Договор ипотеки: существенные условия договора ипотеки и образец 2019 год

Любая сделка в нашей жизни должна оформляться документально, чтобы избежать трагических проблем в будущем.

Покупка квартиры в кредит – это одна из крупнейших сделок в жизни человека.

Поэтому при совершении этой сделки надо заключать договор – ипотечный.

Ипотечный кредитный договор – это особый вид долгосрочных кредитных договоров, регулирующих отношения организации-кредитора и человека-заемщика, обеспеченных залоговым объектом.

В нем не бывает «пустых» пунктов, поэтому заемщикам необходимо внимательно читать весь текст. Самыми важными считаются разделы, в которых прописаны суммы выплат, страховые риски и права кредитора.

Ипотечный кредитный договор представляет собой ипотеку по закону и подписывается в одном из следующих случаев:

  • Покупка жилой недвижимости (домов, квартир, земли) с использованием средств банка или иной кредитной организации.
  • Строительство жилой недвижимости (домов, сооружений, зданий или квартир) с применением средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
  • Продажа в кредит.
  • Рента.
  • Залог имущественных прав.

По целям различают два вида кредитных ипотечных договоров:

  • первый выдается на покупку недвижимости под залог покупаемой или уже имеющейся недвижимости;
  • второй – выдается под залог недвижимости, но тратить его можно на другие определенные цели (например, чтобы купить мебель). В качестве залога для кредитного договора ипотеки может выступать и земельный участок.

Наиболее распространенным является первый вид договора – на покупку недвижимости.

Ниже приложен бланк документа, нажмите на ссылку, чтобы скачать. Форма и содержание договора примерно одинаково во всех банках России, разница заключается в оформлении и дополнительных нюансах (о них ниже).

Основным законом, регулирующим этот вид договоров, является 102-Ф3 «Закон об ипотеке» – в нем сформулированы основные понятия (основания появления кредитных отношений, порядок заключения и последствия).

Также ипотека в силу договора регулируются нормами Гражданского Кодекса РФ и Жилищного права.

Нормы Гражданского кодекса России, применяемые при появлении ипотечных взаимоотношений, используются в следующих ситуациях:

  1. § 2 Гл. 42 “Кредит” – все, что касается кредита, регулируется нормами где есть определение кредитного договора и указаны некие общие положения о его форме;
  2. § 3 Гл. 23 – указывает нормы об обеспечении выполнения взятых на себя обязательств (так как ипотека по своей сути представляет собой кредитный договор, в котором недвижимость выполняет обеспечивающую залог функцию).
  3. Ст. 334 Гражданского кодекса РФ – согласно которому кредитор может по обеспеченному залогом обязательству при неисполнении должником своих кредитных обязательств получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, который владеет этим имуществом.
  4. No 122-ФЗ – Законом о госрегистрации прав на недвижимость.

Но заемщикам необходимо знать и помнить, что Ст. 446 ГПК РФ, говорящая про невозможность наложения взыскания на единственное жилье, не распространяется на ипотечную недвижимость.

Надо помнить, что ипотечный договор – это прежде всего залоговый договор между кредитором и заемщиком.

По форме, согласно требованиям закона, существует два вида договоров:

  • в первом информация о залоговой ипотеке прописывается отдельным пунктом,
  • во втором организация заключает два договора: один кредитный, другой – залоговый.

Этим и отличается кредитный договор от ипотечного – во втором уже указана залоговая недвижимость. При покупке жилья, наиболее распространена первая форма договоров.

Но независимо от формы, каждый договор будет содержать следующие пункты, которые являются существенными условиями ипотечного договора:

  1. Стороны договора. Организация в данном случае выступает как залогополучатель, а заемщик – как залогодатель.
  2. Объект договора – квартира, дом или земля. Здесь обязательно будут перечислены: название и вид недвижимого имущества, адрес, кадастровые данные, данные БТИ.
  3. Схема предоставления кредита.
  4. Стоимость приобретаемой недвижимости – выводится из оценочной стоимости объекта. Если рыночная цена и оценка БТИ сильно разнятся между друг другом, то банк и заемщик могут «договориться» между собой о стоимости, прописанной в договоре.
  5. Ответственность сторон.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок пользования и возврата.

В последнее время появились новые объекты, под которые банки заключают ипотечные договора, – это дома и земельные участки.

Не все банки формируют подобные предложения – чаще из-за сложности реализации таких объектов в случае неспособности заемщиком оплачивать кредит.

Но найти подобные ипотечные предложения все же можно. Помимо стандартных обязательных условий в бумагах на ипотеки на дома и землю будут включены следующие моменты:

  • Если по ипотечному договору приобретается жилой дом, то земля, на которой он стоит, включается в текст в качестве залогового имущества, поэтому в договоре обязательно должны быть указаны площадь, кадастровый номер, категория земель и разрешение на использование.
  • Если по ипотечному договору покупается земля, то в договоре надо будет указать, что любой объект недвижимости, возведенный на земле, будет автоматически включен в залоговую массу.

Подписание кредитных бумаг с организацией производится только после того, как Росреестр проведет государственную регистрацию собственности на нового хозяина – это обязательно прописывается в договорах ипотечной продажи-купли.

После подписания договора продажи-купли необходимо зарегистрировать ипотеку в Росреестре. Важно запомнить, что в данном случае Росреестр регистрирует именно залог – ипотеку, а не договор купли-продажи.

Для этого по закону отводится всего пять рабочих суток с момента подписания договора купли-продажи, а сама процедура регистрации производится в течение одного календарного месяца.

Для регистрации требуется, чтобы представитель организации или нотариус и клиент организации приехал в отделение Росреестра и подал заявление.

Если в регистрации принимает участие нотариус, заверяющий договор, то процедура проводится без уплаты госпошлины. Если к нотариусу не обращались, то перед подачей заявления надо уплатить государственную пошлину и, вместе с договором продажи-купли, приложить квитанцию к заявлению.

Дополнительное соглашение к залоговому договору требуется тогда, когда в тексте базового договора необходимо что-либо изменить. Такая нужда возникает во всех долгосрочных договорах, и в ипотечном включительно.

Для заключения дополнительного договора надо подготовить:

  • паспорта сторон,
  • основной договор ипотеки,
  • доверенность (если в подписании участвует доверенное лицо),
  • квитанция об уплате госпошлины,
  • разрешение второго супруга.

Если основной договор был зарегистрирован (это было обязательное требование до 2014 года), то дополнительное соглашение тоже необходимо регистрировать, в противоположном случае – нет.

Дополнительное соглашение обязательно надо заключать, если поменялись:

Если в процессе покупки недвижимости вносится предварительный аванс, он должен отражаться документально в дополнительном документе.

Нажмите на изображение, чтобы скачать договор о задатке

Договор содержит информацию об участвующих сторонах сделки, объекте покупки, переданной сумме и дате свершения платежа. Сумма будет учтена банком в ипотечном договоре.

Договор аванса необходим, чтобы избежать проблем при разрыве сделки и для гарантии возврата средств покупателю. В каком случае они возвращаются будет описано в условиях документа.

Нажмите на изображение, чтобы скачать образец расписки о получении аванса

Расписка необходима для доказательства передачи-получения авансовых средств, если дело дойдет до судебных разбирательств.

Помимо основных пунктов в любом договоре есть «подводные камни» – нюансы, которые надо проверить Nota Bene (обратить должное внимание).

В ипотечных договорах надо дополнительно отследить следующие моменты:

  • валюта, в которой банк выдает кредит,
  • график платежей с конкретными суммами и датами (на этом «Приложении» ставится печать организация и подпись банковского сотрудника, что дает графику статус юридического документа),
  • залоговое имущество (некоторые банки указывают, что за исполнение договора залогодатель отвечает всем своим имуществом),
  • раздел «Обязанности заемщика» (надо «перевести» на человеческий язык все, что там написано, чтобы знать – что в конечном итоге требует банк и насколько приемлемыми являются эти условия).

Завышение или занижение стоимости ипотеки не относится к официальным схемам, и может произойти либо случайно (изменилась ситуация на рынке или ошибся оценщик), либо по сговору сторон (чаще в сторону занижения – продавца с покупателем или банка с покупателем и продавцом).

Во втором случае эксперты банка могут отследить и выступить против завышения цены объекта, но далеко не все банки выступают против занижения цены ипотеки (в этом случае в договоре прописываются две разные суммы: одна – на жилье, другая – на неотделимые улучшения, например).

Причины для занижения у заемщика могут быть разные: попытка уйти от налогов, в случае долевой собственности – выплатить меньшую цену и т.д. Если обман раскроется, то наказание может быть назначено согласно УК РФ.

Кредитный договор ипотеки может быть заключен и между физическими лицами. Объектом ипотеки здесь может выступать любой объект жилой недвижимости, гарантирующий залогодержателю выплату процентов по займу и возврат самого займа.

Договор ипотеки подлежит обязательной регистрации в Росреестре и расходы по процедуре несет залогодержатель.

В свою очередь залогодатель обязан за свой счет поддерживать хорошее состояние залогового объекта, иначе залогодержатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор или передать его третьим лицам.

Это интересно:  Рефинансирование ипотеки Втб 24: условия перекредитования 2019 год

Ипотечному договору надо пройти нотариальное удостоверение. Государственный или частный нотариус проверяет полноту и правильность данных, прописанных в договоре, и подтверждает своими печатью и подписью.

С заявителей взыскивается либо государственная пошлина (если нотариус государственный), либо нотариальный сбор (частный нотариус) в размере пошлины – 1,5% от стоимости объекта ипотеки, но не менее 50% от МРОТ.

Нотариальное удостоверение не заменяет и не отменяет регистрацию договора в Росреестре.

Договор ипотеки неразрывно связан с кредитным договором, поэтому ипотечные отношения возникают при подписании кредитного договора и заканчиваются по истечении договора кредита.

Расторжение ипотечного договора с банком не только возможно, но на практике происходит достаточно часто.

Расторжение договора в одностороннем порядке по инициативе заемщика практически невозможно, хотя закон и говорит о возможности такого варианта.

Но, как правило, в договоре не приводится веских причин, по которым заемщик мог бы в одностороннем порядке разорвать договор.

Даже если банк сам нарушает какие-либо условия (в одностороннем порядке изменяет проценты, срок выплат или еще что-нибудь), в суде очень сложно будет это доказать.

Возможен, конечно, вариант, когда заемщик в суде постарается обосновать, что он не понимал последствий заключения подобного договора, но это маловероятный вариант, при котором требуются справки из психиатрического диспансера.

Поэтому если и происходит досрочное расторжение со стороны заемщика, то оно происходит только по одной причине – у заемщика появились деньги, и он может досрочно погасить кредит.

В отличие от заемщиков у банка намного больше шансов разорвать ипотечный договор в одностороннем порядке. Этой процедурой занимаются судебные инстанции по заявлению залогодержателя.

К причинам, по которым кредитор может подать исковое заявление на заемщика в суд, можно отнести:

  • ухудшение финансового положения заемщика, при котором он не может больше оплачивать кредит,
  • гибель залогового объекта по вине заемщика (если он не сумел предоставить аналогичный залог в установленные кредитором сроки),
  • опасность со стороны залогодателя по отношению к объекту залога (когда заемщик недолжным образом следит за залогом, что может привести к порче или потере залога).

Но, как правило, перед тем как подать в суд на заемщика, кредитор старается найти компромиссное решение сложившейся ситуации.

Как мы уже говорили в начале статьи, согласно ст. 446 ГПК РФ в случае наличия залоговых отношений не учитывается, является жилье единственным или не является, в данном случае на объект распространяются общие положения кредитного ипотечного договора.

Да, может быть кредитный договор ипотеки – всего лишь один из кредитных договоров, которые человек подписывает в течение своей жизни.

Однако, мало какие кредиты способны оставить человека в прямом смысле на улице без всего и поэтому здесь надо вспомнить и действовать по пословице – «семь раз примерь, один раз отрежь».

Приветствуем! Что такое договор ипотеки и как он заключается и расторгается? За 20 лет коммерческой практики договор ипотечного кредитования в России из абсолютной экзотики превратился в рутинный быт. Определились термины. Устоялись понятия, сформировалась законодательная база, накопились библиотеки типовых договоров. Ипотека стала близка миллионам.

Упоминая ипотеку, юристы имеют в виду договор предоставления займа на определённом условии. Таким условием является залог недвижимости, то есть временная, длящаяся до полного возврата кредита и процентов, уступка заёмщиком прав собственности на недвижимость, предоставленную в залог. Подробнее читайте в посте «Что такое закладная при ипотеке«. Часто речь идёт о залоге той самой собственности, которая приобретается на занятые деньги. Дело не всегда обстоит именно так.

Средства на возведение отдельно стоящего дома в пригороде получить под залог городской квартиры (ипотека под залог имеющейся недвижимости). В состав залога включается не только объект как таковой, но и неразрывно связанные с ним имущественные права. Если залогом служит жилой дом, то права на участок включаются в состав заложенного имущества. Если заключается договор ипотеки жилого помещения в виде квартиры в многоэтажке, то обязательной частью залога становится соответствующая доля общедомовой территории.

Взаимоотношения банка и клиента регулирует договор об ипотеке, в котором эти и другие обстоятельства должны быть подробно прописаны. Образец можно найти на сайте банка. Сторона, предоставляющая недвижимость в качестве залога, называется залогодателем, а сторона, предоставляющая кредит под этот залог – залогодержателем. В качестве залогодержателя выступает обычно банк, а залогодателя – частное лицо. Положения заключаемого кредитного и залогового договора должны соответствовать требованиям следующих законов:

  1. Гражданский кодекс.
  2. Жилищный кодекс.
  3. Федеральный закон (ФЗ) № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».
  4. ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
  5. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…».
  6. ФЗ N 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости…».
  7. Соответствующие подзаконные акты.

Залогодатель на всё время, пока действует договор об ипотеке, добровольно отказывается от своего права распоряжаться предметом залога, то есть объектом недвижимости. Он может пользоваться этим объектом, а вот распоряжаться – только с согласия банка. Обременение залога на практике означает, что если вы отступили от графика погашения кредита, то банк может расторгнуть через суд договор ипотеки и претендовать на всю вашу квартиру. Разумеется, это маловероятная экзотика, но такое юридическое обстоятельство следует всегда иметь в виду.

За два десятка лет коммерческой практики ипотечного кредитования сложился целый ряд более или менее успешных практик заключения ипотечных сделок.

  • Социальная ипотека. Правительство заинтересовано в обеспечении жильём тех слоёв населения, которые не могут заключить договор ипотеки на общих основаниях. В этих случаях государство обеспечивает ряд дополнительных гарантий банку и дотирует кредитную ставку. Её снижение для клиента возможно до уровня 9,9 %.
  • Военная ипотека. В настоящее время практически вытеснила натуральную систему обеспечения военнослужащих жильём. Все вновь поступающие на службу офицеры автоматически становятся участниками накопительной ипотечной системы, и уже через три года, заключив ипотечный договор с банком по льготной ставке и без первоначального взноса, могут получить жильё.
  • Материнская ипотека. Выдаваемая государством субсидия на второго или последующих детей в семье может быть направлена на внесение первоначального взноса или на досрочное погашение ипотечного кредита.
  • Долевая ипотека. Эта форма контракта предусматривает участие трёх заинтересованных сторон: банка, заёмщика и застройщика. Роль застройщика состоит в том, что он аккумулирует средства заёмщиков, осуществляет строительство многоквартирного объекта недвижимости и передаёт его дольщикам. Дольщики въезжают в построенный дом и живут в нём, постепенно расплачиваясь с банком.

Коммерческая практика наработала целый арсенал типовых договоров на все случаи жизни. Типичный пример — заключение так называемых предварительных контрактов об ипотеке. Это соглашение, в котором банк и клиент фиксируют согласованные в ходе переговоров принципиальные положения. Впоследствии они находят отражение в кредитном и залоговом договоре.

Существенными условиями в юриспруденции называются такие условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы контракт считался заключенным. Для этого необходимо, чтобы стороны были взаимно согласны по всем позициям, которые считает важными хотя бы одна сторона. Традиционно считаются существенными следующие положения ипотечного договора:

  1. Письменная форма договора ипотеки.
  2. Полное и недвусмысленное описание предмета ипотеки.
  3. Взаимно признаваемая оценка предмета ипотеки. Она может серьёзно отличаться от рыночной цены, поскольку определяется сторонами договора самостоятельно.
  4. Размеры и сроки исполнения обязательств, обычно к соглашению прилагается график платежей по кредиту.
  5. Документы о праве собственности залогодателя на объект залога, включая свидетельство о государственной регистрации.
  6. Другие условия, относительно которых одна из сторон считает необходимым достигнуть согласия, например, необходим действующий договор ипотеки земельного участка.

Существенные условия договора ипотеки отличаются от других условий тем, что отступление от существенных условий переводит договор в разряд ничтожных. Ничтожный договор должен признаться недействующим, а отступление от других условий не ставит под вопрос само существование контракта. Банки часто включают в список существенных условий перечень видов страхования, сопровождающих залог. Страхование объекта залога считается обязательным, а страхование жизни и здоровья заёмщика – нет.

Дополнительные условия включаются в договор при согласии обеих сторон с таким включением. Часто это бывают положения о том, кто и как будет ремонтировать или восстанавливать утраченное или повреждённое имущество при несчастном случае, кто и как будет продавать заложенное имущество в случае принятия соответствующего решения судом, любые другие условия на которых одна сторона настаивает, а вторая не возражает.

Именно здесь надо быть особенно внимательным – банки иногда прописывают дополнительные комиссии, возможности одностороннего повышения процентных ставок, условия отторжения объекта недвижимости в случае малейших трудностей у клиента. Эти пункты прописаны мелким почерком, но читать их надо очень внимательно.

Это интересно:  Ипотека в Связь-Банке - военная, условия, максимальная сумма, заявка, с государственной поддержкой, процентная ставка, рефинансирование 2019 год

Типичный порядок заключения договора ипотеки включает три шага:

  1. Выбор объекта для ипотечного кредитования.
  2. Выбор банка – кредитора
  3. Подготовка пакета документов, заполнение стандартных форм и подписание договора.

Прежде всего, вам надо выбрать жильё, под покупку которого вы хотите взять кредит. Банки выдают кредиты под покупку объектов трёх видов. Это многоквартирные новостройки, объекты на вторичном рынке недвижимости, а также отдельно стоящие дома и таунхаусы. Проще и выгоднее всего получить кредит на новостройку. Связано это с высокой степенью стандартизации контрактной работы. Объекты стандартные, застройщики сертифицированные, договоры типовые.

Следующий шаг – выбор банка – партнёра. Напишите онлайн заявку в десяток разных банков. Получите, сколько удастся, одобрений и внимательно сравните присланные вам проекты соглашений. Посмотрите договор залога и договор последующей ипотеки. Не пропускайте мелочей, вы подписываетесь на срок в половину оставшейся жизни.

Для получения ипотеки заёмщик должен удовлетворять некоторым требованиям банка:

  • Быть гражданином Российской федерации.
  • Быть в возрасте от 18 до 75 лет.
  • Иметь достаточный стабильный доход.

Важно, что достаточность оценивает банк, а стабильность – забота только клиента. Все риски на вашей стороне. Если вы неожиданно потеряете работу, банк не сильно расстроится. У него в залоге ваше жильё. Он продаст это жильё и тот факт, что другого у вас нет, банк не остановит.

Условия кредита зависят от используемой кредитной программы банка, срока кредитования, наличия или отсутствия государственной поддержки, большой белой зарплаты, подтверждённой по форме 2-НДФЛ. А ещё процентная ставка уменьшится, если вы готовы застраховать свою жизнь и здоровье, если вы можете заплатить значительный первоначальный взнос.

Договор ипотеки заключается письменно. Но, вопреки распространённому мнению, нотариат не является обязательным требованием. Если есть такое желание, то стороны, конечно, могут предусмотреть нотариальное удостоверение договора об ипотеке, но закон на этом не настаивает. Договор ипотеки между физическими лицами и банком должен быть надлежащим образом зарегистрирован местным органом власти. Регистрация договора ипотеки потребуют предоставления пакета документов, включающего:

  • заявление заёмщика;
  • заявление кредитора;
  • договор залога ипотеки;
  • кредитный договор ипотеки;
  • квитанция об оплате госпошлины;

Процедура регистрации ипотеки занимает до 10 рабочих дней. Сделка регистрируется специальной записью в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Если запись в ЕГРП не внесена, это означает недействительность договора.

Штатным случаем расторжение ипотечного договора является своевременный возврат заёмных средств. При таком развитии событий залогодержатель и залогополучатель пишут заявление об отсутствии взаимных претензий, и Росреестр регистрирует снятие обременений, недвижимость переходит в собственность бывшего заёмщика, и он волен продать, подарить или иначе распорядиться ей по своему усмотрению.

Расторжение договора ипотеки выглядит примерно так:

  1. Продавец возвращается заемные средства по ипотеке в банк и первый взнос покупателю.
  2. Покупатель пишет заявление на досрочное погашение ипотеки и закрывает её.
  3. Представитель банка и покупатель обращаются в юстицию с заявлением на снятие обременения.
  4. После регистрации данного заявления договор считается расторгнутым.

Расторжение ипотеки в уведомительной форме бесплатное. За регистрацию соглашения о расторжении обе стороны должны заплатить по 175 рублей. Срок регистрации 3 рабочих дня.

Не таков порядок в случае наличия разногласий. Если заёмщик нарушает график выплат по кредиту, задерживает выплаты чаще, чем трижды за год, пусть даже и на незначительные сроки, банк-кредитор может выставить требование о немедленном возврате полной стоимости кредита. Если во время очередного регулярного инспекционного посещения вашего жилища, кредитор сочтёт, что заёмщик нарушает правила содержания помещений, то он имеет право на признание недействительным договора ипотеки.

Он потребует вернуть полную сумму незамедлительно. Основанием для требования досрочного возврата могут служить нарушения условий страхования объекта, несанкционированный ремонт и перепланировка, даже установка дополнительных металлических дверей во входной проём. И много чего ещё. И попробуйте потягаться с профессиональными юристами банка-кредитора.

Данная процедура крайне редкая т.к. банк не заинтересован в прекращении ипотеки по таким моментам. Если вам требуется помощь юриста, то запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме в углу.

Если вы не имеете возможности целиком досрочно погасить кредит, включая уплату набежавших процентов по нему, вас ждут судебные разбирательства. Банк потребует наложить взыскание на ваше жильё и суд, скорее всего, удовлетворит такое требование. Ваша квартира, на которую суд наложил взыскание, будет продана. Покупатель определится в результате торгов, публичный характер которых

прописан в законе, и приобретёт право собственности на бывшую вашу квартиру. А заёмщик будет выселен. Безжалостно.

Ждем ваших вопросов и обязательно подпишитесь на обновления проекта. Впереди много полезной информации из мира ипотеки.

Будем благодарны вам, если нажмете кнопки соцсетей и оцените статью.

Пульмикорт для ингаляций: инструкция по применению, цена и отзывы на

Фитобочка: что это такое? Фитобочка: действие, показания, противопоказания

При оформлении ипотечного кредитования с целью приобретения жилой или иной недвижимости между банковским учреждением и заемщиком заключается договор. В некоторых случаях третьей стороной договора выступает компания-застройщик. В чем особенности ипотечного договора? Какими нормативно-правовыми актами он регулируется? Каких видов бывает? Каков порядок его подготовки и заключения? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.

Определяя договор ипотеки, выделяют двух его участников — залогодержателя и залогодателя. Между ними заключается соглашение в письменной форме, согласно которому удовлетворяются денежные претензии залогодержателя по отношению к заемщику из стоимости недвижимого имущества, которое было заложено залогодателем. Договор ипотеки, основным обязательством по которому является кредитование, отличают и такие особенности:

  • Деньги в рамках соглашения выдаются только на покупку недвижимости;
  • Недвижимость, которая приобретается заемщиком или уже есть у него, отдается под залог (перечень имущества, подлежащего залогу, отражен в 5 статье закона «Об ипотеке»);
  • Заемщику выдается большая денежная сумма на длительный временной промежуток.

Договор заключается по правилам, зафиксированным в Гражданском кодексе РФ и в положениях Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Содержание договора ипотеки регулируется 9 статьей этого закона. В ней указываются права и обязательства сторон, сроки их исполнения, освещается предмет договора. Фиксируется его стоимость по результатам оценки. При составлении документа должны соблюдаться правила, указанные в 4 пункте 13 статьи Федерального закона.

Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта. На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров. Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:

  • На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
  • На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
  • На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.

Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону. Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю. Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:

  • Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
  • Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
  • Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
  • Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).

Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт. В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор. Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.

Это интересно:  ВТБ 24 военная ипотека: условия, сумма и ставка 2019 год

Существенными называют те условия, которые обязательны для заключения договора. С ними должны быть согласны все участники соглашения. В соответствии с 9 статьей Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» для ипотечного договора обязательными являются такие условия, как указание предмета залога и его оценка, обязательство, под которое поступил залог, объем требования, которое обеспечивает залог и временные рамки обязательства. Если эти условия не прописаны в документе, он не будет иметь силы.

В некоторых соглашениях оговариваются дополнительные условия сделки. Среди них условия по замене или восстановлению предмета ипотеки в случае, если он был утрачен или поврежден, порядок обращения с претензией в суд о взыскании заложенного имущества, дополнительное страхование и другие пункты. Каждое кредитное агентство предлагает заключить договор ипотеки на своих условиях. Иногда заемщик не знает об их существовании, не обращая внимания на сноски, написанные мелким шрифтом.

Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует процесс составления договора. В нем прописаны пункты о том, что должно содержаться в соглашении. Если заполнить его неверно или упустить важную информацию, он не будет действительным. Со стандартным образцом договора ипотеки можно ознакомиться по ссылке. Схема подготовки документа одинакова вне зависимости от того, какому виду ипотеки отдано предпочтение. Она подразумевает такой порядок действий:

  1. Выбор недвижимости, на покупку которой берется заем у банка. В соглашении указывается ее название, адрес месторасположения, особенности.
  2. Выбор кредитного агентства. Подразумевает собой ознакомление с условиями разных банков и выбор той организации, где они наиболее приемлемы.
  3. Сбор необходимых документов. Это заявления от участников соглашения, их удостоверения личности, бумаги на недвижимость, квитанция об уплате госпошлины.
  4. Оценка недвижимого имущества. Организуется совместно залогодателем и залогодержателем в порядке, установленном 67 статьей ФЗ «Об ипотеке».
  5. Заключение договора при достижении согласия между сторонами.

Соглашение заключается в письменном виде и не требует заверения у нотариуса. Чтобы оно имело законную силу нужно скрепить его подписями и печатями сторон, проставить дату. При этом, если у заемщика будет необходимость в услугах нотариуса, банковское учреждение не вправе отказаться от таких действий. После подписания документа и соблюдения всех формальностей залогодатель забирает одну копию себе.

Итак, прежде чем заручиться поддержкой банка при покупке недвижимости, нужно определиться с выбором вида ипотечного договора. Вне зависимости от вида, в документ вносятся основополагающие стандарты, в том числе права и обязанности сторон, срок действия соглашения, описание предмета договора. Подписывая его, следует внимательно ознакомиться со всеми условиями, а особое внимание стоит уделить пунктам, прописанным мелким шрифтом.

Договор ипотеки – главный документ, который регулирует отношения между заемщиком и банком, предоставившим ипотечный кредит. Так как ипотека – особый вид кредита, то формально документ, заключенный между клиентом банка и финансовой организацией – это кредитный договор, обладающий своими особенностями. Каждый такой документ обладает большим количеством пунктов, и отличается в зависимости от банка. Но, несмотря на это, есть обязательные пункты, которые будут в любом договоре.

Закон предусматривает ряд обязательных требований, которые должны присутствовать в договоре ипотеки. Согласно ст.9 Федерального закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года, в документе должны быть прописаны предмет ипотеки, оценка объекта недвижимости, размер обязательств и срок их исполнения. Кроме этого договор может содержать пункт о возможности обращения во взыскание заложенного имущества, а также условия реализации имущества.

В договоре ипотеки можно выделить следующие разделы:

  1. Участники сделки
  2. Предмет ипотечного договора и способ обеспечения обязательств
  3. Порядок предоставления кредита
  4. Порядок пользования денежными средствами и их возврата
  5. Права и обязанности кредитора и заемщика
  6. Ответственность сторон
  7. Иные условия, не противоречащие закону

С типовым ипотечным договором, который содержит все обязательные пункты и структуру, можно ознакомиться здесь.

Кредитный договор содержит общие и индивидуальные условия кредитования.

Общие условия жилищного кредитования содержат параметры ипотечного договора, одинаковые для всех заемщиков. В общих условиях также содержится информация о правилах обслуживания и погашения кредита, порядок расчета суммы ежемесячного платежа и иные условия.

Индивидуальные условия отражают условия кредита, применимые к конкретной сделке, а именно: сумму и срок займа, способ обеспечения, процентная ставка и порядок погашения.

С общими условия кредитования можно ознакомиться на сайте банка, а с индивидуальными – в офисе финансовой организации перед заключением сделки.

В данном разделе указываются реквизиты заемщика и кредитора – уполномоченного представителя банка. Следует внимательно проверять указанные данные.

  • ФИО
  • Серия и номер паспорта
  • Адрес регистрации
  • Способ связи – мобильный телефон или электронная почта
  • Название организации
  • Юридический адрес компании
  • Номер банковской лицензии, выданной Банком России
  • Данные лица, уполномоченного подписывать документы от лица банка (обычно, кредитный менеджер или начальник кредитного отдела)

В этом разделе прописывается суть договора: цель займа, сумму и срок, вид платежей, процентная ставка, штрафы, пени. Здесь же указывается способ исполнения обязательств.

Здесь же детально прописываются характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект залога. К таким сведениям относятся:

  • Типа объекта (квартира, комната, дом, т.д.)
  • Полный адрес (фактический или строительный, если объект находится в стадии строительства)
  • Количество комнат, общая и жилая площадь
  • Иная информация, необходимая для идентификации объекта

Документ содержит большой перечень прав и обязанностей заемщика и кредитора. Ниже приведены основные обязанности заемщика, из которых вытекают права банка.

  • Своевременно вносить платежи по основному долгу и процентам, оплатить все необходимые комиссии и госпошлину
  • Не продавать и не сдавать внаем заложенную недвижимость без письменного разрешения банка
  • Осуществлять необходимый ремонт объекта
  • Своевременно оплачивать коммунальные платежи, налоги, связанные с владением имуществом, отчитываться перед банком по требованию
  • Оформить закладную на объект недвижимости
  • Застраховать свою жизнь и здоровье, а также заложенный объект

Банк в свою очередь имеет право потребовать исполнения заемщиком своих обязанностей, а также выдвинуть требование о полном досрочном погашении кредита в случае недобросовестного исполнения обязательств по внесению платежей.

До полного погашения ипотечного кредита залогодатель, т.е. заемщик, имеет право владеть заложенным помещением в соответствии с его назначением, производить перепланировку помещения с согласия банка.

Любой ипотечный кредит вне зависимости от банка предполагает нескольких видов страхования.

  1. Страхование жизни и здоровья заемщика (от травм, полученных в результате несчастного случая, осуществления профессиональной деятельности и т.д.)
  2. Страхование объекта недвижимости от повреждения или утраты (в результате пожара, затопления, природного бедствия)
  3. Страхование титула (риск утраты права собственности в результате двойных продаж или мошенничества)

Ипотечный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости и вступает в силу со дня регистрации, о чем на документе ставится отметка федерального органа. Для государственной регистрации потребуются следующий комплект документов:

  • Заявление от обеих сторон договора
  • Оригинал договор ипотеки и его копии
  • Все приложения и иные акты, на которые есть ссылки в основном документе
  • Квитанция или чек об оплате госпошлины за регистрацию

После того, как заемщик исполнит все обязательства по ипотечному кредиту, стороны подают в регистрирующий орган заявление о снятии с объекта недвижимости обременения ипотекой – запись о регистрации ипотеки погашается.

Договор купли-продажи и ипотеки регистрируются отдельно. Ипотечный договор необходим для регистрации залога и оформления закладной.

Эти 2 банка с государственным участием являются лидерами рынка ипотечного кредитования, поэтому при выборе кредитной организации есть смысл рассмотреть их в качестве кредиторов. Но, несмотря на лидирующие позиции, в открытом доступе нет ипотечных договоров данных финансовых организаций. Возможно, это объясняется тем, что такие документы носят строго индивидуальный характер и зависят от конкретной ситуации. Еще одной причиной может являться то, что формы документов постоянно меняются и невозможно гарантировать актуальность того или иного документа, размещенного в интернете.

Общие условия жилищного кредитования Сбербанка можно скачать по ссылке PDF.

Договор купли-продажи квартиры с привлечением денежных средств, полученных в Сбербанке

Статья написана по материалам сайтов: vseodome.club, worknet-3.ru, insur-portal.ru, ipoteka.finance.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий