки. Получить одобрение от организации возможно только при соблюдении всех прав ребенка владельца недвижимости. Покупателю же стоит быть внимательней при приобретении жилья у собственников, которые имеют трех и более детей, а жилье продается только с указанием одного владельца.

Государственные программы в России постоянно улучшают материальную составляющую молодых семей. Материнский капитал растёт, с чем увеличивается возможность приобретения недвижимости. Квартиры и дома стоят на первом месте по распределению средств сертификата. Бывают ситуации, когда приходится продавать купленное имущество. Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Конечно, это право любого владельца недвижимости. Но существует ряд нюансов, которые изрядно затрудняют процесс продажи.

Для того чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал требуется уважительная причина. Её нужно прописывать в документах, подаваемых в органы опеки.

  • переезд в другую страну (город);
  • острая нехватка средств;
  • смерть одного из кормильцев;
  • переезд в другое существующее жильё;
  • проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
  • покупка другого жилья.

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

В любой из них первостепенно получение разрешения на продажу от органов опеки.

  1. Нужно в покупаемой недвижимости предоставить ребёнку (детям), не достигшему 18-ти лет, долю эквивалентную его части в продаваемой недвижимости. В данной ситуации требуется найти покупателя на текущее жильё, и продавца (или застройщика) на приобретаемое. Заключить с ними одновременно два первоначальных договора. Предоставить их в органы опеки для получения ответа.
  1. Требуется открыть счета каждому несовершеннолетнему ребёнку и перечислить на них деньги за прописанную в договоре долю квартиры. Справка об оценке, в данной ситуации, не требуется, стоимость любой части имущества прописана в договоре. В опеку нужно принести не справку из банка, а выписку из договора, где прописывается сумма, которую должен получить ребёнок на счёт.
  2. Если у родителей имеется ещё одно жильё, детей можно оформить в нём. Каждому ребёнку должна предоставляться доля имущества, которая соответствует по условиям проживания и квадратуре предыдущей доли.

При подаче заявления для продажи квартиры под материнский капитал требуются такие документы:

  • заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
  • оригинал свидетельства о браке или разводе;
  • свидетельство о рождении ребёнка (детей);
  • паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
  • справки на предполагаемое имущество;
  • справка с указанием оценочной стоимости жилья;
  • справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
  • если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
  • если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

После выдачи одобрения органами опеки, есть условие – разрешение на продажу недвижимости выдаётся на 3 месяца. Следовательно, договор купли-продажи обязан быть предоставлен в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения. В противном случае придётся вновь подавать запрос в службу опеки.

Условия продажи квартиры купленной в ипотеку под материнский капитал ещё более тяжёлый. Как при продаже квартиры без ипотеки, первостепенно получение разрешения органов опеки.

Бывает, что человек оформляет ипотечный кредит на недвижимость и платит первый взнос или продолжает выплачивать основной долг с помощью материнского капитала.

В какой-то момент ему нужно продать это жильё. Здесь выплывает проблема – квартира находится в залоге у банка, так называемая «обременённая» жилая площадь. И до тех пор, пока человек не погасит ипотечный долг, её продать нельзя. Эта запутанная ситуация решаема. Существует несколько вариантов.

Первый вариант продажи квартиры взятой в ипотеку с материнским капиталом: продать квартиру человеку, который будет знать, что она под залогом, и оплатит остаток суммы долга за вас.

Продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи. Последний выплачивает банку остаток долга по ипотеке. Далее с жилой площади снимается обременение. Это регистрируется в Россреестре. Покупатель официально признаётся владельцем. Если недвижимое имущество продавалось дороже цены долга по ипотеке, остаток перечисляется прежнему хозяину.

Второй вариант – ипотечный кредит полностью переоформляется на покупателя, и за ним закрепляется право собственности на обременённое имущество. Он становится ответчиком по заёму.

Третий вариант – в большинстве случаев, после разрешения опеки, процесс происходит таким образом – продавец берёт письменное разрешение банка на продажу заложенной недвижимости. Определяет её стоимость, объём долга и ищет покупателя. После того как последний найден, он передаёт деньги продавцу, который отдаёт долг по ипотеке банку. Далее, сделка регистрируется в Росреестре и недвижимость переходит во владения покупателя.

Такого рода сделки заключаются без риска, как для покупателя, так и для продавца. Так как все ипотечные кредиты записываются в базу УФРС, так же как и сама оформленная сделка. При её оформлении банк (некоммерческая организация) разрешает кредит только после регистрировании жилья в базе УФРС. Следовательно, вы покупаете квартиру, при оформлении её регистрируют в УФРС и проверяют, является ли она залогом ипотечного кредита.

Стоит ли продавать квартиру, купленную по материнскому капиталу, это личное дело каждого. В жизни бывают вынуждающие ситуации. Можно оформить ипотеку, и через время не иметь возможности её выплачивать. В таком случае лучше продать жильё. Долг оплатит новый владелец. Это лучше чем, после накопления большой суммы задолженности, квартиру заберёт банк, выставит на аукцион, и продаст за бесценок. Задолженность перед банком останется почти та же, только квартиры не будет.

Более 90% семей реализуют материнский капитал на улучшение жилищных условий. Но и это жилье многие участники программы хотят обменять на более комфортное — большее по квадратуре или расположенное в более удобном районе. Отвечаем на вопросы: как продать квартиру, купленную на материнский капитал , возможно ли это, как избежать рисков и трудностей и завершить сделку максимально быстро.

В законодательстве РФ нет запрета на продажу недвижимости, приобретенной на материнский капитал. Такие сделки с недвижимостью регулируют:

▪ Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом ;

▪ статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — рассказывают об обязанностях родителей перед детьми, правилах сделок с имуществом ребенка и общих правилах купли-продажи.

Согласно этим законам родители или опекуны должны позаботиться об обеспечении несовершеннолетних детей всем необходимым, жить с детьми и выделить им долю в квартире или доме. Самое главное — не нарушить права ребенка, за которыми следят попечительские органы. Любая процедура требует письменного разрешения органов опеки.

Если дети в семье достигли 18 лет, понадобится только их письменное и заверенное у нотариуса согласие.

Квартира, которую вы продаете, должна быть в общей собственности всей семьи.

Если вы покупали квартиру, используя заемные средства, и оформили ее только на мать или отца детей, перед продажей ее нужно оформить в общую собственность. Такая процедура называется нотариальной обязанностью, чтобы ее исполнить у вас будет 6 месяцев.

Если дети совершеннолетние — нужно их согласие, если нет — органа опеки и попечительства.

Дети должны получить от нового жилья те же или большие доли — меньшие доли разрешают получить, только если значительно улучшаются условия проживания.

Обязательно одобрение от органов опеки и попечительства, Пенсионного фонда и в случае с ипотекой — от банка.

Нужно заблаговременно подготовить новую жилплощадь — с равными или лучшими условиями, задатком и регистрацией в Росреестре.

Доказать опекунскому совету, что не ущемите права детей — обеспечите те же доли, а жилищные условия не будут ухудшены.

Право собственности делится между всеми членами семьи , а родители действуют только в интересах детей — государство жестко контролирует все процессы сделок купли-продажи недвижимости.

Это интересно:  Как перевести участок в ИЖС 2019 год

Развод родителей не повлияет на изменение доли для детей.

Любой проживающий и прописанный в квартире имеет право на долю в новом жилье после продажи.

Если квартира в собственности менее 3 лет или менее 5 лет при приобретении после 1 января 2016 года, за нее нужно платить налог.

Важно сохранять уровень жилищных условий при замене жилья, приобретенного на материнский капитал, но есть возможность приобрести новое жилье с меньшей площадью — например, если один из детей нуждается в специальном дорогостоящем лечении или родители получат меньшую долю в новом жилье в пользу равнозначных долей детям.

Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — получить разрешение . Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.

Когда не нужно. По статье 217.1 НК РФ, если недвижимость у вас в собственности более 3–5 лет в зависимости от даты приобретения. Продавец не платит налог и не сдает декларацию 3-НДФЛ.

Есть варианты, когда налог не нужно платить при проведении сделки в едином налоговом периоде или, если семья не использовала налоговый вычет. Однако, каждый случай индивидуален — тут лучше посоветоваться с налоговым консультантом, чтобы не ошибиться.

Когда нужно платить. Налог за продажу нужно платить, если квартира находится в собственности семьи менее 3 лет, либо менее 5 лет при оформлении права собственности после 1 января 2016 года.

Как посчитать срок владения недвижимостью. Отсчет нужно вести с даты владения по выписке ЕГРН или из свидетельства о государственной регистрации права. Считают не в годах, а в месяцах: 3 года — 36 месяцев, 5 лет — 60 месяцев.

Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.

продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.

В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.

Если в договоре продажи указана сумма более 70% кадастровой стоимости , вы можете оплатить налог теми же двумя способами. Здесь учитывают кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя.

  • Вы указываете, что продаете квартиру по договору купли-продажи за 5 миллионов рублей и эта цена выше 70% кадастровой стоимости. Налог составит 13% от (5 000 000 — 1 000 000 налогового вычета). То есть 13% с 4 000 000 = 520 000 рублей.
  • Вместо налогового вычета вы используете разницу между ценой продажи и покупки: 5 000 000 — 3 000 000 = 2 000 000. Налогом будет 13% от 2 миллионов рублей = 260 000 рублей.
  • Указываем, что по договору квартира продается за 3 000 000 рублей, что выше 70% кадастровой стоимости — налог 13% с суммы с налоговым вычетом в 1 000 000. Это 13 % от 2 000 000 = 260 000 рублей.
  • Не используем налоговый вычет, а отнимаем от суммы продажи квартиры сумму покупки: 3 000 000 — 3 000 000 = 0 рублей налога.

В договоре продажи указана сумма менее 70% кадастровой стоимости. Учитывают кадастровую стоимость на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности на покупателя. Рассчитывайте налог наиболее подходящим способом на выбор:

▪ отнимите от 70% кадастровой стоимости документально подтвержденную цену приобретения вами этой квартиры.

Для каждого варианта нужно самостоятельно подать декларацию в налоговую.

  • Нужно отнять 70% кадастровой стоимости в 2 450 000 рублей налоговый вычет в 1 000 000 налогового вычета. Налог равен 13% от 1 450 000 рублей = 188 500.
  • Без использования налогового вычета отнимаем от 70% кадастровой цены в 2,45 миллиона рублей сумму приобретения квартиры в 2 миллиона рублей. Налогом будет 13% от 450 000 рублей = 58 500 рублей.

Равнозначные доли в новом жилье. Чтобы выполнить это условие , согласуйте единовременную сделку по продаже старого жилья и покупке новой квартиры или дома. Еще можно выделить детям доли в квартире близкого родственника.

В случае покупки внесите задаток, укажите детей собственниками в договоре приобретения, прописав доли, которые будут им принадлежать. Подпишите предварительные договоры на продажу и покупку, либо предварительный договор на продажу и составьте шаблон основного договора купли-продажи на покупку для согласования с органами опеки и попечительства.

В случае дарения подпишите предварительный договор на продажу и подготовьте шаблон договора дарения для согласования с органами опеки и попечительства.

Согласуйте сделку по продаже старого жилья и покупку новой квартиры или дома с органами опеки и попечительства.

Денежная компенсация. По предварительному одобрению органов опеки вместо доли детям разрешено получать денежную компенсацию в размере стоимости проданной доли на момент сделки. Для этого нужно предоставить в органы опеки и попечения заявление и справку о стоимости детских долей.

Когда орган опеки и попечительства одобрит заявление, откройте счета в банке на имя детей и внесите туда деньги. Хранить средства можно обычном сберегательном счете или с начислением процентов, чтобы:

❗ ребенок распорядился ими самостоятельно в 18 лет;

❗ родители распорядились ими в интересах ребенка на момент, когда ему еще нет 18 лет — например, приобрели новое жилье.

Помните, что любое распоряжение имуществом несовершеннолетних нужно одобрять в органах опеки.

Доли для детей в квартире родственников. Если вы не планируете покупку новой квартиры, закон разрешает выделить доли детям на жилплощади ближайших родственников — например, у бабушек или дедушек.

В некоторых регионах разрешено выделить доли меньшей квадратуры, если:

✔ квартира родственников больше проданной;

✔ есть разница в стоимости жилья в большую сторону — например, в зависимости от района, инфраструктуры, состояния дома.

Но такие нюансы стоит заранее обговаривать с юристами и брать в учет практику конкретно вашего региона проживания.

Для разрешения органов опеки и регистрации перехода права в Росреестре нужно подготовить и собрать пакет документов.

Список документов. Отнести документы нужно в представительство органов опеки или в МФЦ. В представительстве специалист сможет заверить копии документов по представленным оригиналам:

Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка в органы опеки. Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.

Паспорт гражданина РФ ребенка, если ему уже есть 14 и свидетельство о рождении. Если ребенку еще нет 14 лет, нужно только свидетельство о рождении.

Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных
представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.

Документы на недвижимость (продажа и покупка) — кадастровый и технический паспорта, свидетельство права собственности, выписка из ЕГРН и другое.

Правоустанавливающий документ (документ основания по встречной сделке): договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.

Разрешение от банка, если квартира в ипотеке.

Разрешение от Пенсионного фонда и сертификат семейного капитала, если покупатель вашей квартиры тоже использует средства материнского капитала.

Ваш сертификат семейного капитала, использованный при покупке квартиры.

Согласие супруга или супруги на сделку.

Согласие совершеннолетнего ребенка, у которого есть доля в квартире.

Страховка на квартире при ее наличии.

Предварительные договоры купли-продажи.

Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.

Пакет документов разнится в зависимости от условий купли-продажи. Чтобы не забыть нужные бумаги, проконсультируйтесь с юристом — это поможет сократить сроки рассмотрения заявки и избежать отказа.

Обязательные пункты договора. Проверьте, чтобы в договоре купли-продажи были прописаны:

стороны сделки, права и их обязанности;

законные основания на сделку и приложения, которые это подтверждают;

характеристики недвижимости, адрес, место расположения;

срок погашения суммы сделки покупателем;

сумма задатка от покупателя;

наличие субсидий и соцпомощи;

реквизиты счетов, откуда и куда будут перечисляться деньги при безналичном расчете.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал не самая простая операция. Проблема связана с тем, чтобы соблюсти имущественные и жилищные интересы детей. Новое жилье при этом должно быть такое же или лучше предыдущего. Помимо этого, органы опеки должны одобрить проведение сделки. Как провести процедуру правильно?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую собственность? Все зависит от того, правильно ли оформлена собственность.

В случае с материнским капиталом собственность распределяется между всеми членами семьи без исключения. Квартира должна находиться в совместной собственности. А на оформление дается не более 6 месяцев. Доли выделяются по согласию между членами семьи.

Продажа непосредственно затрагивает интересы детей, включая право на нормальные условия проживания. В первую очередь родители должны соблюдать права детей. Это контролируется государственными органами и, в первую очередь, органами опеки. Если право детей нарушено и собственность оформлена неправильно, может возникнуть проблема с ее продажей.

Органы опеки обычно легко дают согласие, если планируется приобретение жилого дома или квартиры с большей площадью. Это не только улучшит жилищные условия детей, но и позволит им получить большую долю. К тому же, часто речь идет о приобретении квартиры в новостройке.

Это интересно:  Где можно оплатить коммунальные платежи без комиссии – Сбербанк, через интернет, банки 2019 год

Если жилье куплено за материнский капитал, к нему применяются все те же правила, что и при продаже жилья, доли в котором принадлежат несовершеннолетним.

  1. Все операции проводятся законными представителями с разрешения органов опеки. У родителей есть обязательство подавать заявление только лично. Доверенное лицо не может действовать от лица родителей.
  2. В течение 1 месяца органами опеки принимается решение. Это время необходимо для проверки соблюдения прав несовершеннолетних.
  3. Дети должны быть обеспечены равноценным или лучшим жильем. Недопустимо ухудшение качества условий проживания. Продать квартиру можно только в случае одновременной покупки новой недвижимости. Если площадь квартиры меньше, ребенку следует выделить большую долю.
  4. Уделяется значение месту нахождения жилья. Так, если городская квартира меняется на дом в сельской местности, может встать вопрос о целесообразности подобной сделки. Если вы решили сменить регион проживания, необходимо привести серьезные доводы. Так, это может быть хорошая экология, в которой нуждается ребенок.
  5. Если опека не одобряет совершение сделки, юристы данной организации обращаются в суд. При рассмотрении искового заявления будет учтено, улучшили ли родители условия проживания детей.

Многие планируют построить дом с использованием материнского капитала. Но многих волнует, через какой период времени его возможно продать? Отношения, связанные с использованием этих средств, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256. Он не устанавливает ограничений по продаже такого жилья. Основным требованием является одобрение опеки на совершение сделки. Данное требование включено в следующие нормы:

  • ст. 21 ФЗ «Об опеке»;
  • ст. 28 и 37 ГК РФ.
  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей детям? Предварительно следует открыть в банке вклад. На него переводится сумма, равная стоимости доли. Эта процедура возможна только по решению органов опеки. Средства зачисляются непосредственно после предоставления разрешения.

Существует еще один вариант, когда выделяется доля в доме или квартире родственника. Доля может быть меньше, если другое жилье имеют большую площадь. Доля определяется в зависимости от разницы в цене.

Чтобы получить разрешение, родители должны лично обратиться к специалисту из органов опеки на прием. На месте необходимо заполнить бланк заявления и подать документы на рассмотрение. В заявлении указываются полные сведения об объектах недвижимости и распределении долей. В конце оба родителя ставят подписи.

Необходимо подать следующие документы на всех членов семьи:

  • паспорта родителей и паспорта детей, достигших 14-летнего возраста;
  • свидетельства о рождении малолетних детей;
  • заявление от детей, достигших 14 лет;
  • заявление от остальных взрослых собственников;
  • свидетельство о браке;
  • в случае развода предоставляется соответствующее свидетельство;
  • справка из школы, детского сада или поликлиники.

Предоставляются не только оригиналы, но и копии. Сотрудник органов опеки проверит документы на соответствии и возьмет копии. Дополнительно требуются документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:

  1. кадастровый паспорт;
  2. техническая документация;
  3. выписка из лицевого счета для подтверждения отсутствия долгов;
  4. предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
  5. справка о цене жилья;
  6. выписка из ЕГРН;
  7. заявление о гарантии совершения сделки от владельца приобретаемой недвижимости.

По закону у органов опеки есть месяц на рассмотрение заявления. Но решение могут выдать и раньше в зависимости от особенностей недвижимости и состава вашей семьи. Его подписывает руководитель муниципального образования, проставляется печать организации. Разрешение действительно в течение 3-х месяцев, поэтому не стоит затягивать с подписанием договора и передачей документов на регистрацию. После завершения сделки у родителей есть 1 месяц, чтобы предоставить в опеку документы о переходе права собственности.

Чтобы не возникло вопросов в правильности проведения сделки у органов опеки, следует выполнить определенную последовательность действий. Важно подобрать жилье на замену. Оно должно быть равным или лучшим, если сравнивать с предыдущей недвижимостью. Если есть квартиры у родственников родителей и они не против, можно выделить доли у них.

В некоторых случаях допускается покупка квартиры, имеющей меньшую площадь. Это становится возможным, если предыдущее жилье находится в плохом состоянии, а приобретаемое жилье меньше, но располагается в новом доме. Тогда детям в новом жилье необходимо выделить большие доли, чем у владельцев старше 18 лет. В данной ситуации органы опеки признают обмен равноценным.

Если родители планируют переезд в другой регион или населенный пункт, необходимы веские основания. Это может быть справка из медицинского учреждения о том, что ребенок нуждается в более мягком климате по состоянию здоровья. Также это может быть справка с работы одного из родителей о переводе в другой регион или населенный пункт, из-за чего требуется смена места жительства всей семьи.

В опеку предоставляются документы и заявление от владельцев квартиры. Составляется акт обследования приобретаемой недвижимости от выездного инспектора из опеки. Если все в порядке, органы опеки выдадут разрешение на продажу.

После этого можно подписать договор на продажу имеющегося и приобретение нового жилья. На новое жилье оформляется собственность. В ней выделяются доли несовершеннолетним лицам. Если родители хотят передать детям полное право на владение жильем, это не запрещается.

При продаже квартиры будущий собственник может запросить документы для проверки юридической чистоты сделки. В пакет документов может входить следующее:

  • выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных;
  • подтверждение отсутствия задолженности за домофон, телефон и интернет;
  • документ об отсутствии задолженности по квартплате;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Для регистрации сделки в Росреестре требуется следующее:

  1. паспорта родителей и детей старше 14 лет;
  2. свидетельства о рождении детей:
  3. свидетельства о собственности или выписка из ЕГРН;
  4. разрешение опеки;
  5. договор купли-продажи;
  6. акт приема-передачи.

После завершения регистрации собственности в отдел опеки предоставляют выписку из домовой книги о регистрации несовершеннолетних и договор купли-продажи.

Согласно ст. 36 ГК РФ, такое жилье нельзя продать, если отсутствует разрешение от опеки. Ни один серьезный агент недвижимости не возьмется за такую работу. К тому же, Росреестр может приостановить регистрацию сделки до получения полного пакета документов. Важным условием является выделение долей несовершеннолетним.

При этом не учитывается возраст несовершеннолетнего. Если он является несовершеннолетним, ему придется выделить долю. Ее размер определяется по договоренности между членами семьи в зависимости от размера и стоимости квартиры или дома.

Если квартира продается при разводе, в первую очередь учитываются интересы несовершеннолетних членов семьи. Им выделяется положенная доля в новой недвижимости или в другой имеющейся квартире. Устанавливаются следующие ограничения:

  1. дети не лишаются права собственности и своих долей;
  2. новая недвижимость должна быть не хуже имеющейся;
  3. смена региона проживания допускается только при наличии веских оснований.

Если все эти условия соблюдены, проблем с продажей недвижимости возникнуть не должно. Если же условия проигнорировать, сделка признается недействительной.

Наиболее сложные случаи возникают, когда новое жилье планируется приобретать за счет ипотечных средств. Есть серьезная вероятность отказа и подавать заявки в банки следует заблаговременно. Отказ возможен даже в случае максимальной прозрачности и при соблюдении всех прав ребенка на нормальные условия проживания.

В соответствии с действующим законодательством, родители обязуются выделить детям доли в собственности. Проблема может возникнуть с жильем, еще не введенным в эксплуатацию. К тому же, если собственник перестанет платить по кредиту, банк имеет право реализовать недвижимость. Но если в качестве собственников выступают несовершеннолетние, банк не сможет этого сделать.

Законодательство не устанавливает ограничений по срокам продажи. Даже если документы о собственности были получены недавно, квартиру уже можно продавать. При этом не появляется необходимость выделять доли на детей, так как это следует сделать в течение полугода после оформления собственности. Но при покупке новой недвижимости, в которой будет проживать семья, детям обязательно выделяются доли. Соответствующие документы обязательно предоставляются в органы опеки.

При продаже недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, несут риски все стороны сделки. Так, продавцы несут административную и уголовную ответственность. А покупатель может столкнуться с отменой сделки в случае нарушения прав детей. Если это случилось, сделку признают недействительной по решению районного суда.

В этом случае квартира возвращается предыдущему владельцу, а он обязуется вернуть полученные деньги. При этом квартира возвращается независимо от того, как быстро вернут уплаченные средства. Даже если органы опеки не среагируют на нарушение прав детей, ребенок может оспорить сделку. Такая возможность появляется у него по достижении 18 лет.

Наиболее безопасный вариант, когда осуществляется одновременная продажа старого жилья и приобретение новой квартиры. Желательно запросить у продавца копии соответствующих документов. Если он отказывается их предоставить, лучше рассмотреть другой вариант.

Таким образом, законодательство не запрещает продажу квартир, приобретенных за счет материнского капитала. Но важно соблюсти законные интересы детей. Им необходимо выделить соответствующие доли. Также есть особенности при обращении в банк за ипотечным кредитом.

Статья написана по материалам сайтов: jurists-online.ru, yuristproffi.ru, j.etagi.com, law03.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий