Что выгоднее ипотека или рассрочка: пример расчета и советы 2019 год

Сегодня квартиру в новостройке можно купить тремя вариантам за наличные средства, в ипотеку или в рассрочку. Если с первым вариантом все плюсы и минусы очевидны, то варианты покупки в ипотеку или рассрочку вызывают очевидный вопрос, что же выгоднее.

Давайте разбираться, что же действительно будет выгоднее ипотека или рассрочка.

Ипотека представляет собой вариант целевого кредита на покупку недвижимость, при котором залогом выступает приобретаемое жилье.

Возможность внесения минимального аванса на первом этапе оформления. Сумма аванса может быть от 15% процентов от стоимости приобретаемой недвижимости. В качестве первоначального взноса может быть использован материнский капитал. А при предоставлении залогового имущества и во все может быть оформлена без первоначального взноса.

  • Ипотека предполагает достаточно большой срок выплаты кредита до 30 лет, что положительно сказывается на сумме ежемесячных платежей, особенно актуально для граждан со средним уровнем доходов.
  • Квартира в ипотеке сразу оформляется в собственность заемщика, он имеет право получить в ней регистрацию для себя или других лиц. Единственное, что ипотека накладывает ограничения на распоряжение недвижимостью, так для того чтобы продать или обменять квартиру необходимо будет заручиться разрешением банка.
  • Возможность рассчитаться с ипотечным кредитом до окончания срока действия договора.
  • Широкий выбор недвижимости для оформления в ипотеку. В ипотеку можно оформить как жилье в новостройках, так и на вторичном рынке, как квартиру, так и частный дом.
  • Юридическая защищенность. До заключения ипотечного договора банк проведет тщательную проверку застройщика и всех документов на строящийся объект, что является дополнительной гарантией надежности строительной компании и своевременной сдачей новостройки в эксплуатацию.
  • Дополнительные скидки. Большинство застройщиков при оформлении ипотеки предлагают дополнительные скидки, что для заемщика может обернуться значительной экономией.

Кроме очевидных плюсов покупки недвижимости в ипотеку не стоит забывать и о ее недостатках:

  • Серьезные требования к заемщикам со стороны банков. Банки заемщиков по ипотечным программам оценивают достаточно тщательно. Особые требования предъявляются к возрасту, заработной плате, стажу работы, качеству кредитной истории, семейному положении. Все это необходимо будет подтвердить официальными документами. Большинство банков сегодня требует привлечения поручителей, к которым будут предъявляться все те же жесткие требования.
  • Высокие процентные ставки. На сегодняшний день ставки по ипотеке составляют 10-14% процентов в год. Это, конечно, более выгодное предложение, чем потребительские кредиты, но переплата при таких ставках будет значительно.
  • Длительная процедура оформления кредита. Для получения кредита гражданам придется несколько раз посетить отделение банка. Сама процедура проверки одобрения так же занимает достаточно много времени от нескольких дней до нескольких недель. Это связано не только с проверкой заемщика, но и с проверкой строительной компании и самой квартиры, которая планируется к приобретению в ипотеку. Само же заключение ипотечной сделки может произойти через месяц, а то и два, после подачи документов.
  • Не все банки оформляют ипотеку на объекты, которые еще не сданы в эксплуатацию.
  • Дополнительные расходы. К дополнительным финансовым затратам при ипотеке нужно отнести – проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, страхование жилья, услуги нотариуса, государственную пошлину при регистрации прав собственности на недвижимость, дополнительные банковские услуги.

Приобретение жилья в ипотеку выгодно в случае:

  • Отсутствия полной суммы для покупки за наличный расчет,
  • Покупка квартиры в ипотеку в строящемся доме на время того, пока продается имеющаяся квартира. После продажи квартиры ипотечный договор может быть закрыт досрочно.

Рассрочка на приобретение жилья предоставляется не банком, а непосредственно компанией-застройщиком. В России приобретения жилья в рассрочку от застройщика появилось в 90х годах, как альтернатива зарождающейся ипотечной системе.

Кредит на покупку жилья тогда можно было получить под гигантские 35% в год сроком не более 5 лет. Сейчас, конечно, ситуация с ипотечными условиями изменилась и большинство сделок по покупке недвижимости проходит именно с использованием заемных средств, но доля сделок с использованием рассрочки от застройщиков остается значительной.

Важно понимать, что условия рассрочки будут разными у разных строительных компаний. Рассрочка предоставляется на условиях заключения договора долевого участия либо договора купли – продажи.

Покупка в рассрочку выгодна покупателям в следующих ситуациях:

  • Встречная покупка, то есть приобретение новой квартиры в счет продажи предыдущей.
  • Приобретение жилья с использований государственных субсидий, например маткапитала.

Приобретение недвижимости заемщиками, которые не могут официально подтвердить свой доход, а так же для покупателей, которые ожидают крупное наследство, поступление большой суммы денег по гонорару или от продажи, что не может быть подтверждено официальным документом на момент сделки.

К преимуществам покупки в рассрочку можно отнести:

  • Быстроту оформления. Оформить рассрочку на квартиру можно за пару дней в один или два посещения офиса застройщика. Покупатель после осмотра бронирует квартиру, застройщик готовит договор и заключается сделка. Если дом уже сдан и разрешение на эксплуатацию выдано, то после оформления документов возможно уже заселиться в свое жилье.
  • Для оформления требуется минимум документов, в ряде случае достаточно только паспорта заемщика. Нет необходимости подтверждать доходы, находить залоговое имущество, привлекать поручителей. Так происходит потому, что у строительной компании риски ниже, чем у банка, которые выдает в пользовании клиентам денежные средства. А возможность проводить какие-либо операции с недвижимостью, приобретенной в рассрочку появиться у заемщика только после полной выплаты стоимости жилья, с переходом прав собственности на жилье.
  • Возможность получения рассрочки при негативной кредитной истории. Требование о наличии положительной кредитной истории застройщиками к клиентам, как правило, не предъявляется.
  • Пониженные процентные ставки. Ставки в случае рассрочки составляют 2-3% в год, а при минимальном сроке от уплаты процентов заемщик может быть и вовсе освобожден.
  • Дополнительные расходы на оформление страховки, оценки рыночной стоимости, работы по подготовке документов не предусмотрены.
  • Итоговая переплата получается незначительная.

Не стоит забывать и о весомых недостатках рассрочки:

Значительный первоначальный взнос, порядка 30-50% от стоимости квартиры. Такими наличными средствами располагают далеко не все граждане.

  • В отличие от ипотечного кредита рассрочка выдается на более короткий срок до одного года, крайне редко можно найти предложения о рассрочке на срок до 5 лет.
  • Короткий срок рассрочки влечет за собой высокие ежемесячные платежи.
  • Выбор жилья по программам рассрочки ограничен только новостройками определенного застройщика. Получается, для того чтобы посмотреть все варианты, соответствующие запросам заемщика, необходимо будет провести переговоры с несколькими строительными компаниям. Это потребует дополнительных временных расходов.
  • Застройщики могут изменить окончательную цену продажи, мотивируя тем, что потребовались дополнительные материалы на благоустройство территории, которые не были заложены ранее. Стоит внимательно читать договор и искать там пункт об окончательной стоимости квадратного метра жилья.
  • Переход прав собственности на жилье возможен только после внесения полной суммы стоимости жилья, до этого момента квартира будет официально считаться собственностью застройщика.
  • При оформлении рассрочки на строящийся объект существует риски, что он не будет сдан во время или вообще.

На практике схема рассрочки с первоначальным взносом и ежемесячными платежами это не единственный вариант, встречаются и другие виды:

  • Первоначальный взнос + ежеквартальные платежи,
  • Первоначальный взнос в размере 10% на стадии строительства + остаток после сдачи объекта,
  • Первоначальный взнос в размере 50% на стадии строительства + остаток после сдачи объекта,
  • Гибкие условия исходя из потребностей клиента (редко, но все-таки случается).

Для того чтобы понять, что же выгоднее, давайте рассмотрим расчет стоимости жилья при покупке в ипотеку и покупке в рассрочку.

Таким образом, получается:

  • Платеж по ипотеке 19 823 в месяц,
  • Переплата по ипотеке за 10 лет 878 713
  • Дополнительные расходы по ипотеке – 9000 рублей (страховка, госпошнила и прочее)
  • Платеж по рассрочке 127 041
  • Переплата при рассрочке 24 487

Если подводить итоги, то с точки зрения финансовой выгоды ипотека проигрывает рассрочке. Кроме того, при расторжении договора в случае не возможности платить в случае рассрочки деньги будут возвращены, а в случае ипотеки – финансовые потери увеличатся. Для принятия окончательного решения стоит оценить возможность внесения первоначального взноса по ипотеке и при рассрочке.

Важно понимать, что сумма ежемесячного платежа не должна превышать половины семейного бюджета, иначе высоки риски не справится с финансовыми обязательствами. При окончательном выборе схемы покупки недвижимости стоит учитывать все факторы, а выбор, как обычно, за клиентом.

Квартира в ипотеку или в рассрочку? Что выгоднее?

В своей работе часто сталкиваюсь с вопросом: «Что выгоднее: рассрочка или ипотека?». Речь идет о приобретении квартиры в новостройке. Ответ на этот вопрос мне известен, т.к. сталкиваюсь с расчетами ежедневно, а вот вы, вероятно, хотите знать как выгоднее купить квартиру. В этой статье вы найдете необходимые расчеты, увидите подробное сравнение рассрочки и ипотеки на примере конкретных квартир в строящихся домах и определите для себя как выгоднее купить квартиру.

Это интересно:  Номинальный счет Сбербанка при ипотеке 2019 год

По разным оценкам ежемесячно в Санкт-Петербурге продаётся 8 — 9 тысяч квартир в новостройках. Доля квартир, которые покупаются в ипотеку доходит до 50%, в рассрочку 5-10%, при полной оплате 40-45% соответственно. Доля ипотеки при этом значительно растёт с каждым годом. Еще 5 лет назад в ипотеку приобреталось всего 30 — 40% квартир. Этому способствует как понижение средней процентной ставки (сейчас порядка 11%, пять лет назад 12,5% — 13%), так и упрощенные программы от банков, которые позволяют получить одобрение всё большему количеству клиентов. Сейчас можно получить ипотеку даже получая неофициальный доход, а если у вас есть 20 — 40% от общей стоимости квартиры, то оформить кредит вы сможете без справок о доходах — только лишь по паспорту.

Есть привычное мнение, что если квартира в ипотеку покупается, то обязательно переплачиваем банку существенную сумму процентов, а если квартира в рассрочку от застройщика, то это выгоднее, ведь многие компании предоставляют беспроцентную рассрочку. Так почему же доля ипотеки на рынке значительно выше, нежели доля рассрочки? Давайте разберемся.

Я проведу сравнение на примере конкретных квартир от конкретных застройщиков, которые предоставляют интересную рассрочку и банков, которые дают ипотеку на эти же квартиры. Возьму в расчет несколько популярных сейчас объектов.

Если честно — я советую не заморачиваться по поводу всей этой горы скидок. Это ведь маркетинг. Задача застройщика — привлечь покупателя. Дешевле, чем у них запланировано всё равно не продадут. Поэтому можете смело всегда узнавать: «А какая будет цена при 100%-й оплате?». Дело в том, что на рынке новостроек Санкт-Петербурга не предусмотрено каких-то скидок, которые будут исключительно только для вас, если вы будете долго-долго об этом просить. Честно. Так бывает при покупке автомобиля или огурцов на рынке, но не в случае с квартирой. Нет, конечно, бывают скидки региональным покупателям, держателем карт банков-партнеров, скидки за повторную покупку и так далее, но это все предусмотрено регламентом застройщика и вам обязательно всё посчитают, не забудут. Но условия будут для всех одинаковые. Никаких скрытых индивидуальных скидок.

  1. При 100%-й оплате
  2. В рассрочку до 31.05.2019 г. (т.е. 24 месяца) с минимальным первым взносом 30%
  3. В ипотеку по стандартной ставке (сейчас самая низкая у Сбербанка — 10,4%)
  4. В акционную ипотеку со ставкой всего 8,4% (так же Сбербанк)

Со 100%-й оплатой мы разобрались чуть выше.

Самая длительная рассрочка сейчас у данного застройщика предоставляется на 2 года, т.е. до окончания строительства, что, на самом деле, и положено по закону. 214-й ФЗ не позволяет давать рассрочку позже окончания строительства. Хотя некоторые застройщики умудряются это делать путем хитрых формулировок в договоре. Но об этом позже. ЦДС так же в свое время предоставлял рассрочку на целых пять лет, но сейчас перестал. Почему? Потому что ипотека её просто вытеснила и дальше вы поймете почему.

Есть стандартная ипотека с отличной ставкой от Сбербанка 10,4% при электронной регистрации договора в Россреестре и 10,9% при обычной.

Появилась акционная ипотека от того же Сбербанка под 8,4% годовых. Круто, да? Но не всё так просто. Дело в том, что сейчас ключевая ставка ЦБ РФ = 9,25%. Это означает, что если банк будет давать ипотеку со ставкой ниже, чем 9,25%, то он будет работать фактически в минус. Т.к. мы знаем, что банк — это отнюдь не благотворительная организация, значит как-то он должен компенсировать себе этот расход. Так и есть. В нашем случае ему компенсирует застройщик за счет того, что увеличивает стоимость квартиры на определенный процент.

В четвертом, пятом и шестом столбцах я привел пример, что будет, если вы купите эту же квартиру с первоначальным взносом в 50%. При этом вносе застройщик предоставит небольшую скидку при рассрочке.

Пример расчета покупки квартиры в ипотеку и рассрочку в ЖК Муринский посад

Выходит, что квартира в ипотеку по «стандартной» программе выгоднее и рассрочки от застройщика, и невероятной ипотеки в 8,4% годовых.

Давайте посмотрим пример квартиры в еще одном популярном доме.

Пример расчета рассрочки и ипотеки на однокомнатную квартиру в ЖК «Калейдоскоп»

Квартира в рассрочку на длительный срок — это еще один очень популярный запрос от покупателей. Сейчас, пожалуй, самую длительную рассрочку предоставляет компания «Полис Групп». Давайте так же сравним и такую рассрочку с ипотекой.

Какого бы мы застройщика не рассматривали — всегда будет одинаковый результат. Квартира в ипотеку является более выгодным приобретением, чем квартира в рассрочку. А знаете почему? Для застройщика рассрочка — это риск не получить свои деньги в полном объеме, а риск должен быть оправдан. Если же вы покупаете квартиру в ипотеку, то застройщик получит всю сумму сразу (ваш первый взнос + кредитные деньги) и будет счастлив, а поэтому и предоставляет скидку, которая равна скидке при 100%-й оплате.

В общем запомните правило — квартира в ипотеку выгоднее, чем рассрочка от застройщика.

Исключения редко, но бывают.

  1. Была акция у застройщика ЛСР, когда цена при рассрочке совпадала с ценой при 100%-й оплате
  2. У застройщика Реновация СПб есть программы, где можно внести 30% сразу, а 70% через 1,5 месяца или 50% сразу, а 50% через 4 месяца, или 80% сразу, а 20% через 6 месяцев, тогда удорожания либо нет, либо оно незначительное.
  3. У некоторых застройщиков цена при 100%-й оплате и цена при ипотеке одинаковая, но рассрочка при этом либо процентная, либо беспроцентная на короткий период (например на пол года)

Другими словами, если вы хотите выгодную рассрочку на некий короткий период, то это реально, если лет на 5 — 10, то не реально.

К исключениям так же добавлю и существующую рассрочку от компании ЛенСпецСМУ на целых 8 лет и ещё и на квартиры в сданных домах, но она процентная и ипотека все равно будет выгоднее. Правда если вам никак не получить у банка одобрение, то вам поможет именно такая программа от такого застройщика.

Понятное дело, что если бы рассрочка совсем никому была не нужна, то она исчезла бы вовсе. Как писал Маяковский: «Ведь, если звёзды зажигают — значит это кому-нибудь нужно?». Так и у нас. Давайте рассмотрим основные преимущества рассрочки по отношению к ипотеке:

  • Не нужно подтверждать доход
  • Не нужно собирать документы для банка и ждать одобрение
  • Застройщику всё равно есть ли у вас судимость или «плохая кредитная история»
  • Если просрочите платёж застройщику, то у вас не будет «плохой кредитной истории»
  • Быстрое оформление — подписываете только договор с застройщиком
  • Не нужно тратить деньги на страхование жизни и прочие «мелкие» банковские расходы
  • Квартира не находится в залоге у банка — схема продажи такой квартиры немного проще
  • Бывают гибкие рассрочки, где можно, например, внести первый платеж 10% — 50%, а остаток по окончанию строительства (при ипотеке вы обязаны платить строго ежемесячно)

Берите квартиру в рассрочку, если:

  • Банк отказал вам в ипотеке
  • У вас есть судимость или просрочки по прошлым кредитам
  • Вы не можете подтвердить доходы, даже неофициальные
  • Вы иностранный гражданин и не можете подтвердить доходы в РФ
  • Вы нигде не работаете
  • Вы не можете платить строго ежемесячно
  • Вам лень собирать документы для банка
  • Принципиально не хотите иметь отношение с банками
  • Если у вас любые другие идейные соображения

Может последние три пункта вас и улыбнут, но я в практике с таким сталкиваюсь не редко. Хозяин — барин.

Если вы задумываетесь над приобретением квартиры в рассрочку, то задаетесь вопросом:

«Какие бывают интересные рассрочки?».

Вот популярные рассрочки от разных строительных компаний:

  • Стандартная рассрочка: минимальный первый взнос + ежемесячные/ежеквартальные платежи на срок, определенный застройщиком
  • Вносите 10% на стадии строительства, остаток в конце строительства дома
  • Вносите 50% на стадии строительства, остаток в конце строительства дома
  • Различные гибкие схемы «под клиента»

Последний вариант встречается редко.

У большинства застройщиков он составляет 30%. Реже бывает 20% и совсем редко 10%, но всё же такой вариант есть!

  1. Прежде всего — выгодой. Это мы увидели из таблиц сравнения.
  2. При досрочном погашении — переплата уменьшается, а следовательно и итоговая цена квартиры. При рассрочке досрочно гасить долг большого смысла нет — цена квартиры такая и останется. Бывают программы, где застройщик пересчитывает немного стоимость в пользу дольщика, но это большая редкость.
Это интересно:  Какое жилье подходит под ипотеку, какие квартиры не подходят 2019 год

Понятно, что львиная доля покупок в ипотеку — это «когда денег не хватает». Но есть и ещё ситуации, когда лучше воспользоваться ипотекой.

Таким образом мы увидели наглядную ситуацию, когда выгоднее купить квартиру в ипотеку из-за того, что банк позволяет досрочно гасить долг без каких-либо ограничений.

Да, сейчас есть программы от банков без первоначального взноса. Это правда. Единственная разница — ставка будет немного повыше, а именно 13%.

Если же вы готовы внести хотя бы 15% от первоначального взноса, то можете рассчитывать на ставку от 10,4% годовых.

Если вы готовы внести 20% — 30% от стоимости квартиры, то можете рассчитывать на любопытную программу:

Во-первых, если у вас доход не официальный, то попросите работодателя заполнить справку «по форме банка», в котором он напишет ваш «серый» доход. Банк принимает такие справки наравне со справкой 2НДФЛ. Эти справки и доходы банками и налоговой не проверяются — можете не переживать.

Во-вторых, если вам не могут написать даже такую справку — не беда. Если сможете внести 20% -30% от стоимости квартиры (минимальный порог зависит от банка), то банк разрешит вам поучаствовать в программе «без подтверждения дохода». Т.е. всё, что вам будет нужно — это предоставить копию паспорта, СНИЛС и заполнить анкету банка. В анкете вы указываете данные работодателя, ваш доход, телефон организации и руководителя. Будут звонить на работу и задавать вопросы. В организации должны подтвердить, что вы являетесь работником. В принципе, есть люди, которые делают и «вымышленную» работу. Т.е. руководитель организации по телефону подтверждает банку, что такой-то человек работает в организации и столько-то зарабатывает. Опять же это никак не проверяется, поэтому если хотите, то можете провернуть и такой вариант, но это уже на ваше усмотрение.

Принципиальное отличие — это то, что рассрочка предоставляется, как правило, на более короткий период времени и платёж зачастую просто высоковат для большинства людей. Ипотеку можно взять на длительный срок: 5, 10, 15, 20 и даже 30 лет. Это позволяет сделать ежемесячный платёж максимально комфортным.

  1. Вы уверены, что сможете накопить быстро нужную сумму? Нет, ну если можете, то пожалуйста. Это же великолепно. У меня, например, не получилось. Я взял ипотеку. Рад.
  2. По статистике в России гасят ипотеку в среднем за 4 года. Потому что инфляция, а платеж по ипотеке фиксирован. Через два — три года платить вам станет проще — поверьте. Выплатите за 4 года, знаете сколько будет переплата? 250 000 р. Уже лучше, да?
  3. Предположим, что вы копите. При кредите в 1 000 000 р на 15 лет, платеж получается 11 000 р в месяц. Т.е. копить будем исходя из того, что откладываем 11 000 р ежемесячно. Окей. Накопили этот миллион за 7,5 лет. И инфляция съела ваш миллион. За последние 20 лет квартиры в Петербурге подорожали приблизительно в 70 раз. Я уже не говорю о том, что могли бы жить в своей квартире эти 7,5 лет. А если покупаете квартиру в строящемся доме, то она ещё вырастет в цене за период строительства и перекроет вам проценты. Квартира в ипотеку — это выгоднее, чем копить.

Мне кажется, что вполне убедительные аргументы. Что думаете?

Можно ли использовать материнский капитал и субсидии при ипотеке и рассрочке? Можно! Но расчет такого варианта более сложный и зависит от регламента каждого конкретного застройщика, поэтому это отдельная тема для разговора.

В большинстве случаев квартира в ипотеку — это более выгодный вариант нежели квартира в рассрочку от застройщика. Это связано с тем, что застройщик готов предоставить существенную скидку от некой «базовой» стоимости, т.к. при ипотеке он получит от банка всю сумму сразу. Более того — ипотека может стать помощником, если вы хотите приобрести квартиру по текущей низкой цене, а денег ещё нет, но они будут позже, например с продажи другого имущества, наследства или депозита.

Рассрочка является менее выгодной схемой покупки, но она может помочь купить квартиру людям, которые не могут получить ипотеку по тем или иным причинам.

Напомню, что я, как всегда, готов помочь вам с подбором выгодной ипотеки от любого банка или рассрочки от застройщика. Одобряю быстрее и почти гарантировано благодаря личным связям. Помогаю выбрать район, дом, квартиру и самое важное — надежного застройщика, после чего с радостью полностью сопровождаю сделку, защищая ваши интересы. И это всё — бесплатно! Почему бесплатно и как я работаю прочитайте здесь.

В среднем россияне минимум трижды в течение жизни продают, покупают или меняют недвижимость. Как правило, цель таких сделок – улучшение жилищных условий. Дополнительные квадратные метры, хороший район и удобная планировка стоят недешево — редкий покупатель может позволить себе решить квартирный вопрос за счет накоплений. Большинству приходится брать в долг. Остается только решить, где выгоднее занимать недостающую сумму – у банка, или у застройщика. Эксперты рынка недвижимости поясняют, как купить жильё в рассрочку, и чем такая схема выгоднее ипотеки.

По сути рассрочка – это механизм, при котором покупатель занимает недостающую сумму у продавца, выплачивая стоимость квартиры по частям. В России этот способ оплаты появился в середине 90х, когда ипотечный рынок находился в зачаточном состоянии – банки давали жилищные кредиты только на короткие сроки и под гигантские проценты. К примеру, в 1999 году ставка по ипотеке составляла 35%, а средства предоставлялись лишь на 5 лет. В такой ситуации рассрочка часто была единственной альтернативой – она стоила не намного дешевле ипотеки, зато оформить подобную сделку было значительно проще.

Со временем условия кредитования недвижимости стали гуманнее и большинство сделок с участием заёмных средств стали проводиться по ипотеке. Однако рассрочка от застройщика продолжает занимать существенную долю рынка. Как правило, она существует в рамках специального предложения конкретного девелопера, поэтому условия существенно варьируются в зависимости от объекта и его степени готовности.

«Обычно сумма минимального первоначального взноса колеблется в пределах 30-50%, а оставшаяся сумма разбивается на ежемесячные платежи с индексацией», — поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». По словам эксперта, стандартная рассрочка предоставляется на срок от 2 месяцев до трех лет, но чаще всего застройщики предлагают рассрочку на срок, совпадающий с окончанием строительства. «При этом рассрочка является достаточно безопасной схемой оплаты: если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является одним из условий ДДУ. Во всех других случаях с покупателями заключается договор рассрочки платежа», – резюмирует Ирина Доброхотова.

Специалисты выделяют несколько распространенных ситуаций, в которых покупка квартиры в рассрочку максимально выгодна покупателям:

Новое жильё на первичном рынке недвижимости приобретается за счет продажи старой квартиры, при этом между клиентом и застройщиком заключается договор с рассрочкой платежа.

  • Покупка с использованием субсидии

Часто рассрочка оптимальный вариант для людей, которые ждут получения материнского капитала или другой жилищной субсидии в определенный срок. К примеру, она позволяет максимально выгодно вложить имеющуюся сумму при покупке новостройки по стартовой цене и не переплачивать проценты за кредит в ожидании оставшейся части денег.

  • Покупка с невозможностью подтвердить доход

Рассрочка становится выходом для людей, которые не могут получить ипотеку, так как их высокий материальный доход не может быть подтвержден работодателем. Также этот вариант удобен для покупателей, который рассчитывают покрыть сумму сделки за счет наследства, будущей продажи имущества или крупного гонорара, которые пока невозможно официально предъявить банку.

Не секрет, что лишь малая часть россиян может позволить себе единовременно выплатить 100% стоимость новой квартиры. При этом, по оценкам экспертов рынка недвижимости, при определенных условиях рассрочка может вполне конкурировать с ипотекой. Чем дольше времени застройщик готов дожидаться последнего взноса, тем активнее клиенты интересуются предложенной схемой.

К примеру, специалисты «БЕСТ-Новострой» подсчитали, что примерно 45% квартир девелопера приобретаются в ипотеку, а на рассрочку (в зависимости от условий и стоимости квартир) приходится порядка 30% предложений. «Примером может служить ЖК «Новое Бутово»: здесь нет рассрочки, зато доля ипотеки достигает 80%. В то же время в ЖК «Белые Росы» рассрочка предоставляется до окончания строительства при условии выплаты первоначального взноса от 50%. Как результат – в октябре доля ипотеки и рассрочки практически сравнялись. При этом сделки со 100%-ной оплатой отошли на третье место», — комментируют текущую ситуацию представители застройщика.

Это интересно:  Ипотека СКБ банка : калькулятор, процентная ставка и условия 2019 год

В среднем при покупке жилья на первичном рынке рассрочка предоставляется на период от года до трёх лет. При этом беспроцентный срок будет совсем небольшим – около пары месяцев. Хотя в ЖК «Белые Росы» клиент, который внес 80% стоимости объекта, может бесплатно отсрочить окончательный платеж на полгода. Но в большинстве других комплексов «БЕСТ-Новострой» эта опция доступна на срок до полутора лет под 1-1,5% в месяц.

В целом большинство крупных девелоперов готовы предоставить клиентам возможность платить по частям. Сегодня рассрочка возможна примерно в 70% жилых комплексов на первичном рынке Москвы. Само наличие такой опции считается конкурентным преимуществом застройщика — свидетельствует о финансовой стабильности компании и лояльности к покупателям. «Хотя идеализировать данный способ оплаты не стоит: в отличие от ипотеки, срок, на который предоставляется рассрочка, гораздо меньше, чем при ипотеке, соответственно и платежи, как правило, выше», — отмечают эксперты «БЕСТ-Новострой».

Рассрочка – это оптимальный вариант для платежеспособных представителей среднего класса, доход которых позволяет оплатить всю стоимость недвижимости в сжатые сроки. Вот типичные причины, по которым рассрочка оказывается предпочтительнее ипотеки:

Прошлые «кредитные грехи» часто не позволяют людям получить ипотеку под приемлемый процент, даже несмотря на высокий доход. В отличие от банка, застройщик не будет так щепетилен.

  • Нежелание возиться с документами

Процедура оформления рассрочки пройдет гораздо быстрее ипотечной сделки и потребует оформления гораздо меньшего объема документов.

  • Экономия на банковских комиссиях и страховке

Покупателю не придется платить за дополнительные обязательные сервисы вроде оценки недвижимости или страхования из своего кармана.

  • Уверенность в том, что сделка будет одобрена

При подаче заявки на ипотеку покупатель никогда не может быть уверен на 100%, что его сделка одобрят и время не будет потрачено в пустую. В случае с рассрочкой такой риск минимален.

За счет более коротких сроков рассрочки по сравнению с ипотекой переплата получается несравнимо меньшей. Также иногда девелоперы предлагают более низкую процентную ставку, чем банки.

«Рассрочка значительно увеличивает интерес к объекту, особенно когда продажи начинаются на «низкой» стадии его готовности», — резюмируют эксперты компании «БЕСТ-Новострой». – «Однако говорить, что она является драйвером спроса на новостройки, как, например, ипотека, нельзя. К тому же, когда у застройщика остается небольшой объем непроданных квартир, и они пользуются спросом, то и рассрочки, как правило, уже не предоставляются».

Главный минус рассрочки – крупные ежемесячные платежи, несоразмерные регулярному доходу существенной доли покупателей недвижимости. Однако для людей, которые уже располагают большей частью суммы, она может стать выгодной альтернативой дорогому жилищному кредиту. При определенных условиях рассрочка на несколько лет под разумный процент может стать оптимальным компромиссом между бесконечным откладыванием денег на новое жильё и ипотечным ярмом.

Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Покупка квартиры при отсутствии необходимой суммы денег возможна двумя способами: рассрочка от застройщика и ипотека в банке. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Но что все-таки лучше: ипотека от банка или рассрочка от застройщика?

Ипотека – это кредит в банке под залог приобретаемой квартиры. Для его получения необходимо, прежде всего, обратиться в банк, лучше в несколько одновременно. После полученной информации о требованиях и условиях выдачи, заемщик подает документы и получает ответ от кредитора.

При покупке квартиры в новостройке есть одна особенность. Если дом еще не сдан в эксплуатацию, то далеко не каждое финансовое учреждение предоставит кредит. В такой ситуации необходимо узнать у застройщика, с какими именно банками он работает. Чаще всего это банки, которые также финансировали строительную компанию, и для привлечения дополнительных средств застройщику, кредит физическому лицу выдается на льготных условиях.

При положительном решении в банк подаются документы по недвижимости. Их перечень также выдает кредитор. По итогу проверки документов, назначается дата сделки. После подписания договора купли-продажи или долевого участия и оформления ипотеки (залога имущественных прав) заемщик становится владельцем квартиры и выплачивает ежемесячные взносы банку.

Ипотека является более популярным способом приобретения жилья. Она имеет много преимуществ, которые можно выделить следующие:

  • Минимальный первый взнос. Есть банки, которые выдают кредит в размере до 90% от стоимости квартиры, а при предоставлении дополнительного залога можно купить жилье и без собственных средств.
  • Длительный срок кредитования. Деньги можно получить на период до 30 лет. Это дает возможность погашать задолженность относительно небольшими платежами. Многие семьи со средним доходом могут себе позволить такой кредит.
  • Квартира сразу оформляется на имя собственника. Только в Россреестре есть запись, что она обременена ипотекой. Но это не накладывает никаких ограничений на пользование, кроме ее отчуждения до полного погашения кредита.
  • Возможность досрочного погашения. Законодательством запрещено вносить в кредитный договор пункт, который не позволяет заемщику частично или полностью досрочно погашать задолженность (тем не менее, могут быть ограничения по сумме и сроку досрочного возврата).

Среди недостатков ипотечного кредитования можно выделить:

  • Требования банка. Конечно, есть финансовые учреждения с более жесткими или лояльными требованиями, но все имеют ограничения по возрасту, доходам и т.д. Чем привлекательней условия, тем требовательней банк будет подходить к заемщику. Получить деньги без официальных доходов можно только при условии оплаты не менее 50% стоимости за счет личных средств. В остальных случаях заемщику необходимо предоставить документы, которые подтверждают его платежеспособность.
  • Процентная ставка. На текущий момент она находится на таком уровне, что за 20 лет ипотеки заемщик выплачивает 2-3 стоимости квартиры. Сложно найти ставку меньше 10% годовых.
  • Долгое рассмотрение. Хотя многие банки декларируют возможность подачи заявки прямо на сайте банка, но на практике это возможно далеко не всегда. Потенциальному заемщику обычно приходится не один раз посетить банковское отделение до того момента, как банк назначит дату сделки.
  • Дополнительные расходы. Помимо оплаты первоначального взноса, заемщику придется оплатить нотариальные расходы, страховые платежи и услуги банка.

Практически все строительные компании имеют собственные программы рассрочки для клиентов, которые не могут сразу полностью рассчитаться за квартиру. Для ее оформления достаточно подписать договор купли-продажи или договор долевого участия, в котором будут отдельно внесены пункты по отсрочке платежа и графику его оплаты. Право собственности (имущественные права) могут оформляться как после внесения первой суммы, так и после полного расчета.

Рассрочка имеет ряд преимуществ, которые делают ее привлекательной для многих желающих купить новое жилье:

  • Скорость оформления. Оформить сделку можно за 1-2 посещения в течение нескольких дней. Покупатель выбирает квартиру, бронирует ее. Продавец готовит договор и заключается сделка.
  • Минимальный пакет документов. Большинство застройщиков просят предоставить только паспорт. Не нужно собирать справки о доходах, подтверждать трудовую занятость, искать поручителей или созаемщиков.
  • Возможность купить квартиру даже с негативной кредитной историей. Большинство компаний не проверяют будущего покупателя или ограничиваются минимальной проверкой.
  • Низкая процентная ставка. Обычные ставки по таким договорам ниже банковских. Рассрочку можно получить и под 2-3%. А если срок маленький, то она может быть беспроцентной.
  • Отсутствие сопутствующих расходов. Застройщик не требует оформлять договора страхования имущества и личного страхования.

В тоже время такой способ приобретения жилья имеет ряд недостатков:

  • Большой первый взнос. Его размер обычно на уровне 30-50%.
  • Маленький срок. Рассрочка обычно ограничивается 1-3 годами, редко можно найти предложения до 5 лет.
  • Большие платежи, которые являются результатом маленького срока.

При оформлении такого договора необходимо особо обратить внимание на возможность застройщика изменять стоимость квадратного метра. Так как заемщик не полностью выкупил квартиру, некоторые компании позволяют себе увеличивать стоимость жилья, помещая такой пункт в завуалированном виде в договор купли-продажи. Это может объясняться ростом цен на стройматериалы, дополнительным благоустройством территории, которое не было предусмотрено заранее. В итоге покупателям приходиться платить куда больше, чем он рассчитывал.

Статья написана по материалам сайтов: iuristonline.ru, es-expert.ru, www.gdeetotdom.ru, law03.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий