Можно ли продать долю в доме без согласия других собственников 2019 год

Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения. Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя. Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке. Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу. Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки. Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:

  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

Данное уведомление о продаже доли квартиры направляется через нотариуса, для избежания споров юридического характера

Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор о купле – продаже;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
  • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

  • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
  • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
  • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
  • Чек об оплате госпошлины.

После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста. Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

Обычно продажа части недвижимого имущества наблюдается, когда собственников жилья несколько. Тогда вопрос отчуждения долей может встать при разъезде родственников при покупке другого жилья или супругов при разводе. Дополнительные нюансы имеет правопередача в отношении недвижимости, связанной с землей. Самый простой вариант продажи частицы дома – это передача правомочий остальным собственникам, поскольку для них законодательно предусмотрено преимущественное приобретение.

В действующих законодательных правилах имеются четкие указания относительно сделок, связанных с недвижимостью с участком. Предусмотрены и тонкости правопередачи долей таких объектов. И вот каковы особенности этих сделок:

  • Если вы покупаете отдельно расположенный дом, то автоматически приобретаете и возможность пользования землей, на которой стоит здание. При этом решающее значение имеет, какой именно объем правомочий был у прежнего владельца: если он был собственником земли, то и приобретатель станет им, а если собственник мог распоряжаться в полной мере только строением, то и новый владелец будет располагать только правом землепользования.
  • Соответственно правилам Земельного кодекса (пункту 1 статьи 35) объем прав пользования земельным участком, на котором располагается жилая постройка, должен быть адекватен обеспечению нормального функционирования всего объекта в комплексе.
  • В случае, когда приобретается частица строения, вместе с нею возникает и определенный объем прав (пользовательских либо собственнических) пропорционально купленному.
  • яЕсли дом находится в собственности, а вот земельный участок под ним – нет, право первоочередного приобретения имеет собственник дома (или его доли) (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
  • Первыми приобрести долю в доме имеют право сособственники остальных долей в соответствии с Гражданским кодексом. Поэтому когда владелец доли задумал отчуждать свою частицу жилья, прежде чем предлагать ее посторонним лицам, он должен письменным образом уведомить об этом других собственников (п. 2 ст. 250 ГК).
Это интересно:  Разрешение на строительство не требуется 2019 год

Законом не предусмотрено отчуждение отдельно стоящего жилья без участка, на котором оно расположено (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Однако в земельном законодательстве предусматривается и ряд исключений (ст. 27):

  • если продается частица объекта, для пользования которой не требуется участок;
  • если надел выведен из оборота;
  • земельный надел под приобретаемой постройкой используется на правах сервитута, то есть передать его нельзя.

В последнем случае все-таки возможно купить такую землю, но только если законом такая правопередача разрешается.

Для оформления сделки вначале требуется собрать пакет документов:

  • паспорта представителей сторон договора купли-продажи;
  • документы, устанавливающие право собственности продавца на дом или продаваемую его частицу;
  • письма от всех сособственников, если таковые имеются, что они не претендуют на первоочередное приобретение;
  • справка из паспортного стола о том, что все жильцы из продаваемого жилья выписаны;
  • договор купли-продажи, заверенный нотариально;
  • приемно-передаточный акт.

Все получаемые вами ответы и справки должны быть заверены нотариусом.

Общий алгоритм действий при продаже выглядит так:

  • если не оформлены бумаги на долю в имуществе, необходимо произвести оформление и получить кадастровые документы и выписку из Единого госреестра недвижимости;
  • составьте бумагу, в которой указываете условия отчуждения и цену, заверьте нотариально;

Смысл указанного действия заключается в том, что по правилам гражданского законодательства осуществлять передачу в случае отказа или отсутствии ответа в течение месячного периода других сособственников можно по цене, не меньшей, чем предлагалась владельцам в этом же доме для выкупа.

  • направьте всем сособственникам письменные уведомление о продаже вместе с бумагой об условиях и цене, получите от них ответы и заверьте нотариально, если они не ответят, через месяц вы вправе продавать свою собственность другим лицам;
  • осуществите выписку всех прописанных лиц, возьмите об этом соответствующую справку в домоуправлении (паспортном столе);
  • составьте договор купли-продажи и заверьте его у нотариуса.

После всех этих действий покупатель может регистрировать возникшее у него право собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости.

Если доля продающего выделена в натуре, он не обязан учитывать мнение других обладателей имущества.

По правилам, установленным п. 2 ст. 246 ГК, каждый из обладателей в долевой собственности имеет право распоряжаться своим добром, как ему угодно. Однако ст. 250 в это правило внесены ограничения: необходим отказ всех остальных дольщиков от преимущественного правоприобретения.

Продать банку свою частицу можно, если это не единственное пригодное место жительства для вас. Банки редко соглашаются на заключение договора, так как тогда их представителям придется заниматься всей документацией. Чаще всего необходимость продажи имущества банку связана с задолженностью этому кредитному учреждению. Банки предлагают другой вариант: должник продает жилище и оформляет сделку сам, а вырученные деньги вносит в счет долга.

Банк может сам заняться реализацией жилья, если происходит взыскание долга при помощи судебных приставов.

На счет продажи части дома с земельным участком законом предусмотрено преимущество сособственников перед остальными приобретателями. Поэтому ст. 250 Гражданского кодекса и оговаривается обязательное письменное уведомление всех дольщиков перед передачей части дома посторонним лицам.

У собственников есть месяц на раздумья. Если в течение этого времени они выразят желание купить еще часть в доме (например, в собственности гражданина находятся 2/3 дома, и он покупает еще 1/3, чтобы владеть целой постройкой и всем участком), то продавец обязан передать часть объекта именно сособственнику, а не кому-то еще.

Перед тем, как предлагать другим владельцам купить еще часть строения и соответствующего земельного надела, следует составить бумагу с обозначением условий продажи и стоимости покупки. Дешевле этой цены продать сторонним лицам после отказа сособственников нельзя по закону.

Совладельцы имущества могут и никак не отреагировать на предложение о выкупе. Тогда через месячный срок можно продавать имеющееся кому угодно. Однако за совладельцами остается право в течение трех месяцев оспорить такое отчуждение в суде.

Чтобы этого не произошло, а также если сособственники каким-либо образом чинят препятствия правопередаче, рекомендуется произвести выделение в натуральном выражении. Тогда владельцу не нужно будет ничье разрешение на распоряжение своим имуществом.

Выделение обязательно сопровождается регистраций своего права и получением соответствующей документации. Сама процедура выдела осуществляется судом. Для того чтобы затеять такое судебное разбирательство, нужно выполнение следующих условий:

  • обращающийся в суд гражданин должен иметь документально подтвержденное право собственности на земельный надел;
  • сособственники всячески мешают продать часть имущества;
  • ранее истец обращался к совладельцам с просьбой изменить порядок пользования землей, на которой расположена его доля, но они все (или хоть один из них) не дали своего согласия.

На основании вынесенного решения гражданин признается единоличным владельцем своей доли, а остальные не имеют на нее никаких прав (равно как и истец не имеет никаких правомочий в отношении остального строения и надела).

Продажа не целого дома вместе с землей под ним – не такая уж сложная задача, если соблюдать все законодательные предписания. Основное отличие долевого правоперехода земли, связанной со строением на ней, заключается в том, что он осуществляется в объеме, пропорциональном собственническим правомочиям на отчуждаемое имущество.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Продажа дома, находящегося в долевой собственности, имеет свои особенности. Владелец может в нем беспрепятственно проживать, пользоваться благами, но как только возникает вопрос продажи имущества, оказывается, что распоряжаться им без согласования с другими собственниками нельзя. Прежде чем решиться на реализацию имущества, необходимо ознакомиться с информацией: можно ли продать долю в доме без согласия других собственников или без земли, чем продажа доли отличается от продажи части дома, как оформить сделку.

Порой владельцы дома не задумываются о законности распоряжения собственным имуществом, не знают своих прав и обязанностей, которые отличаются в зависимости от правового статуса объекта недвижимости. Однако вплотную занявшись вопросом продажи дома, хозяин узнает, что доля стоит гораздо дешевле части. В чем же разница?

Доля дома может стать его обособленной часть только при соблюдении ряда условий:

  • Часть можно отделить физически. Если в собственности находится, например, 1/15 от 45м2, выделить отдельное помещение для проживания не удастся.
  • Выделенная часть должна соответствовать санитарно-техническим нормам, предъявляемым к жилому помещению, и быть пригодной для проживания.
  • Часть должна относиться к категории недвижимого имущества, а в соответствии со ст. 130 ГК РФ — это объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
  • При отделении помещения не должны быть нарушены права прочих собственников.

Часто отделение происходит при обустройстве отдельного входа в дом, установлении порядка пользования имуществом. На такое помещение необходимо оформить техпаспорт, поставить объект на кадастровый учет. После можно продавать часть дома без согласования с совладельцем.

В случае продажи физическая часть дома не выделяется. Сделка отражает передачу имущества в долевом соотношении.

Это интересно:  Переустройство входной группы магазина в многоквартирном доме 2019 год

В собственности дольщика может быть не только здание, но и земля. Продавая недвижимость, владелец обширных земельных угодий может проявить инициативу расстаться только с той землей, на которой непосредственно расположен объект, а остальную часть — оставить за собой или продать отдельно.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ (п. 4), если происходит отчуждение имущества одного из участников долевой собственности, а отчуждаемое здание или строение находится на земле, вместе с этой долей новому владельцу переходит доля в собственности на землю, на которой расположен этот участок. Иными словами, продать долю дома отдельно от земли невозможно.

Чтобы оставить за собой землю, на которой расположен дом, принадлежащий сразу нескольким владельцам, необходимо оформить его как отдельный объект купли-продажи. Согласно ст. 37 ЗК РФ, объектом продажи может быть только земельный участок (без дома), но при условии его постановки на кадастровый учет.

Выделение в натуре земли, на которой стоит дом — процедура длительная и затратная. Ее целесообразно проводить при большой площади земли, когда выделение участков в натуре не будет идти в разрез с интересами других владельцев, или при небольшом количестве дольщиков.

Собственнику, планирующему продажу доли имущества, необходимо:

  • Оповестить остальных участников о намерении разделить участок с домом.
  • Заказать проект разделения, произвести межевание земли. В процессе должны принимать участие все владельцы. Раздел осуществляет организация, имеющая лицензию на проведение такого рода работ. При создании проекта специалист учтет особенности рельефа, возможность обозначения точек доступа на все участки. Вновь образованный земельный надел не должен препятствовать ведению хозяйственной деятельности.
  • Составить соглашение с остальными дольщиками о разделе участка или обратиться в суд.
  • Присвоить адрес вновь образованным земельным участкам.
  • Оформить кадастровый паспорт на новые земельные участки.
  • Зарегистрировать право собственности на землю в Росреестре.

Выдел доли из общего участка может производиться путем составления договора или в судебном порядке.

Собственник может продать долю в доме, а выделенный и зарегистрированный участок оставить за собой.

Также стоит учесть сложившийся порядок пользования участком. Если через него осуществляется подъезд к дому, выделить землю не получится даже через суд, поскольку остальные владельцы должны иметь возможность беспрепятственно попадать на территорию и пользоваться благами.

Продать долю в доме без участка, не проведя ряда мероприятий по постановке его на кадастровый учет, нельзя.

Положения ГК РФ не препятствуют продаже доли в доме, однако накануне реализации объекта третьему лицу собственник обязан предложить осуществить покупку иным владельцам дома. Согласно ст. 250 ГК РФ, они обладают правом преимущественной покупки. Это основное отличие продажи части дома и всего здания от одного собственника.

Продать недвижимость можно и раньше установленного срока, если все извещенные должным образом дольщики оформят письменный отказ от приобретения предложенного имущества.

Наряду с согласованием продажи с остальными собственниками необходимо начинать процесс подготовки документации.

Для продажи долевой собственности необходимо:

  1. Согласовать продажу с остальными владельцами.
  2. Подготовить правоустанавливающие документы. Для реализации доли мало быть владельцем по документам, необходимо оформить свою часть в собственность. На землю потребуется оформить кадастровый паспорт. Без него недвижимость не может быть зарегистрирована в Росреестре.
  3. Взять справку о количестве прописанных в доме граждан. В реализуемой недвижимости не должно быть зарегистрированных (имеющих прописку) лиц.
  4. Составить документ об условиях продажи. В нем необходимо установить размер реализуемой доли, сумму продажи.
  5. Отправить остальным дольщиком письма с предложением купить дом по оговоренной стоимости.
  6. Получить от остальных владельцев отказы от приобретения доли или ожидать 30 дней с момента отправки уведомления о продаже. Если никто не изъявит желание приобрести долю дома, ее можно продать третьим лицам.
  7. Составить и подписать договор о продаже, на основании которого произойдет регистрация права собственности новым владельцем.

Для реализации сделки необходимо предоставить документы:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • оригиналы документов о регистрации права собственности (выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт на дом, землю;
  • выписку из налоговой службы об отсутствии задолженности по налогам;
  • справку о составе семьи, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • согласие всех дольщиков на проведение сделки.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме.

Важно, чтобы содержание договора отражало интересы обеих сторон сделки. В документе необходимо указать:

  • кто является сторонами договора;
  • предмет договора;
  • стоимость объекта и порядок расчета с покупателем;
  • характеристики доли дома: место расположения, площадь, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности, назначение земельного участка;
  • об отсутствии притязаний на имущество со стороны третьих лиц;
  • о дееспособности сторон договора.

На каждом экземпляре договора необходимо поставить подписи сторон с расшифровкой.

Реализовать недвижимость, доля которой принадлежит третьему лицу — настоящая проблема, ведь заставить человека отказаться от своего имущества не под силу даже суду. Однако в законодательстве есть «лазейка», благодаря которой можно принудить владельца к получению денежной компенсации в счет недвижимости.

В п. 4 ст. 252 ГК РФ говорится о возможности выплаты средств одному из владельцев в обмен на его долю, если она незначительна, не может быть выделена в натуре, а сам собственник не имеет интереса в ее использовании. Как только будет получена компенсация, право на долю в общей собственности утрачивается.

Прежде чем обратиться в суд, следует определить перспективы выигрыша, основываясь на судебной практике по подобным делам, и далее следовать инструкции:

  1. Определить, может ли гражданин (владелец незначительной доли, которую он не согласен продавать) жить в доме, не нарушая права других собственников.
  2. Оценить возможность выделения имущества собственника в натуре. Если выяснится, что положенная доля позволяет выделить целую жилую комнату в имеющейся недвижимости, шансы выиграть дело малы. Такая доля не является незначительной.
  3. Произвести оценку квартиры. Можно привлечь сотрудников БТИ, эксперта, имеющего соответствующую лицензию, чтобы в суде не было вопросов по поводу корректности определения рыночной стоимости объекта.
  4. Предложить родственнику выкупить долю, которая ему не принадлежит. Срок на раздумья —1 месяц.
  5. Положить средства, которые могут быть потрачены на компенсацию стоимости незначительной доли, на депозитный счет. Это подтвердит намерение приобрести имущество у несогласного на продажу владельца по выгодной цене.
  6. В случае несогласия подготовить пакет документов для обращения в суд, оплатить госпошлину.
  7. Подать иск.
  8. Принять участие в судебном заседании.
  9. Получить решение суда.

В случае решения вопроса через суд составляется исковое заявление. Согласно ст. 131 ГПК РФ, оно должно содержать:

  • Наименование суда. Согласно законодательству, рассмотрением подобных дел занимается мировой судья, однако если цена иска превышает 50 тыс. руб., придется обращаться в районный суд.
  • ФИО истца, ответчика, их место проживания, контактные данные.
  • Название документа.
  • Суть иска, где описываются основные обстоятельства дела: являются ли дольщики родственниками; кому и какая часть дома принадлежит, по какому праву; по какой причине возник конфликт. Истец должен внести предложение о выплате средств в счет компенсации, поскольку доля является незначительной.
  • Прошение, где истец обращается к суду о признании доли малозначительной и выплате компенсации в установленном размере.
  • Перечень документов.
  • Дата и подпись.

К иску необходимо приложить:

  • копии исков по числу заинтересованных лиц;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о госрегистрации имущества;
  • кадастровый паспорт на дом, земельный участок;
  • сведения о стоимости недвижимости;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В числе прочих документов прилагаются доказательства проживания ответчика в другом месте, незаинтересованность в приобретении доли, невыполнение обязательств по уплате по счетам за дом.

При подаче иска о выплате дольщику компенсации необходимо рассчитать его цену. Для этого предварительно проводится оценка стоимости недвижимости. Впоследствии от нее исчисляется цена доли имущества.

Госпошлину определяют по формуле, разработанной на основании п. 1.1 ст. 333.19 НК РФ. Сумма колеблется в пределах 400 – 60 тыс. руб. в зависимости от стоимости объекта и доли участника.

Это интересно:  Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире – Сбербанк, цена, 2019 год

Формула для расчета: фиксированная сумма + n% Х (цена иска – вычет).

Расчет можно производить, руководствуясь таблицей:

Продажа доли в квартире без согласия других собственников требует точного соблюдения требований, установленных в Гражданском кодексе РФ. Более того, при определенных условиях продавцу придется оформлять отчуждение доли именно в пользу других владельцев жилья. В представленном материале можно узнать основания и порядок продажи доли при отсутствии согласия других собственников. Правовой статус долевой собственности на квартиру Долевая собственность на жилые помещения может устанавливаться в результате совершения возмездных или безвозмездных сделок, в которых было несколько приобретателей. При этом сами граждане выбирают данную форму владения, при которой устанавливаются конкретные доли в праве на объект. По общему правилу, распоряжение любой собственностью осуществляется по собственному усмотрению граждан.

Данные документы будут являться основанием для новых хозяев для регистрации нового права собственности.Читайте также Раздел дома и участка, принадлежащие лицам на праве общей долевой собственности Особенности продажи В случае, если собственник намерен передать на возмездной основе свои права на долю в доме, придерживаются ряда правил:

  1. Совладельцы дома имеют первоочередное право выкупа согласно ст.250 ГК, поэтому продавец обязан письменно уведомить каждого о своем намерении продать.
  2. К мероприятиям по согласованию сделки и составлению договорной документации подключают нотариуса, который подготовит должным образом уведомительные и разрешительные письма, оповестит сособственников и заверит все документы.
  3. Основанием для продажи может стать как отказ от покупки от совладельцев, так и их молчание.

Юридические последствия направления собственникам уведомления о продаже заключаются в следующих вариантах развития событий:

  1. у дольщиков, получивших такой документ, есть один месяц на использование права преимущественного приобретения доли на аналогичных условиях;
  2. если другие собственники не согласны приобрести предложенную долю, либо уклонились от дачи ответа, по истечении месяца сделка может состояться даже без их согласия;
  3. если дольщики воспользовались правом преимущественной покупки, они имеют право потребовать оформить сделку именно с ними на тех же условиях, что были указаны в уведомлении.

Таким образом, от этапа направления и рассмотрения письменного уведомления будет зависеть не возможность совершения сделки, а состав покупателей.

Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами. Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев.

Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом. В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников. При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе.

В этом случае в договоре купли-продажи объектом сделки указывается доля в праве собственности на дом.

Данные условия подробно описывает НК России в статье 400 и 401. После покупки дома, каждый собственник получает право на использование налогового вычета по НДФЛ. Если дом был продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковом размере между всеми участниками процесса.
Когда же недвижимость реализуется отдельными долями, несмотря на составление только одного соглашения, вычет производится по каждой из долей в полном объёме. Данные указания указаны НК России статье 220 пп. 1 п.1, пп.1,3, п. 2. Что понадобится В идеале продажа долевой собственности осуществляется по обоюдному согласию всех дольщиков.
Иным словами, они обговаривают и пролают личные доли имущества и распределяют вырученный капитал на основании размера каждой доли. Для этой цели подготавливается два пакета ценных бумаг от лица каждого владельца.

По данному вопросу существует обходная ситуация, которой нередко пользуются риелторы. Так, доля в доме регистрируется по соглашению дарения. Для этой цели не потребуется разрешение других собственников Проблемы могут вытекать из банальных взаимоотношений между дольщиками Нередко, причиной продажи является стремление нанести вред.
Обычно такой расклад возникает после развода и при разделе жилья. Понять логику продавца можно, поскольку так он получает возможность выкупа целой квартиры. Важно то, что покупка квартиры по частям обходится гораздо дешевле, поскольку отдельное имущество ценится гораздо выше Обычно стоимость доли значительно занижена.
Если комнату можно купить, к примеру, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 имущества, собственник может получить на пол миллиона меньше, чем это было бы при полной продажи квартиры.

Если такой срок не указан, применяется стандартное правило о 30 днях на рассмотрения предложений. Дольщики имеют право сразу заявить об отказе от преимущественного права выкупа доли и оформить отказ в виде письменного документа. Если такое решение высказали все собственники, ждать истечения месячного срока не нужно.

  • общегражданские паспорта сторон;
  • договор купли-продажи;
  • выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
  • уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
  • ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).

После проверки представленных документов и соблюдения требований закона, нотариус заносит сведения о факте удостоверения договора в нотариальный реестр и делает отметку на бланке договоре. После этого у сторон появляется право на обращение за регистрацией перехода доли.

Далее, с момента получения уведомления сособственники месяц могут думать и принимать решение о покупке или отказе от покупки доли. Если по окончании месяца заявок на покупку от содольщиков не поступает, можно продавать долю в доме любым лицам. На практике при регистрции договора купли-продажи в регистрационной службе, требуются документы, подтверждающие, что сособственникам было разослано уведомление и они отказались купить долю, причем, отказ должен быть письменным и заверен у нотариуса.

Иногда с этим бывают проблемы: невозможно найти всех сособственников (они ведь могут и в другом населенном пункте жить, и за границей) и уговорить их явиться к нотариусу.
Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:

  • Жилье может быть отделено физически от остальных помещений;
  • Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами;
  • Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона;
  • Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.

Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.

При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.

  • Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон. В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.
  • Продажа отдельной части Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.

Статья написана по материалам сайтов: sudpristav.ru, urmetr.com, ros-nasledstvo.ru, 02zakon.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий