Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2019 год

Рассматривая отдельно процесс реализации или приобретения недвижимости, можно с уверенностью отнести эту затею к списку довольно непростых. Но вопрос будет существенно осложнен, если говорить о реализации доли, принадлежащей несовершеннолетнему. По какой же причине реализация жилья, один из совладельцев которого несовершеннолетней, так осложнена?

Вопрос приобретает глобальное значение, если возникает необходимость в расширении жилой площади по причине пополнения состава семьи, при появлении второго и затем третьего ребенка.

Обычным решением, в этом случае, является реализация старого жилья с площадью, которой уже катастрофически мало для комфортного размещения семьи, и приобретение нового, с более приемлемой для семейных нужд площадью.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

К несовершеннолетним, согласно законодательству РФ, относят лиц, не достигших возраста 18 лет (эта формулировка содержится в пункте 1 статьи 21 Гражданского кодекса РФ). Ввиду возрастного фактора, их дееспособность еще нельзя назвать полной.

Это означает, что ответственными за соблюдение прав этих лиц должны быть их родители, а также законные представители, к коим можно отнести: опекунов, попечителей либо усыновителей, а также отдельно органы опеки и попечительства при управах городского или районного значения.

Процесс реализации жилья с долей в ней, принадлежащей несовершеннолетнему, является фактором, усложняющим совершение сделки, поскольку, в этом случае, появляется определенный список нюансов (об этом далее).

От имени малолетних лиц (в возрасте до 14 лет), сделки должны совершаться их родителями либо представителями (которые имеют право проставления вместо них подписей).

Если же детям исполнилось от 14 до 18 лет, и они имеют паспорт, то подписываться за себя они вправе сами, не исключение и подписание договора о купле-продаже жилья, однако, при этом данные действия должны сопровождаться соответствующим нотариально заверенным согласием их родителей или представителей.

Те же, в свою очередь, имеют право дать согласие на проведение сделки или решить этот вопрос вместо малолетних граждан, но лишь получив предварительное разрешение от органов опеки и попечительства.

Разрешение, выданное органом опеки и попечительства

Имущественные права лиц, не достигших совершеннолетия, защищаются органами опеки и попечительства, при этом, их должностные лица имеют достаточно обширный перечень полномочий.

Именно они следят за тем, чтобы при совершении подобных сделок не возникало нарушений имущественных прав детей. Для этого в список полномочий органов опеки и попечительства включена выдача специальных разрешительных документов для возможности проведения сделок, связанных с недвижимостью, если в них принимают участие несовершеннолетние.

Эти разрешения должны содержать четкие требования, лишь соблюдая которые возможно оформить реализацию жилья, с имеющейся в нем долей, принадлежащей несовершеннолетнему.

Подобные требования носят обязательный характер, и если они будут нарушены, сделка может быть признана по результату рассмотрения поданного органом опеки и попечительства и иными заинтересованными гражданами иска, недействительной.

Преимущественно органами опеки и попечительства выдвигаются требования к родителям или законным опекунам, касающиеся обеспечения ребенка жилой площадью, соответствующей той, что продана.

Как оформить продажу квартиры, читайте тут.

Как продать долю в квартире в 2016 г., читайте по ссылке: berczn.ru

В связи с выполнением указанного правила, реализация жилья, имеющего в своем составе долю несовершеннолетнего, становится похожей на взаимозаменяемое соглашение.

Они относятся к структуре местных исполнительных властных органов и местному самоуправлению (по Москве – муниципалитетов).

Официальное разрешение от них возможно получить, когда реализация жилья не сопровождается ущемлением прав и интересов детей, участвующих в заключении сделки. Проще говоря, доля, принадлежащая ребенку, не должна быть уменьшена, а условия его проживания не могут ухудшиться.

Следует учитывать, что у детей, не достигших совершеннолетия, могут быть как права на владение (включительно и долей в общем праве), так и права на использование (т. е. ребенок может просто быть прописанным в жилье).

Исходя из этого, существуют такие варианты:

  • Если у ребенка имеется своя доля собственности в жилье (вне зависимости от его регистрации), то из этого следует, что он относится к участникам сделки и, соответственно, от органов опеки и попечительства нужно соответствующее согласие;
  • Если ребенок зарегистрирован в жилье, но не имеет доли в праве владения, однако, пребывает под опекой или он остался без родителей, то, исходя из позиции, обозначенной пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, можно обойтись без разрешения.

Опеку и попечительство устанавливают по отношению к лицам, не достигшим совершеннолетия, если они остались без попечения родителей (когда родителей нет, они пропали без вести, их лишили прав в отношении их детей и т. п.).

Если ребенок при этих обстоятельствах является малолетним (ему до 14 лет), то в отношении него будет назначена опека, если же речь идет о детях в возрасте от 14 до 18 лет, то будет назначено попечительство.

Опекуном самостоятельно совершаются все сделки от имени подопечного (он подписывает вместо него любо рода документы), попечитель же, напротив, может лишь дать свое согласие на совершение подопечным сделок (но при этом подписи проставляют и один, и второй).

В том и другом случае, при сделках, совершаемых с недвижимым имуществом, как попечитель, так и опекун, не имеют права предпринимать действия без наличия на то согласия, выданного органами опеки и попечительства.

В ряде случаев (при реализации жилья), когда ребенок не относится к числу владельцев, однако, зарегистрирован в жилье, регистратором истребуется справка из органов опеки и попечительства, в подтверждение факта отсутствия опеки над ребенком. Здесь подразумевается именно справка, в виде уведомления, а не отдельное разрешение.

Если же жилье было приватизировано, все дети, не достигшие совершеннолетия, имеющие прописку в нем, автоматически переходят в статус владельцев.

Практика встречает случаи, когда родители в целях упрощения реализации жилья, до момента приватизации, перепрописывают ребенка по адресу проживания дедушки, к примеру, и приватизация недвижимости проходит без его присутствия.

Однако совершаемая при таких обстоятельствах сделка может оспариваться органами опеки и попечительства, если последние оценят такой правовой ход, как способ лишения ребенка полагающейся ему по закону собственности.

Но у них не будет возражений, к примеру, если у ребенка имеется иная жилая собственность, где он проживает, и где он также может принять участие в процессе приватизации.

Поскольку присутствие лиц, не достигших совершеннолетия, в сделках от продавца повышает риск покупателя, и если на этот счет, касающийся прав ребенка, есть сомнения, можно обратиться за консультацией к юристу.

Если же ребенок присутствует со стороны покупателя, то какого-либо разрешения от органов опеки и попечительства не потребуется.

В качестве исключения здесь могут быть случаи, когда жилье приобретается на условиях ипотеки и, с момента проведения регистрации соглашения, его тут же передают в банковский залог (таким образом, права ребенка-владельца обременены).

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Реализация доли, принадлежащей ребенку, хоть и отличается сложностью, но она вполне возможна. Но обойти стороной органы опеки и попечительства все же не выйдет, поскольку именно получение согласия от них открывает перед вами дорогу для беспрепятственной возможности заключения соглашения.

Обращаясь туда, нужно заранее подготовиться к тому, что у вас возникнет обязанность выделения ребенку отдельной доли в новом жилье.

Какие же есть возможные варианты? Их всего пара:

  • Реализация жилья, где зарегистрирован ребенок, и сопутствующее этой сделке приобретение отдельной доли для ребенка в приобретаемом жилье;
  • Реализация жилья, где зарегистрирован ребенок, и отдельное выделение в его пользу личной доли в другом жилье (к примеру, у дедушки). Этот вариант приемлем, если приобретение жилья не запланировано.

Таким образом, продавая долю ребенка, законодательство обязывает вас передать в его пользу другую аналогичную, в качестве полноценной замены.

Реализация жилья, где прописано лицо, не достигшее совершеннолетия

Основным нюансом совершаемой разновидности сделки является наличие прав у ребенка на жилье, подлежащее реализации. Нужно понимать, что если ребенок является владельцем доли в жилье, то, в этом случае, не обойтись без разрешения, выданного органами опеки и попечительства, а также согласия его представителей по закону.

При этом схема реализации построена в такой последовательности:

  • Приобретение нотариально заверенного разрешения на реализацию доли недвижимости, принадлежащей ребенку;
  • Написание заявления в адрес органов опеки и попечительства с целью получить от них соответствующее разрешение. Но при обращении сюда, необходимо знать следующее:
  • Каждый из родителей или опекунов должен лично присутствовать;
  • Если кого-либо из них не будет, то о данном факте нужно сообщить заранее представителю органов опеки и попечительства.

Если, к примеру, гражданин, являющийся отцом ребенка и бывшим супругом, преднамеренно скрывается от своей супруги, или же, исходя из собственных принципов, не дает согласие на реализацию доли его ребенка либо местонахождение его остается неизвестным – вопрос подлежит рассмотрению в суде.

Проще говоря, от мамы нужно будет или разрешение от отца, или судебное решение в подтверждение лишения отца родительских прав, или о том, что отец признан пропавшим без вести;

  • Выдача разрешения на реализацию доли может быть осуществлена, только когда были предъявлены документы, доказывающие, что ребенок будет обеспечен другой жилплощадью, переданной ему во владение;
  • При этом такая площадь должна полностью быть равноценной предыдущей. Площадь не должна уменьшаться, а также ухудшаться жилищные условия;
  • Органами опеки должна быть проведена оценка условий, при которых будет проживать ребенок;
  • В адрес ООП направляется письменное уведомление о реализации жилья. В этом заявлении должно быть указано о взятии ими на себя обязательств соблюдения прав ребенка. Составление заявления происходит при участии инспектора УЗСН, которым проводится заверение документа;
  • С теми родителями, чьи дети возрастом от 14 лет, проводится собеседование. В некоторых случаях, при собеседовании должны присутствовать и владельцы жилья, которое планируется приобрести. Это необходимо для той цели, чтобы получить письменное разрешение на реализацию доли недвижимости несовершеннолетнего;
  • Кроме заявления, нужно подать и определенный пакет документации (это копии и подлинники): паспортов, заявления, свидетельств о заключении/расторжении брака, рождении детей, а также документы по реализуемому и приобретаемому жилью;
  • Ребенок, которому исполнилось 14 лет, должен участвовать в сделке сам, имея на то письменное согласие своих родителей;
  • Наиболее вероятно, что ООП не будет дано согласие, когда выполняется приобретение жилья на условиях рассрочки с одномоментной реализаций всей недвижимости, находящейся во владении; когда проведение сделки являет собой реализацию с сопутствующей ей дарением; когда приобретаемое жилье располагается в жилом доме, находящемся на стадии строительства;
  • Разрешение от ООП должно быть выдано в двухнедельный срок с момента проведения собеседования;
  • Затем выписка ребенка происходит, основываясь на факте снятия с регистрации родителей;
  • Когда ребенок не относится к владельцам, то выписка его возможна и без разрешения органов опеки и попечительства. Регистрация подобной сделки, вероятно, не будет совершена, поскольку суд, при первом же случае, однозначно признает проведение такой выписки недействительной;
  • Дальнейшая часть сделки проходит в стандартном режиме;
  • Затем соглашение о купле-продаже заключается у нотариуса, оформляется акт приемки-передачи, и проходит регистрация прав владения на каждую из участвующих в сделке сторон;
  • Реализация одной недвижимости и приобретение новой, совершаются одномоментно;
  • Когда завершен переход права владения на жилье к новому владельцу, прописка ребенка проходит по другому адресу;
  • В заключении, следует уведомить органы опеки и попечительства о факте передачи ребенку во владение равноценного жилья или его части (с предоставлением в подтверждение данного факта копии заключенного договора).
Это интересно:  Налог с продажи квартиры для физических лиц 2019 год

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее.

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (Откроется в новой вкладке.»>п.1 ст. 21 ГК РФ). В силу возраста, они еще не имеют полной Откроется в новой вкладке.»>дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, Откроется в новой вкладке.»>сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в Откроется в новой вкладке.»>альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как Откроется в новой вкладке.»>право собственности (в т.ч. долю в праве), так и Откроется в новой вкладке.»>право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 292 ГК РФ.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала. При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, Откроется в новой вкладке.»>был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

В случае Откроется в новой вкладке.»>приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть Откроется в новой вкладке.»>оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда Откроется в новой вкладке.»>квартира покупается в ипотеку, и после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника Откроется в новой вкладке.»>обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: > Вторичка >> Покупка квартиры с несовершеннолетними»>Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:

  • Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
  • Заявление от родителей ребенка;
  • Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
  • Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
  • Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (оригинал и копия);
  • Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ о стоимости обеих квартир, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
  • Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
  • Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
  • Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.

Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Это интересно:  Как уменьшить размер налога при продаже квартиры? 2019 год

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

Если взять любую процедуру продажи или покупки недвижимости, то это сама по себе непростая затея. Она становится более сложной, когда вопрос становится, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего. Но почему продажа квартиры, совладельцем которой является несовершеннолетний ребёнок, настолько затруднительна? Этот вопрос становится актуальным, когда необходимо расширить жилплощадь ввиду увеличения семьи, когда появляется второй ребенок, а потом третий. Обычное решение — это продажа старой квартиры, площади которой не хватает на всех, и покупка новой, побольше.

Всё же, осуществить продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребёнка хоть и сложно, но реально. В этой процедуре есть ряд нюансов, которые необходимо учесть. Все условия данной сделки указаны в Гражданском кодексе РФ. Если в результате сделки права ребёнка не будут ущемлены и он получит долю в недвижимости, не уступающую предыдущей в цене, то органы опеки без проблем дадут разрешение на продажу его доли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки. Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой. Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

  • В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
  • Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

Перед тем, как продавать старое жильё, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение. Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли её на ребёнка. В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью. Ведь на двоих такая площадь не достаточна.

Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того. Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребёнка, не может быть меньше, чем он имел.

Далее речь пойдет непосредственно о том, как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети и какие документы придется для этого собрать.

Необходимо получить разрешение нотариуса на продажу доли ребёнка. Также нужно взять такое же дозволение в попечительском совете.

Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения. В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд. Для решения проблемы можно предоставить письменное согласие, лишение родительских прав отсутствующего родителя/опекуна, либо же постановление суда, что он пропал без вести.

Если второй представитель ребёнка отсутствует из-за того что пребывает в другом городе или стране, то вполне достаточно будет его нотариально заверенного письменного разрешения, или заверенного российским консульством в стране, в которой он находится. Если один из представителей умер, нужно будет предоставить свидетельство о смерти.

Требования к пакету документов могут различаться в разных частях страны. Бывает, что перечень документов варьируется в муниципальных учреждениях одного региона и даже города. Поэтому лучше начните с выяснения в своём муниципалитете о необходимом перечне документов и требованиях к ним. Обычно разрешение о продаже доли несовершеннолетнего выдают при наличии следующих документов:

  1. паспорта родителей;
  2. паспорт/свидетельство о рождении ребёнка (оригинал, копия);
  3. документы на покупку жилья, устанавливающие что ребёнок получит в распоряжение другую площадь;
  4. заявление;
  5. свидетельство о браке либо расторжении брака;
  6. документы на продаваемое жильё;
  7. свидетельство о праве собственности на квартиру;
  8. нотариальная лицензия на продажу;
  9. нотариальное разрешение на продажу законным представителям детей;
  10. выписки с лицевого счёта обеих квартир;
  11. выписки из домовой книги продаваемого и приобретаемого объектов;
  12. квитанция об оплате государственной пошлины;
  13. договор на покупку нового жилого объекта недвижимости.

Попечительский совет оценивает условия проживания ребёнка, дабы выдать разрешение на новое равноценное жильё. Чиновники муниципалитета должны быть уверенными, что права и интересы ребёнка не пострадают от заключения сделки, что это не приведёт к уменьшению его имущества.

Органы опеки уведомляются в письменном виде о продаже квартиры. В присутствии инспектора УЗСН составляется заявление, где указывается, что родители/опекуны обязаны соблюдать права ребёнка. Инспектор заверяет это заявление.

В идеале органы опеки проводят собеседование с родителями/опекунами, ребёнком, если ему уже исполнилось 14 лет, и собственниками приобретаемого жилья, чтобы взять у них письменное согласие на передачу жилья несовершеннолетнему. Несовершеннолетний ребёнок в возрасте старше 14 лет может самостоятельно участвовать в сделке с письменного согласия родителей.

  • Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;
  • Если сделка является продажей и дарением одновременно;
  • Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);
  • Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;
  • Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;
  • Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Такой порядок процедуры необходим, пока ребёнок не достигнет дееспособного возраста. Он наступает при достижении совершеннолетия в 18 лет, когда он является полноправным гражданином и имеет право на самостоятельные сделки.

Есть случаи, когда момент дееспособности наступает раньше — в 16 лет. Это происходит в случае, если 16-тилетний гражданин устраивается на работу и получает полный социальный пакет, занимается индивидуальным предпринимательством или вступает в брак. В таких случаях сделку можно осуществить без присутствия и разрешения органов опеки.

Иногда разрешается открыть счёт на имя ребёнка и внести на него деньги, полученные после продажи его доли. Этим счётом можно пользоваться только при достижении совершеннолетия.

Органы опеки охотнее выдадут одобрение, если будет доказано улучшение условий проживания ребёнка в новой квартире. Отличным дополнением будет подтверждение улучшения качества жизни ребёнка:

  • хорошая экологическая обстановка;
  • улучшение инфраструктуры возле нового места жительства;
  • способствующие нормальному развитию климатические условия;
  • наличие более высокооплачиваемой работы для родителей.

Когда органы опеки дадут зелёный свет и положительное решение, можете смело вложить его в пакет документов и назначать дату оформления сделки.

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.

Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

После всех указанных действий, сделка проходит в обычном режиме:

  • Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости;
  • Регистрируются права собственности на всех участников сделки;
  • Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади;
  • После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу.
  • В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

У многих собственников недвижимости возникает вопрос: как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Осуществить продажу недвижимости с условием доли у ребенка сложно, но все же возможно, если знать ряд нюансов этой процедуры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Получить разрешение на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, можно лишь через обращение в органы опеки и попечительства (ООиП).

При этом нужно позаботиться о подготовке документов, подтверждающих, что после продажи старой доли, ребенок получит права на новую долю в купленном жилье.

Если документальное разрешение не будет получено, тогда сделку аннулируют на основании судебного решения.

Участники сделки, допустившие нарушение закона, могут быть привлечены к уголовной ответственности.

В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетними считаются лица, не достигшие возраста 18 лет. Это закреплено п. 1 статьи 54 Семейного кодекса РФ.

Эта категория граждан обладает как правами, так и обязанностями. До наступления возраста 18 лет ответственность за их поступки лежит на родителях и на законных опекунах.

Это интересно:  Продажа квартиры под материнский капитал: риски продавца и покупателя – насколько они серьезны? 2019 год

Основные права ребенка закреплены в пункте 1 статьи 38 Конституции РФ. Имущественные права детей определены статьей 60 Семейного кодекса РФ.

Вопросы, касающиеся прав ребенка, регулируются следующими нормативными документами:

  • Конституцией РФ;
  • статьей 60 Семейного кодекса РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве;
  • статьями Гражданского кодекса, в частности 37, 28 и 26;
  • Жилищным кодексом РФ;
  • иными актами правового характера, в том числе местного значения.

О том, как правильно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, читайте в нашей статье.

Если ребенок обладает долей в квартире, тогда он становится полноценным участником в сделке по купле-продаже. На этот факт не влияет его прописка в этом помещении.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, тогда в сделке принимают участия его родители, то есть они ставят свои подписи за несовершеннолетнего.

Несовершеннолетние 14-18 лет могут поставить подпись в договоре купли-продажи, но только если будет предоставлено письменное разрешение от их законных представителей.

Образец согласия родителя на покупку ребенком недвижимости.

Существует еще одно важное условие – это наличие паспорта у несовершеннолетнего лица. Без него ставить подпись не разрешается.

Разрешение на проведение подобных сделок выдает только ООиП.

Осуществить продажу жилья с долей ребенка можно только через разрешение от органов, уполномоченных по правам ребенка.

При обращении в органы опеки, важно учесть, что нужно подтвердить факт выделения доли для несовершеннолетнего в ином жилье.

Для этого есть только два варианта:

    если продается старая квартира, а новая не будет приобретена, тогда доля, положенная ребенку, должна быть предоставлена в ином жилом помещении, например у бабушки или дедушки.

Ребенка нельзя выписать «в никуда», поэтому если новая квартира не приобретается, тогда есть вариант прописать его и выделить долю в уже имеющемся жилье.

Однако важно помнить, что если малолетнему лицу еще не исполнилось 14 лет, тогда вместе с ним должен быть зарегистрирован хотя бы один из родителей;

  • реализовать положенную для несовершеннолетнего долю можно через приобретение новой недвижимости и выделение доли там.
  • Реализовать недвижимость без выделения доли для несовершеннолетнего ребенка не получится.

    Органы опеки и попечительства предъявляют определенные требования для того чтобы выдать одобрение.

    Большая вероятность получить положительный ответ, если соблюдены следующие условия:

    • Новая недвижимость имеет столько же квадратных метров, что и предыдущая или же больше прошлой квартиры;
    • Новая квартира соответствует установленным санитарным нормативам и пригодна для постоянного жилья;
    • Если не планируется покупка нового жилья, ребенок все равно получит долю в другом месте жительства;
    • Около новой квартиры развитая инфраструктура и наличие школы или детских садов.

    Органы опеки охотнее согласятся на предоставление разрешения, если со стороны родителей будет доказано, что несовершеннолетний получит более комфортные условия, по сравнению с предыдущим проживанием.

    К ним относят:

    1. климатические условия лучше предыдущих;
    2. наличие новых перспектив в работе родителей;
    3. экологическая обстановка лучше, чем прежде;
    4. современная инфраструктура в планируемом районе проживания.

    После получения положительного ответа можно вкладывать разрешение в пакет документов и продолжать проведение сделки.

    О том, как правильно выбрать квартиру и на что обратить внимание при осмотре, читайте здесь.

    Существует определенный алгоритм действий по продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего ребенка:

      Первое что нужно сделать – это совершить визит в органы опеки и попечительства.

    В этот орган передают требуемые документы и ждут положительного или же отрицательного решения;

    Образец заявления в органы опеки о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего.

  • Второй этап заключается в ожидании решения от ООиП. Уполномоченные органы рассмотрят заявление в течение 14 дней с момента подачи документов. После того как срок выйдет, будет выдано предварительное согласие на проведение сделки или же отказ;
  • Представители несовершеннолетнего и ребенок проходят процедуру по снятию с регистрации по постоянному месту жительства;
  • Процесс заключения сделки. Сделка заключается в стандартном режиме, который определен законодательством РФ;
  • Нотариус производит регистрацию договора купли-продажи, составляет акт приема-передачи недвижимости;
  • Далее происходит регистрация права собственности для каждого из участников сделки;
  • Продажа недвижимого имущества и одновременное приобретение нового жилья, где будет зарегистрирован несовершеннолетний ребенок;
  • Завершающий этап – это уведомление органов опеки о проведенной сделке. Для этого в ООиП направляют копии документов, подтверждающие, что ребенок получил регистрацию в новой квартире.
  • О том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, смотрите в видеоролике:

    Важно отметить, что посетить учреждение нужно папе и маме ребенка, даже если они в разводе.

    Если один из родителей не имеет возможности посетить ведомство, тогда он должен предоставить письменное согласие на проведение сделки.

    Допускается предоставление документа, подтверждающего лишение родительских прав или же пропажу гражданина без вести. На этом же этапе следует написать заявление в органы опеки.

    Требования к подаваемой документации могут различаться в зависимости от региона проживания. Поэтому рекомендуется совершить обращение в муниципальный орган по ООиП и выяснить точный пакет документов.

    Как правило, для разрешения нужно предоставить следующие бумаги:

    1. паспорта родителей;
    2. свидетельство о рождении ребенка, требуется копия и оригинал;
    3. свидетельство о браке или же его расторжении;
    4. заявление;
    5. документы на покупку недвижимости, для того чтобы доказать, что ребенок получит долю в квартире;
    6. наличие нотариальной лицензии на проведение продажи;
    7. выписку с лицевого счета;
    8. разрешение от нотариуса на продажу жилья;
    9. предоставление выписки из домовой книги;
    10. договор на приобретение объекта недвижимости;
    11. квитанция об оплате государственной пошлины.

    Получить разрешение на реализацию квартиры с долей несовершеннолетнего можно у нотариуса. Для того чтобы получить выписку из домовой книги следует обратиться в паспортный стол.

    Для этого нужно предоставить следующие бумаги:

    • паспорт;
    • свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица или же паспорт для тех, кому уже исполнилось 14 лет;
    • свидетельство о праве собственности, где прописано, что ребенок также является владельцем недвижимости.

    к содержанию

    Органы опеки могут принять отрицательное решение по запросу о продажи недвижимости.

    К явным нарушениям, из-за которых ООиП разрешение не предоставят, относят:

    1. Приобретаемая квартира меньше, чем предыдущее жилье;
    2. Покупка проводится через рассрочку с продажей всего имеющегося жилья;
    3. Происходит продажа и дарение одновременно;
    4. При отсутствии удобств или необходимых коммуникаций в новом жилье;
    5. При строительстве новой квартиры, когда права собственности еще нет;
    6. Если отсутствует доступные социальные объекты или современная инфраструктура.

    к содержанию

    Существует ряд вопросов, которые часто тревожат продавцов квартиры, где есть несовершеннолетний владелец доли. Поэтому важно рассмотреть те, которые часто встречаются.

    На рынке недвижимости часто встречается такая ситуация, при которой несовершеннолетнее лицо не является собственником, но прописано в квартире.

    Осуществление продажи такой квартиры возможно лишь в том случае, если будет найдено жилье, куда можно прописать ребенка.

    При этом покупатель квартиры должен поинтересоваться тем, есть ли место, куда будет прописан ребенок.

    Важно чтобы по этому адресу были прописаны и законные представители несовершеннолетнего лица.

    В соответствии с п.2 статьи 20 ГК РФ дети до 14 лет должны проживать с родителями. При достижении 14 лет допускается проживание с близкими родственниками.

    Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина

    1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

    2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

    В такой ситуации ребенок не собственник жилья, а лишь пользователь. Поэтому он не участвует в сделке купли-продажи, как собственник.

    Приобретение квартиры в другом городе и намерение осуществить продажу в месте проживания возможно.

    Однако органы опеки должны убедиться в том, что ребенок получит комфортные условия проживания. Для этого нужно предоставить требуемые документы.

    Рекомендуется составить предварительный договор на покупку недвижимости с отсрочкой платежа, чтобы предоставить его к ООиП.

    Поскольку обязательным условием для приобретения жилья за счет материнского капитала является оформление в собственность всех членов семьи, органы опеки внимательно отслеживают подобные продажи квартир.

    При использовании пособия от государства родители должны наделить детей долями в приобретаемой недвижимости.

    Если родители не совершили действий по предоставлению доли и продали объект недвижимости, тогда прокуратура или ООиП обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной.

    Для проведения сделки главное условие – это интересы ребенка.

    Поэтому обязательно соблюдение следующих пунктов:

    • доля в собственности будет сохранена за ребенком;
    • условия проживания не будут хуже предыдущих.

    О том, как взять ипотеку под материнский капитал, читайте тут.

    Под приватизацией понимают бесплатную передачу жилья в собственность, на которую должны быть согласны как взрослые собственники, так и несовершеннолетние лица.

    Дети принимают участие в приватизации на тех же правах, что и взрослые.

    При приватизации квартиры все дети, которые зарегистрированы в жилом помещении становятся ее собственниками.

    Если они не были включены в число владельцев квартиры, а недвижимость была продана, тогда появляется повод признать сделку недействительной.

    На практике часто происходит ситуация, когда родители перед приватизацией квартиры выписывают ребенка к родственникам, чтобы облегчить процесс по реализации жилья.

    В таком случае сделка часто оспаривается органами опеки, поскольку подобными действиями родители лишают детей права собственности.

    Органы опеки не будут иметь претензий, если ребенок участвует в приватизации по другому адресу или же имеет иную собственность.

    Если родители прописывают ребенка в другой квартире, этот факт не лишает его прав на долю в недвижимом имуществе.

    Для того чтобы продать приватизированную квартиру с ребенком нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

    Доля ребенка в квартире не означает, что недвижимость невозможно продать. Если соблюсти все формальности и получить разрешение от органов опеки, тогда есть возможность осуществить задуманное.

    Процедура затягивается в связи с рассмотрением вопроса, но она вполне осуществима, если учесть все правила проведения сделки и соблюдать нормы закона.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Это быстро и бесплатно !

    Статья написана по материалам сайтов: berczn.ru, kvartira-bez-agenta.ru, kvartira3.com, kvartirgid.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий