Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире – Сбербанк, цена, 2019 год

Перепланировка городской квартиры всегда сопряжена с некоторыми трудностями. Жилье в многоквартирном доме является связанным со всей конструкцией здания, а также со всеми другими квартирами. Так что перепланировать его разрешается в очень редких случаях. Дело становится еще сложнее, когда квартира находиться в ипотеке. Ведь помимо госорганов, в этом процессе принимает участие еще и банк.

Действующий в России Закон «Об ипотеке» конкретно на счет перепланировки ничего не говорит. Да и порядок содержания многоквартирных домов конкретных норм по поводу изменения изначальной планировки квартиры не содержит.

Однако понятие незаконной перепланировки, а также несогласованной с госорганами перепланировки в законодательстве имеется. За такие действия собственники квартир и виновные лица привлекаются к административной ответственности.

Что касается возможности осуществить перепланировки в ипотечной квартире, то следует придерживаться следующих основных правил:

  • изменение плана возможно только при соблюдении норм сооружения многоквартирных зданий;
  • для изменения плана необходимо получить согласие собственника;
  • план, согласно которому осуществляется перепланировка, необходимо согласовать с госорганом, уполномоченном в жилищной сфере;
  • так как банк является лицом, обладающим некоторые права в отношении квартиры, то также нужно получить его разрешение.

Если не соблюдать указанные основные правила перепланировки, то она автоматически становиться незаконной, а лица, осуществившие такую перепланировку, будут привлечены к административной ответственности.

Разумеется, банк может и не разрешить перепланировку. Обычно, позиция банка по данному поводу излагается в договоре по ипотеке. Поэтому в первую очередь нужно изучить положения данного соглашения.

Договор с банком является основным нормативным источником, регламентирующим взаимоотношения с должником, а также устанавливающим правила распоряжения квартирой в период нахождения ее в ипотеке. Поэтому очень важно учитывать положения такого соглашения.

Если конкретно по поводу перепланировки в соглашении с банком ничего не сказано, то нужно обратиться непосредственно в сам банк. Большинство банков имеют свою образцовую позицию, по которой они должны действовать в подобных ситуациях.

Однако, для банка больше значение имеют некоторые иные обстоятельства, нежели нормы строительства. Так, банку необходимо представить следующие сведения:

  1. План перепланировки, составленный профессиональными архитекторами. Составление плана специализированной организацией является своего рода гарантом законности подобного действия. Так что банк в первую очередь обращает внимание на такой план.
  2. Представить заключение частного оценщика, где отражается стоимость квартиры до и после перепланировки. Для банка решающее значение имеет цена квартиры, так как она находится у него в залоге. Если стоимость сильно пострадает в результате перепланировки, то, скорее всего, банк откажет.
  3. Согласовать изменение плана со страховой компанией, которая осуществляла страховку квартиры при заключении соглашения об ипотеке.

Обычно такие положения прописываются в договоре ипотечного кредитования. Однако многие банки предпочитают не заморачиваться по таким поводам и просто делают отсылки на те или иные нормы законодательства.

Одно дело, когда в договоре предусмотрен порядок получения согласия банка при проведении перепланировки. Но, как уже было отмечено, не всегда банки обращают на такие мелкие моменты внимания.

Чтобы банк дал свое согласие, необходимо осуществить следующие действия:

  • обратиться в банк за консультацией по данному вопросу;
  • заказать у частных архитекторов, аккредитованных СРО, проект перепланировки;
  • заказать у частного оценщика, аккредитованного СРО, заключение об изменении стоимости;
  • подать в банк официальное заявление о получении согласия на перепланировку.

Обычно банк рассматривает такое заявление в течение недели. Но в некоторых случаях банк может настоять на согласовании действий с жилищной инспекцией, лишь после чего выдает разрешение.

Нужно всегда понимать, что банк является частным учреждением, а не государственным органом. Так что он может исходить из собственных материальных интересов.

Условия Сбербанка в сфере ипотечного кредитования на сегодняшний день признаны наиболее удобными. Также данный банк лояльно относится к клиентам, которые пытаются сделать квартиры в ипотеке более комфортабельными. Но в основном условия, при которых Сбербанк выдает согласие на перепланировку, ничем не отличаются от условий других банков.

Для Сбербанка самыми основными моментами являются:

  • наличие согласия страховщика;
  • заключение частного оценщика.

Эти два пункта чаще всего являются самыми важными и при рассмотрении вопроса с другими банками.

Если страховщик согласиться распространить действие страховки на квартиру и после перепланировки, а также оценщик подтвердит, что после перепланировки ипотечной квартиры Сбербанк стоимость жилья не упадет или даже вырастет, то он выдаст свое согласие без проблем.

На практике принято различать пределы изменений в зависимости от того, нужно ли на них согласие государственного органа или нет. Так, в следующих случаях разрешение госоргана, осуществляющего надзор в сфере соблюдения жилищного законодательства, не требуется:

  • если изменяется санузел;
  • если не затрагиваются несущие конструкции;
  • если не меняется жилая площадь помещения.

Во всех остальных случаях требуется получить разрешение жилищной инспекции и согласовать план с городской архитектурной службой. К примеру, к таким изменениям можно отнести:

  • расширение площади кухни или санузла за счет жилой площади;
  • оборудование проемов через несущие конструкции;
  • расширение имеющихся в несущих конструкциях проемов;
  • изменения, затрагивающие газовое оборудование в квартире и т.д.

Таким образом, практически любое изменение, затрагивающие правила безопасного проживания в многоквартирном доме, а также нарушающие жилищные нормативы без согласия госорганов автоматически будет признано незаконным.

Итак, можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире? Процедура осуществления законной перепланировки в ипотечной квартире включает в себя следующие этапы:

  • составление проекта перепланировки, преимущественно профессиональными архитекторами;
  • получение согласия банка на осуществление перепланировки;
  • подача заявления и необходимых документов в жилищную инспекцию;
  • получение разрешения и производство строительных работ;
  • оформление новой планировки в БТИ;
  • приведение в соответствие сведений в БТИ и кадастровой службе.

Процедура перепланировки считается завершенной лишь тогда, когда внесенные в конструкцию квартиры изменения найдут свое отражение в кадастровой документации.

По общему правилу, такими вопросами занимаются органы местной власти. Но из-за того, что квартира находится в ипотеке, собственникам квартиры придется обратиться в следующие учреждения:

  • в страховую компанию, осуществлявшую страховку квартиры при оформлении ипотеки;
  • в частную архитектурную службу для разработки проекта перепланировки;
  • в оценочную компанию для установления стоимости квартиры после внесения изменений;
  • в банк, чтобы получить согласие на перепланировку;
  • в местную администрацию, для согласования проекта перепланировки и получения разрешения для ведения строительных работ;
  • в БТИ для приведения измененного плана в соответствие с технической документацией;
  • в кадастровую службу для внесения изменений в кадастровые данные квартиры, в том числе и касательно стоимости квартиры.

Тем самым перепланировка квартиры в ипотеке представляется довольно хлопотным мероприятием, требующим не только много времени, но и определенных расходов.

Ведь услуги частных специалистов всегда стоят не дешево.

Собственникам ипотечной квартиры для получения разрешения государственного органа понадобятся следующие документы:

  • проект перепланировки;
  • согласие всех собственников и банка;
  • правоустанавливающий на квартиру документ;
  • план технической экспликации квартиры из БТИ;
  • поэтажный план дома из жилищной организации.

Однако, в зависимости от особенностей квартиры, жилищная инспекция может затребовать и иные документы. С ней в этом плане лучше не спорить, ведь несогласованная с ней перепланировка будет признана незаконной.

Сразу нужно отметить, что при перепланировке собственники тратят больше времени на оформление разрешительных документов, нежели на осуществление строительных работ. Сама стройка или ремонт могут занять от силы 2-3 месяца. А вот оформление требует гораздо больше времени:

  1. Беготня до начала строительных работ может занять от 3 до 6 месяцев и то не факт, что дело обернется успехом. Порядка 60 % лиц получают отказ.
  2. После осуществления строительных работ придется побегать еще как минимум 2 месяца: месяц для внесения изменений в техническую документацию в БТИ, месяц – для кадастра.

Таким образом, начиная перепланировку смело можно рассчитывать на год хлопот. Сразу стоит отметить, что в зависимости от характеристик перепланировки стоимость квартиры может сильно подняться или упасть. Так что осуществление законной перепланировки в первую очередь преследует интересы самих собственников.

Кроме того, что на перепланировку уходит много времени, сразу нужно понять, что это сугубо расходное мероприятие. Не говоря о расходах на строительную работу, а о чисто документации, стоит отметить некоторые следующие траты собственников квартиры:

  • расходы на заказ проекта перепланировки – порядка 15-20 тысяч рублей;
  • стоимость частной оценки – порядка 3-5 тысяч рублей;
  • перестрахование – в зависимости от отношения страховщика в пределах 25-30 тысяч рублей.

Общим правилом отказа в перепланировке является несоответствие нового плана квартиры требованиям строительных норм. Но, говоря конкретно, стоит отметить следующие основные причины, по которым в перепланировке может быть отказано:

  • изменяются несущие конструкции;
  • перепланировка создает угрозу для жизни людей;
  • осуществляется изменение плана квартиры, находящейся на нижних этажах панельного дома;
  • проект плана составлен не аккредитованным специалистом и т.д.

То есть, в основном причиной отказа может послужить потенциальная опасность перепланировки всей конструкции здания. К примеру, в оборудовании проема может быть отказано, если точно такой же проем имеется на квартире сверху или снизу. Ведь это заметно снижает устойчивость всего здания.

Так что составление плана перепланировки лучше доверить профессионалам, не только потому, что так будет легче оформиться, но и потому, что так будет безопаснее.

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка интересует многих. На рынке недвижимости все чаще предлагаются квартиры свободной планировки. Это удобный вариант для творческих личностей. Но не все россияне готовы тратить деньги и время на индивидуальный проект и дизайн. Альтернативой для тех, кто не может найти подходящее жилье и не хочет строить свое с нуля, является перепланировка. Можно купить квартиру с отделкой и поменять некоторые конструктивные элементы.

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанком разрешается при соблюдении условий процедуры согласования. То есть ипотека не служит преградой для законного внесения изменений в проект жилого помещения.

По закону алгоритм проведения перепланировки следующий:

  1. Составление проекта или эскиза, отражающего будущие изменения конструкций помещения.
  2. Согласование проекта (получение технического заключения) в БТИ или строительной организации, имеющей лицензию на оказание такой услуги (специалисты проверяют, возможно ли технически реализовать проект, не нарушив конструкцию всего дома и интересы других жильцов).
  3. Получение согласия на проведение работ ото всех собственников помещения и от соседей, если планируется затрагивать несущие конструкции, общую жилую площадь.
  4. Подача заявления и пакета документов (в него входят перечисленные в пунктах 1-3 бумаги, паспорт квартиры и план этажей и общей жилой площади) в местный орган жилищного надзора. Он выдаст разрешение на проведение работ.
  5. Подписание акта о завершении работ.
  6. Замена технического паспорта. Когда перепланировка уже проведена, нужно вызвать специалистов из БТИ, чтобы они оценили соответствие видоизмененного помещения проекту. Если отклонений нет, будет выдан новый технический паспорт на квартиру.
  7. Изменение данных о помещении в органах Росреестра и получение нового свидетельства о праве собственности.
Это интересно:  Законно ли отключение электроэнергии, воды, канализации за неуплату коммунальных услуг? 2019 год

Кроме того, до обращения за разрешением на реконструкцию нужно получить согласование от органов пожарной безопасности, Водоканала, Энергонадзора, если перепланировка предусматривает изменения, влияющие на соответствующие виды безопасности.

На практике многие россияне выбирают более быстрый путь – узаконивание нового проекта после проведения строительных работ. Разрабатывается проект, он реализуется, а затем утверждается в жилищной инспекции и БТИ.

Неузаконенная перепланировка – причина применения к владельцу квартиры мер административной ответственности, а в некоторых случаях – и уголовной. Административный штраф составляет около 2500 руб.

Перепланировка в ипотечной квартире Сбербанком по общему правилу не запрещается. Случаи, когда банк включает в договор условие о невозможности внесения изменений в проект помещения, встречаются редко. Если в соглашении на ипотеку о перепланировке ничего не сказано, ее можно проводить, только получив согласование кредитора в письменной форме.

Таким образом, алгоритм для владельцев ипотечных квартир включает все вышеперечисленные процедуры, а также дополнительные по требованию банка. По общему правилу, это разрешение страховой компании и справка от оценщика.

Что касается неузаконенных строительных работ, при ипотеке в Сбербанке, как и в любом другом банке, проводить их крайне нежелательно. Причина в том, что законодательство не защищает интересы граждан в этой ситуации. Санкции остаются на усмотрение банка.

Если за незаконные строительные работы в собственном помещении можно заплатить штраф, быть привлеченным к уголовной ответственности или получить судебное постановление с требованием вернуть прежний вид квартиры, то при наличии ипотеки банк, кроме этого, вправе обязать кредитополучателя вернуть всю сумму займа в короткий срок.

По закону жилищный надзор или суд (если владелец квартиры обратится с иском, чтобы оспорить решение местного органа надзора) могут не согласовать перепланировку и потребовать привести помещение в соответствие с техническим паспортом, только если произведенные изменения опасны для жителей дома.

Выплата процентов по кредиту перепланировке квартиры по ипотеке Сбербанка не препятствует. Правила внесения изменений в проект помещения также не отличаются.

Органы жилищного надзора не разрешат и привлекут к ответственности в случае незаконного проведения следующих видов работ:

  • перекрытие доступа к пожарным лестницам;
  • нарушение требований к системе вентиляции;
  • увеличение площади балкона за счет выносных конструкций;
  • объединение кухни с жилым помещением (в жилой комнате не может находиться газовая плита);
  • переведение нежилой площади в разряд жилой;
  • остекление лоджий, если через них проходят пожарные лестницы;
  • оборудование на балконе теплого пола;
  • демонтаж несущей конструкции;
  • увеличение размера квартиры за счет общей жилой площади.

Кроме того, запрещены изменения, которые затруднят другим жителям дома доступ к общим коммуникациям.

Что касается разрешенных работ по перепланировке, они могут производиться по эскизу или по проекту. Если используется эскиз, его можно сделать самостоятельно. В таком случае сразу после согласования с банком подается заявление в органы жилищной инспекции.

  • добавление или снос ненесущих конструкций;
  • изменение расположения сантехники;
  • разборка встроенных шкафов.

Проект разрабатывается, когда нужно:

  • изменить размеры комнат;
  • объединить/разделить санузел;
  • перераспределить нежилую площадь (например, увеличить санузел за счет коридора);
  • переместить сантехнику на большое расстояние;
  • поменять устройство пола;
  • сделать проем в несущей стене или изменить его размер, местоположение;
  • внести изменения, касающиеся установки газового оборудования.

Негативные последствия нарушения требований законодательства по перепланировке могут быть следующими:

  1. За проведение запрещенных изменений в жилом помещении ее владельцу грозит уголовная ответственность, если из-за этих изменений пострадают люди – произойдет обрушение, пожар, потоп и т. п.
  2. После неофициального перепроектирования покупка/продажа квартиры будет затруднена (новому владельцу понадобится самостоятельно согласовывать изменения, регистрировать их в БТИ и Росреестре).
  3. За несанкционированные изменения в проекте на владельца будет наложен административный штраф.
  4. Банк также вправе применить меры на свое усмотрение или согласно договору, если собственник залоговой квартиры самовольно изменит ее проект.

Если владелец надлежащим образом спланирует и оформит перепланировку квартиры, ипотека Сбербанка, вероятнее всего, не помешает ее осуществить.

Исключение составляют 2 ситуации:

  • условие о запрете перепланировки предусмотрено договором (типовая форма договора такого запрета не содержит, данный пункт может быть внесен для плательщиков с недостаточно хорошей кредитной историей или в случае просрочки внесения платежей);
  • стоимость залогового имущества – менее 1,5 млн руб.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире Сбербанка и как получить согласие на ее проведение, регламентируется условиями договора кредитования. Если в договоре этот вопрос не рассмотрен, следует обратиться в банк и уточнить, какие документы нужно приложить к заявлению на согласование внесения изменений в проект.

Прежде всего необходимо выбрать организацию (это может быть БТИ или компания-проектировщик), которая разработает проект изменений и гарантирует безопасность его реализации. Затем нужно обратиться в страховую компанию и к оценщику. Их заключения чаще всего требует банк в качестве гарантии, что перепланировка не уменьшит ценность залогового имущества.

Направив в банк нужные для согласования документы и получив разрешение на проведение работ, можно приступать к дальнейшим этапам оформления перепланировки по закону, начиная с обращения в местные органы жилищной инспекции. Все последующие процедуры для ипотечной квартиры такие же, как и для необремененной собственности (получение согласия других владельцев и соседей (при необходимости) -> обращение за разрешением в жилищную инспекцию -> заказ в БТИ нового паспорта объекта -> перерегистрация в Росреестре и подача заявления на новое свидетельство о праве собственности).

Чтобы правильно оформить перепланировку, понадобятся:

  • проект либо эскиз и техническое заключение о безопасности их реализации;
  • заключение организации-оценщика (оно требуется банку, чтобы убедиться, что стоимость жилья не снизится после проведения строительных работ);
  • разрешение страховой организации (для оформления ипотеки заемщик обязательно страхует свою жизнь и залоговый объект недвижимости; чтобы банк разрешил перепланировку, страхователь должен подтвердить, что она не увеличит риск разрушения квартиры и страховой полис останется действительным);
  • письменное согласование банка (нужно обратить внимание, что банк вправе установить срок проведения работ и утверждения новой документации на помещение, чаще всего он составляет 3-6 месяцев);
  • разрешение органов жилищного надзора на реконструкцию;
  • акт приемки работ (прикладывается к заявлению на выдачу нового технического паспорта);
  • новый технический паспорт объекта (он выдается БТИ при условии соответствия проведенных работ утвержденному проекту и направляется в составе пакета бумаг в Росреестр для получения новых правоустанавливающих документов на помещение).

Сроки оформления зависят от сложности проекта. В среднем на перепланировку затрачивается около полугода, т. к. такое требование часто выставляет банк.

Сам банк принимает решение по заявлению около месяца. Составление проекта занимает 2-3 недели. Оценщик может подготовить заключение в течение нескольких дней. Страховая компания и БТИ рассматривают заявления в порядке очереди, по общему правилу срок составляет до месяца. Жилищная инспекция обязана дать ответ по заявлению не позднее чем через 45 дней.

Строительные организации устанавливают срок проведения работ средней сложности 2-3 месяца.

Учитывая, что после их завершения потребуется еще получить новый паспорт помещения и документы из Росреестра (что может занять до 2 месяцев), если банк указал при согласовании срок 6 месяцев, все заявления нужно подавать как можно быстрее, чтобы избежать применения банком санкций за несоблюдение сроков.

Рассмотрим средние цены на получение необходимых для проведения перепланировки документов и согласований:

  • проект – от 3 тыс. руб. за простой вариант, от 15 тыс. – за сложный;
  • рассмотрение банком заявления – 2-5 тыс. руб.;
  • услуги оценщика – 3-5 тыс. руб.;
  • акт о завершении работ – около 15 тыс. руб.;
  • новый технический паспорт – 2-7 тыс. руб.

В качестве альтернативы самостоятельному оформлению всех документов можно воспользоваться услугами организаций-посредников. Цена за согласование перепланировки по проекту составит от 30 тыс. руб., по эскизу – от 10 тыс. руб.

Есть несколько возможных причин для отказа в перепланировке:

  1. Поданные в жилищную инспекцию документы не соответствуют установленным данным органом требованиям, не получены все необходимые согласования.
  2. В представленном в жилищную инспекцию проекте есть ошибки, предусмотрены запрещенные законодательством изменения.
  3. Не получено разрешение от соседей в случае, когда оно необходимо (либо соседи против).
  4. Заявление подано гражданином, не имеющим права проводить перепланировку в данном помещении (у третьего лица нет доверенности на представление интересов владельцев квартиры).
  5. Заявитель не представил запрошенные у него недостающие документы в установленный срок.
  6. Перепланировка несет угрозу конструкции дома. Возможна ситуация, когда владелец квартиры запланировал изменения, которые по общему правилу разрешены законом, но при некоторых обстоятельствах недопустимы. Например, если один жилец сделал проем в несущей стене, то второй жилец, квартира которого находится непосредственно над квартирой первого, уже не сможет произвести такое же изменение.

При получении отказа заявитель вправе как подать апелляцию в суд, так и повторно представить документы, исправив отмеченные сотрудниками органа жилищного надзора ошибки.

Отказать в перепланировке может и банк. В отличие от органов жилищной инспекции он не обязан аргументировать свой отказ.

Это интересно:  Выселение бывшего супруга из квартиры: основания и правила осуществления 2019 год

Таким образом, для проведения в квартире перепланировки ипотеку досрочно возвращать не нужно. Достаточно получить согласование банка.

В случае осуществления в залоговом помещении строительных работ, изменяющих конструкцию пола, несущих стен и других элементов, по эскизу или проекту без согласия на перепланировку ипотечной квартиры, выданного банком, последний может потребовать вернуть всю сумму, полученную плательщиком по договору кредитования, досрочно.

Поэтому при подготовке к реконструкции залогового помещения нужно учесть, что перепланировку в нем нельзя узаконить после проведения работ, как в любой другой квартире (это грозит санкциями со стороны банка), следует все документы оформлять предварительно.

Видео как правильно оформить перепланировку квартиры:

Приобретение квартиры в ипотеку позволяет решить проблему жилья при отсутствии сразу большой суммы, которую нужно выплатить за недвижимость.

Сейчас ипотечное жилье – совсем не редкость, особенно у молодых семей.

Но у многих возникает вопрос – если квартира взята в ипотеку, можно ли делать в ней перепланировку, ведь это серьезное обременение прав собственности.

Ответ на этот вопрос во многом зависит от отношения банка-кредитора к данной процедуре.

Ипотека обозначает, что до полного погашения вашей задолженности перед банком недвижимость находится у него в залоге.

Это очень ограничивает юридические операции собственника с этим жильем – до момента погашения ипотеки его нельзя продать, подарить, обменять.

Что касается изменения конфигурации жилья, то на эту процедуру обычно нет ограничений, то есть юридически она вполне возможна.

Главный момент в осуществлении перепланировки – согласие банка, который не должен выступить против планируемых преобразований.

Самовольная перепланировка – не только незаконное мероприятие, за которое собственник наказывается штрафом, но и причина возможного конфликта с банком, который может принести заемщику куда больше неприятностей.

В случае ипотечного жилья не может быть и речи о том, чтобы узаконить уже проведенные изменения.

Единственный вариант перепланировки – получение предварительных разрешений и согласований.

Осуществление процесса перепланировки и переустройства подчиняется Жилищному кодексу РФ.

Перепланировка при ипотеке также осуществляется по Жилищному кодексу, но не менее важным документом в этом случае выступает договор с банком.

В настоящее время практически все банки, имеющие программу ипотечного кредитования, внесли в договор с заемщиком пункт о перепланировке.

Многие прямо запрещают подобные действия. Если в своем договоре вы увидите такой пункт, обойти его будет невозможно. Придется подождать до полной выплаты кредита, и только потом проводить перепланировку в соответствии со своим замыслом.

Но многие крупные банки (Сбербанк, ВТБ 24) вовсе не возражают против перепланировки.

Тем не менее, они могут иметь свои условия в отношении этого процесса.

Например, в Сбербанке перепланировка ипотечного жилья разрешена, если стоимость квартиры превышает 1,5 млн рублей. Так Сбербанк страхует себя от ненадежных заемщиков, ведь более солидным клиентом выглядит тот, кто может позволить себе дорогое жилье, пусть даже и не сразу выплатив за него всю требуемую сумму.

Многие банки перед выдачей разрешения хотят удостовериться, что рыночная стоимость квартиры после перепланировки в ней не станет ниже указанной в договоре.

Поэтому принимают решение только после того, как будет проведена оценка квартиры после предполагаемых преобразований.

Есть такие виды работ, которые недопустимы при перепланировке. Ни банк, ни контролирующие этот процесс организации не согласятся на них.

Из таких работ можно, к примеру, назвать следующие:

  • остекление балконов и лоджий, если на них расположены пожарные лестницы;
  • увеличение площади балконов и лоджий за счет выносных конструкций;
  • перенос радиаторов отопления на лоджии или балконы, устройство на них «теплых» полов;
  • объединение кухни с газовой плитой и комнаты в одно помещение;
  • снос несущих стен;
  • устранение каналов вентиляции или сужение их диаметра;
  • перемена функционального назначения помещения (из жилой комнаты в нежилую и наоборот).

Запрещены все работы, которые нарушают санитарные требования, ухудшают условия эксплуатации здания, закрывают доступ к общедомовым коммуникациям.

Существует несколько разновидностей перепланировки, каждая из которых отличается порядком действий при ее оформлении.

  • Перепланировка, не требующая согласования. Если ранее подобные виды работ требовали разрешения, то с 2019 года в этом нет необходимости. Поэтому их можно проводить даже в ипотечной квартире, не ставя в известность ни банк, ни контролирующую организацию. Это остекление лоджии или балкона, установка кондиционера на фасаде здания без штробления каналов под него с внешней стороны, установка душевых кабин, замена оборудования на аналогичное по техническим параметрам.
  • По разработанному проекту. Требуется, если затрагиваются несущие стены (например, выполняются в них проемы), инженерные сети или увеличивается площадь кухни или санузлов за счет нежилых помещений. Это затратный процесс. Как проект, так и его согласование обойдется заемщику недешево. Но зато, предоставив банку столь солидный документ, выполненный в полном соответствии со всеми нормативами, заемщик может рассчитывать на получение разрешения кредитной организации.
  • Перепланировка по эскизу. Тоже выигрышный вариант для согласования с банком. Если изменения несложные и не нарушают требований закона, то банк легче согласится на них. Эскиз выполняется на плане помещения. Сделать это в силах сам заявитель.
  • По типовому проекту. Доступна не для всех городов. Но если, например, в Москве жилье покупается на вторичном рынке, а серия дома выполнена МНИИТЭП, то вполне возможно, что в каталоге этой организации найдется подходящая для данной квартиры перепланировка. Готовый проект сэкономит финансы, а у банка не будет сомнений в безопасности таких преобразований.

Неузаконенная перепланировка несет множество проблем для заемщика. Поэтому, если уж задумано внести изменения в конфигурацию квартиры, то следует делать это в соответствии с законодательством, поэтапно.

Согласование перепланировки с банком – ключевой момент данного процесса.

Покупка квартиры в ипотеку не исключает преобразований в ней до полного погашения задолженности, но не все банки поддерживают эту идею.

Еще до начала всех действий внимательно изучите договор и найдите в нем пункт, касающийся перепланировки.

  • Если отмечено, что она запрещена – нет смысла начинать оформлять ее до полного погашения своей задолженности перед кредитором. Выполнить преобразования вы сможете тогда, когда квартира перейдет в вашу собственность без обременения.
  • Если договор указывает возможность перепланировки, то следует обращаться в банк с запросом на преобразования. Он скорее будет одобрен, если вы предоставите уже готовый проект, по которому планируете производить работы.

Но поскольку выполнение проекта – дорогостоящее мероприятие, то нелишним будет сначала проконсультироваться в кредитной организации о возможности перепланировки, а затем уже готовить все бумаги на рассмотрение.

Как получить разрешение на перепланировку квартиры в Москве? Узнайте здесь.

Предварительно нужно будет и заручиться поддержкой страховой компании. Банк обязательно потребует письменное подтверждение ее согласия.

Рассмотрение заявления на перепланировку банком – платная услуга.

Ее стоимость составляет от 2000 до 5000 рублей.

Компания-страховщик объекта залога также должна быть согласна на перепланировку.

Ведь изначально страховался один объект с определенной площадью и конфигурацией. Данные о площади жилых помещений и некоторые другие параметры обязательно указываются в страховом полисе.

После перепланировки в квартире ее жилая площадь и другие характеристики могут измениться, а вместе с ними и стоимость.

Поэтому обычно приглашается оценщик для определения стоимости квартиры после ремонтных работ в ней.

Это дополнительные расходы для собственника ипотечного жилья, но без них не обойтись. Возможно также, что ему придется сделать доплату и по договору страхования.

Согласование перепланировки с соседями требуется в редких случаях:

  • если работы планируются в коммунальной квартире;
  • если в процессе ремонта затрагиваются места общего пользования (коридоры, лестничные клетки) или фасад.

Наличие согласия от соседей не всегда рассматривается контролирующими перепланировку органами, но если кто-то из жильцов пожалуется на самовольное вмешательство в планировку мест общего пользования, то их инициатор несет административную ответственность.

Поэтому лучше заранее заручиться согласием жильцов соседних квартир во избежание конфликта.

Согласие других собственников квартиры является обязательным пунктом осуществления перепланировки.

Каждый из них предоставляет документ об отсутствии претензий к проведению преобразований.

Как оформить перепланировку, если квартира в ипотеке?

Для этих случаев есть свой порядок действий.

  1. Внимательно изучить договор с банком, найти пункт о возможности перепланировки.
  2. Получить согласие банка на преобразования в квартире. Обычно на согласование дальнейших действий банк четко ограничивает сроки, они составляют от 3х до 6 месяцев. Самостоятельно уложиться в этот промежуток очень сложно, особенно если потребуется выполнить проект и согласовать его со всеми инстанциями. Оптимальным выходом в таких случаях становится обращение к фирме-посреднику.
  3. Составить план преобразований. Для этого в БТИ требуется получить поэтажный план здания с экспликацией и техпаспорт на квартиру. Если изменения предстоят несерьезные, то достаточно будет эскиза. Он делается карандашом поверх имеющегося плана. Если же затрагиваются стены, коммуникации, одни помещения частично выходят на площадь других, то потребуется проект, за которым следует обращаться в специализированную организацию.
  4. Согласовать проект. Проект недостаточно выполнить, нужно согласовать его с теми инстанциями, под контролем которых находятся предполагаемые изменения (Водоканал, Газовая служба, Пожарная охрана, Электросеть, СЭС и др.).
  5. Подать заявление в Жилинспекцию. Необходимо получить письменное разрешение на проведение перепланировки согласно проекту или эскизу.
  6. Выполнить ремонтные работы.
  7. Обратиться в Жилинспекцию для подписания акта о завершении работ.
  8. Оформить преобразования в БТИ, получить новый техпаспорт.
  9. Отчитаться перед банком и страховой компанией.

Банк определяет сроки не только на согласование, но и на выполнение работ.

Они довольно жесткие, но уложиться в них нужно обязательно, иначе следуют штрафные санкции.

В целом, перепланировка в ипотечной квартире чуть сложнее и затратнее обычной, но вполне осуществима.

После получения всех разрешений и согласований следует обратиться в Жилинспекцию за разрешением на осуществление ремонтных работ. Собственник подает в этот орган заявление по установленной форме на специальном бланке. К нему необходимо приложить пакет документов.

Это интересно:  Завещание или дарственная - что лучше, на квартиру, что дороже, чем отличается, разница 2019 год

Вот что нужно предоставить:

  • правоустанавливающие документы на объект перепланировки с копией договора с банком;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • пакет согласований проекта с компетентными органами;
  • согласие банка;
  • разрешение от страховой компании;
  • техническое заключение о возможности преобразований (требуется не всегда, необходимо, например, для зданий старой постройки);
  • документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией).

Сейчас разрешается предоставлять в качестве правоустанавливающих другие имеющиеся в наличии документы:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • разрешение застройщика на перепланировку;
  • справка о полном расчете между сторонами.

Они добавляются к остальным, указанным выше, документам.

Стоимость различных этапов перепланировки квартиры в ипотеке можно узнать в таблице:

Перепланировку в ипотечной квартире без разрешения банка выполнять запрещено.

Это обязательно оговаривается в договоре с кредитной организацией. Не стоит думать, что данное действие пройдет незамеченным.

Достаточно жалобы соседей на шум в неустановленное время, чтобы факт незаконной перепланировки стал известен Жилинспекции и, соответственно, банку.

  • Придется не только уплатить штраф.
  • В лучшем случае, банк может потребовать узаконить перепланировку. В худшем – вернуть жилью первоначальный вид.

Могут последовать и другие санкции со стороны кредитора.

За несанкционированную перепланировку законодательством предусмотрена ответственность разного характера, в зависимости от последствий данного действия.

Штраф обязуют уплатить собственника жилья при обнаружении факта незаконных преобразований.

Его размер составляет до 2,5 тысяч рублей.

Если же перепланировка, не оформленная по закону, повлекла за собой последствия различного характера, то предусмотрены и иные виды ответственности:

  • административная – за нарушение прав других жильцов данного дома;
  • гражданско-правовая – за нарушение норм безопасности вследствие ремонтных работ;
  • уголовная – если самовольная перепланировка повлекла за собой обрушения, приведшие к травмам или гибели людей.

Не стоит приобретать квартиру (ни в ипотеку, ни без нее), в которой осуществлена незаконная перепланировка с нарушением норм законодательства.

Даже если банк проглядит эти нарушения, все бремя ответственности за такую конфигурацию квартиры ляжет на плечи собственника (от штрафов до необходимости приведения ее в первоначальный вид).

Если перепланировка незаконная, но не содержит нарушений строительных норм и требований жилищного законодательства, то банк может разрешить покупку такой квартиры, если новый собственник возьмет на себя обязательство узаконить изменения относительно технической документации.

Процесс этот дорогостоящий, поэтому решать вам, брать ли на себя дополнительное бремя вдобавок к ипотечному.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта? Узнайте тут.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения? Читайте далее.

Тем более, что банк укажет определенные сроки, к которым необходимо будет завершить узаконивание.

Перепланировка в ипотечной квартире вполне возможна и осуществима.

Выйдет она немного дороже, и сделать ее придется в указанные банком сроки. Но это вполне реальный процесс, практика которого уже имеется в нашей стране.

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка требует обязательного письменного согласия кредитной организации. Заёмщик, который нарушит это требование, будет вынужден оплачивать солидный штраф. Если клиент Сбербанка не хочет терять залоговый объект, то ему следует внимательно отнестись к подготовке бумаг, разрешающих перепланировку. Сбор документации и подготовку проекта можно поручить специализированной компании.

Перепланировка представляет собой модификацию конфигурации помещения, которая в обязательном порядке отображается в техпаспорте здания. Выделяют следующие варианты изменения геометрии помещения:

  1. Перепланировка по эскизному чертежу. Данный вид строительных работ не требует разработки строительного проекта. Он предполагает перенос встроенной мебели и некапитальных перегородок. Для согласования данного вида перепланировки достаточно бумаг, предоставляемых БТИ. Процедура согласования эскизной перепланировки происходит в течение 2 месяцев;
  2. Проектная перепланировка. Этот вариант переделки ипотечной квартиры требует разработки подробного проекта. Под проектной перепланировкой может подразумеваться изменение конструкции пола, слом некапитальных стен и другие изменения планировки квартиры;
  3. Капитальная перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка. Наиболее сложный вид строительно-монтажных работ, который предполагает изменение несущих конструкций здания.

Все изменения в конструкции ипотечной квартиры должны быть зарегистрированы в БТИ. После окончания строительных работ собственник помещения должен взять выписку из ЕГРН (в ней должна присутствовать отметка об узаконенной перепланировке). Отчётную документацию необходимо предоставить работнику Сбербанка. Нужно быть готовым к тому, что сотрудник Сбербанка может прийти в залоговую квартиру и проверить наличие капитального ремонта. Если изменения, внесённые в планировку ипотечной квартиры, не соответствуют проектной документации, то помещение придётся привести в прежнее состояние.

Специалисты кредитного отдела Сбербанка внимательно следят за перепланировкой залогового имущества. Любые нарушения могут привести к тому, что недвижимость потеряет свою залоговую ценность. Если заёмщик перестанет вносить платежи по кредиту, то сомнительные перепланировки станут непреодолимым препятствием для продажи залоговой квартиры. За рассмотрение заявления о перепланировке Сбербанк взимает комиссионное вознаграждение.

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка должна быть согласована с органами местного самоуправления (районной администрацией). Изменить конфигурацию квартиры может только её собственник.

Для осуществления перепланировки необходимо собрать следующие бумаги:

  1. Заявление;
  2. Письменное согласие, подписанное владельцами жилой площади;
  3. Бумаги, подтверждающие право собственности на жильё;
  4. Проект, учитывающий государственные стандарты;
  5. Техпаспорт ипотечной квартиры;
  6. Отчёт страховой компании, специалисты которой не возражают против перепланировки квартиры;
  7. Если дом, в котором расположена квартира, является памятником культуры, то потребуется справка от соответствующей государственной структуры.

Завершение перепланировки в обязательном порядке подтверждается актом, подписанным членами приёмочной комиссии. Состав комиссии определяют работники районной администрации (согласно ст. 28 Жилищного кодекса России). Если перепланировка сделана незаконно (с отступлением от ГОСТа или с нарушениями строительного плана), то хозяину квартиры грозит крупный штраф и административная ответственность.

Если «строительные инновации» не будут устранены в срок, определённый судом, то жилплощадь будет реализована в ходе специальных торгов. Суд может одобрить перепланировку, если она не нарушает интересы жильцов многоквартирного дома, и не представляет опасности для жизни людей. В этом случае хозяин квартиры отделается только штрафом. Также ему придётся оплатить судебные издержки.

В некоторых случаях перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка требует составления искового заявления. К таким изменениям планировки помещения относится:

  • Увеличение проёмов в несущих стенах крупнопанельных домов;
  • Соединение «карманов» смежных жилых помещений, расположенных на одном этаже;
  • Пристройка балконов;
  • Закрытие пространства под лоджией первого этажа при помощи капитальных конструкций;
  • Разрушение оконного блока и подоконной конструкции, относящейся к наружной стене;
  • Расширение туалета и ванной комнаты за счёт пространства помещений, расположенных на нижнем этаже (данная норма не касается квартир, которые расположены над подвальными помещениями);
  • Создание комнат, не имеющих естественного освещения;
  • Модификация вентиляционных шахт и проходов (данную перепланировку могут производить только жильцы, живущие на первом этаже);
  • Соединение туалета и жилой комнаты (допускается создание прохода, соединяющего ванную и нежилое помещение).

Рассмотрение искового заявления может занять несколько месяцев. Капитальные строительные работы должны быть одобрены МЧС, СЭС, пожарными и прочими государственными структурами. Некоторые перепланировки нельзя вывести в область правового поля ни при каких условиях. Речь идёт о сносе элементов фасада дома, изменении размеров санузла, выносе батарей на балкон. Перепланировке не может быть подвержена конструкция, соединяющая кухню с другими комнатами (норма актуальна для комнат, в которых установлена газовая плита или колонка).

В заявлении о перепланировке необходимо указать следующие данные:

  • ФИО;
  • Паспортные данные;
  • Номер кредитного договора;
  • Адрес залоговой квартиры;
  • Краткое описание проекта перепланировки;
  • Подпись заёмщика;
  • Дата заявки.

Заявление будет рассмотрено в течение 6-7 дней. В случае отказа Сбербанк предоставит письменное объяснение своего решения. Наиболее частыми причинами отказа являются несвоевременное внесение ипотечного платежа или страховой премии, а также несогласованное со Сбербанком заселение квартирантов.

Неправильный демонтаж и модификация капитальных стен может привести к непоправимым последствиям. В 2016 году в городе Междуреченске обвалился подъезд многоэтажного дома. Жертвой строительного катаклизма стали 5 человек (двое из них погибли). Трагедия произошла в результате неудачной перепланировки капитальных стен на первом этаже здания.

Владелец ипотечной квартиры решил сделать дополнительный выход на улицу, сломав часть несущей стены. Расследование, проведённое сотрудниками прокуратуры, показало, что изменение технического состояния помещения производилось самовольно. Собственник квартиры предстал перед судом. На скамью подсудимых попали трое рабочих, которые проводили капитальную перепланировку. Подозрение пало и на местных чиновников, вовремя не отреагировавших на жалобы соседей.

Похожий случай произошёл с одним из многоэтажных домов, расположенных по улице Куйбышева в Перми. Незаконная перепланировка квартиры на первом этаже привела к обрушению угла пятиэтажного дома. Причиной падения строительных конструкций стало увеличение нагрузки на капитальные стены, в которых собственник проделал обширные проёмы.

В некоторых ситуациях незаконная перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка обходится без жертв. В 2011 г в одной из новосибирских квартир владелец снёс несущую стену. После этого началось проседание перекрытий по всему стояку. Администрацией Новосибирска была сформирована специальная комиссия, которая направилась на место происшествия. Собственника квартиры обязали установить колонны на месте снесённой стены. Никто из жильцов не пострадал.

Довольно необычный случай произошёл в одной из многоэтажек Москвы. Хозяин двух смежных квартир решил сделать поле для мини-футбола. Он начал активно сносить стены и перегородки в помещениях. После того как потолок начал проседать, мужчина отказался от своей идеи. В ходе незаконной перепланировки была нарушена геометрия здания. Мужчине пришлось восстанавливать снесённые стены.

Статья написана по материалам сайтов: zakondoma.ru, sberbank-site.ru, urpravo24.ru, sber-ipoteka.info.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий