Кто такой застройщик в строительстве? 2019 год

Сегодня разговор будет идти о застройщике: кто же это такой, и как понять, что он спит и грезит, как же обвести доверчивых граждан вокруг пальца.

Вначале необходимо рассмотреть, из каких элементов складывается стройка (это достаточно важный момент).

Застройщиком может быть юридическое лицо (физлица также, хоть и реже), которое в определенном законом порядке приобретает права застройки конкретного земельного участка.

Застройщик является ответственным за процесс организации всего комплекса строительных работ. Именно он производит распределение будущих квартир в доме среди всех участников строительства и ведет учет их принадлежности.

Генеральным инвестором выступает юридическое лицо, которое принимает участие в финансировании строительства (преимущественно, используя при этом средства, принадлежащие прочим организациям/частным лицам).

Генеральный подрядчик – юрлицо (организация), которое стоит во главе процесса строительства, осуществляя непосредственное возведение объекта.

Подрядчики/субподрядчики – привлеченные генподрядчиком (во втором случае, подрядчиком) организации, с целью отведения им определенных работ, с обозначением конкретного объема работ в ходе строительства.

Поставщиками, понятное дело, называют лиц, поставляющих для поддержания беспрерывного процесса строительства материалы на стройку.

Инвестором/дольщиком называют юридических или физических лиц, которые передают свои личные средства на договорных условиях, с целью финансирования строительных работ, связанных с возведением жилого дома.

Агентство недвижимости занимается привлечением инвесторов к процессу строительства жилого дома, а также специализируется на юридической и информационной поддержке клиентов при поиске необходимого объекта и заключении соглашения с организацией, ответственной за процесс строительства, осуществляют сопровождение «дольщиков» до момента передачи готового объекта в их собственность.

К чему же мы пришли? В процессе участвуют застройщики, генподрядчик, а также агентство недвижимости и генеральный инвестор. Указанные организации могут функционировать вместе или же являться отдельными структурами.

Какой же плюс от того, что все указанные участники собраны в единую организацию? Подобные цельные компании обеспечивают полный цикл. То есть благодаря самостоятельному обеспечению, они используют личные средства (конечно, не в каждом случае, но это действительно так), сами выстраивают объекта и ведут строительную документацию.

Для организации подобного цикла необходима масса времени, и такое преобразование компании происходит далеко не моментально.

Если говорить проще, то речь идет о мощной организации, которая полностью обеспечивает строительный процесс и сдачу готовых объектов, имеет высокую репутацию, отличается слаженностью и четкой планировкой работы каждого подразделения (к примеру, вопрос с качеством вполне понятен, необходимо просто сходить на объект и спросить у жильцов, насколько они довольны проживанием в квартирах).

У вас может возникнуть вопрос, а для чего тогда агентство? Ответ будет простым, даже если застройщики крупные, «им лень» организовывать личный отдел продаж, намного проще и, вероятно, выгоднее, просто пожертвовать процентами агентству, зато не нужны средства для содержания менеджеров.

Как правильно выбрать застройщика, читайте тут.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, читайте по ссылке: berczn.ru

А уже нанятое агентство занимается созданием сайтов, отвечает за рекламу и прикладывает максимум усилий со свой стороны, вы же просто остаетесь в стороне и «не паритесь».

К вам и так придут с результатами, ведь вы крупная компания-застройщик с полным циклом организации деятельности, несокрушимая мощь, и ваше призвание царствовать на рынке недвижимости.

В следующем списке обозначены титаны на рынках столицы и Санкт-Петербурга:

В столице крупнейшими являются:

К любому из застройщиков их этих списков, я бы лично пришел с деньгами, отдав их в дело и не испытывал бы никаких проблем со сном и даже намека сомнения.

Любого из указанных застройщиков можно просто засыпать восхвалениями и ставить в пример их подход к работе. Конечно, каждый из них работает по-своему, а вопросу качества, для его раскрытия, нужно было бы уделить как минимум отдельный пост.

Однако, друзья мои, не нужно из-за этого сбрасывать со счетов других застройщиков, даже если они не столь крутые, как остальные.

Конечно, крутость варианта с застройщиком полного цикла неоспорима, однако, ценники здесь достаточно высоки, поэтому нужно искать надежных партнеров, но оценивающих свою работу несколько дешевле.

Следующий показатель застройщика – это период его деятельности на рынке, еще лучше будет взять соотношение длительности присутствия на рынке и выстроенных квадратов недвижимости.

К примеру, ООО «Р» возвело за 10 лет «плодотворной» работы 1 тысячу квадратных метров. При переводе в более понятную сравнительную форму, им понадобилось 10 лет, чтобы построить один двухэтажный дом.

Теперь эта ОООшка предлагает вам уникальный проект комплексной застройки (целых 18 отдельных корпусов, в каждом из которых 20 этажей).

Тут не лишним будет призадуматься, что же заставило уважаемого застройщика ринуться «сразу после начала освоения местного воздушного простора, осваивать глубокий космос», занимаясь комплексным освоением территорий (КОТ), так и не возведя, практически, ничего, за целых 10 лет.

Мне известно, как здесь любят милых котиков, и в строительстве такие есть, но никак не пушистые. Подозрительно все это. Вам не кажется?

Теперь возьмемся за следующую ОООшку, назовем ее «Н». Этим застройщиком на протяжении тех же 10 лет реализовано целых 5-6 достаточно больших строительных проектов.

Каждый из них был сдан своевременно, ну или с максимальными задержками – до 1 года. Что немаловажно, каждый из этих проектов был сдан и на данный момент эксплуатируется без нареканий со стороны жильцов, с отсутствием любого рода вопросов касательно качества.

Этот застройщик также предлагает вам КОТа с такими же параметрами, как и в случае с ООО «Р». Какому КОТику отдать предпочтение, я думаю, вы уже знаете.

Но как же быть, если и такой вариант для вас неприемлем, и необходимо искать «свеженького» застройщика, который только недавно «вылупился» и недостаточно окреп, но уже обладает амбициями и смелостью.

Тут уж нужно посмотреть сам проект: кто является подрядчиком, а кто инвестором.

Дураками этих ребят назвать язык не поворачивается, ввязываться в авантюры они ни за что не станут. И это никак не связано с наличием совести, или с тем, что они настолько честны, что просто не могут идти на обман.

Застройщики, только недавно появившиеся на рынке, личных активов не имеют: в общем, на постройку дома у них денег нет. Для генподрядчика финансов тоже не наскрести, а возвращать деньги инвесторам так не хочется…

Чем же занимается тогда наш застройщик, хоть молодой, но с реальными амбициями? Он принимает решение раздать «будущие квартиры», в данном случае, расчет с указанными участниками (генподрядчиком и инвестором) происходит за счет недвижимости. Дальше суть вы уловили, если вдруг застройщик решить кинуть, то кидать ему придется не только обычных дольщиков, но и таких нежелательных врагов, как инвесторов и генподрядчика.

Так что такие ребята всегда на стреме – если генподрядчик бывалый малый и за плечами имеет большой опыт, то он и есть главный гарант успешности дела.

Еще один плюс – здесь у вас возникает возможность приобрести жилплощадь с отличной скидкой, поскольку генподрядчик «сплавляет» жилье как можно быстрее (соответственно, цена будет на порядок меньше, чем если приобретать через застройщика), ведь «зелень» нужна срочно.

Где же найти такое жилье? Понятно, что вариант с застройщиком отпадает, только через агентство.

Сориентироваться на генподрядчика, пожалуй, будет проще, с инвестором же ситуация несколько сложнее, здесь, возможно, потребуется узнать информацию о СЕО инвестора, и только после этого смотреть, в каких именно проектах он принимает участие.

Еще одним способом определения надежности застройщика является банковская аккредитация.

До того, как банковское учреждение примет решение об аккредитации строительных работ, оно проводит глобальную проверку застройщика, в особенности, если дело касается «ноунейма».

Банковские учреждения, как инвесторы и генподрядчики, имеют свою заинтересованность в успешности строительства. Следовательно, если стройка оказывается ненадежной, и банки окажутся такими же.

Как вы, думаю, уже догадались, в качестве катализатора здесь выступает наиболее вредное и недоверчивое, но, в то же время, «всеми любимое» банковское учреждение – СберБанк РФ.

Сбер не берется за аккредитацию ЖСК, вне зависимости от суперовости застройщика.

Будет чудом, если Сбер, все-таки, снизойдет к застройщику, и с особой щедростью согласится аккредитовать. Но если в аккредитации принял участие СберБанк, вне всяких сомнений, стройка надежна.

Для примера, порой бывает и так, что речь идет о настолько непонятной стройке, что даже банки из последних списков надежности не рискуют ее аккредитовать.

Здесь застройщик поступает довольно хитро: он создает личный банк и… вас приветствует наиболее «болотистая ипотека» (мечта каждого, кто желает, чтобы его финансы безвозвратно погрязли в глубине трясины).

Еще один признак надежности таких строительных работ – непосредственный проект стройки.

В нем сосредоточено все то, что застройщик планирует создавать на стройке: планировка окружения строения, дизайн придомовой территории и объектов благоустройства, а также мест, предназначенных для общего использования, то есть всего, что будет создаваться в процессе строительства.

Здесь чуть-чуть запутано, придется привести пример. Сейчас перед нами находится проект работы именитого архитектурного бюро: итальянского, российского, финского, немецкого, бельгийского… Все это говорит о том, что еще на этапе проектировки «вбухали» немало деньжищ, и только в оболочку проекта. Из этого следует, что намерения у застройщика довольно серьезные.

В качестве второстепенного признака, можно рассматривать землю, где будет возводиться жилой дом. Земля может пребывать в аренде, или же быть оформлена в собственность (для столицы, этот момент неактуален, поскольку здесь приобрести землю в собственность невозможно, вне пределов МКАДа – пожалуйста).

В общем, если земля находится в собственности, это хорошо, поскольку застройщик потратился на территорию, и деньги нужно как то отбить.

Анализируем информацию. Наиболее безопасной для нас будет стройка, при которой:

  • Деятельность застройщика основана на «полном цикле»;
  • На рынке он функционирует уже свыше 10 лет, имея успешно завершенные объекты;
  • Строительные работы аккредитованы через СберБанк РФ;
  • Заключается договор долевого участия;
  • Земельный участок оформлен в собственность застройщика;
  • Строительный проект подготовлен именитым бюро.

Хочется привести пример, эта стройка одна из моих излюбленных в СПб.

Застройщиком является финский Лемменкяйнен, который существует уже более одного столетия. Компания занимается строительством дорог, заводов (кстати говоря, Питерский ниссановский завод – их достижение).

Строительство жилых домов – для них просто, как семечки щелкать. Работа их организована во множестве европейских стран, где они выступают и в роли застройщиков, и в роли подрядчиков. Представляете, какой охват?! И как вы думаете, достроят ли они один дом?

К их объектам относят «Тапиолу», которая расположена на Фрунзенской, а это:

  • впечатляющие трехметровые потолки;
  • использование технологии умного дома (с помощью телефона, можно выставить температуру в доме, включить/выключить электричество, воду и т. д.);
  • стеклопакеты, основа которых выполнена из дерева и алюминия;
  • наличие датчиков затопления (в случае внезапного прорыва, воду отключат автоматически);
  • ванная имеет прямо в полу отверстие для слива (для любителей поиграть в морской бой);
  • наличие освещения на лоджии;
  • произведен монтаж изначально дорогостоящих и надежных входных дверей;
  • лоджия остеклена бескаркасным методом;
  • наличие фирменных лифтов «Коnе»;
  • любые коммуникации размещены в специальных панелях «Элпо» – штука довольно крутая, и создает неплохую экономию места.

В общем «ни в сказке сказать, ни пером описать», балдежно, но, к сожалению, дорого…

На этом, пожалуй, все! Желаю всем удачи! До скорой встречи!

Решение квартирного вопроса зачастую неразрывно связано с участием граждан в долевом строительстве: за сравнительно небольшую цену можно получить в собственность квартиру еще на этапе строительства.

Это интересно:  Платят ли несовершеннолетние дети налог на имущество 2019 год

Правда, одновременно с ростом популярности долевого строительства возрастает и риск попадания на мошеннические уловки. Ряды обманутых дольщиков неумолимо растут каждый год. Поэтому важно понимать, как выбрать надежного застройщика, и на что следует обратить особое внимание.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Застройщик — это юридическое лицо (реже — физическое), имеющее право застройки на земельном участке в определенном законом порядке.

Этот специалист ответственен за организацию всей совокупности строительных работ. Помимо того, что он распределяет будущие квартиры в здании между участниками строительства, он также проводит учет их принадлежности.

Строительная компания, привлекая финансовые средства участников-дольщиков, ставит перед собой цель по возведению на земельном участке жилого объекта недвижимости. При этом у организации имеется специальное разрешение на строительство.

Для организации работы по возведению объекта недвижимости компания-застройщик получает земельный надел, денежные средства и разрешительную документацию. Однако самостоятельно заниматься строительством она не обязана.

Застройщик определяется следующими критериями:

  • обладает опытом строительства многоквартирных или других недвижимых объектов;
  • в его собственности находится земля, на которой возводится постройка;
  • им привлекаются средства для строительства объектов недвижимости.

Резюмируем, кто такой застройщик: это человек, владеющий конкретным участком земли и ведущий на нем строительство нового объекта.

Осуществляется застройка в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ.

Справка. Застройщик в строительстве — это главенствующее звено одного большого процесса. В строительстве, кроме него, принимают участие генеральный подрядчик, агентство недвижимости, а также генеральный инвестор. Все они функционируют вместе или в качестве отдельных структур.

В целом определение застройщика шире, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики иногда совмещают в себе всех этих лиц.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

С застройщика начинаются права на осуществление всех строительных действий на выбранной территории, на нем же они и заканчиваются.

Его мотивация и действия находятся где-то посередине между установленными ограничениями и собственными планами. В связи с этим все функции инвесторов, заказчиков и подрядчиков определяются только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.

Строительная фирма привлекает инвестора для финансирования строительства на своей площадке. Но и сам инвестор не лишен права выкупить территорию, то есть стать застройщиком. По этой причине люди часто путают их.

Согласно части 2 статьи 4 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестор вкладывает капитал в проект застройки. Инвестирует он из собственных и/или привлеченных средств на территории Российской Федерации.

Примечание. О генеральном инвесторе принято говорить тогда, когда тот сам занимается финансированием запуска проекта. То есть именно на инвестора возлагается ответственность за бесперебойное финансирование всего процесса застройки.

В качестве инвестора также могут выступать как физические, так и юридические лица, работающие на основании договора о совместной деятельности.

Осуществлять капитальные вложения они не имеют права только в случаях, когда они представляют собой:

  • объединения юридических лиц с соответствующим статусом;
  • государственные органы;
  • органы местного самоуправления;
  • иностранных инвесторов.

В строительной сфере заказчики нередко выступают застройщиками.

Заказчик инвестирует свои собственные либо заемные средства в проект или даже совмещает оба этих источника. Чтобы стать застройщиком, заказчик получает права на площадь под застройку.

Прежде всего, с заказчиком связывают подрядные работы. Неслучайно в договорах подряда фигурируют две стороны: заказчик и подрядчик. Первый поручает конкретные работы лицам и организациям. Заказчик проверяет ход выполнения работы, принимает и оплачивает полученный результат.

Заказчики сами не выполняют работу, они лишь отвечают за итог проведенных подрядчиком работ и следят за процессом их выполнения. В соответствии с договором подряда заказчик создает исполнителю все необходимые для работы условия.

Справка. Заказчик и инвестор может быть представлен в одном лице.

Девелопером (от англ. develop — развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать) привлекаются средства дольщиков. Он предстает собственником проекта застройки, то есть отвечает перед дольщиками за ход строительства и последующую передачу объекта недвижимости владельцу.

В европейской практике вместо понятия «застройщик» используют термин «девелопер». Функционал застройщика близок к девелоперу, однако он не так обширен. Девелопер контролирует строительство объекта на всех этапах, начиная от создания чертежа проекта на листе и заканчивая поиском агента для продажи готового здания.

Будет интересно:

В роли девелоперов чаще всего выступают специальные девелоперские бюро. У них есть большие возможности для привлечения крупных инвестиций.

Такие компании, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми стадиями возведения новых объектов недвижимости.

По договорам долевого участия (ДДУ) люди охотно покупают квартиры в новостройках, несмотря на то, что договоры такого рода после 2020 года будут фактически упразднены.

В договоре прописываются важные пункты о характеристиках квартиры и сроках продажи, которые гарантирует строительная организация.

ДДУ содержит следующие сведения:

  1. Адрес строящегося дома.
  2. Кадастровый номер участка земли.
  3. Этаж расположения квартиры с ее предварительным номером.
  4. Высота потолков и площадь квартиры.
  5. Планировка объекта недвижимости.
  6. Дата сдачи объекта.

Преимущества ДДУ:

  1. Договор выступает защитой дольщика от ошибок, совершаемых строительной фирмой. Он гарантирует передачу объекта в том виде, который указан в договоре.
  2. По договору отстаиваются права дольщика при затягивании сроков.
  3. ДДУ гарантирует качество стройки (гарантийный срок).

Важно! По ДДУ гарантия на квартиру служит пять лет, из которых три года сам конструктор ответственен за инженерные сети. В рамках гарантийного срока строительная организация устраняет все возникающие недочеты или выплачивает компенсацию.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Законодательство Российской Федерации предъявляет ряд требований к лицам, осуществляющим застройку. Согласно им, будущий собственник получает всю необходимую документацию для рассмотрения.

Требуемый перечень указан в статье 3.1«Раскрытие информации застройщиком» N 214-ФЗ.

Условно такие документы делятся на четыре группы:

  1. Статус застройщика подтверждают: ИНН, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы.
  2. Законность строительства гарантируют: публикация проектной декларации, документация проекта на объект, действующее разрешение на стройку, договор поручительства банка, договор страхования гражданской ответственности и заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика 214-ФЗ.
  3. Статус участка земли подтверждает договор о земельной аренде, зарегистрированный в Росреестре. Его срок обязан совпадать со сроками строительства, арендатор – с заказчиком объекта или с застройщиком, а номер кадастра и назначение территории – с проектной документацией.
  4. Проверка полномочий на подписание договора: договор вправе заключать только руководители организации по учредительным документам, сотрудники компании с доверенностью или компании-брокеры, действующие по договору с застройщиком.

Кроме того, строительной компанией должен быть подтвержден факт сдачи всех объектов в эксплуатацию, построенных ею в течение последних трех лет.

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» компания не вправе начинать сбор денег в следующих случаях:

  • без разрешения на застройку;
  • без права владения (или договора аренды) на участок земли;
  • без опубликованной декларации по проекту.

Важно! Все документы в электронном виде находятся на сайте застройщика. В противном случае вы имеете право попросить их в офисе организации-застройщика.

Строительная компания имеет право возведения жилья только из средств дольщиков или при помощи дополнительного кредитования в банке. Второй вариант предпочтительнее, так как банки проверяют юридические лица. Они не выдают средства на заведомо безнадежные проекты.

Федеральный закон 214-ФЗ представляет собой правовое поле современного инвестиционного строительства и регламентирует все нюансы, связанные с деятельностью по застройке.

Например, по истечении двух недель с момента размещения проектной декларации в средствах массовой информации или на официальном сайте застройщик может заключать ДДУ в строительстве, на основании которых привлекаются денежные средства граждан.

Если участник долевого строительства нарушил установленный договором срок внесения платежа, то застройщик вправе получить с него неустойку (пени). Неустойка будет рассчитана в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Ставка должна действовать на день исполнения обязательства.

Читайте также:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Застройщик несет ответственность перед каждым дольщиком. Он обязан заключить договоры со страховыми компаниями, получить поручительство банка или вступить в Общество взаимного страхования застройщиков.

Без гарантии своей ответственности он не вправе заключать ДДУ и брать с вас деньги.

Ответственность эта проявляется в уплате неустойки, возмещении убытков потребителю и в компенсации морального вреда.

Тем не менее, строительная организация не всегда несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или из-за ошибок в эксплуатации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Чтобы правильно выбрать застройщика, следует в первую очередь внимательно изучить учредительные документы на официальном сайте физического или юридического лица.

Проверив наличие разрешительных документов на застройку, ознакомьтесь с проектной декларацией на объект недвижимости. Там вы найдете описание новостройки со всеми характеристиками здания.

Важно! Особое внимание обратите на пункты, связанные с финансовыми рисками и сроками строительства.

Убедитесь в том, что застройщик получил финансирование от надежного банка. У вас также будет возможность по фотографиям строительной площадки наблюдать за процессом.

По вашей просьбе строительная компания предоставит проект ДДУ. При этом вы имеете право проконсультироваться с независимым специалистом.

Для надежности вы также можете посетить уже сданные застройщиком объекты и пообщаться там с жильцами, почитать отзывы в интернете.

Примечание. Ненадежного застройщика легко распознать по ценам, если они ниже среднерыночных. Также не стоит верить большим скидкам и распродажам недвижимости.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Роль застройщика в процессе строительства очень важна и ответственна, поэтому его деятельность, права и обязанности подлежат строгой регламентации со стороны действующего законодательства.

Выбирая застройщика, будьте предельно внимательны. Чтобы не оказаться обманутым дольщиком и не ждать ключей от квартиры несколько лет, изучите всю информацию по юридическому лицу. В случае возникновения малейших сомнений обращайтесь к юристу.

В нормативных документах различных уровней даётся определение и заказчика, и застройщика. Но с границами этих понятий и функциями соответствующих им лиц возникают сложности. Не все законодательные источники одинаково определяют роль застройщика, а в некоторых из них такая фигура вообще не рассматривается. Кроме того, функционально застройщик может брать на себя функции заказчика. Всё это приводит к тому, что часто функции заказчика-застройщика сливаются. Однако подобное соединение возможно не всегда.

Это интересно:  Налог на недвижимость для физических лиц 2019 год

Содержание статьи

Так «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд», действующее в России с 2001 года, отменяет прежде действующее «Положение о заказчике-застройщике» от 1988 года и регламентирует функции, права и обязанности отдельно фигуры заказчика, хотя определение застройщика в данном нормативном документе тоже присутствует. Поэтому при строительстве объектов не для государственных нужд и в случаях, когда заказчик и застройщик как два разных хозяйствующих субъекта вступают между собой в деловые отношения, требуется определить чёткую разницу между ними.

Вопрос определения разницы между функциями различных субъектов в строительстве сводится не только к созданию наиболее эффективной модели работы на проекте. (Хотя типизированный опыт и наработанные схемы взаимодействия упрощают деятельность участников и помогают избежать множества ошибок). Решение вопроса с определением границы прав и ответственности важно при ведении хозяйственных споров. И поскольку судебные органы, выносящие решения, будут в своём выборе ориентироваться на положения нормативных документов, следует обратиться к первоисточникам.

Различные Федеральные законы касаются разных аспектов деятельности застройщика.

  • ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве…» определяет обязательства застройщика в части предоставления необходимой информации и содержание этой информации, срок передачи объекта, использование застройщиком денежных средств и другие параметры. Последняя редакция связана с введением для застройщика уголовной ответственности.
  • ФЗ 418 «О внесении изменения в бюджетный кодекс…» обуславливает изменения в определения застройщика ещё и в Градостроительном кодексе. Так, застройщиком может быть организация правообладатель земельного участка, и органы государственного и местного самоуправления, передавшие свои полномочия правообладателю. При этом независимо от выбора застройщика, государственным заказчиком по госконтракту (и муниципальным заказчиком по муниципальному контракту) становится орган власти, который передал организации свои полномочия заказчика.

Требования законов нашли отражения в различных кодексах и положения, действующих на территории России. ФЗ 372 «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…» также уточняет понятие застройщика и связанного с ним технического заказчика.

Застройщик, согласно Градостроительному кодексу РФ в редакции 2016 года, – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, инженерные изыскания и подготовку для этого проектной документации на принадлежащем ему (застройщику) земельном участке или на участке иного правообладателя. К последним относятся правообладатели, которым были переданы полномочия государственного или муниципального заказчика на строительство.

В случае подобной передачи полномочий объём функций застройщика и государственного заказчика пересекаются. При этом Кодекс в определении устанавливает ряд формальных ограничений к строительству на участке иного правообладателя, то есть, в определении говорится:

  • об осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства муниципальной и госсобственности,
  • о правообладателе, которому органы управления внебюджетными госфондами либо органы местного самоуправления передают свои полномочия,
  • о том, что передача может происходить на основе соглашений и согласно бюджетному законодательству РФ.

С июля 2017 года в пункт п. 16, ст. 1 Кодекса на основании ФЗ 372 вносятся изменения. В частности указывается, что застройщик имеет право передать свои функции техническому заказчику (если эти функции предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности).

В Кодексе ни понятийно, ни функционально не разводятся термины «застройщик» и «заказчик». При этом отделяется понятие «технический заказчик». В редакции до июля 2017 года техническим заказчиком могло быть как юридическое лицо, так и физическое лицо, которое действовало бы на профессиональной основе. Начиная со второй половины 2017 года, техническим заказчиком может быть только юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком. От имени застройщика технический заказчик может заключать договоры:

  • о проведении инженерных изысканий,
  • о создании проектной документации,
  • о капремонте, реконструкции и строительстве объектов капстроительства,
  • о подготовке задания (ТЗ) на выполнение этих работ,
  • о предоставлении материалов и документов лицам, которые будут выполнять все эти работы.

Кроме этого, технический заказчик утверждает проектную документацию и сам подписывает документы, которые нужны для получения разрешений на ввод в эксплуатацию.

Важно, что функции технического заказчика, согласно этой редакции, могут быть только у члена саморегулируемой организации в соответствующих этому областях инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства. Однако предусмотрены некоторые исключения, когда членство в саморегулируемых организациях не требуется (ст. 47, п. 2.1, ст. 48, п. 4.1 ст. 52, п. 2.2).

В Гражданском кодексе при описании отношений с участниками строительного процесса используется понятие «заказчик». Здесь заказчик представляет собой одну из сторон договора подряда, которая даёт задание другой стороне договора подряда – подрядчику – и обязуется принять результат труда и оплатить работу (ст. 702).

Этот же Кодекс в части исполнения договора строительного подряда дополнительно обязует заказчика своевременно предоставить земельный участок для строительства (ст. 747, п.1). Кроме того, заказчик должен (согласно договору подряда) передавать подрядчику в пользование здания, необходимые для проведения работ, обеспечивать грузоперевозку в его адрес, подвести паро- и водопровод, электроснабжение (ст. 747. п. 2).

В данной статье описывается обязанность, которая основана на том, что:

  • у заказчика к моменту окончания работ, должны быть основания для регистрации права собственности на возведённую недвижимость,
  • именно обладатель прав на земельный участок может получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию (что предусмотрено условиями регистрации прав собственности).

Исходя из этого, здесь фигуру заказчика следует отождествлять с фигурой застройщика, как субъекта градостроительной деятельности. В практике строительной деятельности к такому лицу применимо наименование заказчика-застройщика.

«Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд» утверждено постановлением Госстроя РФ в 2001 году. Помимо регламентирования функций, прав и ответственности заказчика, Постановление фигурам заказчика и застройщика даёт два отдельных определения:

  • Заказчик – лицо (юридическое или физическое), являющееся инвестором или уполномоченное инвестором реализовать проект по строительству.
  • Застройщик – юридическое лицо, которое на правах собственности или аренды владеет участком земли. Застройщик принимает решение о факте реализации программы строительства, устанавливает методы финансирования, координирует работы реализации программы.

Принципиальными отличиями здесь становятся три параметра:

  1. Владение участком земли на правах собственности или аренды для застройщика. (Заказчик как непременный владетель земельного участка не назван).
  2. Статус юридического лица для застройщика и вариабельность в этом вопросе для заказчика.
  3. Право принятия решения по реализации программы у застройщика. (Заказчик лишь уполномочен другим лицом, инвестирующим в проект, заниматься его реализацией: находить подрядчиков и проектировщиков, рассчитываться с ними, принимать итоговые результаты строительства и т. д.).

Из этого следует, что, если юридическое лицо, владеющее участком земли (собственность или аренда), примет решение о реализации программы строительства и одновременно с этим самостоятельно займётся реализацией проекта, то роли застройщика и заказчика соединяться в одном и том же субъекте, что даст формальное право называть такое лицо заказчиком-застройщиком. Если же какое-либо из условий не соблюдается (например, субъект является физическим лицом), то в правовой обоснованности такого совмещённого наименования возникают сомнения.

С учётом того, что в Градостроительном кодексе (ред. 2016 г) застройщик определяется и как физическое, и как юридическое лицо, вопрос в этой части характеристики субъекта следует передавать на рассмотрение судебных органов в случае возникновения по этому поводу хозяйственного спора.

Частично путаницу в вопрос о границах полномочий и функций заказчика-застройщика вносит существование в русскоязычном пространстве интернета действующего и сейчас положения о заказчике-застройщике, которое сохранило сходное наименование документа, утратившего силу в России с 2001 года. Такое Положение, например, действует в Казахстане. В этом государственном нормативе, помимо прочих, представлены определения заказчика-застройщика в одном лице, государственного заказчика – в другом:

  • Государственный заказчик здесь – это госорган или организация, которая осуществляет реализацию инвестиционного бюджетного проекта. К категории государственных заказчиков относят и администраторов бюджетных программ – органы, ответственные за планирование и реализацию бюджетных программ (согласно п. п. 3.3 и 3.4 документа).
  • Заказчик-застройщик в данном документе – лицо (юридическое или физическое), которое уполномочено инвестором на реализацию строительного проекта самостоятельно либо с помощью подрядчиков на основании договора подряда. Согласно казахскому законодательству, такое лицо должно получить решение акимата, по которому заказчику-застройщику будет предоставлен земельный участок для строительства, либо решение, разрешающее использование земельного участка. При этом предполагается, что сам участок принадлежит заказчику-застройщику на правах собственности (землепользования). На этом же субъекте лежит обязанность обеспечить разработку проектной документации и инженерные изыскания. Далее по документу такое лицо именуется заказчиком. Допускается в документе и совпадение ролей заказчика и инвестора.

Часто на российских форумах именно это определение заказчика-застройщика (в сокращённом виде) приводится в качестве доказательства в спорах о единстве ролей субъекта. Однако, с правовой точки зрения, некорректно использовать законодательство Республики Казахстан в рассмотрении вопросов, связанных с российскими правовыми нормами.

Кроме того, с той же правовой точки зрения, некорректно приводить в качестве доказательств нормы устаревших документов (например, Положение 1988 года о заказчике-застройщике) или определения, данные в различных словарях и справочниках. Такие источники приемлемы для личного ознакомления с вопросом, но при вынесении хозяйственных споров в правовую область они носят рекомендательный, а иногда и спорный характер (если автор справочной статьи выражает в ней своё частное мнение). Обязательный же характер приобретают только те понятия, которые утверждены законом и расшифрованы в текстах с помощью предписаний.

Особняком в решении вопроса о терминологии стоит не правовое, а обывательское использование терминологии в строительной деятельности (которое нередко оказывается очень близким к законодательно установленным понятийным нормам). Так, в обыденной практике строительства негосударственных объектов для определения субъекта термином «заказчик-застройщик» обычно достаточно, чтобы организация имела участок земли и, решив построить на нём объект, сама занялась реализацией строительства. Нередко в подобных случаях, такая компания берёт на себя ещё и функции генерального подрядчика, осуществляя полный контроль всех строительных процессов, самостоятельно проводя работы и/или привлекая субподрядные организации. Если при этом компания инвестируют в строительство собственные средства, то к перечисленным ролям добавляется ещё и роль инвестора.

Совмещение функций на строительстве даёт сложные конструкты, при которых заказчик может быть одновременно инвестором и застройщиком, а подрядчик – и застройщиком, и генеральным подрядчиком и субподрядчиком и т.д. В целом, в обыденном восприятии имеет место приоритет функции над правовыми тонкостями. Однако, поскольку законодательство регламентирует фактические реалии живых процессов, происходит частичное или полное совпадение обыденной и правовой точек зрения на данный вопрос.

С учётом изменений, вносимых в Градостроительный кодекс, лицом, которое осуществляет строительство, может быть застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое заключило договор строительного подряда. Застройщик по договору подряда может осуществлять строительство, если он состоит в саморегулируемой организации в советующей области строительства, реконструкции, капремонта, как и привлекаемые на отдельные этапы строительных работ юридические лица или индивидуальные предприниматели. Такие лица могут привлекаться как застройщиком, так и техническим заказчиком.

Поскольку функционально заказчики и застройщики и на практике и нормативных документах часто отождествляются, можно рассмотреть объём задач данной фигуры в строительстве в целом.

К основным функциям застройщика-заказчика относятся:

  • В части документации – выдача необходимых исходных данных для разработки проектной и сметной документаций, осуществление заказа на разработку полного пакета строительной документации, заключение договоров подряда с найденными исполнителями.
  • В части материального обеспечения – поставка материалов и оборудования, приёмка, содержание их на складах, учёт и своевременная передача для осуществления строительного процесса.
  • В части подготовки стройплощадки – надзор за правилами проведения СМР, приёмка работ, подготовка к передаче объекта в эксплуатацию.
  • В части финансирования – обеспечение экономного и рационального расходования средств, своевременное осуществление платежей, принятие мер к оптимизации строительства и сокращения его сроков.
Это интересно:  Госпошлина на наследство, сколько берет нотариус 2019 год

Сложный сценарий современного строительного процесса с размыванием границ классических структур и сценариев приводит к частичному совмещению некоторых функций инвесторов, заказчиков, застройщиков, генподрядчиков и субподрядчиков.

Решение квартирного вопроса зачастую неразрывно связано с участием граждан в долевом строительстве: за сравнительно небольшую цену можно получить в собственность квартиру еще на этапе строительства.

Правда, одновременно с ростом популярности долевого строительства возрастает и риск попадания на мошеннические уловки. Ряды обманутых дольщиков неумолимо растут каждый год. Поэтому важно понимать, как выбрать надежного застройщика, и на что следует обратить особое внимание.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Застройщик — это юридическое лицо (реже — физическое), имеющее право застройки на земельном участке в определенном законом порядке.

Этот специалист ответственен за организацию всей совокупности строительных работ. Помимо того, что он распределяет будущие квартиры в здании между участниками строительства, он также проводит учет их принадлежности.

Строительная компания, привлекая финансовые средства участников-дольщиков, ставит перед собой цель по возведению на земельном участке жилого объекта недвижимости. При этом у организации имеется специальное разрешение на строительство.

Для организации работы по возведению объекта недвижимости компания-застройщик получает земельный надел, денежные средства и разрешительную документацию. Однако самостоятельно заниматься строительством она не обязана.

Застройщик определяется следующими критериями:

  • обладает опытом строительства многоквартирных или других недвижимых объектов;
  • в его собственности находится земля, на которой возводится постройка;
  • им привлекаются средства для строительства объектов недвижимости.

Резюмируем, кто такой застройщик: это человек, владеющий конкретным участком земли и ведущий на нем строительство нового объекта.

Осуществляется застройка в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ.

Справка. Застройщик в строительстве — это главенствующее звено одного большого процесса. В строительстве, кроме него, принимают участие генеральный подрядчик, агентство недвижимости, а также генеральный инвестор. Все они функционируют вместе или в качестве отдельных структур.

В целом определение застройщика шире, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики иногда совмещают в себе всех этих лиц.

С застройщика начинаются права на осуществление всех строительных действий на выбранной территории, на нем же они и заканчиваются.

Его мотивация и действия находятся где-то посередине между установленными ограничениями и собственными планами. В связи с этим все функции инвесторов, заказчиков и подрядчиков определяются только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.

Строительная фирма привлекает инвестора для финансирования строительства на своей площадке. Но и сам инвестор не лишен права выкупить территорию, то есть стать застройщиком. По этой причине люди часто путают их.

Согласно части 2 статьи 4 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестор вкладывает капитал в проект застройки. Инвестирует он из собственных и/или привлеченных средств на территории Российской Федерации.

Примечание. О генеральном инвесторе принято говорить тогда, когда тот сам занимается финансированием запуска проекта. То есть именно на инвестора возлагается ответственность за бесперебойное финансирование всего процесса застройки.

В качестве инвестора также могут выступать как физические, так и юридические лица, работающие на основании договора о совместной деятельности.

Осуществлять капитальные вложения они не имеют права только в случаях, когда они представляют собой:

  • объединения юридических лиц с соответствующим статусом;
  • государственные органы;
  • органы местного самоуправления;
  • иностранных инвесторов.

В строительной сфере заказчики нередко выступают застройщиками.

Заказчик инвестирует свои собственные либо заемные средства в проект или даже совмещает оба этих источника. Чтобы стать застройщиком, заказчик получает права на площадь под застройку.

Прежде всего, с заказчиком связывают подрядные работы. Неслучайно в договорах подряда фигурируют две стороны: заказчик и подрядчик. Первый поручает конкретные работы лицам и организациям. Заказчик проверяет ход выполнения работы, принимает и оплачивает полученный результат.

Заказчики сами не выполняют работу, они лишь отвечают за итог проведенных подрядчиком работ и следят за процессом их выполнения. В соответствии с договором подряда заказчик создает исполнителю все необходимые для работы условия.

Справка. Заказчик и инвестор может быть представлен в одном лице.

Девелопером (от англ. develop — развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать) привлекаются средства дольщиков. Он предстает собственником проекта застройки, то есть отвечает перед дольщиками за ход строительства и последующую передачу объекта недвижимости владельцу.

В европейской практике вместо понятия «застройщик» используют термин «девелопер». Функционал застройщика близок к девелоперу, однако он не так обширен. Девелопер контролирует строительство объекта на всех этапах, начиная от создания чертежа проекта на листе и заканчивая поиском агента для продажи готового здания.

Будет интересно:

В роли девелоперов чаще всего выступают специальные девелоперские бюро. У них есть большие возможности для привлечения крупных инвестиций.

Такие компании, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми стадиями возведения новых объектов недвижимости.

По договорам долевого участия (ДДУ) люди охотно покупают квартиры в новостройках, несмотря на то, что договоры такого рода после 2020 года будут фактически упразднены.

В договоре прописываются важные пункты о характеристиках квартиры и сроках продажи, которые гарантирует строительная организация.

ДДУ содержит следующие сведения:

  1. Адрес строящегося дома.
  2. Кадастровый номер участка земли.
  3. Этаж расположения квартиры с ее предварительным номером.
  4. Высота потолков и площадь квартиры.
  5. Планировка объекта недвижимости.
  6. Дата сдачи объекта.

Преимущества ДДУ:

  1. Договор выступает защитой дольщика от ошибок, совершаемых строительной фирмой. Он гарантирует передачу объекта в том виде, который указан в договоре.
  2. По договору отстаиваются права дольщика при затягивании сроков.
  3. ДДУ гарантирует качество стройки (гарантийный срок).

Важно! По ДДУ гарантия на квартиру служит пять лет, из которых три года сам конструктор ответственен за инженерные сети. В рамках гарантийного срока строительная организация устраняет все возникающие недочеты или выплачивает компенсацию.

Законодательство Российской Федерации предъявляет ряд требований к лицам, осуществляющим застройку. Согласно им, будущий собственник получает всю необходимую документацию для рассмотрения.

Требуемый перечень указан в статье 3.1«Раскрытие информации застройщиком» N 214-ФЗ.

Условно такие документы делятся на четыре группы:

  1. Статус застройщика подтверждают: ИНН, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы.
  2. Законность строительства гарантируют: публикация проектной декларации, документация проекта на объект, действующее разрешение на стройку, договор поручительства банка, договор страхования гражданской ответственности и заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика 214-ФЗ.
  3. Статус участка земли подтверждает договор о земельной аренде, зарегистрированный в Росреестре. Его срок обязан совпадать со сроками строительства, арендатор – с заказчиком объекта или с застройщиком, а номер кадастра и назначение территории – с проектной документацией.
  4. Проверка полномочий на подписание договора: договор вправе заключать только руководители организации по учредительным документам, сотрудники компании с доверенностью или компании-брокеры, действующие по договору с застройщиком.

Кроме того, строительной компанией должен быть подтвержден факт сдачи всех объектов в эксплуатацию, построенных ею в течение последних трех лет.

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» компания не вправе начинать сбор денег в следующих случаях:

  • без разрешения на застройку;
  • без права владения (или договора аренды) на участок земли;
  • без опубликованной декларации по проекту.

Важно! Все документы в электронном виде находятся на сайте застройщика. В противном случае вы имеете право попросить их в офисе организации-застройщика.

Строительная компания имеет право возведения жилья только из средств дольщиков или при помощи дополнительного кредитования в банке. Второй вариант предпочтительнее, так как банки проверяют юридические лица. Они не выдают средства на заведомо безнадежные проекты.

Федеральный закон 214-ФЗ представляет собой правовое поле современного инвестиционного строительства и регламентирует все нюансы, связанные с деятельностью по застройке.

Например, по истечении двух недель с момента размещения проектной декларации в средствах массовой информации или на официальном сайте застройщик может заключать ДДУ в строительстве, на основании которых привлекаются денежные средства граждан.

Если участник долевого строительства нарушил установленный договором срок внесения платежа, то застройщик вправе получить с него неустойку (пени). Неустойка будет рассчитана в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Ставка должна действовать на день исполнения обязательства.

Читайте также:

Застройщик несет ответственность перед каждым дольщиком. Он обязан заключить договоры со страховыми компаниями, получить поручительство банка или вступить в Общество взаимного страхования застройщиков.

Без гарантии своей ответственности он не вправе заключать ДДУ и брать с вас деньги.

Ответственность эта проявляется в уплате неустойки, возмещении убытков потребителю и в компенсации морального вреда.

Тем не менее, строительная организация не всегда несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или из-за ошибок в эксплуатации.

Чтобы правильно выбрать застройщика, следует в первую очередь внимательно изучить учредительные документы на официальном сайте физического или юридического лица.

Проверив наличие разрешительных документов на застройку, ознакомьтесь с проектной декларацией на объект недвижимости. Там вы найдете описание новостройки со всеми характеристиками здания.

Важно! Особое внимание обратите на пункты, связанные с финансовыми рисками и сроками строительства.

Убедитесь в том, что застройщик получил финансирование от надежного банка. У вас также будет возможность по фотографиям строительной площадки наблюдать за процессом.

По вашей просьбе строительная компания предоставит проект ДДУ. При этом вы имеете право проконсультироваться с независимым специалистом.

Для надежности вы также можете посетить уже сданные застройщиком объекты и пообщаться там с жильцами, почитать отзывы в интернете.

Примечание. Ненадежного застройщика легко распознать по ценам, если они ниже среднерыночных. Также не стоит верить большим скидкам и распродажам недвижимости.

Роль застройщика в процессе строительства очень важна и ответственна, поэтому его деятельность, права и обязанности подлежат строгой регламентации со стороны действующего законодательства.

Выбирая застройщика, будьте предельно внимательны. Чтобы не оказаться обманутым дольщиком и не ждать ключей от квартиры несколько лет, изучите всю информацию по юридическому лицу. В случае возникновения малейших сомнений обращайтесь к юристу.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Статья написана по материалам сайтов: berczn.ru, femmefest.ru, finswin.com, 101jurist.com.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий