Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке — образец, с использованием, с участием, типовой, при, находящейся, через, в силу закона 2019 год

В обыденной жизни нередко случаются ситуации, когда появляется необходимость в оформлении сделки с недвижимым имуществом, которое еще не является чьей-либо собственностью.

На законодательном уровне в данной ситуации контрагенты могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

В некоторых случаях подобный договор заключается на жилье, покупаемое в ипотеку.

Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ.

Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.

Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.

По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.

Этапы сделки включают в себя:

  1. Заключение предварительного соглашения о купле-продаже;
  2. Подписание основного договора;
  3. Передача жилья покупателю, подписание акта приема-передачи;
  4. Завершение расчетов между сторонами;
  5. Совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.

В случае покупки жилья в ипотеку, то проводится ее оценка для определения ее рыночной стоимости.

В соответствии с отчетом оценщика оформляется ипотечный займ через кредитное учреждение.

Для получения заемных средств в банке, нужных для покупки квартиры, необходимо представить комплект документов, а именно:

Банком могут быть затребованы также другие документы (свидетельство о заключении брака и др.)

Следует понимать, что список нужных документов в разных банках различается, вследствие чего необходимо предварительно проконсультироваться у специалиста банка.

Кроме указанных бумаг продавцу жилья нужно предъявить правоустанавливающие документы на нее, свидетельство о гос. регистрации собственности, выписку из ЕГРН.

В случае продажи квартиры с прописанными в ней детьми, не достигшими 18-летнего возраста, нужно получить согласование органа опеки и попечительства на заключение договора.

Предварительный договор – это двустороннее соглашение, которым устанавливаются обязательства сторон о том, что они должны будущее время заключить основной договор.

Основной договор купли-продажи должен быть заключен на условиях, описанных в предварительном договоре.

После его подписания передача недвижимого имущества не происходит, он порождает обязанности контрагентов оформить сделку в будущем и право требовать заключения основного договора.

В качестве обеспечительных мер по договору может применяться неустойка, которую обязан заплатить контрагент, отказавшийся от заключения договора.

В случае отказа от заключения окончательного договора, сумма неустойки может быть снижена согласно нормам ст. 333 ГК РФ.

Зачастую на основании данной статьи суд не удовлетворяет исковые требования заявителя о взимании неустойки со стороны продавца.

Неустойка служит для возмещения потенциальных убытков стороны сделки.

Законодательно не установлена обязательная нотариальная форма предварительного договора, однако зачастую стороны, чтобы подстраховаться стараются заключить его при участии нотариуса.

Предварительный договор вступает в юридическую силу с момента его подписания сторонами сделки.

Главным образом оформление предварительного договора предназначается для гарантирования заключения основного контракта купли-продажи.

Он позволяет продавцу и покупателю дополнительно подстраховаться перед сделкой.

Заключение предварительного соглашения служит целям избежания от жульнических действий, случающихся в сфере недвижимости.

Кроме того, условия договора закрепляют точную стоимость жилья, которую нельзя изменить, что немаловажно для приобретателя квартиры. Также это гарантия для продавца, которая обеспечивает продажу жилья в назначенный срок без задержек.

Перенос даты совершения сделки может быть сделан только по согласованию сторон.

Необходимо обращать внимание, что отдельными банками осуществляются ипотечные программы для которых требуется заключение предварительного договора.

Специалист банка на приеме может предоставить форму такого договора.

Зачастую граждане, которые не могут купить отдельную квартиру, покупают долю в праве собственности на нее.

Для того, чтобы не возникало проблем следует узнать о количестве долевых собственников и лиц, проживающих на данной жилплощади.

Продавцы долей могут сталкиваться с проблемами при продаже комнат, к примеру, в коммунальной квартире.

Согласно нормам ст. 250 Гражданского Кодекса РФ продавцу необходимо получить отказ у остальных участников долевой собственности от покупки продаваемой доли.

Такой отказ нужно оформить письменно и поставить печать у нотариуса.

Иначе в спорной ситуации договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

Данное правило именуется преимущественным правом покупки. Для принятия решения остальным собственникам выделяется срок в течение месяца со дня извещения.

Если прочие собственники долей письменно отказались от приобретения реализуемой доли в течение 30 дней, эту долю можно продать третьему лицу указанных сроков.

Для приобретения жилья в новостройке необходимо взять кредит на его приобретение в банке. Но для этого потребуется выполнить определенные требования.

Можно ли приобрести жилье в кредит без первоначального взноса смотрите в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса.

Часто требование банка сводится к покупке квартиры у аккредитованной строительной компании, путем заключения с ней предварительного договора.

Процедура оформления ипотечного кредита у застройщика:

Предварительный договор должен содержать существенные условия основной сделки купли-продажи, к примеру, о сумме начального взноса, сроках внесения и т.д.

Застройщики при заключении предварительного договора на покупку квартиры в новостройке часто не прописывают свою ответственность в случае несвоевременной ввода дома в эксплуатацию.

Предварительный договор должен содержать точный адрес предмета договора, позволяющий идентифицировать приобретаемую жилую площадь.

Предварительный договор должен включать сведения, свидетельствующие о намерениях контрагентов соглашения.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия основной сделки.

Иначе его можно будет признать недействительным в установленном порядке.

Главное отличие между предварительной и основной сделкой заключается в том, что государственная регистрация предварительного договора необязательна.

А основной договор купли-продажи квартиры обязательно должен пройти регистрацию в службе Росреестра, вслед за чем он получает юридическую силу.

В соглашении должны иметься условия, которые относятся к сущности сделки, а также данные о сторонах (адрес, паспорт РФ). Предварительный договор должен содержать информацию о всех прописанных в квартире лицах. Указываются права, на основании которых они пользуются жилым помещением.

Кроме данных о сторонах сделки, в нем содержится:

Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. Перед подписанием необходимо проверить все условия соглашения, включая дату заключения, договора, с которой будет отсчитываться срок для основного договора.

Порядок предварительного договора продажи квартиры регулируется правилами ст. 429 ГК РФ. Оформлять его необязательно, однако в некоторых ситуациях он может быть важен для закрепления условий, которые имеют значение для сторон.

Согласно нормам вышеуказанной статьи стороны должны заблаговременно достичь договоренности по существенных условиям, а именно по поводу:

— периода, в который должен быть заключен основной договор;

— момент подписания купли-продажи;

Это договор не нужно регистрировать в органах регистрации, поскольку регистрация собственности производится после заключения основной сделки.

Расторгается договор только по соглашению сторон, т.е. его нельзя это сделать в одностороннем порядке.

В некоторых случаях права и обязанности сторон могут быть прекращены, если:

Обычно, стороны договора прописывают дату заключения сделки непосредственно в предварительном договоре.

В законе содержится правило, что в случае отсутствия условия о дате совершения основной сделки, срок действия прерывается по истечению 1 года.

Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.

Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.

Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).

В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.

Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре прописывается срок, в который продавец и покупатель должны оформить основную сделку.

В случае отказа продавца от совершения сделки купли-продажи, покупатель может через суд принудить к заключению договора продавца. Такое требование может быть подано, в соответствии с п. 4. ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в течение 6-ти месяцев с момента невыполнения обязательства по заключению сделки.

Это интересно:  Cтоит ли брать ипотеку -, сейчас, покупать квартиру, через АИЖК, перед декретом, ипотечный кредит, в Сбербанке 2019 год

Как приобрести квартиру по военной ипотеке в Москве, смотрите тут.

Если от сделки отказался покупатель, то продавец имеет возможность принудить его через суд к заключению договора.

В случае удовлетворения искового заявления в судебном порядке, сторона принуждается к заключению основного договора на условиях, о которых ранее договорились стороны.

Обязательства сторон осуществляются надлежащим образом, продавец передает недвижимость, а покупатель уплачивает за нее денежную сумму.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи квартиры по ипотеке _____

г. ________ ___________________________«___» ______ _______ г.

Гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее соглашение, о нижеследующем:

  1. Продавцу на праве собственности принадлежит квартира, находящаяся по адресу: ____________________, состоящая из _______ жилых комнат общей площадью _______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., квартира находится на _______ этаже _______-этажного дома.
  2. Данная квартира принадлежит Ф.И.О. (продавцу) на праве собственности на основании ________________________________________, что подтверждается ______________________.
  3. Стороны обязуются в срок до «___»______________ _______ года заключить договор купли-продажи квартиры.
  4. Стоимость указанной квартиры согласована сторонами и составляет сумму размером ________________________________________ руб. Указанная сумма состоит из:
    • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств;
    • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по договору Ипотечного кредита, заключенному ______________ с ______________, далее именуемый Банк.
  5. Расчеты по сделке продажи квартиры совершается с использованием Индивидуального сейфа Банка.
  6. Передача средств Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после госрегистрации перехода собственности на объект к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка.
  7. Право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  8. При регистрации вышеуказанной квартиры в собственность Покупателя одновременно будет осуществлена регистрация залога (ипотеки) квартиры, возникшей в силу закона в соответствии с ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является ______________.
  9. Право Залогодержателя удостоверяется закладной.
  10. Объект недвижимости будет находиться в залоге в силу закона у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  11. На момент заключения настоящего Договора Продавец гарантирует, что указанная квартира не продана, не заложена, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
  12. В случае возникновения споров по настоящему Договору Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. При невозможности решения споров указанным путем Стороны вправе поступить в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ.
  13. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи должна возместить другой Стороне, причиненные этим убытки.
  14. Продавец обязуется в течение двух недель со дня регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своего имущества.
  15. При подписании настоящего Договора Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
  16. Согласно со ст.556 ГК РФ передача квартиры и документов по указанной квартире произойдет посредством подписания Сторонами передаточного акта, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
  17. Договор купли-продажи квартиры может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.
  18. Содержание ст. ст. 429, 445 ГК РФ сторонам понятно.
  19. Расходы, связанные с заключением договора купли-продажи указанной квартиры, государственной регистрации перехода прав, а так же расходы, связанные с заключением настоящего Договора оплачивает Покупатель.
  20. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
  21. Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

  • Место жительства: ______________________________
  • Паспорт серия, номер: ______________________________
  • Кем когда выдан: ______________________________
  • Подпись: ______________________________
  • Место жительства: ______________________________
  • Паспорт серия, номер: ______________________________
  • Кем когда выдан: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

По договору купли-продажи квартиры под ипотеку продавец передает покупателю жилье, а покупатель рассчитывается с использованием ипотечных средств. Такое соглашение встречается часто.

В соглашении обязательно должно быть прописано, что квартира частично оплачивается из средств, полученных покупателем по ипотеке.

Такое упоминание делается в шапке и в тексте. Чаще всего в порядке расчетов делается ссылка на ипотечное соглашение, заключенный между покупателем и банком.

Шапка может быть прописана так:

«Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств»

Указание на ипотеку в тексте можно изложить так:

«Стоимость квартиры выплачивается Покупателем за счет следующих средств:

Сумма в размере __________ (___________) выплачивается Покупателем за счет собственных средств;

Сумма в размере _____________(____________) выплачивается Покупателем за счет кредитных средств, предоставленных Банком _________ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Банком и Покупателем (далее по тексту — Кредитный договор)»

При этом подпись сотрудника банка в договоре купли-продажи не требуется, сделка заключается между продавцом и покупателем.

Некоторые банки предъявляют собственные требования к договору купли-продажи. Иногда банками предоставляются образцы таких соглашений. Это не обязывает стороны придерживаться заранее заготовленной формы, но может помочь при формулировке условий об ипотеке.

Такое соглашение необходимо для того, чтобы банк удостоверился в серьезности сторон заключить основную сделку. Это не обязательный момент, но некоторые банки включают наличие ПДКП в перечень требований к своим заемщикам.

Схема получения кредита с ПДКП выглядит так:

  1. Покупатель получает одобрение банка на выдачу кредита.
  2. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Банк на основании ПДКП формирует окончательный комплект документов.
  3. Ипотечное соглашение может быть заключен как до основной сделки, так и в день заключения ДКП.
  4. Стороны заключают основную сделку купли-продажи.
  5. Документы передаются на регистрацию в Росреестр.
  6. После перехода права собственности на покупателя продавец получает оплату.
  7. После завершения сделки купли-продажи начинается процесс погашения ипотеки.

Помните, для сторон ПДКП также является гарантией заключения сделки.

В предварительном соглашении также делается указание на кредитные средства:

«Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Банком ____ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.»

Образец предварительного соглашения смотрите здесь

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Обязательно укажите способ оплаты квартиры. Как правило, покупатель оплачивает жилье двумя платежами:

  • первоначальный взнос (собственные средства);
  • оставшаяся сумма (кредитные средства).

Первоначальный взнос оплачивается на основании предварительного договора купли-продажи (как аванс или задаток) или, если ПДКП не заключали, на основании сделки купли-продажи. Бывает, что квартира оплачивается сразу всей оговоренной суммой.

Порядок оплаты стороны могут предусмотреть любой, согласовав его с банком. Задаток передается без участия банка. Кредитные средства передаются:

  • Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
  • Через банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного соглашения. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет документы с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
  • Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются соглашением с банком.
Это интересно:  Можно ли квартиру в ипотеке продать и купить другую в ипотеку 2019 год

Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом случае с учетом мнения банка. Важно максимально прозрачно прописать порядок расчетов.

Переход права собственности регистрируется Росреестром на основании поданного продавцом и покупателем заявления. Одновременно регистрируется залог банка на приобретенную квартиру.

Образец типового договора смотрите по ссылке.

Риск продавца не получить деньги при продаже квартиры в ипотеку стремится к нулю, поскольку основная часть денежных средств передается ему банком. Однако, если кредитное учреждение вдруг обанкротится в период с момента сдачи документов на регистрацию и до оплаты квартиры, требовать деньги придется в суде. Чтобы избежать этого, нужно выбирать банк с высоким рейтингом и хорошей репутацией.

Кроме того, в случае расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной продавец рискует получить назад квартиру с залогом банка. И банк будет вправе реализовать данную квартиру для защиты своих интересов.

Риск возврата квартиры в случае отмены сделки несет и покупатель. От ипотеки как таковой здесь мало что зависит, но все же договор может быть признан недействительным судом по ряду причин. Вернуть квартиру продавцу просто, а вот получить назад уплаченные деньги в полном размере и быстро удается не всегда.

Чтобы этого не произошло, нужно уменьшить риски отмены сделки:

  • обе стороны сделки должны быть полностью дееспособны и вменяемы, должны отчетливо понимать значение своих действий;
  • все необходимые разрешения и согласия должны быть получены (согласие супруга, разрешение органа опеки, согласие родителей несовершеннолетнего);
  • должны быть соблюдены права всех сособственников;
  • должна быть соблюдена нотариальная форма, если она обязательна (при продаже доли и когда продавец несовершеннолетний).

В случае, когда все законные требования к сделке соблюдены, сделку вряд ли будет отменена.


Дополнительно обезопасить покупателя помогут гарантии продавца, прописанные в тексте сделки:

  1. «Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»
  2. «Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

Опубликовал: admin в Документы 03.10.2018 Комментарии к записи Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке — образец, с использованием, с участием, типовой, при, находящейся, через, в силу закона отключены 64 Просмотров

В повседневной жизни часто встречаются случаи, когда возникает необходимость совершения сделок с недвижимостью, на которую не оформлено право собственности.

Законодатель допускает в сложившейся ситуации заключить заинтересованным сторонам предварительный договор на совершение сделки купли-продажи недвижимости.

В отдельных случаях он составляется на жилую площадь, приобретаемую по программе ипотечного кредитования.

Осуществление сделки купли-продажи с последующим заключением договора регламентируется статьей 454 Гражданского кодекса.

В ней изложен порядок осуществления процедуры, согласно которому одна сторона обязуется передать предмет сделки в собственность другой стороне.

Она обязуется принять предмет сделки, заплатив за него некую денежную сумму.

Ее размер должен быть согласован сторонами сделки в индивидуальном порядке.

По общепринятым правилам оформление сделки купли-продажи квартиры производится в несколько этапов.

В их число входит:

Если договор купли-продажи предусматривает оплату в счет ипотечного кредита, то покупатель обязан произвести оплату в оговоренный в нем срок.

Если квартира приобретается за счет ипотечного кредита, то осуществляется процедура ее оценивания с целью установления рыночной и ликвидной стоимости.

На основании акта оценки оформляется кредитный договор, заключаемый с банком-кредитором.

Для оформления кредитных средств, расходуемые для приобретения квартиры, требуется представление в банк ряда документов.

К ним относятся:

Банк-кредитор может также затребовать паспорт второго супруга, свидетельство о заключении брака.

Нужно иметь в виду, что перечень потребных документов в банках различен, поэтому следует заранее уточнить его в выдающем кредит банке.

Помимо перечисленных выше документов продавец квартиры должен предъявить правоустанавливающие акты на нее, свидетельство о праве собственности, выписку из домовой книги и ЕГРП.

Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи.

Под понятием «предварительный договор» подразумевается двухстороннее соглашение, устанавливающее взаимные обязательства о заключении в будущем основного договора.

Его содержание должно подтверждать передачу предмета сделки на условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Его заключение не влечет за собой передачу квартиры либо возникновение обязательств по ее передаче.

Обязательства сторон сделки купли-продажи должны обеспечиваться сообразно положениям статьи 359 ГК РФ поручительство третьих лиц, гарантией банка, залога.

При сделке купли-продажи в качестве гарантии выступает денежная сумма, которую покупатель отдает продавцу.

В отдельных случаях дополнительным обеспечением становится неустойка, которая оплачиваются не выполнившей свои обязательства стороной.

Если последует отказ от заключения основного договора, то ее размер может быть занижен сообразно предписаниям статьи 333 ГК РФ.

Во многих ситуациях на основании выше указанной статьи судебный орган не удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки с продавца квартиры.

Как показывает судебная практика, неустойка предусматривается в целях покрытия возможных убытков одной из сторон сделки.

Стороны сделки наделены возможностью введения в предварительный договор определенных условий при достижении соглашения о продлении срока его действия.

При этом не требуется оформления дополнительного соглашения по истечению времени его действия.

Данная норма закреплена положениями статьи 421 гражданского права.

По большей части граждане стремятся оформить предварительный договор в нотариальном порядке с участием нотариуса.

Законодатель не ввел ограничение в его оформление, поэтому его не обязательно заверять у нотариуса.

Видео: ипотека, предварительный договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств

Но в тоже время нет оснований, запрещающих осуществление нотариальной заверки.

Это интересно:  Документы для ипотеки в ВТБ 24 - какие нужны, по двум документам, список 2019 год

Предварительный договор приобретает законную силу вслед за его подписанием сторонами сделки.

По большей части заключение предварительного договора служит определенным гарантом в сделке купли-продажи.

Он позволяет сторонам сделки купли-продажи быть уверенными в ее совершении.

Его заключение помогает гражданам избежать мошеннических действий, распространенных на рынке недвижимости.

К тому же по его условиям устанавливается фиксированная стоимость на квартиру.

Мера не позволит в последующем изменить стоимость без обоюдного согласия, что очень выгодно покупателю.

К тому же продавец будет спокоен в том, что его недвижимость будет реализована в установленный срок без промедления.

Дата проведения сделки подлежит изменению исключительно с согласия обоих сторон.

Нужно заметить, что многие банки реализовывающие программы ипотечного кредитования стали требовать предъявления предварительного договора.

Образец предварительного договора, типовой договор купли-продажи квартиры в ипотеку можно взять в банке.

Он предоставляет своим клиентам бланки договора в зависимости от вида сделки купли-продажи.

Как правило, некая доля квартиры приобретается с целью последующего ее выкупа.

Ее покупателями становятся чаще всего молодые семьи, лица пожилого возраста, которые не обладают средствами на приобретение отдельной квартиры.

Им следует выяснить число лиц, которые проживают в квартире, право собственности каждого из них.

Определенные осложнения возникают у лица, которое желает продать свою долю в общей квартире, например, коммунальной.

Сообразно указаниям статьи 250 ГК РФ он должен получит отказ от приобретения его доли содольщиками.

Отказ в обязательном порядке должен быть оформлен в письменном виде, заверен в нотариальном порядке.

В противном случае при возникновении разногласий сделка может быть оспорена в ходе судебного разбирательства.

Законодателем преимущественным правом приобретения реализуемой доли наделены другие участники общей долевой собственности.

Их продавец должен о своем намерении известить в письменной форме.

Для вынесения решения участникам долевой собственности отводится 30 календарных дней.

По истечению отведенного срока продавец может распорядиться со своей долей по своему усмотрению, если содольщики не изъявили желание ее приобрести.

Как правило, покупка квартиры в новостройке предполагает фактическое заселение в нее по истечению определенного отрезка времени.

Банки выдают кредитные средства на покупку, но перед покупателем выставляют свои требования.

Страховка квартиры для ипотеки, читайте здесь.

Одним из них является приобретение квартиры у застройщика, аккредитованного в нем, подписания с ним предварительного договора.

Порядок оформления квартиры в ипотеку от застройщика:

После того как найден подходящий вариант квартиры и достигнута договоренность с продавцом, заключается предварительный договор продажи квартиры.

Нужен он для того, чтобы никто не передумал продавать/покупать, либо не затянул сроки оформления сделки и выполнения своих обязательств.

Отнестись к данному этапу покупки квартиры следует серьезно. Постарайтесь отразить в договоре свои интересы, нюансы сделки. Также рекомендую пользоваться услугами юристов, сейчас это можно сделать не выходя из дома.

Мы с супругой предварительный договор заключали два раза. Первый раз сделка после долгого ожидания сорвалась. Второй же раз закончилась приобретением квартиры.

  1. Типовая форма договора – может быть взята лишь за основу и дополнена.
  2. Стоит однозначно прописать: сроки выполнения всех договоренностей (берите с запасом), способ расчета между покупателем и продавцом, ответственность каждой из сторон – при этом стараться избегать расплывчатых формулировок.
  3. Необходимо учесть нюансы, относящиеся именно к вашей ситуации. Если же вам отказывают в изменении договора или условия не устраивают, то стоит задумать. Так как может сложиться ситуация, когда сделка сорвется или будут нарушены ваши права, но добиться ничего не сможете.

К примеру, при ипотеке нужно отдельно уточнить в договоре такой момент как рассмотрение найденной квартиры банком, как следствие, возможность отказа в выдачи кредита под данный вариант.

Подстрахуйтесь и проконсультируйтесь у стороннего юриста как лучше составить предварительный договор с учетом покупки квартиры в ипотеку. На риэлторов сильно не надейтесь, т.к. найти профессионалов становится все труднее и труднее.

У некоторых банков есть стандартная форма, что существенно упрощает дело.

Если все же придется делать все сами, то как вариант, онлайн-сервисы где можно не выходя из дома уточнить все вопросы.

Лучше отдать пару сотен рублей до подписания, чем потом платить десятки тысяч, если вдруг что-то пойдет не так.

Предварительный договор от агентства недвижимости мы попросили переделать. Радует, что они не стали противиться и все сделали. Конечно, получился не идеальный документ, но такая форма как-то более обнадеживала.

Зато договор между агентством недвижимости и покупателем, то есть нами, был составлен более подробно.

Чтобы было понятно, о чем идет речь, выкладываю пример договора, которые нам предлагали подписать в обоих случаях. Скачать образец предварительного договора купли продажи квартиры, договор с агентством недвижимости можете бесплатно по данной ссылке.

  • Пункт 2.2 изменить с учетом того, что документы, подтверждающие права собственности продавца на квартиру потребуется до подписания основного договора.
  • Пункт 3.1 и 4.1 убрать сроки оплаты, либо внести поправку о том, что если сроки сдвигаются не по вине покупателя, то повышение цены не производится, а также убрать привязку стоимости квартиры к квадратным метрам.
  • Добавить пункт о том, что при повторном рассмотрении покупателя в банке на возможность получения кредита, не учитывается как нарушение предварительного договора в связи с переносом сроков, так как повторное рассмотрение возникает вследствие ожидания покупателями готовых документов от продавца.
  • Пункт 6.3, 6.4, 6.5 прописать сроки возврата уплаченных средств и покупателю в случае расторжения сделки не позднее 5-10 дней (не знаю, сколько по закону) и прописать неустойку в случае просрочки возврата за каждый день.
  • Пункт 7.2 уточнить, какие обстоятельства считать вне контроля воли продавца.
  • Прописать для покупателя такой же пункт, как и для продавца пункт 7.2 и включить в него банк, как фактор находящейся вне зависимости от воли покупателя. То есть, если банк отказывает в кредитовании данного варианта квартиры, то покупатель ответственности и штрафных санкций не несет, деньги получает назад без уплаты неустойки.
  • В качестве гарантии совершения сделки оформляется задаток, но при этом задаток полностью возвращается, в случае если отказ от сделки был инициирован банком. Неустойка не берется. Если же отказ происходит по вине продавца либо покупателя, то берется неустойка в размере задатка, с той или иной стороны.
  • В случае если отказ от кредитования происходит по вине продавца, либо по инициативе банка, то агентство также обязуется вернуть внесенный аванс.
  • Прописать конкретно сумму, которую мы платим агентству.

Возможно, все это кому-нибудь покажется незначительным, но лучше уж подстраховаться даже в мелочах, чем потом сожалеть.

Хотя сейчас думаю, что в новый вариант договора можно было бы внести еще ряд уточнений. Впоследствии, когда сделка не состоялась, задаток нам вернули сразу. Требовать выплату неустойки мы не стали, так как запасной вариант у нас уже был в процессе оформления, а тратить время и нервы не хотелось.

После того, как первый вариант отпал, мы нашли другую квартиру, заключать предварительный договор пришлось еще раз.

Статья написана по материалам сайтов: ipoteka-nedvizhimost.ru, kapremont.expert, mari-a.ru, moi-ipodom.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий