Какова рентабельность управляющих компаний в сфере ЖКЖ и как ее открыть самому? 2019 год

  • что представляет собой УК, ее деятельность;
  • как можно получить в управление МКД;
  • порядок открытия УК и нужные документы;
  • что требуется для получения лицензии;
  • рентабельность бизнеса в сфере ЖКХ.

Если выразить суть простыми словами, то УК — это коммерческая организация, которая по договору с жильцами многоквартирного дома принимает на себя обязанности по его санитарно-технического содержанию. Одновременно, она выступает как посредник между потребителями и поставщиками воды, тепла, электричества. Компания может самостоятельно вести расчет их потребления, выставляя квитанцию собственникам квартир, или заключить договор с каким-нибудь расчетным центром.

За свои услуги она берет плату, и здесь нужно конкретно отличать два типа услуг (два денежных потока):

    Деньги, которые собираются с жильцов за централизованные коммунальные услуги, перечисляются поставщикам этих ресурсов. Тарифы устанавливаются государством, от УК не зависят. Также обстоит дело с платежами за капитальный ремонт, которые отправляются в централизованный региональный фонд. Однако компания получает во временное пользование значительные средства, часть из которых далеко не всегда своевременно перечисляется по назначению.

Несмотря на то, что собираемость платежей с населения за услуги ЖКХ достигает 95%, до поставщиков доходит около 80%. В связи с этим рассматривается законопроект Минстроя, который, возможно будет принят в ближайшее время. Он предусматривает прямую оплату поставщикам централизованных услуг без участия УК. Сбербанк уже запустил РИЦ (расчетный центр), через который деньги будут поступать на их счета. Предполагается, что это исключит возможности для нецелевого расходования средств потребителей.

  • Управляющая компания получает оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Это понятие включает в себя очень большой список работ, который подробно описан в нормативных документах. Среди них обеспечение бесперебойного функционирования инженерно-технических коммуникаций, уборка и мытье мест общего пользования, освещение, благоустройство дворовой территории, текущий ремонт и так далее. Тарифы на эти услуги устанавливаются по решению собрания жильцов и на основании представленной УК сметы. В реальности, если организовать его не удалось (?), или не было кворума, управляющая компания устанавливает их по согласованию с муниципалитетом.
  • С января 2016 года вывоз ТБО (бытовых отходов), который раньше включался в оплату содержания, отнесен к коммунальным услугам. Эту работу будут выполнять региональные операторы, выбранные по конкурсу, и тарифы устанавливать местные власти.

    Рисунок 1. Централизованная схема утилизации ТБО в Новосибирске.

    1. Постановление № 290, от 03.04.2013 «О минимальном перечне услуг и работ . порядке их оказания и выполнения»;
    2. Постановление № 491, от 13.08.2006 «Об утверждении правил содержания общего имущества . ».

    Если предприниматель твердо намерен создать УК, нужно, прежде всего, обеспечить будущий «фронт работ». Другими словами, надо знать заранее, какие дома он будет обслуживать. Это можно сделать одним из двух способов:

    1. напрямую договориться с жильцами МКД.
    2. выиграть лот на торгах или в конкурсе.

    Есть и третий способ — не для всех. Он широко практикуется крупными строительными компаниями. С момента ввода дома в эксплуатацию, и до выбора УК жильцами, здание передается на обслуживание дочерней УК застройщика. Таким образом, практически все новостройки «захвачены» с самого начала, а это самые выгодные объекты.

    В первом случае способ управления домом и УК выбирают жильцы на общем собрании, при этом протокол должны подписать не меньше 50% собственников (пропорционально имеющейся площади). Чтобы заручиться их поддержкой, придется провести большую агитационную работу, при этом инициатором собрания может даже один человек — но из числа собственников помещений в доме. Решение собрания, другие документы нужно безупречно оформить, чтобы избежать впоследствии судебных разбирательств.

    Второй способ — принять участие в открытом конкурсе по выбору УК, который обязана провести администрация в отношении домов, где жильцы не решили вопрос самостоятельно. Информация о его проведении публикуется в открытом доступе. Она размещается на сайте проведения государственных торгов (рис.2). Нетрудно догадаться, что преимущественно туда попадают жилые дома из ветхого, или порядком изношенного фонда.

    Рисунок 2. Официальный сайт для публикации извещений об отборе управляющих компаний

    По регионам ситуация с УК абсолютно разная. Есть примеры, когда в области в одном из городов (численность около 600 тыс. человек), действуют 3 крупные компании, а в другом — 300 компаний. Для тех, кого устраивают местные условия работы, приводим общий алгоритм организации бизнеса в сфере ЖКХ.

    1. Заказать или составить детальный план бизнес план — он жизненно необходим для организации этого сложного предприятия.
    2. Создать предприятие в форме ИП или ООО, если оно уже имеется — дополнить виды деятельности по ОКВЭД, внести изменения в Уставные документы.
    3. Сдать квалификационный экзамен на знание ЖК РФ и других нормативных документов в сфере ЖКХ.
    4. Получить лицензию на право открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.
    5. Оборудовать помещение, сформировать штаты, закупить оборудование.
    6. Заключить договор с жильцами, принять техническую документацию.
    7. Оформить договорные отношения с поставщиками услуг, приступить к работе.
    8. Создать сайт с раскрытием информации об УК, внести сведения в ГИС ЖКХ.

    Сложность в организации дела — получить лицензию, эту процедуру рассмотрим подробно.

    По данным Минстроя 15 – 20% действующих УК не получили лицензии. К концу 2017 года эксперты прогнозируют уход с рынка до 35% компаний

    Лицензирование компаний по управлению МКД было введено с 2015 года, что фактически означает перевод такой деятельности на профессиональную основу. Лицензии выдает Госжилинспекция, в каждом субъекте федерации утвержден Регламент предоставления этой услуги, он публикуется на официальном сайте Администрации и Госпортала. Она выдается бессрочно, но действительна только в одном регионе.

    Условия получения лицензии:

    1. соискатель зарегистрирован как предприниматель на территории России, иностранные компании к управлению не допускаются;
    2. руководитель предприятия имеет квалификационный аттестат на право управления МКД;
    3. отсутствует непогашенная (неснятая) судимость за экономические преступления;
    4. соискатель не внесен в реестр дисквалифицированных лиц, и компания — в список аннулированных лицензий.

    Если организация уже работает:

    1. заключенный договор об управлении МКД, соответствующий требованиям (ч.2 – 6 ст. 162 ЖК РФ);
    2. информация о компании размещена в информационной системе Интернет (на собственном сайте, ГИС ЖКХ).

    Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: от 5 до 10%. Это одна из причин, почему в эту сферу неохотно идет частный бизнес. Основной оборотный капитал УК складывается из оплаты за услуги содержания и текущего ремонта. Тарифы на них согласовываются с жильцами, и повысить их непросто. Если все-таки примут закон об исключении управляющих компаний из цепочки оплаты коммунальных услуг поставщикам — нечего будет перераспределять. Фактически, многие «управдомы» кредитуются у поставщиков, имея хроническую задолженность.

    Дополнительные источники заработка УК:

    1. экономия на проведении обслуживающих работ по сравнению со стоимостью, заложенной в тарифах (услуги «гастарбайтеров», оптовые закупки строительно-ремонтных материалов);
    2. сдача в аренду нежилых площадей и части дворовой территории, мест под рекламу;
    3. оказание дополнительных услуг жителям дома (консьерж, охрана, автостоянка, ремонт в квартирах, установка водяных счетчиков и т.д.);
    4. проведение части работ, входящих в оплату обязательных услуг по договору через свое ООО (собственные организации на субподряде);
    5. внедрение энергосберегающих технологий, комиссии за посредничество.

    Расходы складываются из затрат:

    1. на исполнение работ по договору (текущий ремонт, инженерные работы, уборка);
    2. содержание офиса, закупка инструментов, расходных материалов, программного обеспечения, оплата услуг расчетного центра);
    3. формирование фонда заработной платы (директор, бухгалтер, уборщицы, дворники);
    4. уплаты налогов на прибыль и НДС;

    Вечная головная боль УК — хроническая дебиторская задолженность жильцов. Взыскать ее можно только через суд, что очень долго и не слишком эффективно. Справедливости ради, надо сказать, что управляющие компании тоже активно эксплуатируют как неграмотность потребителей, так и пассивность в отстаивании своих прав. Отмечается прямая зависимость роста прибыли от количества обслуживаемых домов: многие из практиков считают, что бизнес может быть рентабельным, только если в обслуживании не меньше 5 домов.

    Специфика деятельности по управлению МКД оставляет мало возможностей для малого бизнеса. Это связано не столько с размером инвестиций, сколько со сложностью выстраивания отношений с ресурсоснабжающими организациями и городскими властями. Широкое поле деятельности в сфере ЖКХ для малых предприятий — оказание услуг на субподряде. Это капитальный и текущий ремонты, бытовые услуги, обслуживание инженерных коммуникаций, установка систем видеонаблюдения, домофонов, охрана, благоустройство, озеленение, вывоз мусора. Хорошим выходом для начинающего предпринимателя стала бы франшиза ЖКХ — как возможность ведения дела без специальной юридической и финансово-экономической подготовки. Однако предложений на рынке пока мало, и большинство связано не с управлением, а с оказанием услуг по договору.

    Это интересно:  Когда можно подать на налоговый вычет при покупке квартиры? 2019 год

    Обслуживанием многоквартирных домов раньше занималось только государство. На сегодняшний день же такой деятельностью могут заниматься и частные лица. Причем сфера ЖКХ является достаточно выгодным делом.

    При этом необходимо понимать специфику работы подобных организаций и знать о нюансах, возникающих в процессе. Именно об особенностях данного бизнеса будет рассказано ниже.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    УК является серьезным делом, и как любой бизнес, она имеет определенные особенности. Любой человек, организовывающий такую компанию, должен хорошо разбираться в жилищном законодательстве. Также человек, который является учредителем обслуживающей организации или членом правления, должен иметь высшее экономическое или техническое образование.

    Но перед тем как приступить к организации данного бизнеса, нужно решить, выгоден ли он. Создание УК дает ее владельцу возможность управлять многоквартирными домами. Такое управление заключается в контроле над всеми ремонтными работами, поиске поставщиков материалов и сотрудников организации, а также в поиске клиентов. За это руководство управляющей компании будет получать от своих клиентов денежную оплату.

    Для того чтобы понять, как обстоят дела в этой сфере бизнеса, стоит обратиться к статистике. По имеющимся данным в этой области сосредоточено более 30% всех финансовых фондов. И большинство предприятий подобного рода, при правильном управлении и грамотно составленном бизнес-плане, начинают получать выгоду уже в течение второго года работы.

    Окупаемость УК считается средней и составляет около 50%. То есть полностью окупиться этот бизнес может уже в течение 2 лет. Но это зависит от того, сколько домов удастся привлечь к сотрудничеству.

    Для того чтобы компания считалась успешной, в первый год ей нужно взять на обслуживание не менее 5 домов и постепенно увеличивать это количество. Причем брать сразу много клиентов нужно осторожно, так как необходимо правильно рассчитывать свои силы.

    Но рентабельность это еще не все, что следует знать об этом бизнесе. Всем кто желает организовать свою УК, необходимо подробно изучить то, чем именно занимается такая организация. На данном предприятии лежит большая ответственность, так как собственники квартир доверяют им управление своим домом, а значит в какой-то степени и своим имуществом. Поэтому чтобы избежать жалоб и судебных разбирательств, необходимо знать обязанности УК.

    Такая организация должна:

    • грамотно управлять общедомовым имуществом;
    • обеспечивать порядок на общедомовой и придомовой территории;
    • производить капитальные и косметические ремонтные работы подъездных и хозяйственных помещений;
    • заключать соглашения с поставщиками ресурсов;
    • следить за исправностью и состоянием основных коммуникаций;
    • собирать с собственников плату за коммунальные услуги;
    • производить работы по ремонту кровли;
    • обеспечивать исправную работу лифтов;
    • обеспечивать и контролировать бесперебойный вывоз мусора;
    • обеспечивать общую безопасность жильцов.

    Какие услуги должна оказывать управляющая компания подробнее рассмотрим в данном видео:

    Перед регистрацией подобного бизнеса следует грамотно подойти к выбору организационно-правовой формы такой организации. УК может являться обществом с ограниченной ответственностью (ООО) или открытым акционерным обществом (ОАО). Для того чтобы определиться, по какой из этой форм регистрировать свою обслуживающую организацию, нужно рассмотреть их особенности.

    Самой распространенной правовой формой является ООО. Такой вид организации обладает всеми возможностями юридического лица, но в отличие от него, при объявлении себя банкротом, она не отвечает своим имуществом. То есть, если один из учредителей компании совершил организационную ошибку, то убытки выплачиваются за его личный счет, а не за счет имущества УК. Именно поэтому большинство предпринимателей регистрируют УК именно по этой форме, снижая при этом риск потери всего бизнеса.

    ОАО же представляет собой юридическое лицо, которое отвечает всем своим имуществом. То есть, если у УК возникнуть долги перед поставщиками, то для их выплаты суд может прибегнуть к взысканию ее имущества.

    Для работы обслуживающей организации в сфере ЖКХ необходимы определенные документы. Одной из таких важных бумаг является устав компании, в соответствие с пунктами которого, организация осуществляет свою деятельность. Данный документ должен приниматься с учетом всех региональных нормативно-правовых актов, а также ЖК РФ. Принимается устав общим решением всех учредителей УК.

    В такой документации содержится информация о деятельности компании, а также об ответственности всех членов УК, в том числе и ее руководителей.

    Работа обслуживающей организации не возможна без такого документа, как договор между собственником и компанией. В нем должны содержаться обязанности и права сторон, ответственность собственников и УК, а также срок заключения договора. Также УК должна хранить отчеты, которые составляются каждый квартал.

    Обязательной документацией, которая должна быть в УК, являются и акты по охране труда. Такие документы представлены:

    1. различными приказами по охране труда;
    2. утвержденными программами инструктажей;
    3. инструкциями по технике безопасности;
    4. документацией по медосмотрам сотрудников;
    5. журналами по охране труда.

    УК не только обслуживает многоквартирные дома, но и занимается деятельностью финансового характера. Осуществляется она по запросу собственников, направляющих денежные средства на нужды своего дома.

    Жильцы могут перечислять деньги на капитальный ремонт дома, для которого открывается отдельный счет, а также на мелкие разовые работы, которые обычно включены в коммунальные услуги. К таким работам относят разовый ремонт, расчистка снега и другие услуги. Также управляющая компания должна получать деньги от жильцов и переводить их на счет поставщиков услуг и ресурсов.

    Если таких документов не будет, то у УК могут возникнуть серьезные проблемы с прокуратурой и другими серьезными государственными инстанциями.

    Отдельно нужно разобрать вопрос о том, каким именно образом формируется выручка УК. В этом деле нет особой сложности.

    Жильцы дома каждый месяц оплачивают коммунальные платежи, в которые входит текущий и капитальный ремонт, содержание жилья и другие графы расходов. Управляющая компания производит необходимое обслуживание, а разница между затратами и полученными от собственника деньгами и является ее прибылью. Также УК может получать прибыль от проведения дополнительных работ, исполнение которых ей могут поручить при победе в тендере.

    Поиск клиентов является важной частью любого бизнеса, и управляющая компания не является исключением. Найти их нелегко, но при правильном подходе довольно реально. Для этого нужно уметь идти на уступки и быть ориентированным на клиента.

    Более того, очень важно наладить отношения с застройщиками. Для этого нужно предлагать им выгодные условия приема строящегося дома. Застройщики, в свою очередь, могут рекомендовать жильцам УК, с которой у них есть партнерские отношения.

    Но хорошие отношение у УК должны быть не только с застройщиками, но и с самими собственниками. Для этого нужно успешно зарекомендовать себя в работе с другими домами, заключать сделки только с надежными поставщиками строительных материалов, а также не завышать тарифы на услуги.

    Лучше и выгоднее всего заниматься обслуживанием новостроек. Такие дома находятся в отличном состоянии, поэтому при правильном обслуживании практически не требуют капитального ремонта. А вот старые дома, возрастом старше 15 лет, лучше всего не брать в обслуживание, хотя бы на первых порах.

    Как и любой другой бизнес, основание УК может иметь определенные риски. Они могут заключаться:

    • в трудностях поиска новых клиентов;
    • в отказе имеющихся клиентов, который может произойти из-за невысокого качества услуг;
    • в возникновении долгов перед поставщиками ресурсов. От такой проблемы никто не застрахован, а возникать она может из-за недобросовестных жильцов, которые не платят за коммунальные услуги.
    Это интересно:  Как выгодно купить квартиру за 6 месяцев? 2019 год

    Многие предприниматели, которые хотят заняться подобным бизнесом в сфере ЖКХ, бояться решиться на такой шаг из-за того, что не видят никаких перспектив в этом деле. Но все же создание УК может быть выгодным.

    Если обслуживающую организацию в жилищно-коммунальной сфере развивать и завоевывать доверие своих клиентов, то УК может принимать участие в тендерах и получать выгодные заказы. Кроме того, перспектива этого бизнеса заключается в создании нескольких обслуживающих организаций под единым именем.

    Управляющая компания является достаточно перспективным и выгодным видом бизнеса, который перешел в частные руки не так давно. Но для того чтобы он начал приносить доход нужен ответственный подход и грамотно проработанная стратегия.

    Жилищно-коммунальное хозяйство – оптимальная сфера деятельности, на которой построить свою муниципальную компанию с нуля не составит особого труда. Бизнес-план управляющей компании для ЖКХ составляется с учетом потребностей жильцов. Важно — учесть все мелочи, и тогда организация будет не только окупать себя, но и приносить немалый доход. Пример бизнес-плана будет представлен ниже.

    Пошаговая инструкция как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

    Можно открыть управленческую компанию с нуля, но существует и иной вариант, открытие новой на основе иной. Первый вариант предполагает наличие следующих документов:

    • заявление на УК и ее регистрацию (Ф №11001 от 2002 года);
    • устав управляющей компании;
    • протокол заседания о создании компании;
    • договор учредителя;
    • постановление о назначении директора организации;
    • договор аренды помещения или гарантийное письмо от его хозяина;
    • квитанция об оплате государственной пошлины.

    Если же компания создается на основе ранее действующего предприятия или приобретения франшизы, то документация необходима несколько иная:

    • обновленный устав организации;
    • заявление о регистрации изменений (ФЗ № 13001 от 2002 года);
    • протокол заседания, где было принято решение о изменениях.

    После чего в документацию управляющей компании вносятся изменения. Подтверждаются программы развития предприятия.

    Далее руководящая коллегия должна выбрать банк, с которым в дальнейшем компания будет сотрудничать. Все расчетные и накопительные счета оформляются там. Следует уточнить как открыть спецсчет. Вначале вносится половина капитала, затем счет должен быть полностью восполнен до истечения двадцати месячного срока. Но можно положить в банк и полностью всю установленную сумму(меньше 50% — не допускается). Затем производится окончательный выбор клиентов и подходящих объектов.

    Законодательно установлено обязательное лицензирование управляющей компании, занимающейся жилищно-коммунальной деятельностью. Осуществлять управленческую и финансовую деятельность могут только граждане РФ или официально зарегистрированные учреждения. От руководства закон требует также наличие квалификации.

    В Государственном жилищном надзоре можно получить лицензию. Ее не требуется продлевать, так как она не имеет срока действия. Важная особенность лицензии: она имеет территориальные ограничения, и действует один документ на один дом.

    Основания, согласно которым можно лишить лицензии управляющую компанию:

    • невыполнение предписаний жилищной инспекции компанией;
    • у руководства есть два привлечения к административной ответственности.

    В случае постоянного нарушения правил и закона со стороны компании, организацию могут закрыть принудительно и лишить лицензии. Но ответственность нарушитель понесет только тогда, когда будет урегулирован вопрос с новой управляющей компанией. Так как этот процесс может затянуться, жителям в период разбирательств придется осуществлять ремонтные действия и финансовые операции своими силами.

    Основные риски и перспективы бизнеса. Одна лицензия – на один обсуживаемый дом. Это необходимо чтобы избежать неправомерных действий со стороны руководителей и ТСЖ

    Для реализации своей деятельности управляющей компании необходимо иметь помещение под офис и прилежащие к нему подсобные комнаты. Если осуществляется бизнес план по ЖКХ, тогда оптимальным размером помещения будет 40 м2 (главный отдел) и 30 м2 (подсобные отделения). Суммарно выходит 70 м2. Средняя стоимость аренды помещения за один квадратный метр составляет 1500 рублей. Отсюда следует:

    Также помещению необходим будет косметический ремонт, в среднем рассчитывают 500 рублей за м2. В ходе расчетов выходит:

    Наиболее оптимальным вариантом для размещения офиса управляющей компании в сфере ЖКХ является один из домов, который компания обслуживает. Требуется также оборудовать диспетчерскую, установив там необходимую технику для организации, и провести телефонную линию с аппаратами.

    Подсобные помещения необходимы для хранения спецодежды и инструментов, в то время как главное – для оптимальной работы штата.

    Для повышения производительности труда персонала управляющей компании необходимо обеспечение условиями труда. Важно обустроить помещение организационной техникой и приобрести оборудование:

    • компьютерами (в полной сборке) и принтерами, телефонными аппаратами, Интернетом и канцелярскими товарами – сумма затрат варьируется в пределах 100 тысяч рублей;
    • офисной мебелью (стулья для персонала, столы и сейфы, дополнительная мебель) – затраты 60 тысяч рублей;
    • если компания ориентирована на сферу жилищно-коммунального хозяйства, то работников необходимо снарядить специальным инвентарем (лопатами, шлангами, тачками и иными инструментами) и материалами, которых требуют процессы трудовой деятельности – общая сумма затрат составляет 140 тысяч рублей.

    Сумма, которая необходима для обеспечения всех условий труда и обслуживания жильцов составляет 300 тысяч рублей. В зависимости от количества штатных работников, охваченной площади для работ и от иных показателей, затраты могут повышаться или снижаться.

    Руководителю необходимо снарядить свой персонал оборудованием для осуществления поставленных им задач на обслуживаемых объектах

    В штат должны входить несколько групп сотрудников – руководящая, обслуживающая и бухгалтерия. Работники управляющей компании должны быть квалифицированными, ответственными и исполнительными, поэтому при подборе кандидатов, следует обратить внимание на эти факторы.

    Заработная плата сотрудника зависит от занимаемой им должности и сложности их служебных обязанностей. В штат должны входить:

    • директор управляющей компании. Его оплата услуг составляет 35 тысяч рублей;
    • ведущий (главный) инженер (высоквалифицированный сотрудник, знающий правила эксплуатации жилых помещений). Заработная плата – 30 тысяч рублей;
    • бухгалтер – зарплата составляет 25 тысяч рублей;
    • диспетчер – оклад 15 тысяч рублей;
    • сантехники, заработная плата одного работника – 20 тысяч рублей. Оптимально, нахождение в штате двух сотрудников этой специализации;
    • электрики (также двое специалистов), оплата труда для каждого составляет 20 тысяч рублей;
    • дворники (оптимально два), его заработная плата – 15 тысяч рублей;
    • юрист, в его обязанности входят помощь при составлении договоров, поэтому его занятость является неполной, следовательно, его месячный оклад – 10 тысяч рублей.

    Шаблон с расчетами общей суммы на выплаты заработной платы штатным работникам:

    35 + 30 + 25 + 15 + 2х20 + 2х20 + 2х15 + 10 = 225 тысяч рублей в месяц

    Для управления многоквартирным домом необходимо обеспечение штата двумя специалистами одной сферы деятельности. Тогда производительность каждого не пострадает и в непредвиденных ситуациях они всегда смогут друг друга заменить.

    Правильное ведение ценовой политики поможет руководителю избежать ущерба

    Маркетинговый план также важен для становления и развития любой компании, как и план ЖКХ для управляющей компании. Существует закономерность: чем лучше продумана маркетинговая политика, тем успешнее продвигается организация и получает выше доходы.

    Маркетинговое планирование необходимо в бизнес-планах для того, чтобы найти путь решения внештатных ситуаций. Управление всем предприятием основывается на трех составляющих, а именно в:

    • управлении изменениями в компании;
    • управлении развитием структуры и ее деятельности;
    • единичных решениях по локальным ситуациям управления.

    Важно учитывать изменения внешних и внутренних составляющих предприятия. Заранее разработанный план действий поможет избежать невозможности реализации оперативных действий в критический момент.

    Создание сайта предполагает разработку дизайна, заполнение контентом, применение маркетинговых технологий и веб инструментов. Так как данный процесс трудоёмок и предполагает наличие множества навыков, самому создавать сайт трудно. Можно обратиться к веб-разработчикам, их достаточно много, что позволяет выбрать оптимальный вариант.

    Понятие «рентабельность управляющей компании» предполагает отрезок времени за который все расходы организации окупаются, и предприятие начинает приносить доходность управляющей компании. Чтобы рассчитать показатель рентабельности требуется знать такие данные как сумма расходов управляющей компании и чистая прибыль от предприятия.

    Примерный вариант расчета рентабельности бизнес-плана покажет таблица:

    Мнение о высокой прибыльности бизнеса управляющих компаний сильно преувеличено, а заработать в сфере ЖКХ совсем нелегко. Здесь в борьбе за клиентов не придётся конкурировать с десятком фирм, а для получения шестизначной прибыли придётся изрядно потрудиться.

    Это интересно:  Плата госпошлины за исковое заявление: каков ее размер? 2019 год

    Представляем полный разбор темы — как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, перечислим документы, которые нужно оформить для учреждения УК и подробно разъясним, как получить многоквартирный дом (МКД) в управление.

    Управляющая компания – юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли, занимающееся бизнесом в сфере ЖКХ. В компетенцию УК входит содержание одного или нескольких многоквартирных домов. Задача таких предприятий – обеспечить качественное содержание МКД, не превышая согласованный уровень затрат.

    Перед тем как открыть с нуля управляющую компанию инвестор должен чётко представлять, какие работы выполняют организации этого профиля.

    Перечислим основные работы, которые выполняет УК:

    • подготовка инженерных систем дома к зиме и лету;
    • поддержание в работоспособном состоянии внутридомовых трубопроводов и электросетей;
    • обеспечение пожарной безопасности;
    • установка приборов учёта (вода, электроснабжение, отопление);
    • поддержание чистоты и уборка мусора в подъездах и во дворах;
    • ремонт в подъездах;
    • восстановление фасада дома;
    • составление и доставка квитков оплаты коммунальных услуг;
    • рассмотрение вопросов жильцов;
    • другие работы по содержанию МКД.

    Величина вознаграждения, которое получает управляющая компания, обсуждается во время собрания собственников жилья каждого многоквартирного дома. Где представитель от УК согласовывает с жильцами предварительно подготовленную смету. Если в собрании участвует менее половины жителей дома, то протокол такого собрания не будет иметь силы и согласовывать смету нужно с администрацией населённого пункта или района.

    От типа управляющей организации зависит, может ли она выполнять различные задачи, разберём виды и функции таких компаний:

    Управляющая компания – фирма, выступающая посредником в отношениях владельцев недвижимости и организаций, осуществляющими уборку территории, выполняющими обслуживание внутридомовых сетей, и другие работы по содержанию МКД. Создать управляющую компанию с нуля, работающую по такой схеме проще, штат сотрудников будет минимален, а закупка инструментов и материалов не требуется.

    Эксплуатационная – обслуживает только сам дом, но не поставляет коммунальные услуги. Предпринимателю, который создаёт такую фирму, нужно укомплектовать штат квалифицированными кадрами, для выполнения небольших ремонтов в домах.

    Гибридная – организация собственными силами с минимальным привлечением подрядчиков обслуживает МКД и самостоятельно поставляет часть коммунальных услуг. Для создания такой фирмы потребуется набрать в штат квалифицированных работников, закупить оборудование и инструмент, построить собственную котельную и т.д. Для создания такой компании потребуются значительные денежные вложения на начальном этапе.

    Как открыть управляющую компанию:

    • создать юридическое лицо;
    • получить лицензию;
    • набрать компетентных сотрудников и подготовить офис для работы;
    • получить многоквартирный дом в управление;
    • составить и подписать договора на обслуживание с владельцами жилья.

    Для регистрации управляющей компании требуется оформить все предусмотренные законодательством документы, перечислим их.

    Прохождение процедуры получения лицензии, разрешающей ведение деятельности по содержанию МКД. Эти лицензии выдаёт государственный жилищный надзор (Госжилинспекция).

    Какие условия нужно выполнить, чтобы получить лицензию, пошаговая инструкция:

    • организация имеет нежилое помещение или арендует его (договор аренды);
    • наличие оборудования и инструмента для проведения работ;
    • штат фирмы укомплектован квалифицированными работниками;
    • фирма соблюдает стандарты по хранению и раскрытию информации;
    • руководство имеет документы о повышении квалификации;
    • чтобы стать обладателем лицензии нужно пройти квалификационный экзамен ЖКХ.

    Начальный капитал не менее двадцати тысяч рублей, который можно внести, в том числе имуществом собственника.

    Наличие собственного юридического адреса, на который будут доставляться заявления жильцов и официальные бумаги от государственных органов.

    Важно! Деятельность компаний, управляющих жилым фондом, жестко контролируется. Компания, получившая 2 административных наказания в течение года теряет лицензию. А размер штрафов достигает 200 тысяч рублей.

    После завершения процедуры сбора и оформления всех нужных документов, сдаче экзаменов по ЖКХ, и выполнения всех требований процедура создания управляющей компании закончена. Теперь приступаем к обслуживанию многоквартирных домов.

    Есть два способа получить работу в сфере ЖКХ.

    1. Убедить проживающих в доме перейти в новую УК.
    2. Выиграть право содержания на торгах или на конкурсе.

    Для реализации первого способа нужно провести собрание жильцов МКД, и на нём постараться убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом МКД.

    Заручится поддержкой владельцев недвижимости задача не из лёгких, если учесть что на собрание обычно приходит меньше половина проживающих в доме. Для этого нужно проводить качественную рекламную компанию, с целью убедить хозяев квартир в выгоде смены управляющей компании. За подделку протокола собрания предусмотрена уголовная ответственность, поэтому данный документ нужно оформлять особенно внимательно.

    Второй способ управляющая компания участвует в тендере, объявленным администрацией, по отбору предприятия для управления многоквартирным домом, который проводится администрацией населённого пункта. Конкурс проводится только для домов, где собственники не смогли самостоятельно выбрать УК. Сведения о конкурсах по выбору УК можно найти на сайте местной администрации.

    Юридические лица представляют:

    • наименование;
    • форма юридического лица (ООО, ОАО, ЗАО);
    • адрес;
    • выписка из ЕГЮРЛ.
    • данные по накопительным и расчетным счетам;
    • документация, подтверждающая выполнение организацией условий тендера;
    • финансовые документы;
    • данные о перечислении денежных средств подрядчикам при обслуживании МКД.

    Требуется организовать подписание договора каждого жильца с управляющей компанией, предварительно обговорив с хозяевами квартир цены и условия обслуживания дома на общем собрании. Во время собрания ведётся протокол, который должен подписать каждый участник и более 50% собственников жилья этого дома. Уклонение жильцов от заключения договора обслуживания не освобождает их от оплаты. Срок, на который заключается договор, составляет от 1 до 5 лет.

    Перед принятием такого важного решения, как открытие управляющей компании в сфере ЖКХ, выполните разработку подробного плана с указанием требуемых расходов.

    Рассмотрим пример такого плана:

    • цель, главный вопрос – каких показателей требуется достигнуть предприятию;
    • необходимые для старта затраты;
    • риски;
    • прогнозируемая прибыль.
    • получение максимальной прибыли;
    • получение в управление максимально возможное количество домов;
    • настройка всех бизнес процессов внутри организации;
    • качественное обслуживание МКД.

    Вложения высокие, нужно не только нанять персонал, но и закупить оборудование и инструмент, снять офис, провести телефонную линию. Даже если инвестор намеревается создать небольшую УК, инвестиции в неё составят 5-10 миллионов рублей.

    • низкая рентабельность;
    • износ внутридомовых коммуникаций и как следствие высокие расходы на ремонт;
    • недостаток квалифицированных специалистов (актуален для небольших населённых пунктов);
    • давление со стороны администрации и других надзорных органов;
    • риск отзыва лицензии.

    Согласно статистике рентабельность предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства составляет около 5 — 10%. Доходы УК формируются из оплаты услуг по содержанию жилья владельцами за минусом затрат на текущий ремонт. Тарифы на квартплату установлены на основании расчётов и согласованы жильцами, либо администрацией при проведении конкурса, повысить эти тарифы очень сложно.

    Управляющие компании могут увеличить рентабельность за счёт следующих действий:

    • повышать эффективность работы персонала (привлечение к работе лиц со стороны – «шабашников» и фрилансеров и постоянная загрузка для официально устроенных сотрудников);
    • организовать дополнительные услуги для жителей (проведение ремонта в квартирах, консьерж, охраняемая автостоянка, монтаж счётчиков на воду и т.д.);
    • одним из способов повышения рентабельности является применение технологий энергосбережения.

    Увеличение количества обслуживаемых домов повышает доходность бизнеса, а сотрудники предприятия постоянно загружены. Как показывает практика – когда количество домов в управлении становится больше пяти, организация получает прибыль.

    В заключении скажем: этот тип бизнеса низко рентабелен, а для возвращения вложенных на создание управляющей компании средств, при успешном управлении, потребуется не менее 5 лет. Несмотря на это существует большое количество образцов преуспевающих в сфере ЖКХ предприятий.

    Статья написана по материалам сайтов: moneymakerfactory.ru, urexpert.online, businessxxl.ru, okommunalke.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий