Оценка квартиры для продажи: можно ли самостоятельно ценить квартиру и как правильно это сделать 2019 год

Оценка недвижимости – это процедура, которая позволяет определить (рассчитать) среднюю рыночную стоимость недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка и т.д). В основном процесс оценки происходит до момента проведения сделки купли-продажи квартиры.

Цена за квадратный метр – это довольно плавающее рыночное понятие. Бывает очень сложно отследить ее стремительные изменения. Заключая сделки касаемо недвижимого имущества, всем хочется определить «золотую середину», четко установить цену за квадратный метр, чтобы обе стороны не были обделенными. Как этого добиться?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Согласно действующему законодательству (ФСО № 1), существует три способа, как оценить стоимость жилья.

Затратный способ основывается на определении стоимости строительства недвижимого объекта. Но установить стоимость отдельной квартиры таким образом нельзя, потому как многие части конструкции являются общими. Поэтому затратный способ применяется крайне избирательно.

Это – система оценивания, которая основывается на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными. Аналоги должны быть схожими по материальным, экономическим и другим показателям. Специалисты сферы оценивания анализируют систему всевозможных факторов, которые могут повлиять на оценку, чтобы не допустить неточностей.

Это – система оценивания, в основу которой положен расчет возможных доходов от использования оцениваемого объекта. То есть предполагается, что настоящую стоимость недвижимости можно сопоставить с суммой дальнейшей выгоды от результатов владения объектом.

Перед самостоятельным оцениванием, важно разобраться, какие факторы влияют на оценку.

В первую очередь нужно обратить внимание на следующие показатели:

  • месторасположение квартиры (насколько далеко она находится от транспортного узла, центрального р-на, есть ли рядом школы, детсады, магазины);
  • юридическая чистота недвижимости (есть ли долги, прописанные граждане и пр.);
  • техническое состояние (этаж, планировка, возраст постройки);
  • наличие домофона, консьержа, охраняемой парковки и другие показатели.

Переходим к самостоятельному оцениванию в 3 этапа:

  1. Исследование рынка недвижимости. Используйте для этого веб-сайты, журналы и газеты, в которых есть информация о продаже недвижимого имущества. Отберите те предложения, которые больше подходят. Внимательно отнеситесь к датам размещенных объявлений, актуальность играет очень большую роль.
  2. Отберите максимально возможное число схожих на оцениваемый объект предложений. Откорректируйте цены, учитывая возможные скидки. Стоит очень грамотно подойти к этому вопросу, чтобы потом можно было снизить или поднять цену, если рыночный уровень повысится.
  3. Откорректированную стоимость объекта поделите на количество метров и еще раз сравните с предложениями на рынке.

О том, как выглядит договор купли-продажи квартиры, можно узнать здесь.

Нередко продавцы завышают сумму, потому что неправильно ориентируются в рыночной ценовой политике. Тогда объект продажи рискует надолго «зависнуть» на рынке. А, если сумма занижается, то очевидны материальные потери.

Профессиональный оценщик избавит от данного рода рисков и расширит возможности по управлению сделкой купли-продажи. Оценщик пользуется как открытыми базами предложений, выставленных на рынок, но и собственными каналами информации, сведениями про реальные сделки. Специалисты могут спрогнозировать среднюю ценовую категорию предложения и цену продажи.

Если есть необходимость срочной продажи, то в задании на оценку квартиры можно добавить, что недвижимость должна быть реализована в течение конкретного срока. Оценщик, в свою очередь, определит конкретную цену, при которой найдется покупатель в указанный период.

Оценочные компании помогут и в вопросах, связанных с повышением цены для продажи. Эксперт может дать рекомендации, какие работы провести в квартире, чтобы дороже ее продать. Он составит прогноз, как перепланировка или другое вмешательство отразится на продаже объекта.

Не существует официально подтвержденных обязательных требований по осмотру объекта оценки. Согласно ФСО, необходимо указывать информацию об осмотре, но можно указать причины в случае, если осмотр не был проведен.

Но бывает так, что без выезда оценщика нельзя определить значения факторов, серьезно влияющих на цену. К примеру, есть документы на квартиру, по которым можно установить многие параметры. Но без доступа в квартиру нельзя определить наличие и уровень отделки.

В таком случае, проводя оценку без осмотра, в договоре могут указать пункт «оценивание исходя из допущения об отличном, удовлетворительном или другом состоянии отделки». Это позволительно, если допущение одно. Когда их много, достоверность оценивания будет сомнительной.

Чтобы провести независимое оценивание, заказчик вызывает экспертов по оценке. Они тщательно анализируют всю информацию по квартире и дают максимально точную оценку жилья и его стоимости.

Перед проведением процедуры между заказчиком и оценщиком составляется договор, в котором прописывают такие моменты:

  • Объект оценивания.
  • Для чего проводится оценивание.
  • Тип определяемой стоимости объекта.
  • Наличие сведений, требуемых для оценки.
  • Сколько стоят услуги оценивания.
  • Порядок проведения взаиморасчетов.

Обсудив ключевые моменты и подписав договор, проводится само оценивание квартиры.

  1. Осмотр и фотографирование объекта.
  2. Составляется акт осмотра, в нем указывают все факторы, которые влияют на стоимость оцениваемой квартиры.
  3. Оценщик получает весь список документов, при необходимости собираются недостающие сведения.
  4. Проводится анализ и подбирается подходящий способ оценивания, рассчитывается стоимость квартиры.
  5. Заключительный этап – составляется оценочный акт по результатам выполненных работ.

Предоставляются ксерокопии всех необходимых документов, но может понадобиться подтверждение, поэтому оригиналы следует иметь при себе. Список документов, нужных для оценки может отличаться в зависимости от цели ее проведения.

  1. паспорт гражданина;
  2. паспорт или другой, подтверждающий личность собственника документ (если вы им не являетесь);
  3. технический и кадастровый паспорта на квартиру;
  4. документ, на основании которого была получена квартира (дарение, наследство, договор купли-продажи и др.);
  5. документ о регистрации права собственности на объект недвижимости;
  6. справка о регистрации и характеристика помещения (формы №9 и №7);
  7. если собственников несколько, понадобятся документы, подтверждающие личность каждого и их документы на право собственности);
  8. выписка из ЕГРН (в случаях, когда в разных документах информация отличается).

Акт должен быть составлен согласно всем нормам законодательства РФ. Помимо всех использованных источников информации, основных положений, акт описывает сведения, требуемые для достижения конкретных целей оценивания. Обязательно прописывают подробную характеристику объекта (почтовый адрес, год постройки, этажность, площадь, планировку, состояние и пр.).

Акт также содержит информацию о заказчике и оценщике. Документ нумеруют, прошивают, подписывают и ставят печать организации, проводившей оценивание.

На то, сколько стоит оценить жилье для реализации влияет несколько показателей:

  • характеристика квартиры (цена может варьироваться, в зависимости от объемов работы);
  • позиция оценочной компании на рынке услуг;
  • региональная принадлежность.

Минимальная стоимость услуг оценщиков по Москве 2000 рублей, за эту сумму выполняется оценка типового жилья до 70 квадратных метров. Компании с аккредитацией в банке и, работающие в данной сфере достаточно долго, берут за такую работу 4-5 тысяч рублей. Оценка коттеджей и элитных домов будет стоить дороже – от 7 тыс. рублей. Отчет составляется в течение двух-трех дней.

Отчет об оценке квартиры играет важную роль в спорах с налоговой службой, как доказательство полного и правильного исчисления налогов (о том, какие налоги нужно оплачивать при продаже и покупке квартиры мы рассказывали тут). В дальнейшем этот документ может использоваться в суде. Чаще всего оценку заказывают при покупке или продаже квартир, хотя стороны могут и самостоятельно назначить цену. Но именно оценка экспертов позволяет определить реальную стоимость объекта.

Посмотреть видео о том, как необходимо оценить жилье перед продажей:

Это интересно:  Как выбрать агентство недвижимости для купли-продажи квартиры? 2019 год

Сегодня, оценивание недвижимости актуально, как для бизнесменов, так и простых граждан. Сделки, которые осуществляются с недвижимым имуществом, имеют частный характер, но предлагаемая информация не всегда достоверная и полная. Поэтому услуги профессиональных независимых оценщиков очень востребованы. Но и сами граждане должны иметь определенные знания в данной области.

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

Когда гражданин принимает решение о продаже находящегося в собственности объекта недвижимости, встает, пожалуй, самый главный вопрос – какой начальный продажный ценник выставить? И тут два пути – обратиться к профессиональным оценщикам или сделать все расчеты самостоятельно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Сегодня мы рассмотрим, нужна ли оценка недвижимости при продаже, кто может сделать и за какую цену.

Когда речь заходит об оценке недвижимости, сразу вспоминается ипотека. Ведь, согласно Закону об ипотеке, оценка является обязательной. Это необходимо, чтобы определить размер ипотечного кредита.

При этом оценку нельзя производить самостоятельно – для этого есть специальные аккредитованные фирмы.

Если же говорить об обычных сделках по купле-продаже, то здесь закон не устанавливает каких-либо требований касаемо оценки.

То есть стороны могут ее провести, а могут обойтись и без нее. Привлечение профессионального оценщика для оценки продажной цены – личное желание продавца.

Сделать оценку можно 2-мя способами:

  • привлечь профессионального оценщика или оценочную компанию, осуществляющую деятельность согласно 135-ФЗ;
  • определить продажную цену самостоятельно.

Естественно, первый способ является платным, ведь предполагает привлечение сторонней фирмы для оказания услуг. Профессиональная оценка может осуществляться только специалистом, являющимся членом одной из саморегулируемых оценочных организаций.

Перед обращением в оценочное агентство собственнику помещения необходимо поинтересоваться – есть ли у компании весь комплекс разрешительной документации на ведение соответствующей деятельности. И только после проверки всех документов подписывать договор на оказание услуг.

  • заключение договора, оплата услуг оценочной фирмы;
  • предоставление в компанию документации по квартире;
  • проведение оценки оценщиком по месту нахождения объекта;
  • определение стоимости жилья, составление отчета об оценке;
  • передача отчета заказчику услуг.

Для осуществления процедуры профессиональной оценки заказчик собирает и передает исполнителю следующую документацию:

  • паспорта всех собственников квартиры;
  • правоустанавливающая документация (свидетельство о праве собственности);

Как продать квартиру быстро и выгодно, описывается в этой статье.

Чтобы самостоятельно оценить продаваемый объект, следует произвести комплекс несложных процедур:

  1. Сформировать базу источников о ценах на аналогичные объекты недвижимости.

Необходимо выбрать 2-3 авторитетных печатных или интернет-ресурсов с объявлениями о купле-продаже недвижимости. Подойдут как местные, так и региональные СМИ (газеты, журналы, интернет-доски объявлений и др.).

  1. Осуществить выборку квартир, аналогичных по параметрам.

Далее нужно составить выборку из квартир с выбранных 2-3 источников. Объекты недвижимости должны иметь схожие параметры – местоположение, тип, количество комнат, внутренняя отделка, этажность и др. Если в каком-либо объявлении цена не указана, можно позвонить продавцу, чтобы узнать ее.

Важно! В выборку можно включать сведения и со старых объявлений, размещенных примерно 2-3 месяца назад. Дело в том, что рынок недвижимости очень инертен, и цены меняются достаточно медленно.

Если город маленький, и сделать выборку даже из 10 квартир не представляется возможным, придется добавлять сведения по ценам из соседних городов/муниципальных образований.

Это интересно:  Нужен ли техпаспорт при продаже квартиры 2019 год

Это не страшно – ведь покупатель будет находиться в аналогичном положении (“не из чего выбирать”), так что подобрать правильную цену ему будет также сложно.

  1. Анализ выборки и оценка жилого помещения.

После того, как выборка была сделана, следует рассчитать среднеарифметическую цену за 1 квадратный метр. Делается это по простой формуле:

  • Цена квартиры / Общая площадь.

Однако среднеарифметическая цена за квадратный метр не учитывает другие, хоть и менее существенные, но все же влияющие на итоговую стоимость жилья факторы.

Приведем примеры дополнительных факторов:

  • вид из окна;
  • площадь кухни (большая или маленькая);
  • наличие балкона или лоджии;
  • улучшенная или простая планировка;
  • наличие дорогого ремонта и др.

Чтобы учесть дополнительные факторы при расчете итоговой цены, рекомендуется среднюю цену за квадратный метр умножать на специальный коэффициент.

Наоборот, некачественный или старый ремонт, шумная автомагистраль за окном или удаленность от основных объектов инфраструктуры заслуженно убавят цену процентов так на 10.

Рекомендуется лично прозвонить некоторые объявления и убедиться, что они действительно реальные, а не “пустышки”, созданные агентствами недвижимости для завлечения клиентов. А наиболее полное представление можно получить, просто посмотрев пару объектов лично.

Итогом этого этапа будет некий диапазон цен, из которого можно выбрать свою цену. Чуть ниже или чуть выше, чем у конкурентов – решает каждый сам.

Исследования маркетологов подтверждают – человек гораздо охотнее купит квартиру, скажем, за 1 млн. рублей, на которую при торге была “скинута” цена на 100 тыс., чем сразу за 900 тыс. без торга.

Таким образом, к высчитанной по приведенному алгоритму цене нужно прибавить еще процентов 5-10, чтобы впоследствии снизить цену на эти проценты в момент торгов.

  1. Контрольная проверка правильности подобранной стоимости.

Чтобы произвести контрольную проверку, нужно выбрать 3-4 агентства недвижимости. Далее звоним в каждое из них и интересуемся у риэлтора – в какую бы цену они оценили квартиру.

Большинство риэлторов охотно по телефону сообщат приблизительную стоимость – ведь каждый звонящий для них – потенциальный клиент.

Тем не менее, нужно быть готовым, что риэлторы будут идти на сознательное завышение цены, мотивируя клиента обратиться именно в их агентство.

Если продажа квартиры по завышенному ценнику затянется, риэлтор убедит продавца быть более разумным и снизить цену.

Если продавец жилья считает, что не сможет достоверно определить стоимость квартиры самостоятельно, он может обратиться к профессиональным оценщикам.

Услуги оценочных контор являются платными. Ценник на услуги зависит от вида жилого помещения, сложности работ, сроков исполнения и других факторов. За оформленный отчет об оценке придется выложить сумму как минимум в 4000 рублей.

Стороны самостоятельно определяют, на кого будут возложены расходы по проведению оценки недвижимости. Однако по общему правилу платит тот, кто получает доход от проводимой сделки, то есть продавец.

Услуги оценочных компаний не оказываются на бесплатной основе, ведь основная цель деятельности оценщиков – извлечение прибыли.

Таким образом, обойтись без расходов можно только, самостоятельно произведя оценку на основе предложенного нами алгоритма.

Оценка доли в жилом помещении является сложной процедурой даже для профессиональных оценщиков, что уж там говорить о простых обывателях.

Если с отдельной квартирой все просто – можно заказать услугу по оценке от профессионалов или просто сравнить цены на аналогичное жилье и, на основе средневзвешенной стоимости, выставить свой ценник, то с долей ситуация выглядит не так просто.

Дело в том, что доли, обозначенные на бумаге, не так-то легко выделить в реальности. Да и сами сособственники квартиры не всегда могут достоверно определить – где начинается и где заканчивается их территория.

Кроме этого, цена на долю будет зависеть от множества дополнительных факторов (помимо тех, которые учитываются при расчете стоимости отдельной квартиры):

  • количество сособственников;
  • число комнат в квартире, наличие или отсутствие изолированных комнат;
  • наличие или отсутствие прописанных жильцов и др.

Теперь о самой распространенной ошибке. Многие считают, что расчет стоимости доли прост – нужно просто разделить цену полной квартиры на долю.

К примеру, если цена за всю квартиру составляет 1 млн. рублей, то стоимость 1/3 будет 333 тыс. рублей. Однако такой способ расчета в корне неверен. Полученный результат будет показывать завышенную цену доли.

Таким образом, корректировать стоимость доли можно, ориентируясь на следующие факторы:

  • наличие или отсутствие у сособственников определенного порядка пользования жильем (если порядок есть, цена на долю увеличивается);
  • согласны ли остальные собственники на вселение нового жильца (если препятствия не создаются, цена увеличивается);
  • большая площадь квартиры увеличивает цену отдельной доли (вероятность размена большой квартиры выше, чем маленькой, что увеличивает вероятность приобретения отдельного жилья каждым из сособственников);
  • количество комнат соответствует числу сособственников (начальная цена доли при таком обстоятельстве может увеличиться чуть ли не на одну треть).

Часто в договоре купли-продажи указывается более низкая цена, чем та, по которой квартира действительно продается. Инициатором этого, как правило, выступает продавец, чтобы не платить налог на доходы.

Оформляются сделки такого рода различными способами, однако наиболее распространен следующий – оформляются две расписки, в одной из которых указывается цена согласно ДКП, а в другой – разница между реальной ценой и той, которая указана в ДКП.

Такая схема, разумеется, нарушает действующее законодательство. Да и покупатель несет определенные риски. В частности, продавец может аннулировать сделку в судебном порядке, и покупатель сможет вернуть себе лишь те деньги, которые указаны в договоре.

Итак, оценка квартиры для целей ее последующей продажи – необязательное мероприятие, могущее проводиться лишь при наличии желания собственника.

Оценку можно произвести как самостоятельно, как и воспользовавшись услугами профессионалов. Расценки на услугу зависят от конкретной компании, однако в целом редко бывают ниже 4000 рублей.

Как правильно продать квартиру через агентство, рассматривается тут.

Что считается обременением при продаже квартиры, читайте по ссылке.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Случается, что продавцы выставляют цену жилье по принципу «Хочу!» – и это намного выше

Такой способ оценить квартиру не хуже и не лучше других, и вы сейчас в этом убедитесь. Вариантов оценки городских квартир много, причем самых разнообразных. Расскажем вам о четырех основных, пишет Собственник.

При упоминании официальной оценки на ум приходит справка из БТИ, которая имеет слишком формальный характер и никогда не учитывается в определении рыночной цены (а ведь именно по ней квартира выставляется на продажу).

Справки о рыночной стоимости квартиры имеют право выдавать организации, которые состоят в саморегулируемых организациях оценщиков (список здесь). Подобное членство заменило лицензию, действовавшую до 1 июля 2006 года. Подробности того, какой должна быть организация, чтобы иметь возможность считаться профессиональным оценщиком, см. в приложении на стр. 2.

Это интересно:  Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам - можно ли 2019 год

Оценщики предоставляют обратившемуся к ним достаточно толстый отчет, в котором методом сравнения с другими квартирами, предлагающимися на рынке, обосновывают цену с определенной погрешностью. Без подобного отчета никто не сможет купить квартиру по ипотеке, поэтому основные потребители услуги – ипотечные покупатели, которые должны доказать банку, что цена, по которой они совершают покупку, рыночная.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тыс. руб., срок выполнения – от 3 до 7 дней. За срочное составление документов тариф может быть увеличен. Срок действия этого документа обычно составляет месяц с момента выдачи клиенту.

Есть у такой оценки довольно серьезные минусы: оценщики ориентируются не на цены реальных сделок, а на цены предложений. Поэтому на растущем рынке оценка может отставать от реальной, а на падающем – быть выше. Чтобы избежать этой проблемы, оценщики делают определенную поправку с учетом возможного роста или падения стоимости за месяц. При этом они предполагают, что тренд будет таким же, как в предыдущем месяце. При перемене тренда ошибка может быть достаточно велика.

Будем честны: мало кому из москвичей, продающих свою квартиру, придет в голову пойти в оценочную компанию, заплатить кровные тысячи, чтобы через неделю получить отчет. А вот на Западе этот процесс практически всегда предваряет продажу квартиры, ведь большинство квартир там куплено именно в ипотеку, а значит, находится в залоге у банка. Россияне же не любители «официоза», поэтому большинство наших сограждан в первую очередь за оценкой идут в риелторское агентство.

Практически каждое агентство предлагает позвонить им, чтобы в процессе диалога с покупателем определить цену его квартиры. Какие-то агентства даже обещают это сделать с помощью Интернета, предлагая заполнить анкету о квартире. Но вот тут у российского покупателя вызывают опасения (и возможно, небезосновательные) такие графы, как адрес и число прописанных в квартире. Поскольку подобные сайты не могут дать гарантии, что будут хранить введенные данные в секрете, не будем рекомендовать ими пользоваться.

Старый добрый звонок риелтору, а лучше двум или трем, плюс усреднение их оценки, оказывается самым популярным и дающим цену, по которой квартиру можно реально продать. Выставить жилье в продажу риелтор, скорее всего, предложит с определенной надбавкой, чтобы создать возможность торга.

Один важный нюанс: риелторы предлагают эту услугу не только по доброте душевной. Это хорошо работающий маркетинговый инструмент поиска клиентов. Как показали опросы риелторов, примерно каждый четвертый или пятый человек из позвонивших с таким вопросом действительно собирается продать квартиру, и если агенту удалось понравиться ему по телефону, есть шансы подписать договор на продажу (илиобмен квартиры).

Плюсы подобного способа: агенты будут оперировать не ценами предложений, а цифрами реальных сделок. Кроме того, у агента с хорошим стажем обычно есть интуитивное понимание, за сколько конкретную квартиру можно продать.

Среди ловушек, поджидающих продавца, – завышение цены. Агент может специально назвать завышенную цену, чтобы предпочли его, а далее уже, когда продажи пойдут плохо, уговаривать владельца снизить цену (потери по времени и увеличение нервотрепки в таком случае неизбежны).

Интернет сделал информацию более доступной: достаточно давно есть независимые от агентств сайты, предлагающие сервис автоматической оценки квартиры. Как правило, это сайты специализированных СМИ или баз данных по недвижимости, которые могут автоматически сделать выборку похожих квартир.

Эта оценка дает весьма приблизительный результат, который вполне годится для ответа на вопрос, который регулярно мучает владельцев квартиры в Москве: «А сколько сейчас моя собственность стоит-то?»

Плюсы понятны: быстро можно получить какую-то цифру. Минусы – используется база данных предложений, поправка на торг не делается, и цена, скорее всего, будет довольно сильно завышенной. Опять же, в ходе такой оценки не могут быть учтены индивидуальные параметры квартиры, которые делают ее в чем-то уникальной (а цену – существенно выше), или, наоборот, те параметры, которые будут считаться недостатком, снижающим цену.

Можно самостоятельно просмотреть базу данных. Одна из самых известных профессиональных баз, где собраны практически все предложения рынка, – WinNER. Для первичной оценки может быть использован ее бесплатный вариант. Учтите, что на стоимость квартиры влияют тип дома, местоположение дома, общая и жилая площадь, смежность или изолированность комнат, площадь кухни, расстояние до ближайшей станции метро, вид из окна, этаж, высота потолков, балкон, лоджия или эркер, качество ремонта и другие, иногда не указанные в объявлениях, параметры. К примеру, из объявления вы не узнаете про «чистоту документов» и количество владельцев и прописанных, сложность «альтернативы» и т. п., а эти факторы могут влиять на цену, уменьшая ее от 3 до 10%.

Мария Артемова (Китайчик), руководитель проектов юридической фирмы Via lege, прокомментировала для «Собственника» вопрос о влиянии на ценообразование сугубо юридических факторов: «Если ваша квартира за последние несколько лет многократно меняла владельца или владельцы по нескольку раз женились и разводились, то сделка с ней является более рисковой». Поэтому будет трудно продать такое жилье по той же цене, что и аналогичную квартиру, находящуюся в собственности одного лица на протяжении последних 10 лет.

Снизить цену может продажа квартиры нынешнему владельцу по доверенности, особенно если с момента сделки прошло менее трех лет. С настороженностью относятся покупатели и к недавно унаследованным квартирам, опасаясь появления «неучтенных» наследников. Мотивом вложить деньги в такое жилье может стать лишь скидка от среднерыночной цены, считает эксперт. Часто покупатели отказываются от квартиры, как только слышат, что в квартире зарегистрирован или, хуже того, является сособственником несовершеннолетний ребенок: многие боятся проблем с опекой. Опасаются покупатели и ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, и пусть опасения покупателей абсолютно не обоснованы, продавцам приходится учитывать этот фактор и снижать цену под влиянием такого «железного» аргумента, добавляет Артемова.

Назначить цену, какую хочется. И ждать своего покупателя. Этот метод тоже работает, особенно на растущем рынке. Мне известен случай, когда дама публиковала объявления в журнале о продаже «цековской» квартиры в течение двух лет, причем цена казалась всем совершенно неадекватной. Однако квартира была продана, и, как утверждает хозяйка, без торга. Сколько придется ждать «своего покупателя», никто вам не скажет, но определенно одно: без упорства и терпения в этом деле не обойтись.

Если вы после прочтения статьи задумались над выбором, каким же способом оценки воспользоваться, то рекомендуем следующую последовательность: четвертый (если есть время ждать), третий, второй и, при необходимости, первый. Неоспоримое преимущество описанных способов оценки в том, что можно не делать мучительного выбора и применять их все одновременно. Удачной вам продажи!

Статья написана по материалам сайтов: urexpert.online, kvartira-bez-agenta.ru, kvartirkapro.ru, www.aif.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий